【正文】 ............... 70 有關(guān)工程計劃說明 ............................................................................... 70 計劃進度安排 ...................................................................................... 71 項目資金籌措 ...................................................................................... 72 項目組織管理 ...................................................................................... 72 7. 投資估算與資金籌措 .................................................................................... 73 投資估算編制說明 ............................................................................... 73 估算結(jié)果 ............................................................................................. 75 8. 財務(wù)評價與敏感性分析 ................................................................................ 76 項目計算期 ......................................................................................... 76 項目收入與稅金 .................................................................................. 77 項目運營成本及費用 ........................................................................... 77 財務(wù)效益評價 ...................................................................................... 78 項目不確定性分析 ............................................................................... 79 盈虧平衡分析 ............................................................................... 79 敏感性分析 .................................................................................. 80 財務(wù)評價 ............................................................................................. 83 9. 社會效益和影響分析 .................................................................................... 83 創(chuàng)造高額的綠色稅收來源 .................................................................... 83 打造獨特的綠色就業(yè)平臺 .................................................................... 85 創(chuàng)造高額綠色 GDP 的持續(xù)增長 ........................................................... 86 在傳承與保護過程中不斷優(yōu)化普者黑生態(tài)資源 ..................................... 87 提升普者黑旅游度假業(yè)態(tài) .................................................................... 87 調(diào)整丘北縣當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) .................................................................... 88 優(yōu)化丘北縣的招商環(huán)境 ........................................................................ 88 營造普者黑的國際聲譽 ........................................................................ 89 10. 可行性研究結(jié)論與建議 ................................................................................ 89 結(jié)論 .................................................................................................... 89 項目風(fēng)險及防范建議 ........................................................................... 90 項目的主要風(fēng)險 ........................................................................... 90 項目風(fēng)險控制 ........................................................................ 91 11. 附表 ................................................................................................................. 91 6 1. 項目總論 項目背景 項目研究范圍 根據(jù)國家發(fā)展和改革委對項目可行性研究報告的有關(guān)內(nèi)容和要求，并由 丘北縣 提供相關(guān)資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過項目市場調(diào)研，并結(jié)合項目的實際情況，對項目提出的背景、項目建設(shè)的必要性、建設(shè)地點及建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容、項目建設(shè)進度和組織管理，資金估算和資金籌措、經(jīng)濟、社會效益分析等方面進行論述、研究和計算，為項目的決策提供依據(jù)。 項目名稱 云南省丘北縣普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 開發(fā) 公司 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 由北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司負責(zé)項目籌備、項目管理，招標選擇設(shè)計施工單位進行建設(shè)開發(fā)。 《普者黑外圍旅游接待區(qū)修建性詳細規(guī)劃》 。目前旅游業(yè)不但是云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是丘北縣、文山州經(jīng)濟增長的重要支點。 景區(qū)內(nèi)的民族村仙人洞，剛建成就 被命名為云南民族文化生態(tài)第一村，成為云南建成民族文化大省的一朵奇葩，受到許多國內(nèi)外專家的好評。據(jù)統(tǒng)計自 1993 年開發(fā)至 2021 年，累計接待旅游者 萬人次，旅游總收入 萬元，年均增長率達 65%和 104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的 28%和總收入的 27%，預(yù)計在 2021 年左右有望突破１００萬人 /次大關(guān)，綜合收入達到 144480 萬元，是丘北縣和文山州重要的經(jīng)濟增長點。在硬件方面的表現(xiàn)主要有：旅游住宿設(shè)施數(shù)量少，檔次低，配套性差；旅游餐飲設(shè)施檔次較低，類型較少，衛(wèi)生條件較差；旅游配套設(shè)施不健全，旅游廁所數(shù)量少等。因此從軟硬兩個方面來說遠遠達不到預(yù)期 游客的接待能力，嚴重限制國外游客客源的開發(fā)和發(fā)展，游客消費水平遠遠也沒有達到國內(nèi)旅游市場的平均水平。 根據(jù)云南省委副書記、常務(wù)副省長秦光榮同志在赴四川九寨溝考察座談會上《借鑒經(jīng)驗 創(chuàng)新思路 加快云南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐》的講話精神“建設(shè)好環(huán)滇池旅游休閑旅游區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)??文山普者黑旅游區(qū)、云陽梯田旅游區(qū)等 12 個國內(nèi) 外知名的風(fēng)景旅游區(qū)和度假區(qū)”，我們在云南省有關(guān)部門、丘北縣政府的指導(dǎo)下提出了“普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)”的開發(fā)建設(shè)項目。 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 將立足于普者黑風(fēng)景區(qū)的生態(tài)資源保護和打造旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展兩大出發(fā)點，開發(fā)普者黑。丘北縣緊緊依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)，不斷加大旅游市場的宣傳促銷和實施旅游帶動戰(zhàn)略，在普者黑旅游業(yè)得到快速發(fā)展的同時，有力地帶動了貿(mào)易、旅館、餐飲、運輸、娛樂服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。其中：旅游產(chǎn)業(yè)帶來的貿(mào)易零售額為 3750 萬元，占全縣貿(mào)易業(yè)零售額的%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的餐飲業(yè)零售額為 3000 萬元，占全縣餐飲業(yè)零售額的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的旅館營業(yè)收入為 1838 萬元，占旅館營業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的客運營業(yè)收入為 650萬元，占全縣客運業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的娛樂服務(wù)收 11 入為 萬元，占全縣娛樂服務(wù)業(yè)收入的 %。以丘北縣目前每年 220 萬旅游客量計算，日均游客接待量 5000人左右，普者黑旅游景區(qū)日客流量 2200人以上。 本項目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗的營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊伍，創(chuàng)新機制，建立立體式 銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，客源將有充分保證。 計劃本項目于 2021 年 1月動工， 2021 年 11 月份通過竣工驗收，并 進入 銷售。一期 投資 2990萬元人民幣，建設(shè)資金全部使用開發(fā)商北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司的自有資金及自籌資金。普者黑旅游風(fēng)景 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 的開發(fā)、建設(shè)對于提升普者黑風(fēng)景區(qū)的內(nèi)在質(zhì)量和品質(zhì)具有十分重要的意義，因此項目建設(shè)十分必要。本項目的開發(fā)建設(shè)具有較強的生態(tài)資源、文化內(nèi)涵、地理區(qū)位、資源品牌等優(yōu)勢，該項目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容符合市場發(fā)展趨勢和丘北縣旅游經(jīng)濟的發(fā)展需求，普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 具有切實可行性 ，具有良好的市場前景。 旅游業(yè)具有投資少、回報高，資源壟斷性，勞動力密集，關(guān)聯(lián)性強，無污染等特點，被公認為是永遠的朝陽行業(yè)，受到各國政府的重視，并給予優(yōu)先發(fā)展。 隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程而加快，隨著人們的生活節(jié)奏隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程而加快，親近自然、接近自然、回歸自然、 13 擁抱自然已成為國際 旅游的發(fā)展大趨勢。近年來，隨著人們收入水平的提高，可自由支配時間的增多，一個休閑時代正在來臨?，F(xiàn)在人們更加趨向于選擇在旅游地住下來，以休養(yǎng)度假的方式進行旅游，而告別以往那種走馬觀花式的傳統(tǒng)旅游方 式。中國休閑經(jīng)濟和度假產(chǎn)業(yè)起步較晚，但發(fā)展很快。 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，并對國家經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用。同時，隨 著居民收入水平的提高和國家住房制度改革的推動作用，對房地產(chǎn)的有效需求，呈現(xiàn)出房地產(chǎn) 14 市場購銷兩旺、經(jīng)濟繁榮的良好發(fā)展態(tài)勢。人們這時不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實，還要活得詩意；不但要生活在此處，還要生活在別處 ；不但要生活在現(xiàn)代，還要生活過去；不但要生活在熟悉的環(huán)境當中，還要生活在異域風(fēng)情當中，這種消費需求直接推進了旅游休閑地產(chǎn)的增長，也為普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 奠定了 堅實的市場基礎(chǔ)。根據(jù)《中國旅游業(yè)發(fā)展 “十五 ”計劃和 2021 年、 2020年遠景目標綱要》，至 2020 年，我國國內(nèi)旅游人數(shù)將達到 36 億人次，旅游收入 萬億元，年均復(fù)合增長率分別為 %和 %，為項目提供了廣闊的發(fā)展空間。由此看來，度假旅游市場巨大，到 2020年，將有可能達到 3600 億～ 1 萬億元以上。一段時期以來，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)深層次調(diào)整、全球宏觀經(jīng)濟不景氣等多重因素導(dǎo)致我國制造業(yè)、資本市場、高科技投資的回報率整體呈下行趨勢。據(jù)人民銀行統(tǒng)計， 2021 年 5 月末全部金融機構(gòu)各項存款余額為 萬億元，各項貸款余額為 萬億元，存差總額達到 萬億元。 文山州的投資宏觀背景 文山壯族苗族自治州，是云南省的東南門戶。 由于特殊的歷史原因，文山州的工作重點從 1992 年才轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟建設(shè)上來。 至 2021 年，文山州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展將以鄧小平理論和黨的基本路線為指導(dǎo)，深入貫徹江澤民 “三個代表 ”重要思想，把中央和省委方針、政策與文山的實際緊密結(jié)合起來，進一步解放思想，實事求是，把發(fā)展作為主題，把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，把改革開放 16 和科技進步作為動力，把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點，走“打基礎(chǔ)，興科教，調(diào)結(jié)構(gòu)，建支柱，搞特色，活流通 ”的路子，實現(xiàn)全州經(jīng)濟由封閉型向開放型轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)型向市場型轉(zhuǎn)變，由溫飽型向小