【正文】 、水系等，瀕臨濕地核心保護區(qū)，且擁有良好的道路交通基礎(chǔ)設(shè)施，以及鄰近中心城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，擁有溫泉等稀缺資源等，以濕地養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)為賣點；生態(tài)居住為亮點，可以形成以養(yǎng)生及生態(tài)居住為主打，打造濕地特色異域風情度假品牌。針對“營（口）盤（錦）”地區(qū)，對房地產(chǎn)、休閑娛樂、商業(yè)購物、公務會議等方面，進行潛在消費能力、購房意愿、休閑方式、商業(yè)購物等調(diào)查；針對遼中城市群及東北周邊地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假、商務會議等方面調(diào)查；針對京津唐地區(qū)，進行潛在消費能力、休閑度假偏好等調(diào)查。其中，遼河油田集團職工相對收入較高，遼河油田集團職工及家屬超過20萬人，是消費能力很大的群體。兩地對購房的市場需求很大，尤其是對大面積的中高檔住宅的需求；普通住宅平均價格預期為3200元/平方米，具體調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計如下：XX購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計購房意愿受訪者中20%在三年內(nèi)有購房計劃第一套房第二套房換房36%8%56%住房面積6085平方米85110平方米110平方米以上20%65%15%建筑樣式高層多層別墅73%26%1%價格預期普通住房：31003300元/平方米；別墅：65007000元/平方米營口購房意愿調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計購房意愿受訪者中30%三年內(nèi)有購房計劃，其中，8%有意愿在XX購房。歌舞廳主要消費群體是年輕人，夏季為旺季。XX緊鄰遼中城市群及東北地區(qū)，以京沈高速和京哈鐵路等為主干的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，同時XX濱鄰渤海，是東北地區(qū)唯一的河流入?？?，濱海濕地生態(tài)環(huán)境與東北內(nèi)陸形成很大的差異，對旅游客源市場有很大的吸引力。東北地區(qū)居民出游情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計年份人均出游次數(shù)（次）人均花費（元）團隊比例團隊人均花費（元）200623852%962007229645%118（2）房產(chǎn)需求調(diào)查針對東北地區(qū)房地產(chǎn)市場，對沈陽、長春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進行房地產(chǎn)市場消費調(diào)查，由各地區(qū)2007年房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均20%居民在三年內(nèi)有購房計劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在6090之間，認可房價平均為30004000元。由于地緣優(yōu)勢，環(huán)渤海地區(qū)是京津唐地區(qū)居民首選的旅游休閑目的地之一。%。以淡旺節(jié)季節(jié)因素60%為參考，全年京津唐地區(qū)居民以環(huán)渤海地區(qū)為旅游目的地的出游率為49%左右。并且隨季節(jié)變化，夏季（7－9月）比春季（5－6月），春季（5－6月）比冬季（2－4月），京津唐地區(qū)居民在環(huán)渤海地區(qū)休閑度假的比例越來越高。其主要戶型及均價為：高層住宅，均價31003400元每平方米；多層住宅，均價32003500元每平方米；別墅類，均價60008000元每平方米。（二）旅游市場 XX旅游現(xiàn)狀調(diào)查從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，XX旅游市場發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項旅游和商務旅游也占有一定的比重。統(tǒng)計分析說明XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)有極大的市場潛力，第四章 項目建設(shè)可行性XX作為XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項目的順利實施營造了良好的環(huán)境條件?？瓦\直接通沈陽、大連、上海、廣州等，現(xiàn)在又開通了XX直達首都北京的快車。小結(jié)：XX作為遼寧省重要交通樞紐，遼中城市群的濱海門戶，其公路、鐵路、水運和航空等對外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項目開發(fā)的有力支撐，這為項目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來旅游經(jīng)濟發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。三、自然環(huán)境條件分析項目區(qū)屬于半濕潤季風氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。依托XX獨特的濕地生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以濕地旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。其中，主要內(nèi)容包括：——主力客戶群定位：XX本地及三大城市板塊中高端房地產(chǎn)消費市場，及商務度假市場——亞客戶群定位：國內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場特色文化定位以人居、養(yǎng)生文化為主題，濕地生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風格上融合的濕地生態(tài)風情小鎮(zhèn)。選址：遼陽河濱，與保護區(qū)隔水相望；規(guī)模：占地約780公頃；定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態(tài)保護區(qū)最近的濱水高端生態(tài)居住區(qū)，打造濕地生態(tài)養(yǎng)生及異域風情度假品牌。充分利用水岸，濱水而建。 濕地養(yǎng)生公寓：針對市場開發(fā)幾類公寓：針對高端商務消費市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務公寓； 針對中高端房地產(chǎn)市場，推出酒店式公寓；針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場，推出養(yǎng)老公寓；針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以濕地為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假。（二）綜合服務配套項目旅游地產(chǎn)服務對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項目達到預期銷售目標，完整的配套設(shè)施則成為這類項目的重點。（三）戶外休閑娛樂項目生態(tài)漁港結(jié)合風情小鎮(zhèn)，打造一個功能性與景觀性結(jié)合的濕地生態(tài)漁港。濕地植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運用濕地環(huán)境優(yōu)勢，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。根據(jù)《旅游區(qū)（點）質(zhì)量等級的劃分與評定》（GB/T17752003），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點建設(shè)旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌4類標識標牌?！堵糜我?guī)劃通則》（GB/T18971－2003）和國家5A級景區(qū)要求，本項目將在XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。（四）環(huán)境治理和保護良好的生態(tài)環(huán)境資源是XX生態(tài)風情小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護好濕地生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。污水處理工程結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強化水資源保護，加強排水設(shè)施建設(shè)，重點是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達到污水的凈化和回用的目的，保護生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設(shè)施，其服務范圍覆蓋整個城鎮(zhèn)及各重點景區(qū)。郵電通訊建設(shè)項目 重點建設(shè)內(nèi)容包括電設(shè)施、程控電話設(shè)施、移動通訊設(shè)施、國際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點是各主要旅游景點、旅游干線、游客服務中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務設(shè)施建設(shè)。 《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096—93）；l空氣質(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達到國家GB30951996一類地區(qū)中的二級標準。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析（一）環(huán)境現(xiàn)狀水環(huán)境質(zhì)量所處大遼河段，水質(zhì)有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。（二）環(huán)境影響因素分析項目施工期項目建設(shè)過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時段內(nèi)都將會對周圍環(huán)境造成一定影響。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會在短期內(nèi)大大影響當?shù)氐目諝赓|(zhì)量?！獜U渣度假區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。揚塵嚴重時實行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。加強貨運車輛揚塵的監(jiān)測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運輸標準的車輛通行。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監(jiān)督管理。加強景觀區(qū)和游客中心區(qū)的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴控制。沿景區(qū)道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點區(qū)道路100m。主要設(shè)計原則執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源政策、規(guī)定及有關(guān)標準，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟效益。其中，供、配電設(shè)計符合《評價企業(yè)合理用電導則》（GB/T34851998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率45%。——在給排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設(shè)，同時在給排水管材的選擇及相關(guān)配件上采用性能好的設(shè)備，嚴防滴漏水現(xiàn)象。增強消防意識，積極推進消防工作社會化，嚴格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標準。消防通道不得小于4米。消火栓距路邊不應超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。（三）防震地區(qū)很少發(fā)生地震，震級都在6級以下，一般建筑按7度設(shè)防，生命線系統(tǒng)工程和地震發(fā)生后易發(fā)生二次災害的建筑、高層建筑及重要建筑應根據(jù)抗震評價進行抗震設(shè)計。加強水土保持，充分考慮泥石流、滑坡、山洪對景區(qū)的影響；充分重視天文潮、風暴潮對景區(qū)的影響，保證游客安全。因此，項目辦公室應對工程設(shè)計過程進行管理，中心任務是對設(shè)計的工程質(zhì)量、進度、投資進行控制。動力供應：水源、電源及其供應線路、供應方式、供應指標。工程設(shè)計過程管理的目標控制（1）從建設(shè)項目的條件和投資效益出發(fā)，控制設(shè)計的功能滿足使用要求、符合標準，設(shè)計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創(chuàng)造條件，符合法規(guī)、規(guī)定和政策的規(guī)定。三、項目招投標項目建設(shè)施工采取公開招標的方式，選取資質(zhì)高、造價合理，信譽好的施工單位施工，以確保項目能夠高質(zhì)量、低成本、按期完成。包括確定合同方式，選定合同類型，選擇合同條件，準備合同草本。(5)控制和處理合同變更，盡量減少對建設(shè)項目質(zhì)量、計劃工期和投資的影響。(9)注意對合同重大問題進行研究和解決，并根據(jù)需要開展法律及技術(shù)咨詢。(4)建立信息管理系統(tǒng)(5)建立合同各方之間的交流和溝通制度?！獜V義的顧客包括各過程輸出的接收方?！I(lǐng)導決定資源的配置和管理?！匾暼说墓ぷ骷寄芎唾|(zhì)量意識的培訓。過程方法強調(diào)“將活動和相關(guān)資源作為過程管理，可以更高效地得到期望的結(jié)果”?！獓栏癜押酶鞯拦ば虻妮斎搿嵤┖洼敵鲑|(zhì)量，使每一道工序成為防止不合格的一道屏障，是保證建設(shè)項目質(zhì)量的基本功。 基于事實的決策方法——數(shù)據(jù)和信息分析是有效決策的基礎(chǔ)?！┓绞墙ㄔO(shè)項目質(zhì)量管理至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到項目的最終質(zhì)量。前期費中各項內(nèi)容根據(jù)國家標準及實際情況確定。表61：投資估算總表序號項目費率金額（萬元）一工程項目基礎(chǔ)造價　358201綠色生態(tài)社區(qū)29465濕地養(yǎng)生餐廳1125生態(tài)漁港600濕地溫室植物園19002旅游配套服務設(shè)施2730二前期費3%900三工程建設(shè)其它費5%17905四營銷宣傳費　100六投資總額　54725七鋪底流動資金20%7164二、項目資金籌措方案（一）最大限度爭取公有資金本項目建設(shè)的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環(huán)保、生態(tài)改造、新農(nóng)村建設(shè)等相關(guān)資金投入。（二）籌措自有資金充分發(fā)揮企業(yè)力量籌集資金，用自有資金完成項目基礎(chǔ)建設(shè)。堅持誰投資、誰受益原則，調(diào)動各方面的積極性，鼓勵所有人開發(fā)營地及周邊旅游資源、建設(shè)配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發(fā)展、互相競爭、互相促進的發(fā)展格局。第十章 項目社會和生態(tài)效益分析一、經(jīng)濟效益綜合考慮建筑投入、經(jīng)營成本、投資利潤率達到190%，投資利稅率93%，投資回收期視樓盤銷售狀況而定,預計2年；生態(tài)漁港項目投資年均凈利潤達到197萬元，利潤率達到33%，投資利稅率16%，投資回收期為3年；濕地養(yǎng)生餐廳項目投資年均凈利潤達到2133萬元，利潤率達到190%，投資利稅率93%，投資回收期為1年。（二）增加就業(yè)機會，緩解就業(yè)壓力旅游業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業(yè)機會；旅游業(yè)又是關(guān)聯(lián)系數(shù)很高的行業(yè)，它的發(fā)展能帶動大量相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。但旅游業(yè)的發(fā)展又往往產(chǎn)生負面的社會影響，主要表現(xiàn)為：外來文化和價值觀沖擊本地文化和價值觀，導致以不正當?shù)姆绞娇雍β糜握叨踩±娴?。?guī)劃實施后，將建成交通便利、環(huán)境優(yōu)美、藍天白云和空氣新鮮的生態(tài)旅游的示范區(qū)，無論是游客，還是居民、從業(yè)人員置身于此情此景，能充分認識到生態(tài)環(huán)境的重要性，從而提高其環(huán)境保護意識。不同的產(chǎn)業(yè)政策、土地管理政策、城市規(guī)劃、金融政策等將直接影響整個項目的各個層面。二、市場風險市場風險主要指由于項目產(chǎn)品（或服務）由于市場需求的減少或供給的增加導致銷路不暢，無法達到預期的收益。③成立專門的營銷機構(gòu)，聘請專業(yè)的經(jīng)營管理人員，盡早著手項目的市場推廣工作，采取租售結(jié)合的營銷模式，以應變未來市場的不確定性。投資者在項目負債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。四、社會風險社會風險是指對社會影響估計不足，或者項目所處的社會環(huán)境發(fā)生變化，給項目建設(shè)和運營帶來困難和損失的可能性。②社會治安風險。同時，在項目的經(jīng)營過程中，應該充分考慮到惠及周邊居民的各種辦法，例如，優(yōu)先雇傭本地勞動力等。例如，合同沒有要求對方提供擔保，或者雖然對方提供了擔保，但因未依法辦理登記手續(xù)而歸于無效。②建立兼職或者專職的法律顧問隊伍，加強對合同簽訂、履行的法律審查。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產(chǎn)、信譽及經(jīng)營狀況進行認真調(diào)查，對于公民個人開辦或控制、無資產(chǎn)、操作不規(guī)范的有限責任公司，要盡量規(guī)避。合同一經(jīng)簽訂成立，即具有法律效力，必須按照合同的約定履行；變更合同，須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，否則就要承擔相應的法律后果。第十二章 結(jié)論與建議一、主要結(jié)論該項目通過XX小鎮(zhèn)的開發(fā)，不僅能夠豐富XX市旅游市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還能夠滿足市場對旅游地產(chǎn)的需求和改善人居環(huán)境，更將推動當?shù)赜螛I(yè)走向進一步的