【正文】 一個協(xié)助實施者，并非是土地一級開發(fā)市場正常運轉(zhuǎn)的必須參與主體。開發(fā)商參與土地一級開發(fā)的利益保障房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地的一級開發(fā)有兩種形式：一種是受托管理，一種是受托實施。對于受托管理方式，文件第十三條規(guī)定：土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。對于受托實施以及開發(fā)的，文件第十四條規(guī)定：通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。開發(fā)商可以有兩種方式進入一級開發(fā)市場，前一種主發(fā)生時，就會出現(xiàn)前期投入很大但二級開發(fā)很難取得，而一級開發(fā)可以實現(xiàn)的利益遠遠不能滿足預(yù)期要求的被動局面。對一級開發(fā)一些細節(jié)的建議、加強對一級開發(fā)成本范圍的研究和掌握，在保證一級開發(fā)利潤的基礎(chǔ)上，為二級開發(fā)設(shè)置一個較為有利的特定便利條件。要做好對一級開發(fā)的成本的掌握與利用，就要認真理解土地儲備開發(fā)成本構(gòu)成各項目的內(nèi)涵以及外延，充分利用這種范圍上的模糊地帶，更好的計劃和安排開發(fā)總成本。比如收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用是否存在關(guān)聯(lián)交易和補償性交易等情形，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用分攤范圍的變化等問題，經(jīng)同級財政和土地主管部門核準的其它支出的具體內(nèi)容等的界定問題等等?？偸?，必須以按照預(yù)期方向控制開發(fā)總成本來安排所有成本項目的支持方式、內(nèi)容、時間、附加條件等，盡可能實現(xiàn)一級開發(fā)利潤，同時也是保證了二級開發(fā)的取得。、加大在土地一級開發(fā)過程中額外收入的開發(fā)力度，爭取更大的預(yù)期收益。如待開發(fā)土地在開發(fā)周期內(nèi)短期使用的收益，開發(fā)貸款在開發(fā)周期內(nèi)合理運轉(zhuǎn)，待拆除房屋的短期利用，城市文化視覺資源：路、橋等冠名權(quán)，道路、路燈、車站廣告等經(jīng)營權(quán)的短期開發(fā)利用等。、采取有效、合理、靈活的掛牌策略，精心準備相關(guān)文件資料、后續(xù)事宜條件等文件，盡最大可能的提高外部公司進入的難度。主要表現(xiàn)在：相關(guān)掛牌文件對項目描述的靈活性、后續(xù)義務(wù)條款的可伸縮性、其他相關(guān)問題的可協(xié)商性等等。，開發(fā)貸款利息的計算周期，即起點和終點的確認問題。因為開開發(fā)中的特定優(yōu)勢。北京市一級開發(fā)實施步驟一、土地一級開發(fā)地塊確定一級開發(fā)單位上報一級開發(fā)項目到市儲備中心或各分中心，由市中心匯總初審后報市國土房管局（一級開發(fā)項目必須符合土地利用總體規(guī)劃，具備區(qū)域總體規(guī)劃、控制詳細規(guī)劃）市國土局會同市計委、市規(guī)委、市建委、市財政局等部門聯(lián)合會審，并報市政府批準會審合格后，由市國土局授權(quán)一級開發(fā)單位進行一級開發(fā)二、辦理計劃手續(xù)（向發(fā)改委申請辦理計劃手續(xù)）編制一級開發(fā)可行性研究報告（代項目建議書）征用農(nóng)村集體土地的，申辦計劃手續(xù)時應(yīng)簽訂征地補償協(xié)議（或意向書）國有土地涉及單位的，應(yīng)簽訂單位拆遷意向書具備控規(guī)的，附控規(guī)批準文件三、辦理規(guī)劃手續(xù)（向規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃意見書）計劃批準文件控規(guī)批準文件地形圖（1：2000或1：500）地塊說明等材料第四篇：土地一級開發(fā)流程一、編寫項目申請報告這個需要有資質(zhì)的評估公司來寫二、辦理規(guī)劃意見函復(fù)（當?shù)匾?guī)劃局綜合科）需要提供材料：xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)規(guī)劃委員會關(guān)于****控制性詳細規(guī)劃深化方案意見組織機構(gòu)代碼營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件法人身份證復(fù)印件委托書取得規(guī)劃局簽字蓋章的規(guī)劃意見函復(fù)三、報發(fā)改委辦理征求意見函：（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）需要提供材料：xxx人民政府授權(quán)xxx前期開發(fā)主體的批復(fù)規(guī)劃委員會關(guān)于****控制性詳細規(guī)劃深化方案意見 組織機構(gòu)代碼 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 法人身份證復(fù)印件 委托書情況說明取得發(fā)改委征求意見函復(fù)四、辦理環(huán)評意見（環(huán)保局管理科）五、辦理交坪意見（當?shù)亟煌ň郑┝?、辦理土地預(yù)審（土地局土地科）需要提供材料：提供材料： 1：2000地形圖用地預(yù)審申請表（原件兩份）用地預(yù)審申請報告（原件紅頭）項目申請報告企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件蓋章）組織機構(gòu)代碼（復(fù)印件蓋章）法人身份證（復(fù)印件蓋章）委托書規(guī)劃圖（紅筆圈出位置）10環(huán)保意見11發(fā)改委征求意見函復(fù)（原件）12規(guī)劃委員會關(guān)于**控制性詳細規(guī)劃深化方案意見 13地塊四至、地塊坐標七、發(fā)改委立項（發(fā)改委固定資產(chǎn)投資科）xx政府授權(quán)xx前期開發(fā)主體的批復(fù)（蓋章）項目申請報告建設(shè)項目招標方案核準申報表二份（蓋章）招標方案核準的請示二份（蓋章）固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能登記表二份（蓋章）公司章程股份說明銀行資信證明（該地塊總投資的35%）法人身份證復(fù)印件營業(yè)執(zhí)照和組織機構(gòu)代碼復(fù)印件1規(guī)劃委員會關(guān)于**控制性詳細規(guī)劃深化方案意見1情況說明1該地塊的ppt1委托書1發(fā)改委征求意見函復(fù)1土地一級開發(fā)請示 11：2000地形圖一張八、規(guī)劃意見書：規(guī)劃局規(guī)劃科 1：2000地形圖（用地坐標，3張）（蓋章）廠房平面圖（蓋章）情況說明發(fā)改委項目立項批復(fù)（原件）規(guī)劃意見函復(fù)（復(fù)印件）土地預(yù)審意見書（原件）建設(shè)項目規(guī)劃許可及其它事項申報表（蓋章）委托書政府授權(quán)土地一級開發(fā)的批復(fù)（復(fù)印件蓋章）九、建設(shè)用地規(guī)劃許可證： （原件） 4．1：2000地形圖 4份 十、定樁報告： 1。定樁通知單準備好錢，每個樁大概648元左右，加上導(dǎo)線錢。十一、地災(zāi)報告十二、壓覆礦床 上述兩項咨詢當?shù)赝恋鼐值氐V科十三、當?shù)貒辆终鞯兀海ㄍ恋鼐滞恋乜疲? （照片）（5個工作日）辦理征地手續(xù)完畢之后得到一書四方案。征地結(jié)束后，填寫申請表，得到當?shù)卣睾?，開始最后一個過程即上一級政府的批次征用地批復(fù)手續(xù)： （附圖） （政府批復(fù)復(fù)印件） （在范圍內(nèi)的做）征地結(jié)束，就是你所謂的做熟，取得上一級政府征地批復(fù)和征地結(jié)案表，然后這塊地你就可以找下家，走招牌掛了。土地一級開發(fā)流程（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。（三）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。（四）編制了開發(fā)實施方案的項目上市由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、交通、建設(shè)、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會。通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（五）通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體，由土儲機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。（六）土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市政發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。（七）若果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。（八）在獲得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設(shè)。（九）組織驗收。建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市政國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容： 土地一級開發(fā)成本測算一．土地一級開發(fā)成本的概念：土地一級開發(fā)成本是指政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。二．土地一級開發(fā)成本測算的作用：土地一級開發(fā)項目所需資金量較為巨大，要求項目的投資者必須有很強的融資能力，以保證土地一級開發(fā)的資金需求。土地一級開發(fā)成本基本決定了土地一級開發(fā)的資金需求量，從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時，金融機構(gòu)在對項目進行融資評價和決策的主要依據(jù)是土地一級開發(fā)成本。三．土地一級開發(fā)成本是決定土地交易價格的依據(jù)：土地出讓交易價格是指讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開發(fā)程度為已完成宗地外七通一平或五通一平，可直接用于建設(shè)的土地價格。土地出讓交易價格是由毛地價（土地出讓金、四源費和大市政費）和土地一級開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價是在基準地價的基礎(chǔ)上由專業(yè)評估機構(gòu)評估并報國土局審定，毛地價水平較為穩(wěn)定，對土地出讓交易價格的影響程度較小。四．土地一級開發(fā)成本組成（一）項目前期組成、可研報告、土地一級開發(fā)實施方案等的編制費及項目前期的各種工程咨詢費：立項報告、可研報告的編制費，土地一級開發(fā)實施方案的編制費，項目前期的各種工程咨詢費：2001年國家計委《關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價格的通知》（計價格[2001]1218號）中取消了1993年由建設(shè)部、國家物價局聯(lián)合頒布的《城市規(guī)劃設(shè)計計費標準》，放開了規(guī)劃設(shè)計市場。2004年6月，為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計市場計費，中國城市規(guī)劃協(xié)會在全國范圍內(nèi)進行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了《城市規(guī)劃設(shè)計計費指導(dǎo)意見》，作為城市規(guī)劃設(shè)計計費的參考依據(jù)。、測繪、定樁費用：2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布了《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》，從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費用。建筑用地撥地定樁：《關(guān)于測繪產(chǎn)品收費標準的通知》 ：2002年10月28日全國人大通過了《中華人民共和國環(huán)境影響評價》，規(guī)定：在中華人民共和國領(lǐng)域和中華人民共和國管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對環(huán)境有影響的項目，應(yīng)當進行環(huán)境影響評價。隨后，國家計委、國家環(huán)境保護總局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》（及價格[2002]125號）。：規(guī)定需要進行交通影響評價的項目需由項目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計或咨詢機構(gòu)進行交通影響評價，并按照《地方建設(shè)項目交通影響評價準則和要求》編制咨詢報告。進行建設(shè)項目交通影響評價咨詢工作的機構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級資質(zhì)。但對委托編制交通影響評價報告的取費標準沒有明確規(guī)定，實踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計咨詢的標準及市場行情協(xié)商（~2元/平米不等）。：2002年1月1日起施行、中華人民共和國國務(wù)院令（第323號）公布的《地震安全性評價管理條例》規(guī)定：新建、擴建、改建建設(shè)工程，依照《中華人民共和國防震減災(zāi)法》和本條例的規(guī)定，需要進行地震安全性評價的，必須嚴格執(zhí)行國家地震安全性評價的技術(shù)規(guī)范，確保地震安全性評價的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當將建設(shè)工程的地震安全性評價業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評價單位。地震安全性評價單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當編制該建設(shè)工程的地震安全性單位對建設(shè)工程進行地震安全性評價后，應(yīng)當編制該建設(shè)工程的地震安全性評價報告。目前，全國各省市對地震安全性平價收費標準都有不同規(guī)定。：1994年12月12日，國家計委和國家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價格評估收費的通知”，通知規(guī)定：“土地價格評估收費是房地產(chǎn)市場重要的經(jīng)營性中介服務(wù)收費行為，評估機構(gòu)要按照‘自愿委托、有償服務(wù)’的原則與委托方簽訂合同，開展評估服務(wù)工作，收取合理費用。凡具備土地估價資格并經(jīng)土地、物價部門確認的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對土地價格進行評估，并按本通知的規(guī)定收取土地評估費?！狈康禺a(chǎn)價格評估收費、土地價格評估收費標準實行政府定價，其收費標準按照標的總額采取差額定率分檔累進制。：工程設(shè)計費的測算可依據(jù)2002年1月7日國家計委、建設(shè)部以計價格[2002]10號文發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》中的有關(guān)標準結(jié)合實際情況測定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部門134號令發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計文件審查管理辦法》中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的，不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費標準，國家沒有統(tǒng)一規(guī)定。、招標服務(wù)費：原國家關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知，計價格[2002]1980號文中明確了招標代理服務(wù)收費標準。：建設(shè)部和中國保險監(jiān)督管理委員會于2005年8月出臺了《關(guān)于推進建設(shè)工程質(zhì)量保險工作的意見》建質(zhì)[2005]133號，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟責任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風險、落實質(zhì)量責任的一系列保險產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險、安裝工程一切險、工程質(zhì)量保證保險和相關(guān)職業(yè)責任保險等。其中，工程質(zhì)量保證保險主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風險保障?！笨梢?，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險品種主要有職工意外傷害險（雇主責任險）、設(shè)計責任險、工程質(zhì)量保修保險和建筑（安裝）工程一切險。但具體費率，市場浮動較大，建設(shè)工程一切險一般為投保金額的1%左右，第三者責任險按比例投保。但在項目前期階段，估算工程質(zhì)量保險費非常困難，可以暫按建安工程造價的1%~1%估算。（二）征地、拆遷費用 根據(jù)土地所屬