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正文內(nèi)容

弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度(編輯修改稿)

2025-05-12 08:50 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 上海土地市場沒有市場價  根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計,2002年到2004年,;;平均土地單價是:2002年1385元/m2,2003年1180元/m2,2004年1657元/m2;根據(jù)浦東新區(qū)公積金中心曹徵明在《上海房地產(chǎn)市場報告(總176期)》登載文章,2002年土地平均中標(biāo)價是705元/m2,2003年土地平均中標(biāo)價是1581元/m2;根據(jù)上海市房屋土地資源信息中心網(wǎng)站提供數(shù)據(jù)計算,2004年房地產(chǎn)行業(yè)的公開招標(biāo)土地平均中標(biāo)價是1358元/m2,2005年是1234元/m2(并非筆誤);2004年掛牌平均競得價是1730元/m2,2005年是3644元/m2?! ∵@些數(shù)據(jù)是上海全市土地市場的“市場價”嗎?不是。  雖然上海的“市區(qū)面積”,但常住人口密度(包括外來常住人口)在每平方公里2萬到4萬的仍然集中在9個中心城區(qū)(面積289平方公里),寶山、閔行、浦東新區(qū)人口密度在每平方公里四、五千人,其余行政區(qū)大多是每平方公里一千掛零,最多兩千人(嘉定區(qū))。而每平方公里一千人到兩千人的行政區(qū)的區(qū)域面積卻占了全市市區(qū)面積的72%。這些區(qū)在上海的土地等級劃分上都屬于八級到十級地段(崇明縣是十一級,灘涂地是十二級),并以十級地段為多;寶山、閔行、浦東新區(qū)區(qū)域面積占全市市區(qū)面積的的23%,中心城區(qū)只占5%,然而占市區(qū)常住人口38%的居民是居住在面積占5%的中心城區(qū)(1996年時52%%的中心城區(qū))(資料來源:《上海統(tǒng)計年鑒》)。  2003年到2005年,上海土地一級市場向全社會出讓(包括向房地產(chǎn)商出讓)一級至四級地段土地(大致相當(dāng)內(nèi)環(huán)線界內(nèi)4/5面積,約85平方公里)%、%、%,出讓九級及九級以上地段土地約占出讓土地總面積的56%。(根據(jù)上海房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)站登載《上海市有償使用地塊一覽表》數(shù)據(jù)計算)。這說明,在土地一級市場上,繁華和較繁華地段出讓的面積已經(jīng)少到微不足道,其對一級市場地價的影響也就微乎其微,而出讓遠郊土地(包括崇明縣的土地)要占出讓土地總面積的一半以上,是遠郊的地價在影響上海整個一級土地市場價格?! ∫虼?,以上的“中標(biāo)價”、“掛牌價”都不能代表上海整個土地市場價格,更何況土地二級市場的轉(zhuǎn)讓價我們還無從知道!  土地不是普通商品  那么,從已經(jīng)成交的土地價格上能判斷上海的土地價究竟是高還是低嗎?那要看以什么為參照系,如果以歐美亞發(fā)達國家地價絕對值為參照,歐美亞發(fā)達國家是嚴(yán)格區(qū)分住宅用地和商業(yè)用地的,商業(yè)用地價格是住宅用地的155倍(倫敦)、18倍(舊金山)、(巴黎)不等。相比之下,上海的住宅地價高極了,而商業(yè)地價又低極了;而如果是以香港地價絕對值為參照系,上海的土地價就很便宜。表一、   80年代末歐美亞城市土地價格 東京巴黎臺北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價(日元)108000048920026190522706051480359643244819599商業(yè)地價(日元)1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商業(yè)%%%%%%%%資料來源:趙尚樸:《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》, 1996年中國城市出版社出版發(fā)行 表二、  80年代末歐美亞城市土地價格(折1988年人民幣) 東京巴黎臺北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價(元)31409142277617660314971046943570商業(yè)地價(元)430414341453046717740031531161868436410260   1996年中國城市出版社出版發(fā)行的《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》這本書是潛心研究國外城市土地使用制度多年的原建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)研究所研究員趙尚樸先生著的,《80年代末歐美亞城市土地價格》用日元標(biāo)價,資料可能來自日本(趙尚樸先生早年是就讀日本早稻田大學(xué)學(xué)生)。 我們看到:在“資本主義”國家中除了日本,城市的住宅地價并沒有漲到天價,與這些國家的居民收入相比,他們的住宅地價才真正是便宜,如果折成樓面價,那就還要便宜!所以,“經(jīng)濟發(fā)展了地價應(yīng)該上漲”是有條件、有尺度的,而居民住宅用地與商業(yè)用地要嚴(yán)格區(qū)分、住宅用地價要遠遠小于商業(yè)用地價,這才是發(fā)達國家和地區(qū)城市都遵循的——這是涉及到社會安定政權(quán)穩(wěn)定的大事,哪個政府敢掉以輕心?  此表東京地價最高,商業(yè)地價高到相當(dāng)于每平方米43萬人民幣(1988年匯率)。東京地價為何最高?據(jù)趙尚樸先生研究,是各行各業(yè)的大企業(yè)都囤積土地參與投機,結(jié)果,1955~1980年25年間,全日本批發(fā)物價上漲2倍,消費物價上漲4倍,土地價格上漲32倍,在投機需求拉動下,東京地價在1983年~1988年五年中漲了3倍。日本國土是美國的1/24,地價總值卻是美國的2倍,居80年代末世界各國地價總值之首。土地上漲使日本社會矛盾空前尖銳,1988年,自民黨公開反省“我們自民黨在戰(zhàn)后的經(jīng)濟恢復(fù)和起飛方面是成功的,可是在土地政策方面是失敗的”,“我們土地政策的錯誤,就錯在拿不是商品的土地當(dāng)做商品來對待這一點上?!?( 趙尚樸:《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》 P2P26) 1988年12月,經(jīng)歷了由土地投機帶來嚴(yán)重社會問題的日本痛定思痛,在周密對比了世界各國土地政策以后,公布拔本塞源的《土地基本法》,日本的土地政策由此發(fā)生劃時代的轉(zhuǎn)變,開始了使私有
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