【正文】 行業(yè)占到20％以上，而且近年來增長幅度高達710%。 從中國金融存款的總量進行分析目前國內(nèi)可投資領域少，可利用資金相對充足。而另一方面，2001年末，%，顯示我國目前潛在可利用資金較為充足。從金融機構(gòu)存款方面來看，全國人均消費能力非?？捎^。文山壯族苗族自治州，是省的東南門戶。由于特殊的歷史原因，文山州的工作重點從1992年才轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟建設上來。至2010年，文山州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展將以鄧小平理論和黨的基本路線為指導，深入貫徹江澤民“三個代表”重要思想，把中央和省委方針、政策與文山的實際緊密結(jié)合起來，進一步解放思想，實事求是，把發(fā)展作為主題，把結(jié)構(gòu)調(diào)整作為主線，把改革開放和科技進步作為動力，把提高人民生活水平作為根本出發(fā)點，走“打基礎，興科教，調(diào)結(jié)構(gòu)，建支柱，搞特色，活流通”的路子，實現(xiàn)全州經(jīng)濟由封閉型向開放型轉(zhuǎn)變，由傳統(tǒng)型向市場型轉(zhuǎn)變，由溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變，使全州生產(chǎn)力邁上一個新的臺階。面對新的發(fā)展形勢和機遇條件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務，圍繞工業(yè)強州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實行全方位、多層次、寬領域的對內(nèi)對外開放，加快水、陸、空大交通建設，大力發(fā)展通道經(jīng)濟、口岸經(jīng)濟，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗口。出臺了《關于進一步改善投資環(huán)境擴大開放的若干規(guī)定》，設立了州政府投資服務中心，實行窗口部門“一站式”服務。州縣招商部門本著“你投資我服務，你困難我解決”的原則，積極做好外來投資企業(yè)的后續(xù)服務工作，優(yōu)質(zhì)、高效、快捷的服務，迎來了大批國內(nèi)外客商，2004年，占固定資產(chǎn)投資的38%。目前，全州上下已形成“人人都是招商環(huán)境，個個都是引資形象”的良好招商氛圍。某某辣椒又名“某某小椒”,中外馳名，產(chǎn)品遠銷國內(nèi)20多個省市及東南亞、韓日及歐美地區(qū)，1999年被國家命名為“中國辣椒之鄉(xiāng)”。某某縣還是省林業(yè)重點縣、生豬基地縣、牛羊基地縣、英美優(yōu)質(zhì)煙葉基地縣。34’～104176。45’～24176。東隔清水江與廣南縣毗鄰，南與硯山縣、開遠市接壤，西隔南盤江同彌勒、瀘西兩縣相望，北與師宗縣、廣西壯族自治區(qū)西林縣銜接?？h城設在錦屏鎮(zhèn)，海拔1452米，距省會昆明市280公里，距文山州府(文山縣城)114公里。漢武帝元鼎六年(公元前111年)屬群舸郡，蜀漢、晉隸興古郡，唐武德七年(624年)屬郎州，天寶七年(748年)屬南詔拓東節(jié)度，宋大理國時期屬維摩部，元至元七年(1270年)屬阿寧萬戶府隸廣西路，明隸屬廣西府維摩州，清康熙八年(1669年)隸師宗州，雍正九年(1731年)設師宗州同駐某某，乾隆三十五年(1770年)降師宗州同知為某某縣丞，道光二十年(1840年)升某某縣為正縣，隸廣西直隸州，民國二年(1913年)隸蒙自道，后廢道直隸省都督府，民國三十一年(1942年)隸第二行政督察專員公署，民國三十五年(1946年)隸第四行政督察專員公署，中華人民共和國建立后，屬文山專區(qū)。某某因縣城建于暮冶峰(丘山)之北得名，雍正三年上諭，除四書五經(jīng)外，遇“丘”字加“阝”旁，作“邱”，地名字亦作“邱”，故“某某”稱謂與用字隨建置衍變而延用至今，根據(jù)《中華人民共和國行政區(qū)劃代碼》，省民政廳云民字[1991]7號文件規(guī)定，自2004年2月又將“邱”字改為“丘”。 人口民族2006年末，全縣總?cè)丝?5．2萬人。 地理氣候某某地處滇東南巖溶山原丘陵地帶，地勢西南高，東北低，六詔山支系大總山縱橫全境。某湖為較大的天然湖泊，境內(nèi)最高海拔(羊雄山頂峰)，最低海拔(弄位村)782米。 經(jīng)濟與社會發(fā)展2006年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值95318萬元，按可比價計算同比增長14%；其中：第一產(chǎn)業(yè)完成48236萬元，%，第二產(chǎn)業(yè)完成15733萬元，%，第三產(chǎn)業(yè)完成31349萬元，%，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值106989萬元，增長21%，地方財政收入4328萬元，%；實現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資26790萬元，%，社會消費品零售總額32018萬元，%，全縣糧食總產(chǎn)量157995噸，%，農(nóng)民人均純收入達1214萬元，‰以內(nèi)，%。某某地方民族文化豐富多彩，在某景區(qū)內(nèi)舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動。1999年至今，接待國外游客2500余人次，國內(nèi)游客200余萬人次，綜合經(jīng)濟收入90419萬元。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，2004年，第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的增加值達26304萬元，%, 。隨著中國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，城市化進程進一步加快，度假休閑地產(chǎn)市場的需求將得到進一步的擴大。從本質(zhì)上來說，某旅游風情小鎮(zhèn)是一個度假休閑地產(chǎn)和旅游商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)結(jié)合交叉的綜合性地產(chǎn)項目，它針對的目標市場對象將既有某旅游項目的消費者，也有旅游商鋪項目的投資者。目標市場界定 休閑客棧項目消費對象的市場容量及特征分析 消費對象目標群體容量分析由于度假式旅游與一般度假旅游項目不同，要求旅游者要有足夠的支付能力；同時某旅游小鎮(zhèn)一期建設項目與一般的旅游產(chǎn)品也有明顯的區(qū)別，還要求消費者具有較高的生活品味和生態(tài)意識。據(jù)國家統(tǒng)計局2002年９月份公布的《首次中國城市居民家庭財產(chǎn)調(diào)查總報告》顯示，截至今年６月底，％的被調(diào)查戶家庭財產(chǎn)在15萬元～30萬元之間。如果今后20年每年提高一個百分點的話，則2020年后約可達到38％——這是未來全面小康社會的社會結(jié)構(gòu)的遠景。 消費對象目標群體特征分析我們將根據(jù)財務狀況、興趣愛好、可支配空間三個坐標，從“家庭生活的階段”，“年齡”，“職業(yè)、收入”，“學歷”等幾個方面進行劃分及詳細分析，從而最終認定某旅游風情小鎮(zhèn)的目標群體應具有如下特征：年齡特征：25歲～40歲之間，年收入在3萬～50萬之間（／年），一般受過良好教育，具有專業(yè)知識和較強的職業(yè)能力及相應的家庭消費能力；職業(yè)特征：他們在職業(yè)上包括：政府部門的中級行政官員、國營和私營壟斷企業(yè)中的中級管理者和工作人員、新興行業(yè)、外資企業(yè)的高級員工、其它領域中的專業(yè)技術(shù)人員、自由職業(yè)者等幾大類；消費特征：他們有一定的閑暇，追求生活質(zhì)量，對其勞動、工作對象一般也擁有一定的管理權(quán)和支配權(quán)?？驮吹靥卣?主要來自**、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連、西安、上海、寧波、天津、重慶、長沙、太原、杭州、青島、南昌、成都等大中城市及港、澳、臺地區(qū)。而某稀缺景觀旅游商鋪建在國家AAA級成熟風景區(qū)，持續(xù)、穩(wěn)定的游客帶來的消費市場更將難以估量。據(jù)統(tǒng)計自1993年開發(fā)至2004年，年均增長率達65%和104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的28%和總收入的27%，預計在2015年左右有望突破100萬人/次大關，綜合收入達到144480萬元，是某某縣和文山州重要的經(jīng)濟增長點。根據(jù)歷年游客增長特征、比例和數(shù)量，某某縣規(guī)劃部門對未來一段時間游客數(shù)量和帶來的綜合經(jīng)濟收入進行了預測。事實勝于雄辨，以上數(shù)據(jù)充分說明了未來某稀缺景觀旅游商鋪的發(fā)展前景。其次也由于人才供需的矛盾和就業(yè)難現(xiàn)狀也對越來越多的人選擇自主創(chuàng)業(yè)在客觀上起到了推動作用，最后自主創(chuàng)業(yè)正日益成為現(xiàn)代人實現(xiàn)自我價值的重要方式。一份統(tǒng)計資料顯示，%，即每100位年齡在1864歲之間的成年人中。值得注意的是，隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，消費水平的進一步升級，來自美國、馬來西亞、新加坡、臺灣等地的中小投資者也紛紛進入大陸，尋找商機，在中國一些城鎮(zhèn)中開店當老板?！?某旅游商鋪住宅目標對象群體特征分析我們將根據(jù)資金能力、對象身份、投資目的三個坐標，進行劃分及詳細分析，從而最終確定某旅游商鋪的目標群體將具有如下特征：年齡特征：25～35歲年齡段25歲以下和36～45歲兩個年齡段仍有相當高的成功分布，顯示了創(chuàng)業(yè)的年齡分布是相當廣泛的。來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因為種種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農(nóng)民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學生。實力特征：自主經(jīng)營者實力一般較弱，擁有資金在100萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。投資目的：一類是自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，主要來自**、上海、廣州、成都等各地大中城市。 市場供需分析在國內(nèi)，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個突出的社會現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當小老板。從上海、**等大中城市來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪住宅整體價格一再上揚，價格上已經(jīng)遠遠超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應上競爭越來越激烈已經(jīng)達一鋪難求的地步。 市場分析有關結(jié)論 不但如此這兩個群體不論相對比例還是絕對數(shù)量基數(shù)都很大，市場基礎良好，市場容量非常龐大。2. 項目投資環(huán)境和市場研究 項目地塊分析及評價 某旅游風情小鎮(zhèn)一期建設項目地處于某自然風景區(qū)內(nèi)，位于滇東南某某縣八道哨彝族鄉(xiāng)與雙龍營鎮(zhèn)交界處，距某某縣城僅13公里，距省城昆明280公里。宗地處于后北至昆明方向的305省道以北，某某至師宗方向的206省道以西。項目范圍內(nèi)地勢平坦，大致是北高南低、東高西低，高程變化僅在1445－1450米之內(nèi)，片區(qū)有阿諾龍山、獅子山等十座大小各異的山峰屹立其中。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花，豐富多彩的動植物資源和高原湖泊群的原生植被，是某獨特的的旅游資源，在國內(nèi)外獨有或罕見，素有中國“獨一無二的喀斯特山水田園風光，東方的‘阿著底’———彝族人民的樂土”等美譽，再加上當?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風情，使某成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。某的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個階段。這期間，由于投資有限，某的旅游基礎設施和接待設施建設滯后，游客數(shù)量波動較大，淡旺季非常明顯。新建了高壓輸電線和游路，投入1200萬元興建銀湖大酒店等5家賓館，使客房容量增加到2760人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，某的旅游業(yè)進入了快速發(fā)展階段。2002年以來，某的旅游業(yè)不斷得到提升，在全省旅游發(fā)展規(guī)劃中，某旅游區(qū)被確認為精品旅游區(qū)。2003~2004年，某旅游區(qū)規(guī)劃、某湖泊水污染防治等規(guī)劃相繼批準或報批，某的旅游業(yè)進入規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展階段。賓館、飯店建設臨湖或直接占用水面，再加上湖邊鄰水而居的村寨有60多個，每年進入湖泊的生活污水達142萬噸，農(nóng)田徑流20萬噸，、諸多因素導致規(guī)劃區(qū)面臨著復合型水環(huán)境污染問題，某的水質(zhì)已由1997年的Ⅱ類下降到現(xiàn)階段的Ⅲ類，局部水域出現(xiàn)富營養(yǎng)化。某旅游風情小鎮(zhèn)一期建設項目正處于某某縣某旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)內(nèi)，是某風景區(qū)重要的門戶。 自然景觀條件某旅游風情小鎮(zhèn)一期建設項目主要依托某風景區(qū)的自然及人文景觀之上。1996年省政府又批準某為省級旅游風景區(qū)，2001年國家旅游局將某確為國家AAA級旅游區(qū)，目前某風景區(qū)正向國家旅游局申報5A級旅游區(qū)。 交通條件文山是通往‘兩廣’的要塞，素有‘滇桂走廊’之稱。為促進某風景區(qū)的快速發(fā)展，省政府還投入26267萬元巨資建設了文山某機場。 政策環(huán)境作為旅游大省，近期旅游業(yè)的“重頭戲”是建設旅游小鎮(zhèn)，為此，省將給予資金、土地和戶籍三大扶持。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進行土地的占補平衡；并通過遷村并點，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。同時某某縣政府出臺了《某某縣關于進一步改善投資環(huán)境擴大對外開放的若干規(guī)定》等一系列政策和鼓勵措施,規(guī)定本項目除享受到在其它地區(qū)所能享受的一切優(yōu)惠政策外，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，某某縣將按照項目開發(fā)、建設的要求在稅收、土地和戶口等方面分別給予更優(yōu)惠的條件。 供電10KV高壓線路在場址附近通過，本項目自建變配電站，安裝800KVA變壓器2臺，以滿足本項目用電需要。水廠供水主管在本項目建址附近通過。 項目開發(fā)的經(jīng)濟指標技術(shù)經(jīng)濟指標項目名稱項目指標總規(guī)劃用地范圍總計：46000平方米,。規(guī)劃新建住宅建筑面積17106平方米。容積率建筑密度%綠地率% 隨著某旅游區(qū)對外交通的發(fā)送，新的旅游產(chǎn)品的營造，基礎設施、景觀、景點的建設，環(huán)境的整治，管理的健全等，某風景區(qū)的品牌、知名度必將隨之提高。3. 一、生態(tài)性原則綠塊宅前宅后組團綠地綠心生態(tài)水體綠地綠脈圍墻綠化，道路綠化由這些脈線和節(jié)點貫通連接，連成網(wǎng)狀，同時與軸線綠色生態(tài)走廊相結(jié)合，形成一個完善的綠地景觀系統(tǒng)。在這樣一個布局合理、社會公共配套設施齊備、交通便捷、綠意昂然，具有神韻之美的健康舒適的高品位住宅環(huán)境中，有助于增強居民的歸屬感和自豪感。（2）力圖在最小的地形整改的前提下，達到土方量的平衡，減少工程價值。（4）盡量少用或者不用名貴樹種，堅決反對大樹的大量移植，講究錯落有致，積極發(fā)揮鄉(xiāng)土樹種的景觀潛質(zhì)。在某民居建筑的改造基礎上，有效利用了某稀缺的自然資源和獨物的地理地貌，打造了具有彝族風情的住宅。 建筑風格的規(guī)劃、設計按照外觀風格地域化、民族化，居住生態(tài)化、高舒適化的標準，堅持將某當?shù)氐纳?、水、荷花等重要元素融入外觀設計當中去，堅持吸收某當?shù)匾妥逋琳品總鞒猩锨甑慕ㄖ囆g(shù)，使人們可盡情享受某獨有的山、水、人三重絕佳風景，將宗地項目對某風景區(qū)資源的獨占性發(fā)揮到極至。豐富和諧的立面風格：建筑立面以彝族風格為主基調(diào)，并自始自終貫穿這一特色，通過建筑、布局、戶型、材料、標志、色彩等因素強烈的反復強調(diào)，并且建筑形體應簡潔硬朗，注重細節(jié)的推敲，建筑單體應豐富而不夸張，屋面以四坡頂為主，兩坡頂為輔，利用屋面的穿插綴以挺拔的壁爐煙囪，構(gòu)成了豐富的輪廓線。C，氣候溫和，雨量充沛，而且獨特的高原喀斯特地貌塑造的**綠水兩個重要的因素決定某區(qū)域內(nèi)自身色彩豐富，因此外墻建筑色調(diào)宜淡不宜濃。庭院式的空間形態(tài)：某作為一座在居民生產(chǎn)、生活中自然形成的民族小鎮(zhèn)，任何大規(guī)模的建筑形式都將破壞整體風格和生態(tài)環(huán)境。某稀缺景觀商鋪規(guī)劃設計 項目建設及規(guī)劃目標某旅游風情小鎮(zhèn)將打造營建一個集文化休閑、民俗風情、風味小吃、彝族文化活動及商品交易洽談于一體的旅游勝地，將以優(yōu)越的自然環(huán)境、突出的地域特色、古樸的民俗貌和強烈的民族風情充分滿足現(xiàn)代休閑式、互動式的居住要求。 規(guī)劃、設計的空間布局某旅游風情小鎮(zhèn)一期將在現(xiàn)在民居建筑的總體布局和有關規(guī)劃基礎上，通過推進現(xiàn)有