房地產(chǎn)及土地儲(chǔ)備貸款的特征及資金運(yùn)行的特點(diǎn)(編輯修改稿)
2024-09-18 23:59 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 全時(shí)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完善了所有的土地費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)等，如前面所講我們這個(gè)時(shí)候介入已經(jīng)避免了開(kāi)發(fā)過(guò)程的第一、第二階段的風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去我們?cè)诜康禺a(chǎn)貸款管理中有諸多誤區(qū)，所以這次我們?cè)谛碌姆康禺a(chǎn)封閉協(xié)議當(dāng)中，最重要的就是提出了“項(xiàng)目管理”的概念。2．資金不留缺口當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)35％的資本金全部到位之后，我們的信貸資金就必須全部到位，不然項(xiàng)目同樣無(wú)法建設(shè)。如果我們的信貸資金不做足65％，只做30％行不行？表面上看我們的貸款總量小了，風(fēng)險(xiǎn)小了，但我認(rèn)為實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)槲覀兊馁J款被置于了一個(gè)很不確定的地步，即項(xiàng)目能否建成沒(méi)有把握。所以“資金不留缺口”的目的就是為了解決房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的困難造成的不規(guī)范操作。第一、避免施工企業(yè)墊款。今后凡是我們的貸款項(xiàng)目不允許施工企業(yè)墊款。第二、最好不要考慮銷售收入作為項(xiàng)目資金來(lái)源。因?yàn)殇N售收入具有很大的不確定性，一旦銷售出現(xiàn)問(wèn)題，貸款額度又不夠，項(xiàng)目就無(wú)法按期建成。如果企業(yè)在設(shè)計(jì)融資方案時(shí)將該部分作為一個(gè)很重要的資金來(lái)源的話，我們的貸款雖然少，但仍然面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上建設(shè)過(guò)程中產(chǎn)生的收入作為建設(shè)資金來(lái)源之一是很不科學(xué)的、不合理的，因此我們應(yīng)把貸款資金給足。再者，資金考慮充足還能防止假按揭，如果企業(yè)的銷售跟不上，貸款額度又不夠，有的企業(yè)就很有可能采取假按揭的方式套取銀行資金。我們的貸款該貸一定要貸足，不能留缺口，否則后患無(wú)窮。 3．封閉運(yùn)行 今后所有的項(xiàng)目都要實(shí)行封閉運(yùn)行，這項(xiàng)工作意義非常的重大。封閉運(yùn)行的核心有三個(gè)，第一就是控制對(duì)建設(shè)資金的支用，保證所有的資金到位之后用于建設(shè)項(xiàng)目。第二
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