弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲(chǔ)備制度(編輯修改稿)
2025-05-12 08:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上海土地市場(chǎng)沒有市場(chǎng)價(jià) 根據(jù)《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)，2002年到2004年，；；平均土地單價(jià)是：2002年1385元/m2，2003年1180元/m2，2004年1657元/m2；根據(jù)浦東新區(qū)公積金中心曹徵明在《上海房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告（總176期）》登載文章，2002年土地平均中標(biāo)價(jià)是705元/m2，2003年土地平均中標(biāo)價(jià)是1581元/m2；根據(jù)上海市房屋土地資源信息中心網(wǎng)站提供數(shù)據(jù)計(jì)算，2004年房地產(chǎn)行業(yè)的公開招標(biāo)土地平均中標(biāo)價(jià)是1358元/m2，2005年是1234元/m2（并非筆誤）；2004年掛牌平均競(jìng)得價(jià)是1730元/m2，2005年是3644元/m2?！ ∵@些數(shù)據(jù)是上海全市土地市場(chǎng)的“市場(chǎng)價(jià)”嗎？不是。 雖然上海的“市區(qū)面積”，但常住人口密度（包括外來常住人口）在每平方公里2萬到4萬的仍然集中在9個(gè)中心城區(qū)（面積289平方公里），寶山、閔行、浦東新區(qū)人口密度在每平方公里四、五千人，其余行政區(qū)大多是每平方公里一千掛零，最多兩千人（嘉定區(qū)）。而每平方公里一千人到兩千人的行政區(qū)的區(qū)域面積卻占了全市市區(qū)面積的72%。這些區(qū)在上海的土地等級(jí)劃分上都屬于八級(jí)到十級(jí)地段（崇明縣是十一級(jí)，灘涂地是十二級(jí)），并以十級(jí)地段為多；寶山、閔行、浦東新區(qū)區(qū)域面積占全市市區(qū)面積的的23%，中心城區(qū)只占5%，然而占市區(qū)常住人口38%的居民是居住在面積占5%的中心城區(qū)（1996年時(shí)52%%的中心城區(qū)）（資料來源：《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》）?！ ?003年到2005年，上海土地一級(jí)市場(chǎng)向全社會(huì)出讓（包括向房地產(chǎn)商出讓）一級(jí)至四級(jí)地段土地（大致相當(dāng)內(nèi)環(huán)線界內(nèi)4/5面積，約85平方公里）%、%、%，出讓九級(jí)及九級(jí)以上地段土地約占出讓土地總面積的56%。（根據(jù)上海房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站登載《上海市有償使用地塊一覽表》數(shù)據(jù)計(jì)算）。這說明，在土地一級(jí)市場(chǎng)上，繁華和較繁華地段出讓的面積已經(jīng)少到微不足道，其對(duì)一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)的影響也就微乎其微，而出讓遠(yuǎn)郊土地（包括崇明縣的土地）要占出讓土地總面積的一半以上，是遠(yuǎn)郊的地價(jià)在影響上海整個(gè)一級(jí)土地市場(chǎng)價(jià)格?！ ∫虼?，以上的“中標(biāo)價(jià)”、“掛牌價(jià)”都不能代表上海整個(gè)土地市場(chǎng)價(jià)格，更何況土地二級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓價(jià)我們還無從知道！ 土地不是普通商品 那么，從已經(jīng)成交的土地價(jià)格上能判斷上海的土地價(jià)究竟是高還是低嗎？那要看以什么為參照系，如果以歐美亞發(fā)達(dá)國家地價(jià)絕對(duì)值為參照，歐美亞發(fā)達(dá)國家是嚴(yán)格區(qū)分住宅用地和商業(yè)用地的，商業(yè)用地價(jià)格是住宅用地的155倍（倫敦）、18倍（舊金山）、（巴黎）不等。相比之下，上海的住宅地價(jià)高極了，而商業(yè)地價(jià)又低極了；而如果是以香港地價(jià)絕對(duì)值為參照系，上海的土地價(jià)就很便宜。表一、 80年代末歐美亞城市土地價(jià)格 東京巴黎臺(tái)北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價(jià)（日元）108000048920026190522706051480359643244819599商業(yè)地價(jià)（日元）1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商業(yè)%%%%%%%%資料來源：趙尚樸：《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》， 1996年中國城市出版社出版發(fā)行 表二、 80年代末歐美亞城市土地價(jià)格（折1988年人民幣） 東京巴黎臺(tái)北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價(jià)（元）31409142277617660314971046943570商業(yè)地價(jià)（元）430414341453046717740031531161868436410260 1996年中國城市出版社出版發(fā)行的《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》這本書是潛心研究國外城市土地使用制度多年的原建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)研究所研究員趙尚樸先生著的，《80年代末歐美亞城市土地價(jià)格》用日元標(biāo)價(jià)，資料可能來自日本（趙尚樸先生早年是就讀日本早稻田大學(xué)學(xué)生）。 我們看到：在“資本主義”國家中除了日本，城市的住宅地價(jià)并沒有漲到天價(jià)，與這些國家的居民收入相比，他們的住宅地價(jià)才真正是便宜，如果折成樓面價(jià)，那就還要便宜！所以，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展了地價(jià)應(yīng)該上漲”是有條件、有尺度的，而居民住宅用地與商業(yè)用地要嚴(yán)格區(qū)分、住宅用地價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于商業(yè)用地價(jià)，這才是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)城市都遵循的——這是涉及到社會(huì)安定政權(quán)穩(wěn)定的大事，哪個(gè)政府敢掉以輕心？ 此表東京地價(jià)最高，商業(yè)地價(jià)高到相當(dāng)于每平方米43萬人民幣（1988年匯率）。東京地價(jià)為何最高？據(jù)趙尚樸先生研究，是各行各業(yè)的大企業(yè)都囤積土地參與投機(jī)，結(jié)果，1955~1980年25年間，全日本批發(fā)物價(jià)上漲2倍，消費(fèi)物價(jià)上漲4倍，土地價(jià)格上漲32倍，在投機(jī)需求拉動(dòng)下，東京地價(jià)在1983年~1988年五年中漲了3倍。日本國土是美國的1/24，地價(jià)總值卻是美國的2倍，居80年代末世界各國地價(jià)總值之首。土地上漲使日本社會(huì)矛盾空前尖銳，1988年，自民黨公開反省“我們自民黨在戰(zhàn)后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和起飛方面是成功的，可是在土地政策方面是失敗的”，“我們土地政策的錯(cuò)誤，就錯(cuò)在拿不是商品的土地當(dāng)做商品來對(duì)待這一點(diǎn)上。” ( 趙尚樸：《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》 P2P26) 1988年12月，經(jīng)歷了由土地投機(jī)帶來嚴(yán)重社會(huì)問題的日本痛定思痛，在周密對(duì)比了世界各國土地政策以后，公布拔本塞源的《土地基本法》，日本的土地政策由此發(fā)生劃時(shí)代的轉(zhuǎn)變，開始了使私有
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