弊病叢生的現(xiàn)行土地使用權(quán)出讓制度和土地儲備制度(編輯修改稿)
2025-05-12 08:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 上海土地市場沒有市場價 根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計，2002年到2004年，；；平均土地單價是：2002年1385元/m2，2003年1180元/m2，2004年1657元/m2；根據(jù)浦東新區(qū)公積金中心曹徵明在《上海房地產(chǎn)市場報告（總176期）》登載文章，2002年土地平均中標(biāo)價是705元/m2，2003年土地平均中標(biāo)價是1581元/m2；根據(jù)上海市房屋土地資源信息中心網(wǎng)站提供數(shù)據(jù)計算，2004年房地產(chǎn)行業(yè)的公開招標(biāo)土地平均中標(biāo)價是1358元/m2，2005年是1234元/m2（并非筆誤）；2004年掛牌平均競得價是1730元/m2，2005年是3644元/m2?！ ∵@些數(shù)據(jù)是上海全市土地市場的“市場價”嗎？不是。 雖然上海的“市區(qū)面積”，但常住人口密度（包括外來常住人口）在每平方公里2萬到4萬的仍然集中在9個中心城區(qū)（面積289平方公里），寶山、閔行、浦東新區(qū)人口密度在每平方公里四、五千人，其余行政區(qū)大多是每平方公里一千掛零，最多兩千人（嘉定區(qū)）。而每平方公里一千人到兩千人的行政區(qū)的區(qū)域面積卻占了全市市區(qū)面積的72%。這些區(qū)在上海的土地等級劃分上都屬于八級到十級地段（崇明縣是十一級，灘涂地是十二級），并以十級地段為多；寶山、閔行、浦東新區(qū)區(qū)域面積占全市市區(qū)面積的的23%，中心城區(qū)只占5%，然而占市區(qū)常住人口38%的居民是居住在面積占5%的中心城區(qū)（1996年時52%%的中心城區(qū)）（資料來源：《上海統(tǒng)計年鑒》）。 2003年到2005年，上海土地一級市場向全社會出讓（包括向房地產(chǎn)商出讓）一級至四級地段土地（大致相當(dāng)內(nèi)環(huán)線界內(nèi)4/5面積，約85平方公里）%、%、%，出讓九級及九級以上地段土地約占出讓土地總面積的56%。（根據(jù)上海房地產(chǎn)估價師協(xié)會網(wǎng)站登載《上海市有償使用地塊一覽表》數(shù)據(jù)計算）。這說明，在土地一級市場上，繁華和較繁華地段出讓的面積已經(jīng)少到微不足道，其對一級市場地價的影響也就微乎其微，而出讓遠郊土地（包括崇明縣的土地）要占出讓土地總面積的一半以上，是遠郊的地價在影響上海整個一級土地市場價格?！ ∫虼?，以上的“中標(biāo)價”、“掛牌價”都不能代表上海整個土地市場價格，更何況土地二級市場的轉(zhuǎn)讓價我們還無從知道！ 土地不是普通商品 那么，從已經(jīng)成交的土地價格上能判斷上海的土地價究竟是高還是低嗎？那要看以什么為參照系，如果以歐美亞發(fā)達國家地價絕對值為參照，歐美亞發(fā)達國家是嚴(yán)格區(qū)分住宅用地和商業(yè)用地的，商業(yè)用地價格是住宅用地的155倍（倫敦）、18倍（舊金山）、（巴黎）不等。相比之下，上海的住宅地價高極了，而商業(yè)地價又低極了；而如果是以香港地價絕對值為參照系，上海的土地價就很便宜。表一、 80年代末歐美亞城市土地價格 東京巴黎臺北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價（日元）108000048920026190522706051480359643244819599商業(yè)地價（日元）1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商業(yè)%%%%%%%%資料來源：趙尚樸：《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》， 1996年中國城市出版社出版發(fā)行 表二、 80年代末歐美亞城市土地價格（折1988年人民幣） 東京巴黎臺北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價（元）31409142277617660314971046943570商業(yè)地價（元）430414341453046717740031531161868436410260 1996年中國城市出版社出版發(fā)行的《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》這本書是潛心研究國外城市土地使用制度多年的原建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)研究所研究員趙尚樸先生著的，《80年代末歐美亞城市土地價格》用日元標(biāo)價，資料可能來自日本（趙尚樸先生早年是就讀日本早稻田大學(xué)學(xué)生）。 我們看到：在“資本主義”國家中除了日本，城市的住宅地價并沒有漲到天價，與這些國家的居民收入相比，他們的住宅地價才真正是便宜，如果折成樓面價，那就還要便宜！所以，“經(jīng)濟發(fā)展了地價應(yīng)該上漲”是有條件、有尺度的，而居民住宅用地與商業(yè)用地要嚴(yán)格區(qū)分、住宅用地價要遠遠小于商業(yè)用地價，這才是發(fā)達國家和地區(qū)城市都遵循的——這是涉及到社會安定政權(quán)穩(wěn)定的大事，哪個政府敢掉以輕心？ 此表東京地價最高，商業(yè)地價高到相當(dāng)于每平方米43萬人民幣（1988年匯率）。東京地價為何最高？據(jù)趙尚樸先生研究，是各行各業(yè)的大企業(yè)都囤積土地參與投機，結(jié)果，1955~1980年25年間，全日本批發(fā)物價上漲2倍，消費物價上漲4倍，土地價格上漲32倍，在投機需求拉動下，東京地價在1983年~1988年五年中漲了3倍。日本國土是美國的1/24，地價總值卻是美國的2倍，居80年代末世界各國地價總值之首。土地上漲使日本社會矛盾空前尖銳，1988年，自民黨公開反省“我們自民黨在戰(zhàn)后的經(jīng)濟恢復(fù)和起飛方面是成功的，可是在土地政策方面是失敗的”，“我們土地政策的錯誤，就錯在拿不是商品的土地當(dāng)做商品來對待這一點上?！?( 趙尚樸：《歐美亞各國城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》 P2P26) 1988年12月，經(jīng)歷了由土地投機帶來嚴(yán)重社會問題的日本痛定思痛，在周密對比了世界各國土地政策以后，公布拔本塞源的《土地基本法》，日本的土地政策由此發(fā)生劃時代的轉(zhuǎn)變，開始了使私有
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