【正文】 1 5 . 17 . 56 . 35 . 65 . 24 . 87 . 4文化科技交流 宗教朝拜 商務(wù) 醫(yī)療 拜訪親友 參加會議 觀光 22 （數(shù)據(jù)來源： 2020 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 北京市旅游業(yè)發(fā)展前景 “ 十五 ” 期間至 2020 年北京市旅游業(yè)發(fā)展的前景 根據(jù)《北京市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》對 2020 年北京旅游發(fā)展前景的描述，根據(jù)北京市旅游局征求北京旅游業(yè)專家學(xué)者的意見和北京市相關(guān)委、辦、局幾個區(qū)縣的意見，我們對 2020 年旅游發(fā)展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設(shè)將有一個極 達(dá)的發(fā)展，許多城市標(biāo)志性建筑物將陸續(xù)涌現(xiàn)，不斷增加和改變著北京 城市景觀。 外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示： （數(shù)據(jù)來源： 2020 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版） 表 3－ 1： 2020 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比 職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直? 政府公務(wù)員 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公務(wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)人員 銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其它圖 3－ 1： 外地游客職業(yè)分布情況圖 21 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其他 表 3－ 2： 2020 年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比 目的 百分比 (%) 渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。 最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。旅游業(yè)外匯收入總計達(dá) 億美元，比上一年增長了 ％。 2020 年，北京接待的海外游客達(dá)到 2,857,872 人次，比上一年增長了 ％。 北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進(jìn)步。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。 作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。 北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。其中，鐵路5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。其中入境過夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達(dá)到 336 億美元。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國際旅游收入達(dá)到293 億元。我國入境旅游人數(shù)達(dá) ，出 境旅游者達(dá) 3100 萬人次，旅游總收入達(dá) 7680億元。共接待國內(nèi)旅游者 億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比 “ 九五 ” 時期增長 %和 倍。國內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長 %。全年出境旅游者達(dá) 萬人次，增長 %。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增 長 %。因此，從中長期來看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。與此同時，由于政 府對住房市場的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對住房市場需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生抑制作用。 地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn) 土地儲備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。土地價 格的上漲，將降低土地市場需求。 4． 2 土地市場分析 從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析： １、土地供應(yīng)總量將會進(jìn)一步得到控 制 從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。 2020 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長%，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國前列。 北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。 中國的都市人口數(shù)量也 已開始增長，每年大約估計有 800 至 900萬人移居到城市。 這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。 16 第四章 市場分析 4． 1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 中國經(jīng)濟(jì)在過去的 二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。 結(jié)合本項目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的市場空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)狻⒐┡芫€沒有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。 配套設(shè)施不夠完善 各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施 沒有合理的組合，各行其是，沒能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位 15 數(shù)量有限。 3． 3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。 商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。 優(yōu)越的地理區(qū)位 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。 豐富的商業(yè)資源 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)。 3． 2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 自然風(fēng)光和民俗旅游 鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠 湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。總體規(guī)模 12 較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。 公共設(shè)施狀況 宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游設(shè)施。 北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。 有線電視：由 海淀區(qū)有線電視局提供。 通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機(jī)房，容量 1440門，有 800門投入使用。 電力：有聶各莊變電站， 22萬伏 11萬伏。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。 11 市區(qū)鐵路西北環(huán)線從地塊東側(cè) 經(jīng)過，但目前已基本處于停運(yùn)狀態(tài)。 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，上風(fēng)上水，是中關(guān)村科技園區(qū)的后花園，是 IT業(yè)成功人士，公司白領(lǐng)，及各行業(yè)專家開會、辦公、旅游、療養(yǎng)、及舉辦學(xué)術(shù)研討會的理想處所。項目地塊位于以 生態(tài)為主題的大西山 風(fēng)景區(qū)。 圖 2－ 3： 地塊位置圖 10 項目現(xiàn)狀情況統(tǒng)計表 序號 項目名稱 數(shù)量 單位 備注 一 項目總占地面積 公頃 二 應(yīng)拆遷房屋建筑面積 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 1 廠房 平方米 拆遷公司實(shí)地調(diào)查數(shù)據(jù) 自然環(huán)境 由于京密引水渠和市區(qū)西北鐵路環(huán)線的阻隔，使地塊成為一個相對封閉的區(qū)域。 現(xiàn)狀用地構(gòu)成以果園為主，面積約 公頃，占用地總面積的%；另有少量村鎮(zhèn)企 業(yè)用地 公頃，占用的總面積的 %（家具廠，已停產(chǎn)）。項目用地位置范圍示意圖如下： 該項目用地范圍內(nèi)大部分為早期建造的平房，目前房屋情況較差，布局混亂，私搭亂建嚴(yán)重。 總用地面積 公頃 ，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 ，代征綠地 公頃。海淀區(qū)位于北京市區(qū)西北郊。 8 海淀區(qū)中關(guān)村是全國智力資源和科技人員最密集的地區(qū)，其智力密集度在世界亦屬罕見。金代在這里建有八大水院，明朝開始大規(guī)模建設(shè)，清代形成“三山五園”的宏大格局，海淀區(qū)不僅有優(yōu)美的自然景觀，而且有豐富的人文景觀。 項目的區(qū)位特征 項目所在地海淀區(qū)是著名的高科技、文化、教育、旅游區(qū)。 宗地區(qū)域的歷史價值 該宗地位于北京市 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部 ，對于土 地用途要按照控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行，具體用途以規(guī)劃意見書為準(zhǔn)。廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租期三十年。 廠房及林地均為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民租賃使用，租賃三十年。 項目地塊為車耳營村和西山農(nóng)場所有，共 公頃。 總用地面積 公頃，其中建設(shè)用地面積 公頃，代征道路面積 公頃，代征綠地 公頃。 6. 本研究報告作為辦理土地一級開發(fā)項目立項使用。 4. 我們已對本報告中的研究對象進(jìn)行了實(shí)地勘查。 2. 我們在本估價報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。 1. 本報告是在委托方提供基礎(chǔ)文件、有關(guān)數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上做出的。 利潤：通過測算 利潤為 萬元。通過對項目地塊的土地開發(fā)成本測算及土地收益測算，得到項目評價的綜合結(jié)論為： 成本支出：項目總投資為 萬元。 為土地一級開發(fā)單位提供決策依據(jù)； 為政府管理部門提供審批土地一級開發(fā)項目的依據(jù)； 為金融部門提供審查貸款可行性的依據(jù)。 項目的實(shí)施將具有以下意義： l、實(shí)現(xiàn)土地合理利用，優(yōu)化和整合土地資源，節(jié)約土地使用，提升周邊土地價值，滿足本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)用地的需求； 符合海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標(biāo)。 項目實(shí)施的意義 整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，顯化及提升國有土地資源的內(nèi)在價值。可規(guī) 劃地上面積 萬平方米。 項目名稱 北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施 一期 項目 項目位置 本項目位于海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)的西北部 ，東至規(guī)劃旅游專 2 用道，南至聶各莊西路，西至 鳳凰嶺 旅游設(shè)施項目 二期項目 ，北至鳳凰嶺路。鳳凰嶺地區(qū)已經(jīng)具備土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)條件。大西山風(fēng)景區(qū)位于北京的西北城郊，如上圖紅色部分所示，風(fēng)景區(qū)中心距西直門約 25公里，距中關(guān)村約 18公里。 I 目錄 第一章 概 述 ............................................................................................................. I 項目概述 ................................................................................................................. 1 可行性研究報告的編制目的 ..................................................................................... 3 可行性研究報告的編制依據(jù) ..................................................................................... 3 項目效益分析 .......................................................................................................... 4 特殊說明事項 .............