【導(dǎo)讀】土建工程................錯(cuò)誤!投資結(jié)構(gòu)及資金來源.......錯(cuò)誤!可行性研究報(bào)告編制依據(jù)..........錯(cuò)誤!項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性..錯(cuò)誤!風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估................錯(cuò)誤!帶動(dòng)作用................錯(cuò)誤!制約因素與解決方案.......錯(cuò)誤!結(jié)論與建議..............錯(cuò)誤!本行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀.........錯(cuò)誤!農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的現(xiàn)狀.......錯(cuò)誤!從節(jié)能減排、可持續(xù)發(fā)展角度的必要性錯(cuò)誤!選址原則................錯(cuò)誤!地理位置及具體建設(shè)地點(diǎn)....錯(cuò)誤!政策、資源、科技支撐條件..錯(cuò)誤!第四章市場分析與銷售方案...............錯(cuò)誤!市場供求現(xiàn)狀及前景分析....錯(cuò)誤!營銷策略、方案、模式............錯(cuò)誤!防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對策.......錯(cuò)誤!生產(chǎn)車間................錯(cuò)誤!總平面設(shè)計(jì)說明...........錯(cuò)誤!品種及主要技術(shù)來源的可靠性和可得性錯(cuò)誤!低溫冷庫................錯(cuò)誤!果蔬保鮮庫..............錯(cuò)誤!第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)及節(jié)能減排措施........錯(cuò)誤!組織機(jī)構(gòu)與職能劃分..............錯(cuò)誤!勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防............錯(cuò)誤!營業(yè)收入、營業(yè)稅金和附加估算.....錯(cuò)誤!總成本及經(jīng)營成本估算............錯(cuò)誤!單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算......錯(cuò)誤!

　　

【正文】 輸。 成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計(jì)約 846 萬元。 綜上，市政設(shè)施預(yù)計(jì)總投入成本為 3006 萬元。 44 6． 5 地價(jià)款 根據(jù)周邊評(píng)估項(xiàng)目的土地毛地價(jià)價(jià)格，估算項(xiàng)目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價(jià)約為 720 元 /平方米。由于容積率小于 1，因此按用地面積計(jì)算，項(xiàng)目規(guī)劃商業(yè)用地面積為 平方米 ， 則出讓 金總價(jià)為 萬元。 6． 6 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)單位為組織和管理土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%計(jì)算，即 萬元。 6． 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用是土地一級(jí)開發(fā)主體的資金成本。本項(xiàng)目的資金來源65%為銀行貸款，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實(shí)際占用情況計(jì)算利息，為 萬元，在項(xiàng)目完成后以銷售收入還本付息。 6． 8 銷售推廣費(fèi) 銷售推廣費(fèi)是在銷售推廣土地一級(jí)開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各種費(fèi) 用，按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 2%估算，即 萬元。 6． 9 開發(fā)期稅費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關(guān)稅費(fèi)。 6． 10不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)按開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、市政建 45 設(shè)費(fèi)用合計(jì)數(shù)的 5%估算，即 萬元。 6． 11資金使用計(jì)劃 總投資成本費(fèi)用包括前期、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)、拆遷和工程等四大類費(fèi)用，前期費(fèi)用中包括項(xiàng)目申請報(bào)告、環(huán)境評(píng)價(jià)抱告、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告、各種報(bào)批的手續(xù)費(fèi)用以及現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查費(fèi)用等，工程費(fèi)用包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 主 要資金使用如下（詳見表 64）： 前期部分資金使用時(shí)間 20xx 年 1 月 20xx 年 3 月，計(jì) 3 個(gè)月； 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)部分資金使用時(shí)間 20xx 年 3 月 20xx 年 7 月，計(jì) 5 個(gè)月 拆遷部分資金使用時(shí)間 20xx 年 5 月 20xx 年 9 月，計(jì) 5 個(gè)月； 工程部分資金使用時(shí)間 20xx 年 3 月 20xx 年 9 月，計(jì) 7 個(gè)月。 表 64 資金使用計(jì)劃表 項(xiàng)目 建設(shè)期 經(jīng)營期 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 前期費(fèi)用 33% 33% 34% 開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 拆遷費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 管理費(fèi)用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 銷售推廣費(fèi) 50% 50% 不可預(yù)見費(fèi) 20% 20% 20% 20% 20% 46 第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析 本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行開發(fā)的用地面積為 公頃 ，包括旅游度假用地、綠化用 地和道路用地，可開發(fā)建設(shè)的建筑面積為 萬 平方米。旅游度假用地屬于經(jīng)營性建設(shè)用地，可以直接采取掛牌出讓的方式，通過市場實(shí)現(xiàn)其土地的價(jià)值。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價(jià)值主要體現(xiàn)在社會(huì)效益上。本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值為經(jīng)營性建設(shè)用地的土地價(jià)值。 本報(bào)告主要采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設(shè)用地的熟地價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法（剩余法）是用二級(jí)開發(fā)完成后的商品房的房地產(chǎn)售價(jià)扣除相應(yīng)的開發(fā)成本費(fèi)用及二級(jí)開發(fā)利潤后求出土地價(jià)格，即二級(jí)開發(fā)商可承受的地價(jià)水平。 7． 1 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格 運(yùn)用假設(shè) 開發(fā)法求取地價(jià)，以規(guī)劃各用途為準(zhǔn)，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價(jià)扣減建造成本、利息、利潤等計(jì)算各用途的樓面熟地價(jià)單價(jià)，乘以對應(yīng)各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價(jià)。 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目銷售情況，商業(yè)用地銷售單價(jià)平均約為16790元 /平方米。通過第三、四章的比較與分析，可知項(xiàng)目區(qū)在位置上較優(yōu)。 經(jīng)測算（詳見表 71），樓面土地價(jià)格約為房屋銷售價(jià)格的%，即樓面土地價(jià)格約為 7025 元 /平方米。項(xiàng)目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 平方米，預(yù)計(jì)土地開發(fā)價(jià)值為 。 47 7． 2 開發(fā)余值的分析 假設(shè)開發(fā)法測算的開發(fā)余值為本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)后并按規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的土地價(jià)格，它包含該熟地所產(chǎn)生的利潤。 表 71 假設(shè)開發(fā)法單價(jià)測算表 —— 商業(yè) 項(xiàng) 目 說明 單價(jià) /比例 金額（元） 一、開發(fā)總價(jià)值 16790 建設(shè)期（年） 1 二、成本費(fèi)用 建造成本 (1)建安費(fèi)用 按建面單價(jià) 3000 (2)紅線內(nèi)市政 (按建安費(fèi)用 ) % (3)小區(qū)配套費(fèi) (按建安費(fèi)用 ) % 小計(jì) 不可預(yù)見費(fèi) (按建安費(fèi)用 ) % 專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政 (按建造成本 ) % 貸款利息 按二 1,2,3 之和及地價(jià) % 合計(jì) 三、銷售費(fèi)用 營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 交易手續(xù)費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 代理及廣告費(fèi) (按開發(fā)總價(jià)值 ) % 小計(jì) 四、發(fā)展商利潤 按二 1,2,3 之和及地價(jià) % 1476 五、樓面熟地價(jià) （一 二 三 四） /(1+%+30%) 7025 48 第八章 財(cái)務(wù)分析 8． 1 銷售收入估算 根據(jù)回款計(jì)劃和第七章的土地價(jià)值分析，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總收入為 萬元，各階段的收入為： 20xx年 10月： 30% 萬元 20xx年 11月： 70% 萬元 表 81 銷售收入估算表 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx 年 10 月 20xx 年 11 月 出讓回款比例 100% 30% 70% 出讓收入（萬元） 商業(yè) 8． 2 成本分析 根據(jù)總成本構(gòu)成（表 ）和資金使用計(jì)劃（表 ），項(xiàng)目各階段成本費(fèi)用構(gòu)成如下： 見附表 81 成本費(fèi)用估算表 8． 3 靜態(tài)分析 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)收入約 萬元。 預(yù)計(jì)總成本費(fèi)用約 萬元。 收益為 萬元，收益率為 %,年投資回報(bào)率為 %. 8． 4 現(xiàn)金流量分析 根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準(zhǔn) 收益率確定為 10%。 現(xiàn)金流入為土地出讓收入（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，因?yàn)槌鲎尳馂? 49 政府收入），現(xiàn)流出為建設(shè)投資與財(cái)務(wù)成本（計(jì)算時(shí)應(yīng)除去出讓金，出讓金在投資階段并未支付）。經(jīng)計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)為： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 12％，大于 10%的基準(zhǔn)收益率。 按年基準(zhǔn)收益率 10%計(jì)算 ,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 投資回收期為 年（含建設(shè)期 9 個(gè)月）。 上述數(shù)據(jù)表明本項(xiàng)目在財(cái)力上是可行的，投資可獲一定的效益。 現(xiàn)金流量表見附表 82 現(xiàn)金流量表。 8． 5 借款償還 本項(xiàng)目借款 萬元，發(fā)生借款利息 萬 元，按穩(wěn)健估計(jì)，借款償還期為 年，償還借款及利息的資金來源為土地出讓收入，詳見表 83。 表 83 借款還本付息表 8． 6 結(jié)論 綜上所述及相關(guān)財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目能夠償還建設(shè)貸款，運(yùn)行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，因此在財(cái)務(wù)上是可行的。 50 第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 9． 1 不確定性分析 收款時(shí)間和方式的不確定性 土地出讓收益的收款時(shí)間和方式的不同，直接影響財(cái)務(wù)成本，也關(guān)系到投資的成敗。 市政設(shè)施費(fèi)用測算時(shí)是對整體進(jìn)行估算，沒有按照單價(jià)及管線長度進(jìn)行核算，在具體實(shí)施 階段如果管線長度有變化，實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用將會(huì)隨之發(fā)生變化。 土地出讓價(jià)格的不確定性 隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場情況可能會(huì)發(fā)生變化，地價(jià)也會(huì)隨之波動(dòng)，影響出讓價(jià)格。 由于本項(xiàng)目的容積率小于 1，根據(jù)相應(yīng)得政策，在繳納土地毛地價(jià)時(shí)按照用地面積計(jì)算，因此本項(xiàng)目的毛地總價(jià)較高。 9． 2 盈虧平衡分析 在諸多不確定因素中，土地取得費(fèi)對整個(gè)項(xiàng)目的影響程度較大。本次盈虧平衡分析選取其為不確定的變量進(jìn)行分析。 假定建筑面積、總成本等不變，以出讓單價(jià)為不確定性變量分析。 盈虧平衡的計(jì)算公式如下： 總收入＝總成本＝平均出讓單 價(jià) 出讓建筑面積， 則盈虧點(diǎn)的平均出讓單價(jià)＝總成本 247。 出讓建筑面積， ＝ 萬元247。 萬平方米＝ 6652 元 /平方米 盈虧平衡分析如圖 91 所示： 51 圖 91 項(xiàng)目盈虧平衡分析圖 單位：萬元 本項(xiàng)目的土地取得費(fèi)為 6652 元 /建筑平方米，其中取值標(biāo)準(zhǔn)是嚴(yán)格按照國家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關(guān)規(guī)章，結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來的，具有實(shí)際可操作性。但由于項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償?shù)慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行一一核實(shí)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用的準(zhǔn)確性來源于項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性方面，因此 ，土地取得費(fèi)預(yù)算存在一定的誤差。 本項(xiàng)目的熟地單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)為 6652 元 /平方米，而預(yù)測單價(jià)為7025 元 /平方米，后者超過前者 373 元 /平方米。 由以上分析可知，該項(xiàng)目的盈利能力較好。 9． 3 敏感性分析 本次分析以投資成本利潤率為分析對象，選取土地一級(jí)開發(fā)完成后的熟地單價(jià)和征地拆遷成本為敏感因素進(jìn)行分析。 以項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)為敏感因素 （ 1）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %； 6652 7025 收入或總 成本 平均出讓單價(jià) （元 /平方米） 虧損 盈利 52 （ 2）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 （ 3）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 （ 4）當(dāng)項(xiàng)目的熟地單價(jià)以 7025 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 以土地取得費(fèi)為敏感因素 （ 1）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 （ 2）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)上漲 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 （ 3）、當(dāng)土地 取得費(fèi)以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 10%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 （ 4）、當(dāng)土地取得費(fèi)以 6652 元 /建筑平方米為基數(shù)下降 20%時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率為 %。 經(jīng)過上述分析，當(dāng)項(xiàng)目竣工后的熟地單價(jià)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率變化相對較?。欢?dāng)土地取得費(fèi)發(fā)生變化時(shí)，本項(xiàng)目的投資成本利潤率變化明顯。因此對本項(xiàng)目而言，土地取得費(fèi)的變化對本項(xiàng)目的影響較大。 9． 4 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 近幾年北京市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論一直繼續(xù)，北京房地產(chǎn)價(jià)格一路上升，市場前景仍然有很多不確定 因素，一旦泡沫出現(xiàn)勢必對本項(xiàng)目房地產(chǎn)市場造成不利影響。因此項(xiàng)目完成越早，風(fēng)險(xiǎn)就越小。 53 9． 5 資金風(fēng)險(xiǎn) 本土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模相對較大，且 65%資金為銀行貸款，風(fēng)險(xiǎn)較大，周期越長，財(cái)務(wù)成本越高，風(fēng)險(xiǎn)越大。故應(yīng)提高效率，縮短項(xiàng)目開發(fā)和出讓周期，節(jié)省資金成本。同時(shí)開發(fā)過程中應(yīng)注意制定詳細(xì)的開發(fā)計(jì)劃，逐步實(shí)施，合理調(diào)配資金，將資金平衡問題落實(shí)到項(xiàng)目進(jìn)展的每一步計(jì)劃中，避免資金風(fēng)險(xiǎn)。 9． 6 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 在大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會(huì)對項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險(xiǎn)。對于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì) 量總目標(biāo)編制質(zhì)量計(jì)劃，并制定質(zhì)量控制點(diǎn)，招標(biāo)相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理，請專業(yè)設(shè)計(jì)院進(jìn)行部位驗(yàn)收、中途質(zhì)量驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險(xiǎn)。 9． 7 政策風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)階段土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目政策、機(jī)制尚未成熟，對于土地供應(yīng)和管理體制的變化，在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，帶來一些政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。對此，應(yīng)盡可能理順土地開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項(xiàng)目實(shí)施奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險(xiǎn)。