【正文】 務(wù)會議等方面調(diào)查；針對京津唐地區(qū)，進(jìn)行潛在消費能力、休閑度假偏好等調(diào)查。 一、市場需求調(diào)查 （一）本地和營口市場 潛在消費能力調(diào)查 近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明， XX、營口經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展，城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可支配收入大幅度增加，市場消費潛力很大。其中，遼河油田集團(tuán)職工相對收入較高，遼河油田集團(tuán)職工及家屬超過 20 萬人，是消費能力很大的群體。一般情況下，市場消費水平與人均純收入成正比， 2021 年 XX 與營口城市人均可支配收入接近 2021 美元，相當(dāng)于長沙的水平，正向消費型城市過渡，住房、休閑旅游、商業(yè)等正成為居民的消費熱點。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價格預(yù)期為 3200 元 /平方米，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下： XX 購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 20%在三年內(nèi)有購房計劃 第一套房 第二套房 換房 36% 8% 56% 住房面積 6085 平方米 85110 平方米 110 平方米以上 20% 65% 15% 建筑樣式 高層 多層 別墅 73% 26% 1% 價格預(yù)期 普通住房： 31003300 元 /平方米；別墅： 65007000 元 /平方米 營口購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 購房意愿 受訪者中 30%三年內(nèi)有購房計劃，其中， 8%有意愿在 XX 購房。該地區(qū)主要的休閑娛樂場所以酒吧、茶吧、歌舞廳和溫泉水療為主，人均消費 3090 元，主要集中在周末和節(jié)假日等。歌舞廳主要消費群體是年輕人，夏季為旺季。 XX 營口地區(qū)休閑方式及時間 調(diào)查統(tǒng)計 休閑方式 酒吧、茶吧 歌舞廳 溫泉水療 其他 28% 35% 32% 5% 休閑時間 節(jié)假日 周末 下班后 其他時間 12% 75% 11% 2% 人均消費 3060 元 6090 元 90120 元 120 元以上 50% 25% 17% 8% 商業(yè)消費調(diào)查 通過有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計、問卷調(diào)查等方式，對 XX 地區(qū)商業(yè)場所進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計和分析， XX 大型購物場所主要有 8 家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果反映出 XX 及周邊地區(qū)商業(yè)購買力很強。 XX緊鄰遼中城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，同時 XX 濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入?？冢瑸I海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很大的吸引力。 2021 年東北地區(qū)城市居民 人均旅游 2 次，人均旅游花費 296元，分別比 2021 年增加 倍和 %。 東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計 年份 人均出游次數(shù)（次） 人均花費（元） 團(tuán)隊比例 團(tuán)隊人均花費（元） 2021 238 52% 96 2021 2 296 45% 118 （ 2）房產(chǎn)需求調(diào)查 針對東北地區(qū)房地產(chǎn)市場，對沈陽、長春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進(jìn)行房地產(chǎn)市場消費調(diào)查，由各地區(qū) 2021 年房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均 20%居民在三年內(nèi) 有購房計劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在 6090之間，認(rèn)可房價平均為 30004000 元。 2021 年京津唐地區(qū)居民出游率將超過 200%。 由于地緣優(yōu)勢，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。 根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費行為監(jiān)測研究， 2021 年三次調(diào)查總計接觸樣本 6055 個。累積出游次數(shù)為 次，累積出游率為 %。由于本調(diào)查尚缺 101 月共 4 個月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。以淡旺節(jié)季節(jié)因素 60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率為 49%左右。 （ 2）消費趨向調(diào)查 由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計，對京津唐地區(qū)居民對景區(qū)和旅游項目的選擇偏好進(jìn)行統(tǒng)計分析。并且隨季節(jié)變化，夏季（ 7－ 9 月）比春季（ 5－ 6 月），春季（ 5－ 6 月）比冬季（ 2－ 4 月），京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)休閑度假的比例越來越高。 二、市場供給調(diào)查 （一）房地產(chǎn)市場 現(xiàn)有住房情況調(diào)查 通過對相關(guān)資料的統(tǒng)計整理，得出 XX、營口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。其主要戶型及均價為：高層住宅，均價 31003400 元每平方米；多層住宅，均價 32003500 元每平方米；別墅類，均價 60008000 元每平方米。 XX 市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計 樓盤名稱 位置 總建筑面積（萬平米） 容積率 戶型 均價（元 /平方米） 主要客源 紫潤茗都 興隆臺區(qū) 50 高層 3250 本地及周邊 多層 3500 水木清華 興隆臺區(qū) 35 商住樓 3400 本地及周邊 高層 3300 多層 3250 瀚新花園 興隆臺區(qū) 37 多層 3350 本地 高層 3200 賽納灣 興隆臺區(qū) 4 別墅 6800 周邊 鼎信佳苑二期 興隆臺區(qū) 11 高層 3100 本地 多層 3200 云景花苑II 大洼縣 10 高層 2800 本 地 多層 2900 日月興城 興隆臺區(qū) 19 高層 3200 本地及周邊 別墅 65007500 格林花園 大洼縣 12 多層 2850 本地 高層 2700 項目競爭力分析 從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果可以得出，目前 XX 的房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)不能滿足巨大的消費需求和對舒適生活空間的需求。 （二）旅游市場 XX 旅游現(xiàn)狀調(diào)查 從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看， XX 旅游市場發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項旅游和商務(wù)旅游也占有一定的比重。 XX 旅游情況統(tǒng)計 年份 項目 2021 2021 2021 實際 同比增長 (%) 實際 同比增長 (%) 實際 同比增長 (%) 旅游總收入 (億元 ) 27 旅游外 匯收入 (萬美元 ) 723 51 1359 2324 71 國內(nèi)旅游收入 (億元 ) 26 51 70 接待入境旅游者 (萬人次 ) 59 140 接待國內(nèi)旅游者 (萬人次 ) 260 31 454 97 760 數(shù)據(jù)來源： XX 市旅游局資料統(tǒng)計 XX 主要景區(qū)客源調(diào)查統(tǒng)計 名稱 2021 年 2021 年 2021 年客源構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源： XX 市旅游局資料統(tǒng)計 項目競爭力分析 由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計， XX 市 2021 年游客總?cè)舜螢? 萬人次，紅海灘和 XX兩大景區(qū)接待游客總量僅為 萬人次。 鑫安源 生態(tài)園 16 4 20 5 40 10 省內(nèi)占90%、省外10% 第四章 項目建設(shè)可行性 XX作為 XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件。從大交通上看， XX 至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接?？瓦\直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開通了 XX 直達(dá)首都北京的快車。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭 50 多處，位于大遼河口的 XX 港，兩個 3000 噸泊位碼頭已經(jīng)使用。 小結(jié)： XX 作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市群的濱海門戶，其公 路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。 在此宏觀背景條件下， XX市委、市政府做出了《關(guān)于加快 XX市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，以濕地生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮 XX旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為 XX國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把 XX建設(shè)成為具有國際影響力的旅游目的地。 三、自然環(huán)境條件分析 項目區(qū)屬于半濕潤季風(fēng)氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。 所屬氣候區(qū)域 暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候 四季分配類型 四季分明、溫度適宜、光照充裕 降雨集中月份 7 月、 8 月 年均降水量 毫米 最冷月均氣溫 ℃ 最熱月均氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端 最高氣溫 ℃ 年平均氣溫 ℃ 平均相對濕度 66% 無霜期天數(shù) 186 天 年日照時數(shù) 小時 年平均風(fēng)速 米 /秒 年最多風(fēng)向 南西南風(fēng) 空氣質(zhì)量 優(yōu) 小結(jié)：項目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。 依托 XX 獨特的濕地生態(tài)資 源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。 客戶群定位 旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。 其中，主要內(nèi)容包括： —— 主力客戶群定位 ： XX 本地及三大城市板塊中高端房地產(chǎn)消費市場，及商務(wù)度假市場 —— 亞客戶群定位 ：國內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場 特色文化定位 以人居、養(yǎng)生文 化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的濕地生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)。 檔次定位 高端生態(tài)頂級養(yǎng)生的度假天堂。 選址：遼陽河濱，與保護(hù)區(qū)隔水相望； 規(guī)模：占地約 780 公頃； 定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風(fēng)情度假品牌。依托生 態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間。充分利用水岸，濱水而建。建筑應(yīng)遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)形式多樣的原則。 濕地養(yǎng)生公寓： 針對市場開發(fā)幾類公寓： 針對高端商務(wù)消費市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務(wù)公寓； 針對中高端房地產(chǎn)市場，推出酒店式公寓； 針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場，推出養(yǎng)老公寓； 針對第二居所市場，推出度假公寓， 其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓； 以濕地為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假?？刹捎脤勇?lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合。 （二）綜合服務(wù)配套項目 旅游地產(chǎn)服務(wù)對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項目的重點。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。 （三）戶外休閑娛樂項目 生態(tài)漁港 結(jié)合風(fēng)情小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港。 —— 漁港餐飲區(qū)： 設(shè)計容納 100 人用餐的中 等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護(hù)區(qū)，外圍搭建觀景平臺，可設(shè)置望遠(yuǎn)鏡，便于游客用餐之余觀看鳥類及其它濕地景觀。濕地植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運用濕地環(huán)境優(yōu)勢，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。還可成立植物花卉研究中心，同時進(jìn)行植物保護(hù)和科學(xué)研究。 根據(jù)《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定》（ GB/T17752021），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點建設(shè)旅游形象標(biāo)識牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識、旅游景點標(biāo)識、服務(wù)提示標(biāo)牌 4 類標(biāo)識標(biāo)牌。同時，結(jié)合公路改造和提升，重點加強車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施?！堵糜我?guī)劃通則》（ GB/T18971－ 2021）和國家 5A 級景區(qū)要求，本項目將在 XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（ GB/502931999，根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測，配備變壓器和相應(yīng)線路。 （四）環(huán)境治理和保護(hù) 良好的生態(tài)環(huán)境資源是 XX 生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護(hù)好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。 河道疏浚和堤壩加固 由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊 環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進(jìn)行疏浚和堤壩加固。 污水處理工程 結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強化水資源保護(hù)，加強排水設(shè)施建設(shè)，重點是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達(dá)到污水的凈化和回用的目的，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。 安全保障措施 重點建立和完善旅游安全預(yù)報體系；完善重 點旅游活動場所的安全防護(hù)設(shè)施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個城鎮(zhèn)及各重點景區(qū)。 垃圾轉(zhuǎn)運站：建設(shè) 1 個垃圾轉(zhuǎn)運站。 郵電通訊建設(shè)項目 重點建設(shè)內(nèi)容包括電設(shè)施、程控 電話設(shè)施、移動通訊設(shè)施、國際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、游客服務(wù)中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。 第六章 環(huán)境保護(hù) 一、設(shè)計依據(jù)、原則及目標(biāo) （一）設(shè)計依