【正文】 廳溫泉水療其他28%35%32%5%休閑時(shí)間節(jié)假日周末下班后其他時(shí)間12%75%11%2%人均消費(fèi)3060元6090元90120元120元以上50%25%17%8%商業(yè)消費(fèi)調(diào)查通過(guò)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、問(wèn)卷調(diào)查等方式，對(duì)XX地區(qū)商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析，XX大型購(gòu)物場(chǎng)所主要有8家，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果反映出XX及周邊地區(qū)商業(yè)購(gòu)買力很強(qiáng)。XX緊鄰遼中城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，同時(shí)XX濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入?？?，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對(duì)旅游客源市場(chǎng)有很大的吸引力。2007年?yáng)|北地區(qū)城市居民人均旅游2次，人均旅游花費(fèi)296元，%。東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)年份人均出游次數(shù)（次）人均花費(fèi)（元）團(tuán)隊(duì)比例團(tuán)隊(duì)人均花費(fèi)（元）200623852%962007229645%118（2）房產(chǎn)需求調(diào)查針對(duì)東北地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)調(diào)查，由各地區(qū)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均20%居民在三年內(nèi)有購(gòu)房計(jì)劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在6090之間，認(rèn)可房?jī)r(jià)平均為30004000元。2006年京津唐地區(qū)居民出游率將超過(guò)200%。由于地緣優(yōu)勢(shì)，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。根據(jù)京津唐地區(qū)居民旅游消費(fèi)行為監(jiān)測(cè)研究，2006年三次調(diào)查總計(jì)接觸樣本6055個(gè)。%。由于本調(diào)查尚缺101月共4個(gè)月數(shù)據(jù)，只能根據(jù)歷史數(shù)據(jù)推算京津唐地區(qū)全年的出游率。以淡旺節(jié)季節(jié)因素60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率為49%左右。（2）消費(fèi)趨向調(diào)查由數(shù)據(jù)整理與分類統(tǒng)計(jì)，對(duì)京津唐地區(qū)居民對(duì)景區(qū)和旅游項(xiàng)目的選擇偏好進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。并且隨季節(jié)變化，夏季（7－9月）比春季（5－6月），春季（5－6月）比冬季（2－4月），京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)休閑度假的比例越來(lái)越高。二、市場(chǎng)供給調(diào)查（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有住房情況調(diào)查通過(guò)對(duì)相關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)整理，得出XX、營(yíng)口兩市現(xiàn)有住房的基本情況。其主要戶型及均價(jià)為：高層住宅，均價(jià)31003400元每平方米；多層住宅，均價(jià)32003500元每平方米；別墅類，均價(jià)60008000元每平方米。XX市區(qū)及周邊房地產(chǎn)調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)名稱位置總建筑面積（萬(wàn)平米）容積率戶型均價(jià)（元/平方米）主要客源紫潤(rùn)茗都興隆臺(tái)區(qū)50高層3250本地及周邊多層3500水木清華興隆臺(tái)區(qū)35商住樓3400本地及周邊高層3300多層3250瀚新花園興隆臺(tái)區(qū)37多層3350本地高層3200賽納灣興隆臺(tái)區(qū)4別墅6800周邊鼎信佳苑二期興隆臺(tái)區(qū)11高層3100本地多層3200云景花苑II大洼縣10高層2800本地多層2900日月興城興隆臺(tái)區(qū)19高層3200 本地及周邊別墅65007500格林花園大洼縣12多層2850本地高層2700項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以得出，目前XX的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)不能滿足巨大的消費(fèi)需求和對(duì)舒適生活空間的需求。（二）旅游市場(chǎng) XX旅游現(xiàn)狀調(diào)查從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，XX旅游市場(chǎng)發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長(zhǎng)，從旅游目的來(lái)看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項(xiàng)旅游和商務(wù)旅游也占有一定的比重。XX旅游情況統(tǒng)計(jì) 年份項(xiàng)目200520062007實(shí)際同比增長(zhǎng)(%)實(shí)際同比增長(zhǎng)(%)實(shí)際同比增長(zhǎng)(%)旅游總收入(億元)27旅游外匯收入(萬(wàn)美元)723511359232471國(guó)內(nèi)旅游收入(億元)265170接待入境旅游者(萬(wàn)人次)59140接待國(guó)內(nèi)旅游者(萬(wàn)人次)2603145497760數(shù)據(jù)來(lái)源：XX市旅游局資料統(tǒng)計(jì)XX主要景區(qū)客源調(diào)查統(tǒng)計(jì)名稱2006年2007年2007年客源構(gòu)成總收入（萬(wàn)元）人次（萬(wàn)）總收入（萬(wàn)元）人次（萬(wàn)）團(tuán)隊(duì)所占比例%游客集中月份地域構(gòu)成紅海灘景區(qū)3234515123040710沈陽(yáng)30%省內(nèi)40%省外15%海外5%大連10%XX旅游區(qū)4410沈陽(yáng)20%、省內(nèi)80%、省外20%湖濱公園324038575—9市內(nèi)及周邊中興公園108007500207－9省內(nèi)占80％，省外占19％，海外占1％。統(tǒng)計(jì)分析說(shuō)明XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)有極大的市場(chǎng)潛力，第四章 項(xiàng)目建設(shè)可行性XX作為XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項(xiàng)目的順利實(shí)施營(yíng)造了良好的環(huán)境條件。從大交通上看，XX至海城高速公路與沈大、京沈兩條高速公路相連接。客運(yùn)直接通沈陽(yáng)、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開(kāi)通了XX直達(dá)首都北京的快車。水路也較通暢，沿海沿河有碼頭50多處，位于大遼河口的XX港，兩個(gè)3000噸泊位碼頭已經(jīng)使用。小結(jié)：XX作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市群的濱海門(mén)戶，其公路、鐵路、水運(yùn)和航空等對(duì)外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的有力支撐，這為項(xiàng)目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來(lái)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。在此宏觀背景條件下，XX市委、市政府做出了《關(guān)于加快XX市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，以濕地生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮XX旅游資源優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，努力打造“世界濕地休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為XX國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把XX建設(shè)成為具有國(guó)際影響力的旅游目的地。三、自然環(huán)境條件分析項(xiàng)目區(qū)屬于半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。所屬氣候區(qū)域暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量最冷月均氣溫℃最熱月均氣溫℃極端最低氣溫℃極端最高氣溫℃年平均氣溫℃平均相對(duì)濕度66%無(wú)霜期天數(shù)186天年日照時(shí)數(shù)年平均風(fēng)速年最多風(fēng)向南西南風(fēng)空氣質(zhì)量?jī)?yōu)小結(jié)：項(xiàng)目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項(xiàng)目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時(shí)由于占地和開(kāi)挖較少，對(duì)生態(tài)環(huán)境破壞影響小。依托XX獨(dú)特的濕地生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點(diǎn)，以溫泉和仿生建筑為載體?？蛻羧憾ㄎ宦糜蔚禺a(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無(wú)的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。其中，主要內(nèi)容包括：——主力客戶群定位：XX本地及三大城市板塊中高端房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，及商務(wù)度假市場(chǎng)——亞客戶群定位：國(guó)內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場(chǎng)特色文化定位以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的濕地生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)。檔次定位高端生態(tài)頂級(jí)養(yǎng)生的度假天堂。選址：遼陽(yáng)河濱，與保護(hù)區(qū)隔水相望；規(guī)模：占地約780公頃；定位：葦海之濱、鳥(niǎo)語(yǔ)林中，離濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風(fēng)情度假品牌。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識(shí)，創(chuàng)造一流人性化空間。充分利用水岸，濱水而建。建筑應(yīng)遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)形式多樣的原則。 濕地養(yǎng)生公寓：針對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)幾類公寓：針對(duì)高端商務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，推出具備居住和辦公雙重功能的商務(wù)公寓； 針對(duì)中高端房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出酒店式公寓；針對(duì)中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場(chǎng)，推出養(yǎng)老公寓；針對(duì)第二居所市場(chǎng)，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以濕地為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開(kāi)展養(yǎng)生度假。可采用層聯(lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合。（二）綜合服務(wù)配套項(xiàng)目旅游地產(chǎn)服務(wù)對(duì)象主要是休閑度假的游客，所以，這類項(xiàng)目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項(xiàng)目的重點(diǎn)。其中餐式分為濕地水之味、綠色芳香素食、濕地養(yǎng)生藥膳等主題。（三）戶外休閑娛樂(lè)項(xiàng)目生態(tài)漁港結(jié)合風(fēng)情小鎮(zhèn)，打造一個(gè)功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港?！獫O港餐飲區(qū)：設(shè)計(jì)容納100人用餐的中等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對(duì)河對(duì)岸的保護(hù)區(qū)，外圍搭建觀景平臺(tái)，可設(shè)置望遠(yuǎn)鏡，便于游客用餐之余觀看鳥(niǎo)類及其它濕地景觀。濕地植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運(yùn)用濕地環(huán)境優(yōu)勢(shì)，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。還可成立植物花卉研究中心，同時(shí)進(jìn)行植物保護(hù)和科學(xué)研究。根據(jù)《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級(jí)的劃分與評(píng)定》（GB/T17752003），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點(diǎn)布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點(diǎn)建設(shè)旅游形象標(biāo)識(shí)牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、旅游景點(diǎn)標(biāo)識(shí)、服務(wù)提示標(biāo)牌4類標(biāo)識(shí)標(biāo)牌。同時(shí)，結(jié)合公路改造和提升，重點(diǎn)加強(qiáng)車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強(qiáng)化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施?！堵糜我?guī)劃通則》（GB/T18971－2003）和國(guó)家5A級(jí)景區(qū)要求，本項(xiàng)目將在XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB/502931999，根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測(cè)，配備變壓器和相應(yīng)線路。（四）環(huán)境治理和保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境資源是XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護(hù)好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開(kāi)發(fā)的重中之重。河道疏浚和堤壩加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對(duì)河道進(jìn)行疏浚和堤壩加固。污水處理工程結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強(qiáng)化水資源保護(hù)，加強(qiáng)排水設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達(dá)到污水的凈化和回用的目的，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。安全保障措施重點(diǎn)建立和完善旅游安全預(yù)報(bào)體系；完善重點(diǎn)旅游活動(dòng)場(chǎng)所的安全防護(hù)設(shè)施；消除通訊信號(hào)盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門(mén)聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無(wú)害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)城鎮(zhèn)及各重點(diǎn)景區(qū)。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：建設(shè)1個(gè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。郵電通訊建設(shè)項(xiàng)目 重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容包括電設(shè)施、程控電話設(shè)施、移動(dòng)通訊設(shè)施、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點(diǎn)是各主要旅游景點(diǎn)、旅游干線、游客服務(wù)中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。第六章 環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)、原則及目標(biāo)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)l 《中華人民共和國(guó)城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）；l 《中華人民共和國(guó)污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB897896）；（二）環(huán)境保護(hù)目標(biāo)將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)?？諝赓|(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國(guó)家GB30951996一類地區(qū)中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境噪音環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國(guó)家GB309693標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜40～45dB,夜間35～40dB）固體廢棄物生活垃圾無(wú)害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無(wú)害化處理率達(dá)到100%生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對(duì)局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。 區(qū)域發(fā)展原則盡可能將XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，將XX生態(tài)風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析（一）環(huán)境現(xiàn)狀水環(huán)境質(zhì)量所處大遼河段，水質(zhì)有輕微污染，主要污染源來(lái)自于生活污水和垃圾的排放。固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農(nóng)用施肥）。（二）環(huán)境影響因素分析項(xiàng)目施工期項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，場(chǎng)地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時(shí)段內(nèi)都將會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成一定影響。由上面分析可以看出，施工期對(duì)周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚(yáng)塵污染，污染因子為T(mén)SP。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過(guò)程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會(huì)在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。項(xiàng)目建成后污染分析——廢氣，項(xiàng)目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等?！獜U渣度假區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個(gè)來(lái)源：鍋爐裝置和生活垃圾等。施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)的噪聲輻射源強(qiáng)在75～115dB（A）范圍內(nèi)，距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過(guò)建筑施工廠界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn)，如果施工機(jī)械放置位置距離邊界較近，施工時(shí)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈暣胧?。揚(yáng)塵嚴(yán)重時(shí)實(shí)行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對(duì)輪胎進(jìn)行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。（二）運(yùn)行期間污染處理措施廢氣治理把綠化與環(huán)境保護(hù)工作結(jié)合起來(lái)，針對(duì)各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護(hù)林帶，以達(dá)到輔助凈化環(huán)境的目的。加強(qiáng)貨運(yùn)車輛揚(yáng)塵的監(jiān)測(cè)和防治工作，在道路上逐步限制不符合運(yùn)輸標(biāo)準(zhǔn)的車輛通行。推廣使用無(wú)鉛汽油。實(shí)行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強(qiáng)對(duì)各排污單位的監(jiān)督管理。推行節(jié)約用水的獎(jiǎng)勵(lì)措施，逐步實(shí)行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水