【正文】 設(shè)計理念 與現(xiàn)代豪華的酒店和旅館不同，住宅代表的是一種建筑文化、一種人文風(fēng)情，一種傳統(tǒng)情結(jié)，意味著和酒店截然不同的住宿方式和感受。 三 、經(jīng)濟合理的原則 （ 1）通過景觀環(huán)境建設(shè)，提高房產(chǎn)的價值 。 3. 項目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容及規(guī)劃 設(shè)計緊扣生態(tài)、人文、經(jīng)濟合理的原則，倡導(dǎo)以人為本，強調(diào)人與自然互動的設(shè)計 思想。 35 規(guī)劃 新建 公共建筑 面 積 3600 平方米 。 規(guī)劃限制條件 國家、省政府有關(guān)旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃、開發(fā)及管理法律法規(guī)，丘北縣政府制定的普者黑風(fēng)景旅游區(qū)管理條例及旅游發(fā)展規(guī)劃。 供電 10KV 高壓線路在場址附近通過，本項目自建變配電站，安裝 34 800KVA 變壓器 2 臺，以滿足本項目用電需要。土地方面，旅游小鎮(zhèn)發(fā)展用地將突破目前土地供應(yīng)瓶頸，而在州（市）、甚至省內(nèi)進行土地的占補平衡；并通過遷村并點，土地整理，開發(fā)利用荒地和廢棄地等挖潛措施，盤活土地存量。 為促進普者黑風(fēng)景區(qū)的快速發(fā)展，云南省政府還投入 26267萬元巨資建設(shè)了文山普者黑機場。 1996 年云南省政府又批準普者黑為省級旅游風(fēng)景區(qū)， 2021 年國家旅游局將普者黑確為國家 AAA 級旅游區(qū)，目前普者黑風(fēng)景區(qū)正向國家旅游局申報 5A級旅游區(qū)。 2021 年１月，《云南省丘北縣普者黑旅游循環(huán)經(jīng)濟示范規(guī)劃》通過評審，普者黑將在循環(huán)經(jīng)濟和生態(tài)學(xué)理論為指導(dǎo)下，以區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局為切入點，依托普者黑旅游景區(qū)，以旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展為重點，用 10~15 年時間初步建立示范區(qū)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施體系和生態(tài)保障體系， 建立完 31 善的循環(huán)經(jīng)濟法規(guī)、政策和科技支撐體系，有效提升普者黑風(fēng)景名勝區(qū)在全國景區(qū)中的地位，使示范區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)合理，組織功能與自然和諧、生產(chǎn)快速發(fā)展、人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境良好、社會全面進步，為丘北縣建設(shè)和諧社會和節(jié)約型社會奠定良好基礎(chǔ)。而丘北縣“十一五規(guī)劃”中，也擬以普者黑為龍頭，將旅游業(yè)發(fā)展為全縣重要的支術(shù)產(chǎn)業(yè)，并帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 1994 年后普者黑加大了旅游開發(fā)投入力度。普者黑景區(qū)以其獨特的自然和人文景觀的和諧統(tǒng)一，不僅被評為云南省省級風(fēng)景名勝區(qū)、省級度假區(qū)，而且還被升為國家級 AAA 景區(qū)，成為云南新近著手建設(shè)的滇東南喀斯特景觀旅游協(xié)作區(qū)的重要組成部分。北面以淌水山為界，南界以省 道為界與七零新村相鄰，西面以長山為界，東面以省道為界與布宜村相鄰，是普者黑景區(qū)的門戶區(qū)域。而市場供應(yīng)數(shù)量與市場的潛在需求之間差距較大，這些現(xiàn)實情況為普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 創(chuàng)造了巨大的市場機會。從上海、北京等大中城市 來看，地理位置較好、主題突出、特色鮮明的商鋪 住宅 整體價格一再上揚，價格上已經(jīng)遠遠超越了中小創(chuàng)業(yè)者的承受能力，供應(yīng)上競爭越來越激烈已經(jīng)達一鋪難求的地步。 投資目的：一類是自主創(chuàng)業(yè)經(jīng)營，主要來自北京、上海、廣州、成都等各地大中城市。 來源特征：創(chuàng)業(yè)者大多為下崗工人、失去土地或因為種種原因不愿困守鄉(xiāng)村的農(nóng)民，還有就是擁有一定資金積累而不安現(xiàn)狀、不滿足朝九晚五靠工資度日的城市居民，以及剛剛畢業(yè)找不到工作的大學(xué)生。據(jù)《中國新聞網(wǎng)》報道：“ 隨著島內(nèi)一些白領(lǐng)階層家庭因工作需要移民大陸人數(shù)日增，在大陸當?shù)亻_個書店或咖啡店消磨時光的想法，是隨夫征 戰(zhàn)臺灣太太們的夢想，然而，這夢想?yún)s逐漸成為臺灣中小投資者赴大陸開創(chuàng)個人事業(yè)的主要目標。 據(jù) 國內(nèi)一家權(quán)威機構(gòu) 調(diào)查，當年已自主創(chuàng)業(yè)的中國成年人，已超過勞動人口的 10%。預(yù)測結(jié)果如下： 預(yù)測指標 2021年 上下限值 2021－ 2021 年 2021－ 2021 年 2021－ 2025 年 年均增長率（％） 2021 年預(yù)測值 年均增長率（％） 2021 年預(yù)測值 年均增長率（％） 2021年預(yù)測值 游客人數(shù)/ 萬人次 50 上 10 11 12 下 8 9 10 旅游 18293 上 75026 14 144480 589604 25 總收入 /萬元 下 64785 113920 13 386709 綜合以上旅游游客容量的測算分析以及旅游客源的市場分析、預(yù)測，普者黑旅游區(qū)在保護旅游資源和環(huán)境的前提下，旅游區(qū)游客規(guī)模增長情況如下：近期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 90 萬人次，上限為 100 萬人次；中期（ 2021－ 2021 年）：游客總量下限為 120 萬人次，上限 為 150 萬人次；遠期（ 2021－ 2025年）：旅游總量下限為 300 萬人次，上限為 500 萬人次。 24 普者黑稀缺景觀商鋪 住宅 價值分析 與度假式游客不同，旅游商鋪 住宅 項目投資對象主要關(guān)注的是普者黑風(fēng)景區(qū)近年增長的游客數(shù)量和由此帶來的商業(yè)價值。他們的收入較高，擁有穩(wěn)定的事業(yè)，具用明顯的高素質(zhì)、高品位、高消費三高特征，在旅游方式上以度假式、居住式的旅游方式為主，而且一般和朋友、家人一起旅游的情況較多。如果以后者為 “中產(chǎn)階級 ”收入標準的話，中國的中 產(chǎn)階級人數(shù)大約超過 2 億，占全社會人口的 18％左右。因此對其目標市場界定我們也將從消費對象和投資對象兩個方面來進行分析。旅游業(yè)的發(fā)展，帶動了第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展， 2021 年，第三產(chǎn)業(yè)所創(chuàng)造的增加值達 26304 萬元， 21 同比增長 %, 拉 GDP 增長 個百分點。丘北地方民族文化豐富多彩，在普者黑景區(qū)內(nèi)舉辦彝族花臉節(jié)、辣椒節(jié)、荷花節(jié)、苗族花山節(jié)、壯族嘗新節(jié)、賽裝節(jié)，以及龍舟賽、斗雞、摔跤等少數(shù)民族傳統(tǒng)節(jié)日活動。普者黑湖為較大的天然湖泊，水面 平方公里，境內(nèi)最高海拔 (羊雄山頂峰 ) 米，最低海拔 (弄位村 )782 米。 人口民族 2021 年末，全縣總?cè)丝?45． 2 萬人。漢武帝元鼎六年 (公元前 111 年 )屬群舸郡，蜀漢、晉隸興古郡，唐武德七年 (624年 )屬郎州，天寶七年 (748 年 )屬南詔拓東節(jié)度，宋大理國時期屬維摩部，元至元七年 (1270 年 )屬阿寧萬戶府隸廣西路，明隸 屬 廣西府維摩州，清康熙八年 (1669 年 )隸師宗州，雍正九年 (1731 年 )設(shè)師宗州同駐丘北，乾隆三十五年 (1770 年 )降師宗州同知為丘北縣丞，道光二十年 (1840 年 )升丘北縣為正縣，隸廣西直隸州，民國二年(1913 年 )隸蒙自道，后廢道直隸云南 省都督府，民國三十一年 (1942年 )隸第二行政督察專員公署，民國三十五年 (1946 年 )隸第四行政督察專員公署，中華人民共和國建立后，屬文山專區(qū)。東隔清水江與廣南縣毗鄰，南與硯山縣、開遠市接壤，西隔南盤江同彌勒、瀘西兩縣相望，北與師宗縣、廣西壯族自治區(qū)西林縣銜接。 34’～ 104176。丘北辣椒又名“丘北小椒” ,中外馳名，產(chǎn)品遠銷國內(nèi) 20 多個省市及東南亞、韓日及歐美地區(qū)， 1999 年被國家命名為“中國辣椒之鄉(xiāng)”。州縣招商部門本著“你投資我服務(wù)，你困難 17 我解決”的原則，積極做好外來投資企業(yè)的后續(xù)服務(wù)工作，優(yōu)質(zhì)、高效、快捷的服務(wù)，迎來了 大批國內(nèi)外客商， 2021 年，全州共引進外來投資 億元，占固定資產(chǎn)投資的 38%。面對新的發(fā)展形勢和機遇條件，文山將把加快發(fā)展作為第一要務(wù)，圍繞工業(yè)強州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對外開放戰(zhàn)略，實行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對內(nèi)對外開放，加快水、陸、空大交通建設(shè)，大力發(fā)展通道經(jīng)濟、口岸經(jīng)濟，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達地區(qū)、東南亞各國的區(qū)域 性現(xiàn)代物流中心和對外開放的窗口。 由于特殊的歷史原因，文山州的工作重點從 1992 年才轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟建設(shè)上來。據(jù)人民銀行統(tǒng)計， 2021 年 5 月末全部金融機構(gòu)各項存款余額為 萬億元，各項貸款余額為 萬億元，存差總額達到 萬億元。由此看來，度假旅游市場巨大，到 2020年，將有可能達到 3600 億～ 1 萬億元以上。人們這時不但要有生活，還要有度假；不但要活得現(xiàn)實，還要活得詩意；不但要生活在此處，還要生活在別處 ；不但要生活在現(xiàn)代，還要生活過去；不但要生活在熟悉的環(huán)境當中，還要生活在異域風(fēng)情當中，這種消費需求直接推進了旅游休閑地產(chǎn)的增長，也為普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 奠定了 堅實的市場基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢分析 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，近幾年隨著國家采取的一系列擴大內(nèi)需、增加投資的積極而有效政策，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，并對國家經(jīng)濟的發(fā)展和繁榮起到了較好的拉動作用?，F(xiàn)在人們更加趨向于選擇在旅游地住下來，以休養(yǎng)度假的方式進行旅游，而告別以往那種走馬觀花式的傳統(tǒng)旅游方 式。 隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程而加快，隨著人們的生活節(jié)奏隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程而加快，親近自然、接近自然、回歸自然、 13 擁抱自然已成為國際 旅游的發(fā)展大趨勢。本項目的開發(fā)建設(shè)具有較強的生態(tài)資源、文化內(nèi)涵、地理區(qū)位、資源品牌等優(yōu)勢，該項目開發(fā)、建設(shè)的內(nèi)容符合市場發(fā)展趨勢和丘北縣旅游經(jīng)濟的發(fā)展需求，普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 具有切實可行性 ，具有良好的市場前景。一期 投資 2990萬元人民幣，建設(shè)資金全部使用開發(fā)商北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司的自有資金及自籌資金。 本項目采取正確的營銷策略，聘請有營銷經(jīng)驗的營銷專家領(lǐng)銜組織一定規(guī)模的營銷隊伍，創(chuàng)新機制，建立立體式 銷售渠道和高效暢通的分銷網(wǎng)絡(luò)，客源將有充分保證。其中：旅游產(chǎn)業(yè)帶來的貿(mào)易零售額為 3750 萬元，占全縣貿(mào)易業(yè)零售額的%；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的餐飲業(yè)零售額為 3000 萬元，占全縣餐飲業(yè)零售額的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的旅館營業(yè)收入為 1838 萬元，占旅館營業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的客運營業(yè)收入為 650萬元，占全縣客運業(yè)收入的 %；旅游產(chǎn)業(yè)帶來的娛樂服務(wù)收 11 入為 萬元，占全縣娛樂服務(wù)業(yè)收入的 %。 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 將立足于普者黑風(fēng)景區(qū)的生態(tài)資源保護和打造旅游產(chǎn)業(yè)持續(xù)的發(fā)展兩大出發(fā)點，開發(fā)普者黑。因此從軟硬兩個方面來說遠遠達不到預(yù)期 游客的接待能力，嚴重限制國外游客客源的開發(fā)和發(fā)展，游客消費水平遠遠也沒有達到國內(nèi)旅游市場的平均水平。據(jù)統(tǒng)計自 1993 年開發(fā)至 2021 年，累計接待旅游者 萬人次，旅游總收入 萬元，年均增長率達 65%和 104%，分別占文山州旅游總?cè)藬?shù)的 28%和總收入的 27%，預(yù)計在 2021 年左右有望突破１００萬人 /次大關(guān)，綜合收入達到 144480 萬元，是丘北縣和文山州重要的經(jīng)濟增長點。目前旅游業(yè)不但是云南省的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是丘北縣、文山州經(jīng)濟增長的重要支點。 項目名稱 云南省丘北縣普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 開發(fā) 公司 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項目 由北京丹青山水房地產(chǎn)有限公司負責(zé)項目籌備、項目管理，招標選擇設(shè)計施工單位進行建設(shè)開發(fā)。 承擔(dān)可行性研究工作的單位 云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院 7 研究工作依據(jù) 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國土地管理法》； 《中華人民共和國森林保護法》； 《中華人民共和國水利法》； 《中華人民共和國自然保護區(qū)條例》； 《云南省丘北縣普者黑旅游區(qū)的管理（暫行）辦法及實施細則》； 《丘北普者黑、仙人洞生態(tài)旅游村修建性詳細規(guī)劃》 。 丘北縣普者黑省級風(fēng)景名勝區(qū)， 總面積 165 平方公里，共分為5 個景區(qū)， 56 個景點，資源規(guī)模宏大，旅游品位較高，組合度好，具有較高的開發(fā)價值和經(jīng)濟價值， 可供國內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂及科學(xué)考察， 兼有“桂林之山，西湖之水”的美景， 是多功能、大容量的風(fēng)景名勝區(qū)。 但是目前普者黑風(fēng)景區(qū)接待能力嚴重滯后，發(fā)展后 勁不足，如 9 果用一個產(chǎn)業(yè)的指標來衡量 ,普者黑風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)競爭力與國內(nèi)一些旅游目的地來說還存在較大差距，主要體現(xiàn)在軟、硬件兩個方面。 綜上所述，該項目建設(shè)已經(jīng)成為了能不能吸引更多全國乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消費水平，能不能為當?shù)貐^(qū)域范圍內(nèi)就業(yè)問題創(chuàng)造更多機會，能不能帶動普者黑風(fēng)景區(qū)經(jīng)濟按預(yù)期發(fā)展的頭等大事。 可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測 最近一系列的統(tǒng)計數(shù)字表明，丘北縣實施的旅游業(yè)帶動戰(zhàn)略效果開始凸現(xiàn)，旅游業(yè)的發(fā)展有力地帶動了第三產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)的發(fā)展，成為全縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“火 車頭”。 依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)強勁的發(fā)展態(tài)勢和巨大的旅游客源，本項目建成后將有充足的客源。 項目建設(shè)進度 本項目已在 2021 年進行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。 項目綜合評價結(jié)論 綜上所述，普者黑風(fēng)景區(qū)由于配套設(shè)施的滯后已經(jīng)成為旅游經(jīng) 12 濟進一步提升、生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵 問題。 市場宏觀背景 旅游行業(yè) 發(fā)展趨勢分析 在總體發(fā)展趨勢上，雖然近年來遭受到世界經(jīng)濟不振和國際恐怖事件等種種打擊，但旅游業(yè)發(fā)展的市場基礎(chǔ)依然堅實，總體發(fā)展速度仍高于全球經(jīng)濟總體增長速度。而這種對自然的渴求也越來越顯示出傳統(tǒng)的觀光式旅游方式的先天缺陷。據(jù)國際休閑研究權(quán)威人士預(yù)測，發(fā)達國家已經(jīng)進入度假旅游時代，先進的發(fā)展中國家將緊隨其后。特別是中國加入 WTO 以來，國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展以及政府為實現(xiàn)