【正文】 》； 《中華人民共和國(guó)自然保護(hù)區(qū)條例》； 《云南省丘北縣普者黑旅游區(qū)的管理（暫行）辦法及實(shí)施細(xì)則》； 《丘北普者黑、仙人洞生態(tài)旅游村修建性詳細(xì)規(guī)劃》 。 但是目前普者黑風(fēng)景區(qū)接待能力嚴(yán)重滯后，發(fā)展后 勁不足，如 9 果用一個(gè)產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)來衡量 ,普者黑風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與國(guó)內(nèi)一些旅游目的地來說還存在較大差距，主要體現(xiàn)在軟、硬件兩個(gè)方面。 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 最近一系列的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，丘北縣實(shí)施的旅游業(yè)帶動(dòng)戰(zhàn)略效果開始凸現(xiàn)，旅游業(yè)的發(fā)展有力地帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)的發(fā)展，成為全縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“火 車頭”。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目已在 2021 年進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 市場(chǎng)宏觀背景 旅游行業(yè) 發(fā)展趨勢(shì)分析 在總體發(fā)展趨勢(shì)上，雖然近年來遭受到世界經(jīng)濟(jì)不振和國(guó)際恐怖事件等種種打擊，但旅游業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)，總體發(fā)展速度仍高于全球經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)速度。據(jù)國(guó)際休閑研究權(quán)威人士預(yù)測(cè)，發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入度假旅游時(shí)代，先進(jìn)的發(fā)展中國(guó)家將緊隨其后。 市場(chǎng)需求及消費(fèi)能力分析 從度假旅游的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析 隨著我國(guó)國(guó)民收入水平的增長(zhǎng)、旅游產(chǎn)品的豐富和休閑時(shí)間的延長(zhǎng)，人們對(duì)旅游活動(dòng)的質(zhì)量要求不斷提高，而不再僅僅滿足于浮光掠影、走馬觀花式的觀光，這為度假旅游概念的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。從金融機(jī)構(gòu)存款方面來看，全國(guó)人均消費(fèi)能力非?？捎^。 為擴(kuò)大對(duì)內(nèi)對(duì)外開放，加快招商引資步伐，州委、州人民政府解放思想，于 2021 年 10 月成立了文山州招商引資機(jī)構(gòu)。以喀斯特峰群、洞群、湖群為特點(diǎn)的普者黑 ，是云南省境內(nèi)度假休閑基地之一、國(guó)家 AAA 級(jí)旅游區(qū)、國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。縣境內(nèi)東西寬 100 公里，南北長(zhǎng) 70． 5 公里，總面積 4997 平方公里。境內(nèi)居住著漢、壯、苗、彝、瑤、白、回等七種民族，少數(shù)民族人口共 27． 74 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?62％。還在 Inter網(wǎng)絡(luò)上注冊(cè)了“中國(guó)普者黑”的域名，建立了網(wǎng)址，并進(jìn)行網(wǎng)頁(yè)制作發(fā)布。目標(biāo)市場(chǎng)界定 休閑客棧項(xiàng)目消費(fèi)對(duì)象的市場(chǎng)容量及特征分析 消費(fèi)對(duì)象目標(biāo)群體容量分析 由于度假式旅游與一般度假旅游項(xiàng)目不同，要求 旅游者要有 22 足夠的支付能力；同時(shí)普者黑旅游 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 與一般的旅游產(chǎn)品也有明顯的區(qū)別，還要求消費(fèi)者具有較高的生活品味和生態(tài)意識(shí)。 客源地特征 :主要來自北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連、西安、上海、寧波、天津、重慶、長(zhǎng)沙、太原、杭州、青島、南昌、成都等大中城市及港、澳、臺(tái)地區(qū)。事實(shí)勝于雄辨，以上數(shù)據(jù)充分說明了未來普者黑稀缺景觀旅游商鋪的發(fā)展前景。 ” 普者黑旅游商鋪 住宅 目標(biāo)對(duì)象群體特征分析 我們將根據(jù)資金能力、對(duì)象身份、投資目的三個(gè)坐標(biāo)，進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終確定普者黑旅游商鋪的目標(biāo)群體將具有如下特征： 年齡 特征： 25～ 35 歲年齡段 是創(chuàng)業(yè)的年齡高峰期，這一年齡段的人所具有的體力、智力和活力，特別是承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，對(duì)創(chuàng)業(yè)構(gòu)成了堅(jiān)實(shí)的支撐。主要購(gòu)買普者黑稀缺景觀旅游商鋪 住宅 的出 發(fā)點(diǎn)在于：大中城市的優(yōu)質(zhì)商鋪由于前期的激烈競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格已經(jīng)超越了他們的承受能力，同時(shí)他們又具有持久的創(chuàng)業(yè)激情，渴望尋找新的商業(yè)契機(jī)；一類是專業(yè)商鋪 住宅 投資者，他們擁有更雄厚的資金和更豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，他們購(gòu)買項(xiàng)目的出發(fā)點(diǎn)在于：囤積居奇，通過轉(zhuǎn)租或等待合適的機(jī)會(huì)提高價(jià)格拋出套現(xiàn)。 2. 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 項(xiàng)目地塊分析及評(píng)價(jià) 地理區(qū)位 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 地處于普者黑自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)，位于滇東南丘北縣八道哨彝族鄉(xiāng)與雙龍營(yíng)鎮(zhèn)交界處，距丘北縣城僅 13 公里，距省城昆明 280 公里。 普者黑的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個(gè)階段。 2021~2021 年，普者黑旅游區(qū)規(guī)劃、普者黑湖泊水污染防治等規(guī)劃相繼批準(zhǔn)或報(bào)批，普者黑的旅游業(yè)進(jìn)入規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展階段。 32 人文歷史條件 境內(nèi)有黑箐龍村的大龍山洞舊石器時(shí)代古人類活動(dòng)遺址，新石器時(shí)代作品 —— 獅子山崖畫，春秋末戰(zhàn)國(guó)初 (公元前 475 年 )的古代樂器 —— 草皮銅鼓，未發(fā)掘的元梁王堆，明朝白蠻 (白族 )的火葬罐群；建于清朝時(shí)期的文廟、金塔 (文筆塔 )、象鼻嶺水利工程；有內(nèi)涵豐富的滇戲，獨(dú)具特色的丘北花燈《放羊調(diào)》、《小小扁擔(dān)》等，民族傳統(tǒng)曲藝《天體歌》 (瑤族 )、《三胡說唱》 (彝族撒尼人 )、《唱蘆笙》 (苗族 )等，以及多姿多彩的舞蹈《霸王鞭舞》、《腳戀舞》等民間文藝。戶籍方面，云南省將放開農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)的戶口限制，逐步實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民戶籍管理制度，分步取消旅游小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)戶、非農(nóng)業(yè)戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費(fèi)，降低農(nóng)民到小鎮(zhèn)落戶的門檻；凡是愿意進(jìn)鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，征得管理部門同意后，可根據(jù)本人意愿登記為“居民戶”，并在子女入學(xué)、參軍、就業(yè)福利補(bǔ)貼、社會(huì)保障等方面與城鎮(zhèn)居 民享受同等待遇。 項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目指標(biāo) 總規(guī)劃用地范圍 總計(jì)： 46000 平方米 ,合 公頃。 一 、生態(tài)性原則 綠塊 宅前宅后組團(tuán)綠地 綠心 生態(tài)水體綠地 綠脈 圍墻綠化 ， 道路綠化 由這些脈線和節(jié)點(diǎn)貫通連接 ， 連成網(wǎng)狀 ， 同時(shí)與軸線綠色生 36 態(tài)走廊相結(jié)合 ， 形成一個(gè)完善的綠地景觀系統(tǒng) 。在普者黑民居建筑的改造基礎(chǔ)上，有效利用了普者黑稀缺的自然資源和獨(dú)物的地理地貌，打造了具有 彝族風(fēng)情的住宅。 在這樣一個(gè)布局合理、社會(huì)公共配套設(shè)施齊備、交通便捷、綠意昂然 ， 具有神韻之美的健康舒適的高品位住宅環(huán)境中 ， 有助于增強(qiáng)居民的歸屬感和自豪感 。 規(guī)劃新建 住宅 建筑面積 17106 平方米 。 水電氣保障 本項(xiàng)目的水、電、路等 條件 均已 完 備 ，具有 良好的開工條件。有 1 個(gè)國(guó)家級(jí)口岸 ， 3 個(gè)省級(jí)口岸， 24 條邊境通道及邊民互市點(diǎn)，在文山境內(nèi)，目前到達(dá)普者黑主要依靠境內(nèi)和周邊的公路。賓館、飯店建設(shè)臨湖或直接占用水面，再加上湖邊鄰水而居的村寨有 60 多個(gè)，每年進(jìn)入湖 泊的生活污水達(dá) 142 萬(wàn)噸，農(nóng)田徑流 20 萬(wàn)噸，禽畜糞便 萬(wàn)噸、生活垃圾 萬(wàn)噸，旅游固體垃圾 萬(wàn)噸，諸多因素導(dǎo)致規(guī)劃區(qū)面臨著復(fù)合型水環(huán)境污染問題，普者黑的水質(zhì)已由 1997 年的Ⅱ類下降到現(xiàn)階段的Ⅲ類，局部水域出現(xiàn)富營(yíng)養(yǎng)化。這期間，由于投資有限，普者黑的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和接待 設(shè)施建設(shè)滯后，游客數(shù)量波動(dòng)較大，淡旺季非常明顯。宗地處于后北至昆明方向的 305 省道以北，丘北至師宗方向的 206省道以西。在這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，使市場(chǎng)對(duì)中小型商鋪需求明顯上升，商鋪 住宅 投資正持續(xù)走高。 普者黑旅游商鋪的目標(biāo)對(duì)象將以這一年 齡段為主。其次也由于人才供需的矛盾和就業(yè)難現(xiàn)狀也對(duì)越來越多的人選擇自主創(chuàng)業(yè)在客觀上起到了推動(dòng)作用，最后自主創(chuàng)業(yè)正日益成為現(xiàn)代人實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的重要方式。而普者黑稀缺景觀旅游商鋪建在國(guó)家 AAA 級(jí)成熟風(fēng)景 區(qū)，持續(xù)、穩(wěn)定的游客帶來的消費(fèi)市場(chǎng)更將難以估量。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 2021 年９月份公布的《首次中國(guó)城市居民家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查總報(bào)告》顯示，截至今年６月底，我國(guó)城市居民家庭財(cái)產(chǎn)戶均總值已達(dá) 萬(wàn)元，其中有 ％的被調(diào)查戶家庭財(cái)產(chǎn)在15 萬(wàn)元～ 30 萬(wàn)元之間。 2021 年上半年 ，接待國(guó)內(nèi)外游客 56 萬(wàn)人次 (其中國(guó)外游客 240人次 )，綜合經(jīng)濟(jì)收入 8650 萬(wàn)元。主要河流有南盤江、六郎洞河、夸墨河、拖底河、官寨河、補(bǔ)擋河、清水江、南丘河、清水河、清平河、石葵河、 盤龍河 (馬恒地段 )，分屬珠江流域西江水系和紅河流域?yàn)o江水系。 歷史沿革 春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)屬楚地，秦屬進(jìn)桑、句町部族區(qū)域。 位置面積 丘北縣位于云南省東南部，位于東經(jīng) 103176。各縣也出臺(tái)了投資優(yōu)惠政策，成立了縣外來投資服務(wù)中心，實(shí)行“一個(gè)窗口對(duì)外、一條龍服務(wù)”，熱情為外來投資企業(yè)辦理規(guī)劃、用地、開工、供水、供電等手續(xù)。文山州盛產(chǎn)三七 (田七 )，其產(chǎn)量、質(zhì)量均居全國(guó)之冠，《本草綱目》中稱為 “金不換 ”，故世稱文山為三七之鄉(xiāng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó) 2021 年旅游行業(yè)總收入達(dá)到 6840 億元，其中度假旅游行業(yè)占到 20％以上，而且近年來增長(zhǎng)幅度高達(dá) 710%。這一切都預(yù)示著：一個(gè)度假旅游的時(shí)代已經(jīng)來臨。旅游業(yè)目前在各國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重和地位日益加強(qiáng)，至 1992 年為止，已一躍而成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目擬按照滾動(dòng)投資、分期開發(fā)的方式投資 。 2021 年全縣共接待游客 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 10985 萬(wàn)元。在軟方面的表現(xiàn)主要有：服務(wù)不規(guī)范，隨意性大，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)技能有待提升；服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)單化，缺乏個(gè)性化、人性化服務(wù)，不能滿足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨詢等動(dòng)態(tài)服務(wù)。 《房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書 《 丘北縣 志》 《 丘北縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃》 《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 《云南省安裝工程消耗量定額》 《云南省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》 《市政工程可行性研究報(bào)告編制辦法》 《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》 丘北縣 現(xiàn)行工程建設(shè)材料價(jià)格 文山州、 丘北縣 相關(guān)文件 8 國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的管理?xiàng)l例； 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 旅游業(yè)是當(dāng)今世界上發(fā)展最快，規(guī)模最 大的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，由于它牽引帶動(dòng)力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等明顯優(yōu)勢(shì)，普遍受到世界各國(guó)政府的高度重視，都 將其 作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持和培育。 《普者黑外圍旅游接待區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃》 。在硬件方面的表現(xiàn)主要有：旅游住宿設(shè)施數(shù)量少，檔次低，配套性差；旅游餐飲設(shè)施檔次較低，類型較少，衛(wèi)生條件較差；旅游配套設(shè)施不健全，旅游廁所數(shù)量少等。丘北縣緊緊依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)，不斷加大旅游市場(chǎng)的宣傳促銷和實(shí)施旅游帶動(dòng)戰(zhàn)略，在普者黑旅游業(yè)得到快速發(fā)展的同時(shí)，有力地帶動(dòng)了貿(mào)易、旅館、餐飲、運(yùn)輸、娛樂服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 計(jì)劃本項(xiàng)目于 2021 年 1月動(dòng)工， 2021 年 11 月份通過竣工驗(yàn)收，并 進(jìn)入 銷售。 旅游業(yè)具有投資少、回報(bào)高，資源壟斷性，勞動(dòng)力密集，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，無(wú)污染等特點(diǎn)，被公認(rèn)為是永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)行業(yè)，受到各國(guó)政府的重視，并給予優(yōu)先發(fā)展。中國(guó)休閑經(jīng)濟(jì)和度假產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展很快。根據(jù)《中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展 “十五 ”計(jì)劃和 2021 年、 2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，至 2020 年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)將達(dá)到 36 億人次，旅游收入 萬(wàn)億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)率分別為 %和 %，為項(xiàng)目提供了廣闊的發(fā)展空間。 文山州的投資宏觀背景 文山壯族苗族自治州，是云南省的東南門戶。出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境擴(kuò)大開放的若干規(guī)定》，設(shè)立了州政府投資服務(wù)中心，實(shí)行窗口部門“一站式”服務(wù)。丘北縣還是云南省林業(yè)重點(diǎn)縣、生豬基地縣、牛羊基地縣、英美優(yōu)質(zhì)煙葉基地縣。縣城設(shè)在錦屏鎮(zhèn)，海 18 拔 1452 米，距省會(huì)昆明市 280 公里，距文山州府 (文 山縣城 )114公里。 地理氣候 丘北地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢(shì)西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。 1999 年至今，接待國(guó)外游客 2500 余人次，國(guó)內(nèi)游客200 余萬(wàn)人次，旅游外匯收 萬(wàn)美元，綜合經(jīng)濟(jì)收入 90419 萬(wàn)元。綜合以上兩個(gè)方面的因素，普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)所針對(duì)將是社會(huì)中等收入水平的城市居民，即中產(chǎn)階級(jí)，是理想狀態(tài)中“橄欖型”社會(huì)中的主流群體。 旅游商鋪項(xiàng)目投資對(duì)象的市場(chǎng)容量及特征分析 商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)物業(yè)中的一支潛力股，具有保值性強(qiáng)、升值空間大、經(jīng)營(yíng)回報(bào)率高等特點(diǎn)，已經(jīng)成為新近行業(yè)市場(chǎng)中的熱點(diǎn)。 投資對(duì)象目標(biāo)群體容量分析 首先由于政策的利好和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接拉動(dòng)自主創(chuàng)業(yè)、投資經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的發(fā)展。 25 歲以下和 36～ 45 歲兩個(gè)年齡段仍有相當(dāng)高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當(dāng)廣泛的。 市場(chǎng)供需分析 在國(guó)內(nèi)，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個(gè)突出的社會(huì)現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當(dāng)小老板。項(xiàng)目跟縣城 10 公里。最初是由普者黑村和仙人洞村等村民自籌資金組織建設(shè)公路、賓館、招待所，開發(fā)洞穴、水上游等旅游項(xiàng)目。 在普者黑近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位等原因，出現(xiàn)了對(duì)湖泊水體、景觀等公共資源偏重索取，漠視保護(hù)和培育的現(xiàn)象。 交通條件 文山是云南通往‘兩廣’的要塞，素有‘滇桂走廊’之稱。 同時(shí)丘北縣政府出臺(tái)了《丘北縣關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開放的若干規(guī)定》等一系列政策和鼓勵(lì)措施 ,規(guī)定本項(xiàng)目除享受到在其它地區(qū)所能享受的一切優(yōu)惠政策外，在遵守國(guó)家法律法規(guī)的前提下，丘北縣將按照項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)的要求在稅收、土地和戶口等方面分別給予更優(yōu)惠的條件。 規(guī)劃總建筑面積 總計(jì)： 20706 平方米 。 二 、人文性原則 強(qiáng)調(diào)居民的舒適性、娛樂性和參與性 ， 提供運(yùn)動(dòng)健身、休閑觀賞等豐富的人文活動(dòng)及多樣化的自然景觀 。通過挖掘普者黑當(dāng)?shù)氐奈幕`魂，對(duì)住宅進(jìn)行意象制造和整體設(shè) 37 計(jì)，使風(fēng)格統(tǒng)一的建筑群體、尺度適宜的居住建筑在萬(wàn)