6土地儲(chǔ)備運(yùn)行中的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策-風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策(編輯修改稿)
2024-09-25 18:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 還款來源沒有保障的風(fēng)險(xiǎn)。城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備儲(chǔ)備資金的運(yùn)作模式通常是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)投入大量資金，通過收回、收購(gòu)、置換和征收等方式取得土地后，直接或進(jìn)行前期開發(fā)后出讓，但出讓收入必須直接上繳財(cái)政專戶，政府財(cái)政審核土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)項(xiàng)目成本報(bào)表后，核撥相關(guān)成本費(fèi)用，這一工作流程需要一個(gè)時(shí)間段，這就形成了借款人土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)資金投入后取得的資金收入沒有支配權(quán)，自身不擁有第一還款來源。在運(yùn)作初期，其承擔(dān)債務(wù)的能力較弱，工作流程時(shí)間較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度慢，可能會(huì)影響借款的及時(shí)歸還。由于土地儲(chǔ)備收入不能及時(shí)返還給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用以還貸，有的地方政府當(dāng)財(cái)政出現(xiàn)困難，就將此頂收入用于彌補(bǔ)財(cái)政赤字，有的地方政府為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，提高地方形象，體現(xiàn)政府政績(jī)，對(duì)社會(huì)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資力度不斷加大，但基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足，便將土地收入挪用，因?yàn)槌鲎屬Y金進(jìn)的是財(cái)政專戶，監(jiān)管力度不強(qiáng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)作具有一定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征，土地的拍賣和掛牌交易屬于市場(chǎng)化行為，土地的價(jià)格是由市場(chǎng)決定的，其漲落是隨市場(chǎng)波動(dòng)而起伏的，如遇房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，存在巨額虧損的潛在風(fēng)險(xiǎn)，因此，土地儲(chǔ)備中心計(jì)劃收購(gòu)儲(chǔ)備的土地價(jià)值和計(jì)劃出讓的土地市場(chǎng)價(jià)格趨向和前景存在不確定性，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)投放到具體項(xiàng)目的貸款帶來一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 儲(chǔ)備中心的營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際運(yùn)作過程中，可能會(huì)出現(xiàn)收儲(chǔ)土地成本高于土地出讓收入，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收不抵支。例如有的地塊拆遷成本過高，由于政府的意愿或其它原因還是要進(jìn)行收儲(chǔ)，實(shí)際上是政府為了解決國(guó)企解困和清算破產(chǎn)安置職工的問題，有的政府要求土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)大量不具備開發(fā)條件的明顯高估價(jià)值的土地，導(dǎo)致資金需求量的擴(kuò)大，使得整個(gè)土地成本高于市場(chǎng)可接受的出讓價(jià)格，有的地塊由于受政策因素影響地價(jià)下滑等等，存在土地開發(fā)成本和收益不相符的風(fēng)險(xiǎn)。此外招標(biāo)拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)的制度得不到有效落實(shí)，媒體推介不力導(dǎo)致拍賣失敗，最終導(dǎo)致沒有土地出讓收益。 抵押土地的拍賣處置風(fēng)險(xiǎn)。由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收回儲(chǔ)備的土地中包括因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理需要而由政府指令收購(gòu)的土地、被依法收回的閑置土地、為政府代征的土地等等，這些土地往往是以劃撥土地方式取得的。按國(guó)家有關(guān)規(guī)定
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