【正文】 無(wú)污染，區(qū)內(nèi)沒(méi)有破壞性的大斷裂分布。東與西城、朝陽(yáng)區(qū)相鄰，南與宣武、豐臺(tái)區(qū)毗連，西與石景山、門頭溝區(qū)交界，北與昌平縣接壤，全區(qū)總面積 426 平方公里。項(xiàng)目用地所處區(qū)域?qū)儆谂瘻貛О霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥，全年平均氣溫 16 攝氏度，一月份平均氣溫－ 3 攝氏度， 7 月份平均氣溫 30 攝氏度，年平均降水 600mm，全年無(wú)霜期 200 余天。無(wú)污水處理設(shè)施。 （ 3）周邊大市政現(xiàn)狀 北清路： 北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。 19 第三章 投資環(huán)境 3． 1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 海淀區(qū)以高科 技、高知識(shí)含量為特色。 周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將 20 對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之 所。 3． 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。 排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長(zhǎng)幅度達(dá)到%。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求 進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。 “ 十五 ” 期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 25 億美元，分別比 “ 九五 ” 時(shí)期增長(zhǎng) %和 %。 05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %。天安門廣場(chǎng)是世界最大的城市 26 中央廣場(chǎng)。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。 3．北京的郊區(qū)將成為本市居民和周邊地區(qū)旅游度假者的旅游目的地，成為發(fā)展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點(diǎn)旅游區(qū)點(diǎn)的重要通道。旅游者在北京將享受更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識(shí)、充滿信息、充滿文化的旅游活動(dòng)。 二、高星級(jí)飯店是拉動(dòng)旅游飯店業(yè)總體水平提升的主力軍。其中：四、五星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)分別比 20xx 年增長(zhǎng) 3%和 10%；客 房出租率分別比 20xx 年提升 15 個(gè)和 16個(gè)百分點(diǎn)。隨著中國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，中國(guó)政府大力扶持旅游產(chǎn)業(yè)，而旅游產(chǎn)業(yè)也越發(fā)展示出其勃勃生機(jī)，可以說(shuō)旅游經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代即將來(lái)臨。 總結(jié) 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā) 34 展旅游度假配套類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游度假配套設(shè)施的 市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 5． 4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 為提高效率、降低成本、加大項(xiàng)目實(shí)施力度，本報(bào)告按 11 個(gè)月的時(shí)間安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃（即土地一級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)期計(jì)劃）。 5． 8 營(yíng)銷策略 加強(qiáng)土地市場(chǎng)營(yíng)銷 盡管土地一級(jí)開(kāi)發(fā)屬于非盈利行為，但土地的實(shí)際出讓是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而不是完全的政府行為，市場(chǎng)決定項(xiàng)目的成敗和收益。 表 61 總投資成本估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 比例 備注 一 征地費(fèi) 6870 % 二 拆遷費(fèi) 1056 % 三 前期工程費(fèi) 278 % 四 市政設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3006 % 五 地價(jià)款 % 樓面毛地價(jià) 六 管理費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 七 財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 年利率 % 八 銷售推廣費(fèi)用 % (1+2+3+4)*2% 九 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 不發(fā)生 十 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % (1+2+3+4)*5% 總計(jì) 100% 6． 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 本項(xiàng)目的用地范圍內(nèi)所占土地均為蘇家坨鎮(zhèn)各村農(nóng)民向各村租用土地，租期 30 年。 42 表 63 前期工程費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 備注 1 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制費(fèi) 18 工程咨詢公司收費(fèi) 2 環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 9 環(huán)評(píng)公司收費(fèi) 3 交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告編制費(fèi) 12 交評(píng)公司收費(fèi) 4 規(guī)劃咨詢費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 5 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 6 工程造價(jià)咨詢費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 的 % 7 工程標(biāo)底編制費(fèi) 9 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 8 招投標(biāo)代理費(fèi) 15 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 9 招投標(biāo)管理費(fèi) 2 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 10 工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi) 18 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 % 11 其它費(fèi)用 60 占基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的 2% 合計(jì) 278 6． 4 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 依據(jù)《北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)說(shuō)明》和本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀條件，我中心委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了初步的市政方案咨詢，其中包括前期相關(guān)工作、宗地外通路、 通電、通水及宗地內(nèi)土地平整五個(gè)部分的工作，詳細(xì)分述如下： （ 1）前期相關(guān)工作：該項(xiàng)工作費(fèi)用約 85 萬(wàn)，其中包含規(guī)劃和設(shè)計(jì)費(fèi) 41 萬(wàn)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 44 萬(wàn)。遠(yuǎn)期擬排入聶各莊污水處理廠。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓 金總價(jià)為 萬(wàn)元。 主 要資金使用如下（詳見(jiàn)表 64）： 前期部分資金使用時(shí)間 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月，計(jì) 3 個(gè)月； 開(kāi)發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 20xx 年 3 月 20xx 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月 拆遷部分資金使用時(shí)間 20xx 年 5 月 20xx 年 9 月，計(jì) 5 個(gè)月； 工程部分資金使用時(shí)間 20xx 年 3 月 20xx 年 9 月，計(jì) 7 個(gè)月。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為16790元 /平方米。 現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂? 49 政府收入），現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。 50 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 9． 1 不確定性分析 收款時(shí)間和方式的不確定性 土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。 出讓建筑面積， ＝ 萬(wàn)元247。 （ 4）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率為 %。因此項(xiàng)目完成越早，風(fēng)險(xiǎn)就越小。 。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。 （ 2）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤(rùn)率為 %。但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒(méi)有進(jìn)行一一核實(shí)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用的準(zhǔn)確性來(lái)源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此 ，土地取得費(fèi)預(yù)算存在一定的誤差。 土地出讓價(jià)格的不確定性 隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況可能會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)，影響出讓價(jià)格。 按年基準(zhǔn)收益率 10%計(jì)算 ,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。 經(jīng)測(cè)算（詳見(jiàn)表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025 元 /平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體的資金成本。 成本估算：給水工程工程預(yù)計(jì)費(fèi)用約 70 萬(wàn)元，中水工程約 85 萬(wàn)元，排水工程 72 萬(wàn)元，雨水工程約 384 萬(wàn)元，總成本合計(jì)約 611 萬(wàn)元。 成本估算：預(yù)計(jì)道路建設(shè)成本約 1181 萬(wàn)元，道路照明工程成本 43 約 50萬(wàn)元，通路工程合計(jì) 1231 萬(wàn)元。勞動(dòng)力安置由西山農(nóng)場(chǎng)和車耳營(yíng) 41 村內(nèi)部調(diào)劑解決。土地市場(chǎng)營(yíng)銷有助于真實(shí)體現(xiàn)土地價(jià)值、最優(yōu)化的使用土地資源、提升政府形象、加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理和調(diào)控力度。具體安排如下： 37 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度表 單位（天、 月 ） 時(shí)間 項(xiàng)目 0 5 15 1 5 15 2 5 15 3 5 15 4 5 15 5 5 15 6 5 15 7 5 15 8 5 15 9 5 15 10 5 15 規(guī)劃意見(jiàn)書(shū) 交通影響評(píng)價(jià) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 市政咨詢方案 編制可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目建設(shè)用地預(yù)審 一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng) 辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù) 辦理征地手續(xù) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 拆遷許可證 拆遷 拆遷結(jié)案 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū) 土地入市交易 38 5． 5 資金籌措 本項(xiàng)目資金來(lái)源 65%為銀行貸款資金， 35%自籌。 35 第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 5． 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 按照北京市規(guī)劃委員會(huì)發(fā)《關(guān)于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)近期建設(shè)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)有關(guān)問(wèn)題的復(fù)函》（市規(guī)函［ 20xx］ 1553 號(hào)）的規(guī)定，本項(xiàng)目規(guī)劃利用條件如下： 項(xiàng)目名稱：北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施項(xiàng)目 用地規(guī)劃要求： 擬規(guī)劃建設(shè)用地位置、范圍：東至規(guī)劃旅游專用道，南至聶 各莊西路，西至鳳凰嶺旅游設(shè)施二期項(xiàng)目，北至鳳凰嶺路。使第三產(chǎn)業(yè)相應(yīng)增加 美元。一星級(jí)飯店在平均房?jī)r(jià)下降 5%的情況下，客房出租率提升 12個(gè)百分點(diǎn)。 高星級(jí)飯店集中全市旅游飯店 60%的收入和 70%的利潤(rùn)。 結(jié)論： 中國(guó)旅游產(chǎn)業(yè)和北京旅游業(yè)的發(fā)展為國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)提供了巨大的潛力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁走勢(shì)使得國(guó)民用于旅游方面的開(kāi)銷迅速增長(zhǎng)； 北京已有一大批文化歷史名勝，如故宮、天壇、八達(dá)嶺長(zhǎng)城和頤和園等； 總體上，旅游業(yè)仍處于發(fā)展規(guī)律階段、熱點(diǎn)不多，就是歷史名勝開(kāi)發(fā)得也很有限，近幾十年沒(méi)有開(kāi)發(fā)新的景點(diǎn)； 游客在京停留時(shí)間平均為國(guó)為 天，重游率接近 70%。另外，商務(wù)旅游、體育旅游、探險(xiǎn)旅游、康體旅游、節(jié)慶旅游、修學(xué)旅游、購(gòu)物旅游以及農(nóng)業(yè)觀光、工業(yè)觀光、科技觀光、教 育觀光等多種旅游形式將得到充分的發(fā)展，屆時(shí)，國(guó)內(nèi)外旅游者將在北京對(duì)旅游產(chǎn)品有更多的選擇性。 下圖顯示了外地來(lái)京人員不同的來(lái)京目的和他們平均在京停留的天數(shù)。在中國(guó)31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。 “十五 ”期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，比 “九五 ”時(shí)期增長(zhǎng) 倍。 不單是北京， 05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。 4． 3 旅游市場(chǎng)分析 05 年全市接待入境旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 15%。 從需求方面來(lái)看，由于《