【文章內容簡介】 劃分析 云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿流通網絡初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構筑 “一心兩翼 ”旅游開發(fā)格局，接待游客 250 萬人次，張飛廟成 功搬遷， 2020 年 7 月 19 日正式開館，被評定為國家 AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。 新縣城 “五篇大文章 ”的建設及 “三大工程 ”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過 “中國優(yōu)秀旅游城區(qū) ”、 “市級衛(wèi)生縣城 ”和 “市級山水園林城市 ”驗收。小城鎮(zhèn)建設連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務業(yè)等二、三產業(yè)不斷壯大。 根據云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公 益性質用地（道路廣場用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為 %；兼具公益和經營性質的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為 %,此類用地雖不可經營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地合文化娛樂用地可用于經營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關系估算待儲備地塊中可用于經營性出讓的各類型土地面積。 表 1 云陽縣城總體規(guī)劃（ 2020—2020）用地平衡表 序號 用地代號 用地性質 面積 (萬 m2) 占城市建設用地 (%) 人均 (m2/人 ) 現狀 規(guī)劃 現狀 規(guī)劃 現狀 規(guī)劃 1 R 居住用地 2 C 公共設施用地 其中 C1 行政辦公用地 C2 商業(yè)金融用地 C3 文化娛樂用地 C4 體育設施用地 C5 醫(yī)療衛(wèi)生用地 C6 教育科研用地 3 M 工業(yè)用地 4 W 倉儲用地 5 T 對外交通用地 6 S 道路廣場用地 7 U 市政公用設施用地 8 G 綠地 其中 G1 公園綠地 G2 防護綠地 9 D 特殊用地 合 計 城市建設用地 100 100 表 2 城市總體規(guī)劃用地匯總表 序 號 類別名稱 面積 (萬 m2) 占城市總體規(guī)劃用地比例 (%) 1 城市總體規(guī)劃用地 100 2 城市建設用地 3 水域和其他用地 其 中 水域 耕地 園地 林地 牧草地 村鎮(zhèn)建設用地 三、待儲備地塊規(guī)劃條件 （一）待儲備地塊最佳利用分析 待儲備地塊位于新縣城規(guī)劃區(qū)，是云陽新縣城建成區(qū)下一步發(fā)展的必然選擇，非常適宜住宅開發(fā)。 （二）待儲備地塊規(guī)劃情況 根據城市用地規(guī)劃，總面積 2130畝，擬儲備地塊中不可用于經營性出讓的土地面積（道路廣場、市政公用設施、綠化用地）為 213畝，可以通過劃撥或協(xié)議方式回收土地開發(fā)成本的土地面積（行政辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、教育科研用地） 147畝，高投司儲備 200畝，鹽廠儲備 50畝?？捎糜诮洜I性出讓的居住用地、商業(yè) 服務和文化娛樂用地共計 1520畝，占總面積的 %。 表 3 待儲備地塊用地平衡表 用地名稱 規(guī)劃 面積（畝） 占總用地（ %） 1．可用于經營性出讓的土地 1520 % 居住用地 999 % 商業(yè)服務用地 493 % 文化娛樂設施用地 28 % 2．可回收土地開發(fā)成本的土地 147 % 消防用地 % 公交用地 % 教育科研用地 127 % 3．不可用于經營性出讓的土地 463． 00 % 高投司儲備用地 200 % 鹽廠儲備 50 % 不可用于經營性出讓用地 213 % 4．待儲備地塊總面積 2130 100 根據云陽縣城總體規(guī)劃，待儲備地塊規(guī)劃條件與發(fā)展方向為居住用地。符合最佳利用的要求。目前尚無詳細規(guī)劃。 四、規(guī)劃分析結論 待儲備地塊規(guī)劃均為居住用地，符合最佳利用用途。 第六章 市場分析 一、房地產開發(fā)情況 （一）房地產市場總體態(tài)勢 云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為 “一城四區(qū) ”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園 200畝左右。目前房地產處于賣方市場。據調查，開辟高端市場空間潛力大。為此，我們進行了 “云陽縣住房消費狀況研究 ”的市場調研活動，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了分析和研究。 （二）可供房地產區(qū)城及現狀 沿移民大道通過地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產開發(fā)的土地僅剩下 200 畝左右， 2020 年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產開發(fā)公司一舉中標。 開發(fā)現狀 麗江景苑，該樓盤占地 18706 平方米（ 28 畝），建筑面積 萬平方米 ,其中商業(yè)面積 萬平方米，住宅公寓面積 ，容積率達到 。住宅部分起售價為 1200元 /平方米，最高價達到 1700元 /平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。 福苑樓盤，該樓盤占地 平方米（ 畝），建筑面積 2萬平方米 ,其中商業(yè)面積 萬平方米，住宅公寓面積 。商業(yè)部分平均售價為 6600元 /平方米，住宅部分起售價為 1500元 /平方米 ，最高價達到 2200元 /平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。 外灘廣場，該樓盤占地 100050平方米（ 50畝），工程分三期建成。 20202020年，一期工程樓盤占地 26680平方米（ 150畝），建筑面積 ,其中商業(yè)面積 ，住宅公寓面積 萬平方米。商業(yè)部分平均售價為 4280 元 /平方米，住宅部分起售價為 900 元 /平方米，最高價達到 1200元 /平方米； 20202020年，二期工程樓盤占地 26680 平方米（ 50畝），建筑面積 平方米 ,其中商業(yè)面積 ，住宅公寓面積 。商業(yè)部分平均售價為 5280 元 /平方米，住宅部分起售價為 1050元 /平方米，最高價達到 1750元 /平方米； 2020年，三期工程樓盤占地 26680平方米（ 50畝），建筑面積 ,其中商業(yè)面積 ，住宅公寓面積 萬平方米。商業(yè)部分平均售價為 7280元 /平方米，住宅部分起售價為 1750元 /平方米，最高價達到 2750元 /平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經營和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。 濱江國際，該樓盤占地 27346 平方米（ 38 畝），建筑面積 萬平方米 ,其中商業(yè)面積 萬平方米，住宅公寓面積 ，容積率達到 。住宅部分起售價為 1750元 /平方米，最高價達到 3000元 /平方米。 本區(qū)域競爭樓盤分析 針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調分析。目前，在云陽縣房地產市場中具有一定影響力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。 濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為 90110平方米（小戶型，小面積），120145 平方米（ 中戶型，中面積）， 180250 平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占 60%，中戶型、中面積占 25%，大戶型，大面積占 15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全， 07年預銷售很樂觀； 外灘廣場現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定于 3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至 5 月開始認籌?，F樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產市場火爆，住宅部分起售價為1500元 /平方米，最高價達到 2200元 /平方米，銷 售狀況良好。 麗江景苑座落于以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為 8095平方米（小戶型，小面積）， 100125 平方米（中戶型，中面積）， 130180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占 55%，中戶型、中面積占 35%，大戶型，大面積占 10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全， 07年預銷售很樂觀； 福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為 145平方米、 183平方米面積各占 10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配 套齊全， 07年預銷售很樂觀； 由于走品牌個性化，特設 ，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內相對較好。 三、土地市場分析