【文章內(nèi)容簡介】 力特征：自主經(jīng)營者實力一般較弱，擁有資金在100萬以下，資產(chǎn)處于上升階段。少數(shù)擁有１００萬以上資金的主要是炒鋪獲利的專業(yè)投資者。投資目的：一類是自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，主要來自**、上海、廣州、成都等各地大中城市。主要購買某稀缺景觀旅游商鋪住宅的出發(fā)點在于：大中城市的優(yōu)質(zhì)商鋪由于前期的激烈競爭，價格已經(jīng)超越了他們的承受能力，同時他們又具有持久的創(chuàng)業(yè)激情，渴望尋找新的商業(yè)契機；一類是專業(yè)商鋪住宅投資者，他們擁有更雄厚的資金和更豐富的投資經(jīng)驗，他們購買項目的出發(fā)點在于：囤積居奇，通過轉(zhuǎn)租或等待合適的機會提高價格拋出套現(xiàn)。 市場供需分析在國內(nèi)，自主創(chuàng)業(yè)正成目前階段一個突出的社會現(xiàn)象，年輕人創(chuàng)業(yè)做自己的老板已成為一股熱潮，越來越多的人開始選擇投資開店當(dāng)小老板。在這樣的市場現(xiàn)狀下，使市場對中小型商鋪需求明顯上升，商鋪住宅投資正持續(xù)走高。從上海、**等大中城市來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪住宅整體價格一再上揚，價格上已經(jīng)遠遠超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應(yīng)上競爭越來越激烈已經(jīng)達一鋪難求的地步。而旅游商鋪住宅作為商鋪中一個新興品種正異軍突出，依靠景點來提升商鋪經(jīng)營的品質(zhì)和特色，依靠景點中旺盛的游客人氣既能有效引入人流，保持持續(xù)經(jīng)營，成為商鋪市場里的緊俏商品，目前供應(yīng)量遠遠達不到市場需求的要求。 市場分析有關(guān)結(jié)論 從對目標(biāo)市場的分析表明，無論是消費型的旅游，還是投資型的創(chuàng)業(yè)者來看，都具有較強的經(jīng)濟基礎(chǔ)，具有較強的消費、投資能力。不但如此這兩個群體不論相對比例還是絕對數(shù)量基數(shù)都很大，市場基礎(chǔ)良好，市場容量非常龐大。而市場供應(yīng)數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實情況為某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目創(chuàng)造了巨大的市場機會。2. 項目投資環(huán)境和市場研究 項目地塊分析及評價 地理區(qū)位某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目地處于某自然風(fēng)景區(qū)內(nèi)，位于滇東南某某縣八道哨彝族鄉(xiāng)與雙龍營鎮(zhèn)交界處，距某某縣城僅13公里，距省城昆明280公里。項目跟縣城10公里。宗地處于后北至昆明方向的305省道以北，某某至師宗方向的206省道以西。北面以淌水山為界，南界以省道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是某景區(qū)的門戶區(qū)域。項目范圍內(nèi)地勢平坦，大致是北高南低、東高西低，高程變化僅在1445－1450米之內(nèi)，片區(qū)有阿諾龍山、獅子山等十座大小各異的山峰屹立其中。地理環(huán)境某位于省東南部，境內(nèi)峰群、洞群、湖群的高原喀斯特地貌景觀在全國具有較強的區(qū)域代表性，集“山青、水秀、石美、峽幽、瀑奇”之勝。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存大面積的濕地、深水荷花，豐富多彩的動植物資源和高原湖泊群的原生植被，是某獨特的的旅游資源，在國內(nèi)外獨有或罕見，素有中國“獨一無二的喀斯特山水田園風(fēng)光，東方的‘阿著底’———彝族人民的樂土”等美譽，再加上當(dāng)?shù)囟嘧硕嗖实纳贁?shù)民族風(fēng)情，使某成為大容量的旅游勝地，具有廣闊的開發(fā)前景。某景區(qū)以其獨特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評為省省級風(fēng)景名勝區(qū)、省級度假區(qū)，而且還被升為國家級AAA景區(qū)，成為新近著手建設(shè)的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。某的旅游發(fā)展經(jīng)過了三個階段。最初是由某村和仙人洞村等村民自籌資金組織建設(shè)公路、賓館、招待所，開發(fā)洞穴、水上游等旅游項目。這期間，由于投資有限，某的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和接待設(shè)施建設(shè)滯后，游客數(shù)量波動較大，淡旺季非常明顯。1994年后某加大了旅游開發(fā)投入力度。新建了高壓輸電線和游路，投入1200萬元興建銀湖大酒店等5家賓館，使客房容量增加到2760人；旅游廁所、橋梁碼頭、綠化美化等方面都有了較大發(fā)展，某的旅游業(yè)進入了快速發(fā)展階段。2001年，某成為“昆明國際旅游節(jié)”分會場，并舉辦了“荷花節(jié)”、“中國特產(chǎn)文化節(jié)暨某某辣椒節(jié)”，全年接待游客48萬人次，%，以旅游業(yè)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)成為某某縣經(jīng)濟增長的亮點。2002年以來，某的旅游業(yè)不斷得到提升，在全省旅游發(fā)展規(guī)劃中，某旅游區(qū)被確認為精品旅游區(qū)。而某某縣“十一五規(guī)劃”中，也擬以某為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術(shù)產(chǎn)業(yè)，并帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2003~2004年，某旅游區(qū)規(guī)劃、某湖泊水污染防治等規(guī)劃相繼批準(zhǔn)或報批，某的旅游業(yè)進入規(guī)范、穩(wěn)步發(fā)展階段。在某近年的旅游開發(fā)中，由于規(guī)劃滯后，管理不到位等原因，出現(xiàn)了對湖泊水體、景觀等公共資源偏重索取，漠視保護和培育的現(xiàn)象。賓館、飯店建設(shè)臨湖或直接占用水面，再加上湖邊鄰水而居的村寨有60多個，每年進入湖泊的生活污水達142萬噸，農(nóng)田徑流20萬噸，、，諸多因素導(dǎo)致規(guī)劃區(qū)面臨著復(fù)合型水環(huán)境污染問題，某的水質(zhì)已由1997年的Ⅱ類下降到現(xiàn)階段的Ⅲ類，局部水域出現(xiàn)富營養(yǎng)化。2006年１月，《省某某縣某旅游循環(huán)經(jīng)濟示范規(guī)劃》通過評審，某將在循環(huán)經(jīng)濟和生態(tài)學(xué)理論為指導(dǎo)下，以區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局為切入點，依托某旅游景區(qū)，以旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為重點，用10~15年時間初步建立示范區(qū)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施體系和生態(tài)保障體系，建立完善的循環(huán)經(jīng)濟法規(guī)、政策和科技支撐體系，有效提升某風(fēng)景名勝區(qū)在全國景區(qū)中的地位，使示范區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理，組織功能與自然和諧、生產(chǎn)快速發(fā)展、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會全面進步，為某某縣建設(shè)和諧社會和節(jié)約型社會奠定良好基礎(chǔ)。某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目正處于某某縣某旅游循環(huán)經(jīng)濟示范區(qū)內(nèi)，是某風(fēng)景區(qū)重要的門戶。 項目投資條件 自然景觀條件某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目主要依托某風(fēng)景區(qū)的自然及人文景觀之上。某風(fēng)景區(qū)景點面積有165個平方公里，在景區(qū)范圍內(nèi)有孤峰312座，大溶洞83個，天然湖泊54個，河流15條，地下暗河總長達120公里，以喀斯特湖群、洞群、峰群以及峽谷景觀為主，古崖畫、革命紀(jì)念地、少數(shù)民族風(fēng)情等人文景觀相輔助，可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察，兼有“桂林之山，西湖之水”的美景，是一處理想的喀斯特湖泊群、溶洞群、孤峰群以及民族風(fēng)情及自然和人文資源健全的風(fēng)景名勝游覽區(qū)。1996年省政府又批準(zhǔn)某為省級旅游風(fēng)景區(qū)，2001年國家旅游局將某確為國家AAA級旅游區(qū)，目前某風(fēng)景區(qū)正向國家旅游局申報5A級旅游區(qū)。 人文歷史條件境內(nèi)有黑箐龍村的大龍山洞舊石器時代古人類活動遺址，新石器時代作品——獅子山崖畫，春秋末戰(zhàn)國初(公元前475年)的古代樂器——草皮銅鼓，未發(fā)掘的元梁王堆，明朝白蠻(白族)的火葬罐群；建于清朝時期的文廟、金塔(文筆塔)、象鼻嶺水利工程；有內(nèi)涵豐富的滇戲，獨具特色的某某花燈《放羊調(diào)》、《小小扁擔(dān)》等，民族傳統(tǒng)曲藝《天體歌》(瑤族)、《三胡說唱》(彝族撒尼人)、《唱蘆笙》(苗族)等，以及多姿多彩的舞蹈《霸王鞭舞》、《腳戀舞》等民間文藝。 交通條件文山是通往‘兩廣’的要塞，素有‘滇桂走廊’之稱。有1個國家級口岸，3個省級口岸，24條邊境通道及邊民互市點，在文山境內(nèi)，目前到達某主要依靠境內(nèi)和周邊的公路。為促進某風(fēng)景區(qū)的快速發(fā)展，省政府還投入26267萬元巨資建設(shè)了文山某機場。文山某機場2006年4月19日正式通航為某走向世界架起橋梁，使某走向了面向東盟和沿海發(fā)達地區(qū)的對外開放前沿。 政策環(huán)境作為旅游大省，近期旅游業(yè)的“重頭戲”是建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，為此，省將給予資金、土地和戶籍三大扶持。資金方面，將從全省項目貼息資金、城鎮(zhèn)規(guī)劃資金和旅游市場開拓資金中安排一定額度，專門用于旅游小鎮(zhèn)建設(shè)項目貼息、規(guī)劃補助和市場營銷。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應(yīng)瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進行土地的占補平衡；并通過遷村并點，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。戶籍方面，省將放開農(nóng)民進鎮(zhèn)的戶口限制，逐步實施城鄉(xiāng)統(tǒng)一的居民戶籍管理制度，分步取消旅游小鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)戶、非農(nóng)業(yè)戶及其他類型戶的劃分和各種涉及戶籍變更的收費，降低農(nóng)民到小鎮(zhèn)落戶的門檻；凡是愿意進鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，征得管理部門同意后，可根據(jù)本人意愿登記為“居民戶”，并在子女入學(xué)、參軍、就業(yè)福利補貼、社會保障等方面與城鎮(zhèn)居民享受同等待遇。同時某某縣政府出臺了《某某縣關(guān)于進一步改善投資環(huán)境擴大對外開放的若干規(guī)定》等一系列政策和鼓勵措施,規(guī)定本項目除享受到在其它地區(qū)所能享受的一切優(yōu)惠政策外，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，某某縣將按照項目開發(fā)、建設(shè)的要求在稅收、土地和戶口等方面分別給予更優(yōu)惠的條件。 水電氣保障本項目的水、電、路等條件均已完備，具有良好的開工條件。 供電10KV高壓線路在場址附近通過，本項目自建變配電站，安裝800KVA變壓器2臺，以滿足本項目用電需要。 供水本項目用水由縣自來水廠供給，水質(zhì)優(yōu)，水量能滿足本項目需要。水廠供水主管在本項目建址附近通過。 排水場區(qū)內(nèi)輔設(shè)排水管網(wǎng)，實行雨污分流，雨水直接排入某湖，各類生活污水經(jīng)地埋式微動力生活污水處理裝置處理達標(biāo)排放。 規(guī)劃限制條件國家、省政府有關(guān)旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)及管理法律法規(guī)，某某縣政府制定的某風(fēng)景旅游區(qū)管理條例及旅游發(fā)展規(guī)劃。 項目開發(fā)的經(jīng)濟指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目名稱項目指標(biāo)總規(guī)劃用地范圍總計：46000平方米,。規(guī)劃總建筑面積總計：20706平方米。規(guī)劃新建住宅建筑面積17106平方米。規(guī)劃新建公共建筑面積3600平方米。容積率建筑密度%綠地率% 項目評價項目所在地自然和生態(tài)資源良好，水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，開發(fā)、建設(shè)條件充足。隨著某旅游區(qū)對外交通的發(fā)送，新的旅游產(chǎn)品的營造，基礎(chǔ)設(shè)施、景觀、景點的建設(shè)，環(huán)境的整治，管理的健全等，某風(fēng)景區(qū)的品牌、知名度必將隨之提高。綜上所述，某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期項目開發(fā)、建設(shè)的條件和時機已經(jīng)成熟。3. 項目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)劃 設(shè)計緊扣生態(tài)、人文、經(jīng)濟合理的原則，倡導(dǎo)以人為本，強調(diào)人與自然互動的設(shè)計思想。一、生態(tài)性原則綠塊宅前宅后組團綠地綠心生態(tài)水體綠地綠脈圍墻綠化，道路綠化由這些脈線和節(jié)點貫通連接，連成網(wǎng)狀，同時與軸線綠色生態(tài)走廊相結(jié)合，形成一個完善的綠地景觀系統(tǒng)。二、人文性原則強調(diào)居民的舒適性、娛樂性和參與性，提供運動健身、休閑觀賞等豐富的人文活動及多樣化的自然景觀。在這樣一個布局合理、社會公共配套設(shè)施齊備、交通便捷、綠意昂然，具有神韻之美的健康舒適的高品位住宅環(huán)境中，有助于增強居民的歸屬感和自豪感。三、經(jīng)濟合理的原則（1）通過景觀環(huán)境建設(shè)，提高房產(chǎn)的價值。（2）力圖在最小的地形整改的前提下，達到土方量的平衡，減少工程價值。（3）創(chuàng)造功能豐富，既具有觀賞性，又使用簡潔的景觀設(shè)施，節(jié)省造價，便于施工管理。（4）盡量少用或者不用名貴樹種，堅決反對大樹的大量移植，講究錯落有致，積極發(fā)揮鄉(xiāng)土樹種的景觀潛質(zhì)。 設(shè)計理念與現(xiàn)代豪華的酒店和旅館不同，住宅代表的是一種建筑文化、一種人文風(fēng)情，一種傳統(tǒng)情結(jié)，意味著和酒店截然不同的住宿方式和感受。在某民居建筑的改造基礎(chǔ)上，有效利用了某稀缺的自然資源和獨物的地理地貌，打造了具有彝族風(fēng)情的住宅。通過挖掘某當(dāng)?shù)氐奈幕`魂，對住宅進行意象制造和整體設(shè)計，使風(fēng)格統(tǒng)一的建筑群體、尺度適宜的居住建筑在萬畝荷花和奇峰秀水之間成為一個充滿親切宜人的空間環(huán)境和獨具風(fēng)格的民族藝術(shù)內(nèi)容，使作為接待住宿功能的客棧成為某風(fēng)景區(qū)的一部分，打造一座“活的彝族文化小鎮(zhèn)”。 建筑風(fēng)格的規(guī)劃、設(shè)計按照外觀風(fēng)格地域化、民族化，居住生態(tài)化、高舒適化的標(biāo)準(zhǔn)，堅持將某當(dāng)?shù)氐纳?、水、荷花等重要元素融入外觀設(shè)計當(dāng)中去，堅持吸收某當(dāng)?shù)匾妥逋琳品總鞒猩锨甑慕ㄖ囆g(shù)，使人們可盡情享受某獨有的山、水、人三重絕佳風(fēng)景，將宗地項目對某風(fēng)景區(qū)資源的獨占性發(fā)揮到極至。樸拙大氣的建筑風(fēng)格：在項目設(shè)計上突出某地域的樸拙與細膩，要求外墻簡潔、明快，講求與某山水相應(yīng)的流線美和韻律美，使建筑順理成章，渾身天成，突出建筑的山水意境，強調(diào)與某景區(qū)風(fēng)格有機聯(lián)系，特別注意相互間天際線的連貫性和韻律性，形成富有地域特征和景區(qū)個性的空間層次。豐富和諧的立面風(fēng)格：建筑立面以彝族風(fēng)格為主基調(diào)，并自始自終貫穿這一特色，通過建筑、布局、戶型、材料、標(biāo)志、色彩等因素強烈的反復(fù)強調(diào)，并且建筑形體應(yīng)簡潔硬朗，注重細節(jié)的推敲，建筑單體應(yīng)豐富而不夸張，屋面以四坡頂為主，兩坡頂為輔，利用屋面的穿插綴以挺拔的壁爐煙囪，構(gòu)成了豐富的輪廓線。清新明凈的色彩基調(diào)：由于某屬中亞熱帶氣候，176。C，氣候溫和，雨量充沛，而且獨特的高原喀斯特地貌塑造的**綠水兩個重要的因素決定某區(qū)域內(nèi)自身色彩豐富，因此外墻建筑色調(diào)宜淡不宜濃。整體上配合某當(dāng)?shù)孛窬咏ㄖ厣諊捎冒讐η嗤?，適當(dāng)采用朱紅點綴，門窗突出原生木質(zhì)感，從而達到“滇南桂林”特有的水墨風(fēng)景的效果。庭院式的空間形態(tài)：某作為一座在居民生產(chǎn)、生活中自然形成的民族小鎮(zhèn)，任何大規(guī)模的建筑形式都將破壞整體風(fēng)格和生態(tài)環(huán)境。因此在規(guī)劃客棧的規(guī)劃整體上采取“庭院景觀式”，把握自然和諧、隨物賦形、疏密有致的節(jié)奏空間是，該密則密，該疏則疏，把握營造尺度空間；在整體容積率不變的前提下，使其它配套設(shè)施與建筑場所既分區(qū)明確自成組團體系，又有機互滲與共享，空間豐富而又顯得別致。某稀缺景觀商鋪規(guī)劃設(shè)計 項目建設(shè)及規(guī)劃目標(biāo)某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)將打造營建一個集文化休閑、民俗風(fēng)情、風(fēng)味小吃、彝族文化活動及商品交易洽談于一體的旅游勝地，將以優(yōu)越的自然環(huán)境、突出的地域特色、古樸的民俗貌和強烈的民族風(fēng)情充分滿足現(xiàn)代休閑式、互動式的居住要求。使這個被譽為“滇南桂林”的小城真正成為一座“活著的彝族民俗博物館”，創(chuàng)造一幅彝人風(fēng)情式的“清明上河圖卷”。 規(guī)劃、設(shè)計的空間布局某旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期將在現(xiàn)在民居建筑的總體布局和有關(guān)規(guī)劃基礎(chǔ)上，通過推進現(xiàn)有民居建筑、商業(yè)網(wǎng)點的資源整合，通過對旅游產(chǎn)業(yè)鏈上“吃、住、行、游、購、娛”六大要素的有序建設(shè)，優(yōu)化各種要素資源和網(wǎng)點結(jié)構(gòu)與布局，從整體上提升某旅游設(shè)施的服務(wù)水平，形成總量平衡、布局合理、業(yè)態(tài)先進、結(jié)構(gòu)適當(dāng)、配套完善的旅游產(chǎn)業(yè)體系。由自由流暢的道路及綠化景觀構(gòu)成其空間骨架。建筑組群的空間布局追隨地形變化，使兩個片區(qū)形成空間和視覺上的統(tǒng)一體。住宅院落整個小區(qū)劃分為若干院落。低層、多層住宅通過南梯北梯的結(jié)合，使居民的活動有更多的交織點，從而加強人與人之間的交流，加強空間圍