【正文】 10 月成立了文山州招商引資機(jī)構(gòu)。 面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì)和機(jī)遇條 件，文山將把加快發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，圍繞工業(yè)強(qiáng)州、農(nóng)業(yè)穩(wěn)州、科教興州和對(duì)外開(kāi)放戰(zhàn)略，實(shí)行全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放，加快水、陸、空大交通建設(shè)，大力發(fā)展通道經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)，把文山構(gòu)建成面向東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、東南亞各國(guó)的區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和對(duì)外開(kāi)放的窗口。經(jīng)過(guò) 十幾 年的努力，基礎(chǔ)設(shè)施滯后的狀況明顯改變，國(guó)民經(jīng)濟(jì)在改革開(kāi)放中持續(xù) 、快速、健康發(fā)展，社會(huì)保持穩(wěn)定。文山州盛產(chǎn)三七 (田七 )，其產(chǎn)量、質(zhì)量均居全國(guó)之冠，《本草綱目》中稱為 “金不換 ”，故世稱文山為三七之鄉(xiāng)。從金融機(jī)構(gòu)存款方面來(lái)看，全國(guó)人均消費(fèi)能力非?？捎^。而另一方面， 2021 年末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)存款余額 萬(wàn)億元，各項(xiàng)貸款余額 萬(wàn)億元，存貸比為 %，高于法定水平 個(gè)百分點(diǎn)，顯示我國(guó)目前潛在可 利用資金較為充足。 15 從中國(guó)金融存款的總量進(jìn)行分析 目前國(guó)內(nèi)可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對(duì)充足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó) 2021 年旅游行業(yè)總收入達(dá)到 6840 億元，其中度假旅游行業(yè)占到 20％以上，而且近年來(lái)增長(zhǎng)幅度高達(dá) 710%。 市場(chǎng)需求及消費(fèi)能力分析 從度假旅游的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析 隨著我國(guó)國(guó)民收入水平的增長(zhǎng)、旅游產(chǎn)品的豐富和休閑時(shí)間的延長(zhǎng)，人們對(duì)旅游活動(dòng)的質(zhì)量要求不斷提高，而不再僅僅滿足于浮光掠影、走馬觀花式的觀光，這為度假旅游概念的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 隨著時(shí)代飛躍， 中國(guó)城市居民 的消費(fèi) 也 由過(guò)去單純 “住 ”的需求轉(zhuǎn)為一種對(duì)附加值的追求，即不僅僅講究使用，更是追求一種享受和自我表現(xiàn)。特別是中國(guó)加入 WTO 以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展以及政府為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)市加快發(fā)展的宏偉目標(biāo)而實(shí)施的新一輪城市建設(shè)高潮，為房地產(chǎn)業(yè)贏來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。這一切都預(yù)示著：一個(gè)度假旅游的時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。據(jù)國(guó)際休閑研究權(quán)威人士預(yù)測(cè)，發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入度假旅游時(shí)代，先進(jìn)的發(fā)展中國(guó)家將緊隨其后。 5+2 的生活工作方式，三個(gè)黃金假期，不同程度的帶薪休假，私家車的普及，高速公路網(wǎng)的建設(shè)，時(shí)尚的假日消費(fèi)，人們的休閑需求不斷膨脹， 我國(guó)的生態(tài)旅游已經(jīng)從第一代的“生態(tài)觀光旅游”向第二代的“生態(tài)休閑度假旅游”過(guò)渡，休閑度假式的旅游活動(dòng)將成為旅游市場(chǎng)的主要格調(diào)。而這種對(duì)自然的渴求也越來(lái)越顯示出傳統(tǒng)的觀光式旅游方式的先天缺陷。旅游業(yè)目前在各國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重和地位日益加強(qiáng)，至 1992 年為止，已一躍而成為世界第一大產(chǎn)業(yè)。 市場(chǎng)宏觀背景 旅游行業(yè) 發(fā)展趨勢(shì)分析 在總體發(fā)展趨勢(shì)上，雖然近年來(lái)遭受到世界經(jīng)濟(jì)不振和國(guó)際恐怖事件等種種打擊，但旅游業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)依然堅(jiān)實(shí)，總體發(fā)展速度仍高于全球經(jīng)濟(jì)總體增長(zhǎng)速度。普者黑旅游風(fēng)景區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進(jìn)一步加強(qiáng)，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的社會(huì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，普者黑風(fēng)景區(qū)由于配套設(shè)施的滯后已經(jīng)成為旅游經(jīng) 12 濟(jì)進(jìn)一步提升、生態(tài)資源可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵 問(wèn)題。 投資估算和資金籌措 本項(xiàng)目擬按照滾動(dòng)投資、分期開(kāi)發(fā)的方式投資 。 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目已在 2021 年進(jìn)行市場(chǎng)研究和方案設(shè)計(jì)，經(jīng)過(guò)近一年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。項(xiàng)目建成后聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名酒店管理公司管理，構(gòu)建有力的銷售網(wǎng)絡(luò)和營(yíng)銷渠道，將常年為項(xiàng)目提供大量客源。 依托普者黑旅游風(fēng)景區(qū)強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)和巨大的旅游客源，本項(xiàng)目建成后將有充足的客源。 2021 年全縣共接待游客 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 10985 萬(wàn)元。 可行性研究結(jié)論 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 最近一系列的統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，丘北縣實(shí)施的旅游業(yè)帶動(dòng)戰(zhàn)略效果開(kāi)始凸現(xiàn)，旅游業(yè)的發(fā)展有力地帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)的發(fā)展，成為全縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“火 車頭”。 10 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 普者黑旅游風(fēng)情 小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 總規(guī)劃用地面積 46000平方米 ,規(guī)劃總建筑面積 20706 平方米。 綜上所述，該項(xiàng)目建設(shè)已經(jīng)成為了能不能吸引更多全國(guó)乃至全世界的客源，能不能提高游客在普者黑消費(fèi)水平，能不能為當(dāng)?shù)貐^(qū)域范圍內(nèi)就業(yè)問(wèn)題創(chuàng)造更多機(jī)會(huì)，能不能帶動(dòng)普者黑風(fēng)景區(qū)經(jīng)濟(jì)按預(yù)期發(fā)展的頭等大事。在軟方面的表現(xiàn)主要有：服務(wù)不規(guī)范，隨意性大，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)技能有待提升；服務(wù)內(nèi)容簡(jiǎn)單化，缺乏個(gè)性化、人性化服務(wù)，不能滿足不同旅游者的需求，尤其是缺少旅游信息咨詢等動(dòng)態(tài)服務(wù)。 但是目前普者黑風(fēng)景區(qū)接待能力嚴(yán)重滯后，發(fā)展后 勁不足，如 9 果用一個(gè)產(chǎn)業(yè)的指標(biāo)來(lái)衡量 ,普者黑風(fēng)景區(qū)旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力與國(guó)內(nèi)一些旅游目的地來(lái)說(shuō)還存在較大差距，主要體現(xiàn)在軟、硬件兩個(gè)方面。普者黑風(fēng)景區(qū) 1993 年開(kāi)發(fā)接待外來(lái)游客后，游客數(shù)量逐年增長(zhǎng)，綜合收入不斷提高。 丘北縣普者黑省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)， 總面積 165 平方公里，共分為5 個(gè)景區(qū)， 56 個(gè)景點(diǎn)，資源規(guī)模宏大，旅游品位較高，組合度好，具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值， 可供國(guó)內(nèi)外游客觀光、游憩、休養(yǎng)、度假、攀巖、漂流、水上娛樂(lè)及科學(xué)考察， 兼有“桂林之山，西湖之水”的美景， 是多功能、大容量的風(fēng)景名勝區(qū)。 《房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》； 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制委托書(shū) 《 丘北縣 志》 《 丘北縣 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”計(jì)劃》 《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 《云南省安裝工程消耗量定額》 《云南省建筑工程、建筑裝飾工程消耗量定額》 《市政工程可行性研究報(bào)告編制辦法》 《全國(guó)市政工程投資估算指標(biāo)》 丘北縣 現(xiàn)行工程建設(shè)材料價(jià)格 文山州、 丘北縣 相關(guān)文件 8 國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅的管理?xiàng)l例； 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 旅游業(yè)是當(dāng)今世界上發(fā)展最快，規(guī)模最 大的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，由于它牽引帶動(dòng)力強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等明顯優(yōu)勢(shì)，普遍受到世界各國(guó)政府的高度重視，都 將其 作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持和培育。 承擔(dān)可行性研究工作的單位 云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 7 研究工作依據(jù) 《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》； 《中華人民共和國(guó)土地管理法》； 《中華人民共和國(guó)森林保護(hù)法》； 《中華人民共和國(guó)水利法》； 《中華人民共和國(guó)自然保護(hù)區(qū)條例》； 《云南省丘北縣普者黑旅游區(qū)的管理（暫行）辦法及實(shí)施細(xì)則》； 《丘北普者黑、仙人洞生態(tài)旅游村修建性詳細(xì)規(guī)劃》 。 普者黑旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)一期建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 2021 年 7 月 2 工程咨詢資格證書(shū) 資格等級(jí) 甲級(jí) 工咨甲 1043030001 院 長(zhǎng)： 張 輝（教授級(jí)高級(jí)工程師 一級(jí)注冊(cè)建筑師） 總工程師： 張曉洪（教授級(jí)高級(jí)工程師 一級(jí)注冊(cè)建筑師） 分管副院長(zhǎng)： 萬(wàn) 凱（高級(jí)工程師 注冊(cè)規(guī)劃師） 第三規(guī)劃設(shè)計(jì)所： 所 長(zhǎng)： 萬(wàn) 凱（高級(jí)工程師 注冊(cè)規(guī)劃師） 工 程 名 稱 ： 德欽縣縣級(jí)行政中心項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 工 程 號(hào)： JC0 版 次： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 張 燕（注冊(cè)造價(jià)工程師，注冊(cè)咨詢師，高工） 規(guī)劃設(shè)計(jì)人員：張 燕（ 主任經(jīng)濟(jì)師 ） 高 樂(lè) （工程師） 李志忻（高級(jí)工程師） 宋正榮（工程師） 羅維中（工程師） 文字校對(duì)： 校 對(duì)： 審 核： 審 定 ： 3 目 錄 1. 項(xiàng)目總論 ........................................................................................................... 6 項(xiàng)目背景 ............................................................................................... 6 項(xiàng)目研究范圍 ................................................................................. 6 項(xiàng)目名稱 ........................................................................................ 6 開(kāi)發(fā)公司 ........................................................................................ 6 承擔(dān)可行性研究工作的單位 ............................................................ 6 研究工作依據(jù) ................................................................................. 7 項(xiàng)目提出背景和項(xiàng)目建設(shè)的必要性 ................................................. 8 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 .................................................................... 10 可行性研究結(jié)論 .................................................................................. 10 市場(chǎng)預(yù)測(cè) ...................................................................................... 10 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 ................................................................................11 投資估算和資金籌措 .....................................................................11 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 .........................................................................11 市場(chǎng)宏觀背景 ...................................................................................... 12 旅游行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ................................................................. 12 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析 ............................................................. 13 市場(chǎng)需求及消費(fèi)能力分析 ............................................................. 14 文山州的投資宏觀背景 ................................................................. 15 丘北縣的區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè) ...................................................... 17 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒 .......................................................... 21 目標(biāo)市場(chǎng)分析 ...................................................................................... 21 市場(chǎng)供需分析 ............................................................................... 27 市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論 ........................................................................ 28 2. 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究 ............................................................................ 28 項(xiàng)目地塊分析及評(píng)價(jià) ........................................................................... 28 地理區(qū)位 ...................................................................................... 28 項(xiàng)目