【正文】 房地產(chǎn)市場，對沈陽、長春、哈爾濱等東北地區(qū)主要城市，進(jìn)行房地產(chǎn)市場消費(fèi)調(diào)查，由各地區(qū)2017年房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析，東北地區(qū)主要城市平均20%居民在三年內(nèi)有購房計(jì)劃，主要關(guān)注中小戶型，面積在6090之間，認(rèn)可房價(jià)平均為30004000元。同時(shí)考慮北方氣候因素，69月是本地旅游和俄羅斯境外游的旺季，11月，12月和1月是南方游客的旅游旺季。對景區(qū)選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì)景區(qū)特點(diǎn)秀麗或宏偉濱水或森林歷史名勝鄉(xiāng)村田野民俗建筑提及率50%70%50%60%30%10%30%10%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái)旅游項(xiàng)目選擇偏好調(diào)查統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目類型休閑度假類商務(wù)會(huì)展類旅游地產(chǎn)類其他偏好率72%%%%資料來源：客源通數(shù)據(jù)平臺(tái)吉林省周邊和俄羅斯地帶居民旅游的最主要的目的是休閑度假，其次為觀光，再次為探親訪友以及公司業(yè)務(wù)出差。二、市場供給調(diào)查（一）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有住房情況調(diào)查通過對相關(guān)資料的統(tǒng)計(jì)整理，得出穆棱鎮(zhèn)現(xiàn)有住房的基本情況。其主要戶型及均價(jià)為：多層住宅，均價(jià)18002500元每平方米。項(xiàng)目競爭力分析從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以得出，目前某某的房地產(chǎn)開發(fā)遠(yuǎn)不能滿足巨大的消費(fèi)需求和對舒適生活空間的需求。（二）旅游市場 牡丹江地區(qū)旅游現(xiàn)狀調(diào)查從近幾年數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，牡丹江旅游市場發(fā)展迅速，游客人數(shù)和旅游收入保持較快增長，從旅游目的來看，以觀光旅游和休閑度假為主，另外，專項(xiàng)旅游和商務(wù)旅游也占有一定的比重。牡丹江市旅游情況統(tǒng)計(jì) 年份項(xiàng)目201520162017實(shí)際同比增長(%)實(shí)際同比增長(%)實(shí)際同比增長(%)旅游總收入(億元)27旅游外匯收入(萬美元)723511359232471國內(nèi)旅游收入(億元)265170接待入境旅游者(萬人次)59140接待國內(nèi)旅游者(萬人次)2603145497760數(shù)據(jù)來源：牡丹江市旅游局資料統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目競爭力分析由上面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)分析說明關(guān)東風(fēng)情生態(tài)特色小鎮(zhèn)有極大的市場潛力，第四章 項(xiàng)目建設(shè)可行性牡丹江市作為關(guān)東風(fēng)情生態(tài)特色小鎮(zhèn)的外部環(huán)境，其良好的交通區(qū)位條件、地方政策環(huán)境和自然工程條件等，為項(xiàng)目的順利實(shí)施營造了良好的環(huán)境條件。從大交通上看，牡丹江與鶴大、哈牡、牡佳三條高速公路相連接。且有高速公路直達(dá)。小結(jié)：牡丹江作為黑龍江省重要交通樞紐，黑龍江東部鏈接俄羅斯的門戶，其公路、鐵路、和航空等對外交通骨干及內(nèi)部公路交通網(wǎng)絡(luò)，是本項(xiàng)目開發(fā)的有力支撐，這為項(xiàng)目區(qū)旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及未來旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)。在此宏觀背景條件下，穆棱市委、市政府做出了《關(guān)于加快穆棱市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的決定》，以奮斗水庫和關(guān)東風(fēng)情生態(tài)資源為依托，充分發(fā)揮關(guān)東風(fēng)情小鎮(zhèn)旅游資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，努力打造“關(guān)東風(fēng)情生態(tài)休閑之都”旅游精品，把旅游業(yè)培育發(fā)展成為穆棱市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，把穆棱鎮(zhèn)建設(shè)成為具有國際影響力的旅游目的地。三、自然環(huán)境條件分析項(xiàng)目區(qū)屬于溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明、雨熱同季、干冷同期、溫度適宜。所屬氣候區(qū)域暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候四季分配類型四季分明、溫度適宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量最冷月均氣溫℃最熱月均氣溫℃極端最低氣溫℃極端最高氣溫℃年平均氣溫℃平均相對濕度66%無霜期天數(shù)126天年日照時(shí)數(shù)年平均風(fēng)速年最多風(fēng)向南西南風(fēng)空氣質(zhì)量優(yōu)小結(jié)：項(xiàng)目建設(shè)處于較好的自然和地質(zhì)環(huán)境中，而且旅游建設(shè)中大部分是在原有基礎(chǔ)上改造和提升，項(xiàng)目建設(shè)受自然和地質(zhì)環(huán)境的影響較小，同時(shí)由于占地和開挖較少，對生態(tài)環(huán)境破壞影響小。依托穆棱鎮(zhèn)獨(dú)特的紅豆杉生態(tài)資源和優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，打造以奮斗水庫旅游度假為目的，以生態(tài)休閑養(yǎng)身為賣點(diǎn)，以仿生建筑為載體。客戶群定位旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體，而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶。其中，主要內(nèi)容包括：——主力客戶群定位：穆棱市本地及三大城市板塊中高端房地產(chǎn)消費(fèi)市場，及商務(wù)度假市場——亞客戶群定位：國內(nèi)臨近省市旅游中高端休閑養(yǎng)身度假市場特色文化定位以人居、關(guān)東文化為主題，紅豆杉生態(tài)環(huán)境為特色的，將后現(xiàn)代主義與自然主義從風(fēng)格上融合的生態(tài)特色小鎮(zhèn)。檔次定位高端生態(tài)頂級養(yǎng)生的度假天堂。選址：穆棱河和奮斗水庫周邊；規(guī)模：占地約760公頃；定位：奮斗水庫和穆棱河之濱、鳥語林中，離奮斗水庫和紅豆杉生態(tài)保護(hù)區(qū)最近的高端生態(tài)居住區(qū)，打造生態(tài)養(yǎng)生及關(guān)東風(fēng)情度假品牌。依托生態(tài)環(huán)境、采用生態(tài)材料、追求生態(tài)理念，充分表現(xiàn)現(xiàn)代環(huán)保意識，創(chuàng)造一流人性化空間。充分利用水岸，濱水而建。建筑應(yīng)遵循整體風(fēng)格統(tǒng)一，結(jié)構(gòu)形式多樣的原則。 養(yǎng)生公寓：針對市場開發(fā)幾類公寓：針對高端商務(wù)消費(fèi)市場，推出具備居住和辦公雙重功能的商務(wù)公寓； 針對中高端房地產(chǎn)市場，推出酒店式公寓；針對中老年人養(yǎng)身養(yǎng)老市場，推出養(yǎng)老公寓；針對第二居所市場，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓；以紅豆杉保護(hù)區(qū)和奮斗水庫為環(huán)境背景，建設(shè)舒適、生態(tài)環(huán)保的仿生建筑，開展養(yǎng)生度假?？刹捎脤勇?lián)體別墅、多層度假公寓樓等多種中低密度住宅結(jié)合。（二）綜合服務(wù)配套項(xiàng)目旅游地產(chǎn)服務(wù)對象主要是休閑度假的游客，所以，這類項(xiàng)目不追求單元較大面積；優(yōu)雅舒適的外部環(huán)境是不可少的主要元素，為使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，完整的配套設(shè)施則成為這類項(xiàng)目的重點(diǎn)。其中餐式分為水庫特色、綠色芳香素食、紅豆杉養(yǎng)生藥膳等主題。（三）戶外休閑娛樂項(xiàng)目生態(tài)漁港結(jié)合奮斗水庫和特色小鎮(zhèn)，打造一個(gè)功能性與景觀性結(jié)合的生態(tài)漁港?！獫O港餐飲區(qū)：設(shè)計(jì)容納100人用餐的中等規(guī)模餐飲設(shè)施，餐飲區(qū)正對河對岸的保護(hù)區(qū)，外圍搭建觀景平臺(tái)，可設(shè)置望遠(yuǎn)鏡，便于游客用餐之余觀看紅豆杉及水庫景觀。植物園是為小鎮(zhèn)打造的后花園，運(yùn)用環(huán)境優(yōu)勢，室內(nèi)、室外結(jié)合打造五彩繽紛的植物園景觀，不同植物搭配種植，保持四季有花有景。還可成立植物花卉研究中心，同時(shí)進(jìn)行植物保護(hù)和科學(xué)研究。根據(jù)《旅游區(qū)（點(diǎn)）質(zhì)量等級的劃分與評定》（GB/T17752003），本著統(tǒng)一規(guī)劃、重點(diǎn)布局、系統(tǒng)建設(shè)、彰顯文化、環(huán)境和諧的原則，重點(diǎn)建設(shè)旅游形象標(biāo)識牌、交通引導(dǎo)標(biāo)識、旅游景點(diǎn)標(biāo)識、服務(wù)提示標(biāo)牌4類標(biāo)識標(biāo)牌。同時(shí)，結(jié)合公路改造和提升，重點(diǎn)加強(qiáng)車站環(huán)境整治、旅游服務(wù)功能的強(qiáng)化和旅游窗口形象的凸顯，盡快配套完善旅游服務(wù)和旅游宣傳設(shè)施?！堵糜我?guī)劃通則》（GB/T18971－2003）和國家5A級景區(qū)要求，本項(xiàng)目將在關(guān)東風(fēng)情生態(tài)特色小鎮(zhèn)內(nèi)建設(shè)供水設(shè)施。根據(jù)《城市電力規(guī)劃規(guī)范》（GB/502931999，根據(jù)不同區(qū)域用電負(fù)荷預(yù)測，配備變壓器和相應(yīng)線路。（四）環(huán)境治理和保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境資源是關(guān)東風(fēng)情生態(tài)特色小鎮(zhèn)旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，保護(hù)好生態(tài)旅游資源是旅游帶開發(fā)的重中之重。河道疏浚和堤壩加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，為了提高河道安全泄洪、改善河道及周邊環(huán)境、提高河道通行能力，需要對河道進(jìn)行疏浚和堤壩加固。污水處理工程結(jié)合小城鎮(zhèn)旅游的發(fā)展需要，為強(qiáng)化水資源保護(hù)，加強(qiáng)排水設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)是增設(shè)污水處理設(shè)施和雨污分離排水系統(tǒng)，達(dá)到污水的凈化和回用的目的，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展。安全保障措施重點(diǎn)建立和完善旅游安全預(yù)報(bào)體系；完善重點(diǎn)旅游活動(dòng)場所的安全防護(hù)設(shè)施；消除通訊信號盲區(qū)；與公安、醫(yī)院等部門聯(lián)合建立旅游緊急救援體系。環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)建設(shè)垃圾回收、中轉(zhuǎn)及無害化處理設(shè)施，其服務(wù)范圍覆蓋整個(gè)城鎮(zhèn)及各重點(diǎn)景區(qū)。垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站：建設(shè)1個(gè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。郵電通訊建設(shè)項(xiàng)目 重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容包括電設(shè)施、程控電話設(shè)施、移動(dòng)通訊設(shè)施、國際互聯(lián)網(wǎng)設(shè)施等，近期重點(diǎn)是各主要旅游景點(diǎn)、旅游干線、游客服務(wù)中心和賓館飯店等游客聚集區(qū)以及郵電通訊盲區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)。第六章 環(huán)境保護(hù)一、設(shè)計(jì)依據(jù)、原則及目標(biāo)（一）設(shè)計(jì)依據(jù)l《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）；l《中華人民共和國污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB897896）；（二）環(huán)境保護(hù)目標(biāo)將生態(tài)旅游度假區(qū)建設(shè)成為空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅、水體清潔、景觀優(yōu)美、生態(tài)平衡的綠色度假區(qū)?？諝赓|(zhì)量環(huán)境空氣質(zhì)量達(dá)到國家GB30951996一類地區(qū)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。環(huán)境噪音環(huán)境噪聲分貝五類地區(qū)，要求全面達(dá)到國家GB309693標(biāo)準(zhǔn)中二類地區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)（晝夜40～45dB,夜間35～40dB）固體廢棄物生活垃圾無害化處理率大于95%，主要有害廢棄物無害化處理率達(dá)到100%生態(tài)保護(hù)覆蓋率100%。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及規(guī)劃中最大限度地降低公共中心區(qū)對局地景觀和水文背景、區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)造成的影響。 區(qū)域發(fā)展原則盡可能將關(guān)東風(fēng)情生態(tài)特色小鎮(zhèn)與地方特色經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，將關(guān)東風(fēng)情生態(tài)特色小鎮(zhèn)建設(shè)與區(qū)域生態(tài)環(huán)境綜合整治相結(jié)合，并與區(qū)域環(huán)境保護(hù)規(guī)劃方案相協(xié)調(diào)。 二、環(huán)境現(xiàn)狀及環(huán)境影響因素分析（一）環(huán)境現(xiàn)狀水環(huán)境質(zhì)量所處穆棱河段，水質(zhì)有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。固體廢棄物生活固體廢棄物包括生活垃圾和糞便，目前均為有效處理（一部分用于農(nóng)用施肥）。（二）環(huán)境影響因素分析項(xiàng)目施工期項(xiàng)目建設(shè)過程中，場地平整、掘土、地基深層處理及土石方、建筑材料運(yùn)輸、設(shè)備裝配等施工行為，在一定時(shí)段內(nèi)都將會(huì)對周圍環(huán)境造成一定影響。由上面分析可以看出，施工期對周圍大氣環(huán)境的影響主要是地面揚(yáng)塵污染，污染因子為TSP。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產(chǎn)生的塵埃排放物，會(huì)在短期內(nèi)大大影響當(dāng)?shù)氐目諝赓|(zhì)量。項(xiàng)目建成后污染分析——廢氣，項(xiàng)目建成后廢氣主要有集中供熱、飯店廚間煙氣和車輛尾氣，廢氣污染物主要有煙塵、SO2和油煙等?！獜U渣度假區(qū)建成后，其排放的主要固體污染物主要有兩個(gè)來源：鍋爐裝置和生活垃圾等。施工機(jī)械運(yùn)行時(shí)的噪聲輻射源強(qiáng)在75～115dB（A）范圍內(nèi)，距離聲源30米范圍內(nèi)的噪聲輻射值超過建筑施工廠界噪聲限制標(biāo)準(zhǔn)，如果施工機(jī)械放置位置距離邊界較近，施工時(shí)應(yīng)采取適當(dāng)?shù)母袈暣胧?。揚(yáng)塵嚴(yán)重時(shí)實(shí)行灑水作業(yè)，汽車駛出工地要對輪胎進(jìn)行清洗，防止泥土帶入觀光區(qū)。（二）運(yùn)行期間污染處理措施廢氣治理把綠化與環(huán)境保護(hù)工作結(jié)合起來，針對各種污染類型，有選擇地種植抗污染的植物和防護(hù)林帶，以達(dá)到輔助凈化環(huán)境的目的。加強(qiáng)貨運(yùn)車輛揚(yáng)塵的監(jiān)測和防治工作，在道路上逐步限制不符合運(yùn)輸標(biāo)準(zhǔn)的車輛通行。推廣使用無鉛汽油。實(shí)行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強(qiáng)對各排污單位的監(jiān)督管理。推行節(jié)約用水的獎(jiǎng)勵(lì)措施，逐步實(shí)行定額用水制度，規(guī)劃建設(shè)中水處理設(shè)施，提高水的重復(fù)利用率。加強(qiáng)景觀區(qū)和游客中心區(qū)的噪聲管理，對施工噪聲的管理要從嚴(yán)控制。固體廢棄物綜合利用率達(dá)到85%以上。沿景區(qū)道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點(diǎn)區(qū)道路100m。上級環(huán)保主管部門建立完善的環(huán)保審計(jì)制度，定期對公共中心區(qū)的土地開發(fā)性質(zhì)、項(xiàng)目環(huán)境影響評估、“三同時(shí)”制度貫徹、環(huán)保投資利用、環(huán)保事故處理、主管環(huán)保領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)等進(jìn)行審計(jì)；集中污水處理，積極推行清潔生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)廢水減量化；促進(jìn)廢水循環(huán)利用和綜合利用，實(shí)現(xiàn)廢水資源化；加大投入，加快廢水資源化和處理設(shè)施建設(shè)；進(jìn)水水質(zhì)和達(dá)標(biāo)污水管網(wǎng)入網(wǎng)水質(zhì)兩級在線IC卡智能檢測；組織污染事故調(diào)查組，制定污染賠償制度；進(jìn)區(qū)項(xiàng)目要完善環(huán)保檢測制度。主要設(shè)計(jì)原則執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源政策、規(guī)定及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合理利用能源，降低能源消耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。設(shè)計(jì)中所選設(shè)備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國家規(guī)定淘汰的低效高耗能設(shè)備。其中，供、配電設(shè)計(jì)符合《評價(jià)企業(yè)合理用電導(dǎo)則》（GB/T34851998）的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補(bǔ)償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運(yùn)輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節(jié)能燈具。節(jié)水措施項(xiàng)目為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，耗水量較小，在項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，采取以下節(jié)水措施：——在基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃中，注重節(jié)約用水和水的重復(fù)利用。為了有效降低對新鮮水的消耗量，提高水利用效率，給水采用分質(zhì)供水，采用新鮮淡水和雜用水兩套系統(tǒng)，污水回用率45%。大大降低新鮮水用量?！诮o排水規(guī)劃中，積極引入用水循環(huán)，注重中水工程建設(shè)，同時(shí)在給排水管材的選擇及相關(guān)配件上采用性能好的設(shè)備，嚴(yán)防滴漏水現(xiàn)象。二、消防工程（一）消防工程規(guī)劃原則遵循“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，以全面安排、有利生產(chǎn)、保障安全為出發(fā)點(diǎn)，做好園區(qū)防火規(guī)劃和滅火設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。增強(qiáng)消防意識，積極推進(jìn)消防工作社會(huì)化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)消防規(guī)范、規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。（二）工程措施合理劃分消防責(zé)任區(qū)并設(shè)置消防隊(duì)(站)根據(jù)用地布局與功能結(jié)構(gòu)，消防管理結(jié)合城區(qū)整體一并進(jìn)行消防規(guī)劃。消防通道不得小于4米。消防供水消火栓設(shè)置：管網(wǎng)上布置地下式室外消火栓。消火栓距路邊不應(yīng)超過2m，距房屋外墻不宜小于5m。消防通訊消防通訊主要應(yīng)保障火災(zāi)