【正文】 土房管局轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部、國(guó)土資部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知》（渝財(cái)建 [2020]28號(hào) 重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法 （二）地方政策 云陽(yáng)縣人民政府印發(fā)《云陽(yáng)縣征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》的通知（云陽(yáng)府發(fā) [2020]97號(hào)） （三）土地儲(chǔ)備相關(guān)文件 重慶市人民政府《關(guān)于重點(diǎn)水利工程土地儲(chǔ)備有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（渝府 [2020]70號(hào)） 云陽(yáng)縣人民政府 重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司關(guān)于用 土地儲(chǔ)備籌集云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)資本金的協(xié)議 《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》等技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及部門規(guī)章； （四）重慶市云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（ 2020—2020年） （五）重慶市云陽(yáng)縣土地利用總體規(guī)劃（ 2020—2020年） （六）征地、拆遷、估價(jià)等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) （七）重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司提供的其他資料 （八）《重慶市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 (2020—2020)》； （九）《云陽(yáng)縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（ 2020—2020）》； （十）《重慶市規(guī)劃局關(guān)于加 強(qiáng)區(qū)縣城市總體規(guī)劃修編工作的意見(jiàn)》（渝規(guī)郊字 [2020]17號(hào)）； （十一）《重慶市云陽(yáng)縣土地利用總體規(guī)劃（ 1997—2020）》； （十二）《重慶市云陽(yáng)縣土地開(kāi)發(fā)整理規(guī)劃（ 2020—2020）》； （十三）《云陽(yáng)縣全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要（ 2020—2020）》； （十四）《重慶市港口岸線利用規(guī)劃（ 2020—2020）》 （十五）《重慶市云陽(yáng)縣交通發(fā)展規(guī)劃（ 2020—2020）》 （十六）《重慶市云陽(yáng)縣新城總體規(guī)劃修編（城市總體規(guī)劃階段）用地地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查評(píng)價(jià)報(bào)告（ 2020年）》。 為彌補(bǔ)重慶市水投集團(tuán)控股子公司云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司在建的云陽(yáng)縣梅峰水利工程建設(shè)存在的資金缺 口，經(jīng)過(guò)反復(fù)踏勘比選，擬儲(chǔ)備土地 1520畝位于雙洞子城市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域。 2020 年，根據(jù)重慶市人民政府《關(guān)于重點(diǎn)水利工程土地儲(chǔ)備有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（渝府[2020]70 號(hào)）文件精神，重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “土地儲(chǔ)備整治公司 ”）正式掛牌成立。主要職責(zé)是：履行大中型水利工程國(guó)有資產(chǎn)出資人職責(zé)，承擔(dān)新建大中型水利工程、供排水工程及中小水電站的建設(shè)經(jīng)營(yíng)任務(wù)；實(shí)施水資源的統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理，推進(jìn)水務(wù)一體化。 二、項(xiàng)目背景 重慶市水利投資有限公司于 2020年 11 月 28日經(jīng)重慶市政府批準(zhǔn)掛牌成立，是市人民政府出資的國(guó)有獨(dú) 資公司，市政府授權(quán)市水利局為公司國(guó)有資產(chǎn)出資人代表。 項(xiàng)目任務(wù) 完成上述土地的征地、拆遷、整理，達(dá)到 “六通一平 ”，并完成其中經(jīng)營(yíng)性用地的出讓。重慶市云陽(yáng)縣城市規(guī)劃區(qū)域土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可研報(bào)告 內(nèi)部辦公 20200825 12:57 閱讀 1800 評(píng)論 3 字號(hào)： 大 大 中 中 小 小 目 錄 第一部分 概述 …………………………………………….6 第一章 項(xiàng)目概況 …………………………………………. .6 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 …………………………………………..6 (一 )項(xiàng)目名稱 ……………………………………………6 (二 )項(xiàng)目范圍 ……………………………………………6 (三 )項(xiàng)目任務(wù) ……………………………………………6 (四 )項(xiàng)目目標(biāo) ……………………………………………6 二、項(xiàng)目背景 ……………………………………………6 三、項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) ……………………………7 四、可行性研究結(jié)論 ……………………………………9 五、特殊說(shuō)明事項(xiàng) ………………………………………9 第二章 雙洞子城市副中心待儲(chǔ)備地塊概況 ……… ……..10 一、雙洞子城市副中心待儲(chǔ)備地塊位置 ……………..10 (一 ) 雙洞子城市副中心待儲(chǔ)備地塊概況 …………….10 (二 ) 地形、地質(zhì)狀況 ………………………………….10 (三 )儲(chǔ)備地塊面積的地上物概況 ……………………..10 (四 )礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)條件 ………………………….10 第三章 土地儲(chǔ)備流程 ……………………………………..10 第四章 區(qū)域條件 ………………………………………….11 一、區(qū)域基本情況 ……………………………………..11 二、區(qū)域自然環(huán)境 ……………………………………. .12 三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件 ………………………….12 四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件 ………………………….13 第二部分 規(guī)劃與市場(chǎng) ……………………………………….14 第五章 規(guī)劃分析 …………………………………………….17 一、城市定位 …………………………………………….17 二、城市規(guī)劃分析 ……………………………………….17 三、待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃條件 ……………………………….17 四、規(guī)劃分析結(jié)論 ……………………………………….19 第六章 市場(chǎng)分析 …………………………………………….19 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) ……………………………….20 二、土地市場(chǎng)分析 ……………………………………….22 三、競(jìng)爭(zhēng)分析 …………………………………………….22 1．待儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)分析 …………………………………23 2．項(xiàng)目 SWOT 分析 ……………………………………….23 第三部分 成本收益與財(cái)務(wù)分析 …………………………….24 第七章 成本分析 …………………………………………….24 一、征地拆遷成本 ……………………………………….24 (一 )土地征用成本 …………………………………………25 (二 ) 房屋拆遷及安置成本 ……………………………….26 (三 )基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) ………………………………………27 (四 )相關(guān)稅費(fèi) ………………………………………………29 二、土地整治成本 ……………………………………….30 三、其他成本 ……………………………………………31 (一 )不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ……………………………………………31 (二 )經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 …………………………………………31 (三 )財(cái)務(wù)費(fèi)用 …………………………………………….32 第八章 收益分析 …………………………………………….33 一、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià) ……………………………33 二、市場(chǎng)比較法預(yù)估出讓地價(jià) ……………………………33 三、待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格估算結(jié)果 ………………………34 四、土地開(kāi)發(fā)成本回收 ………………………………….34 第九章 財(cái)務(wù)分析 …………………………………………….35 一、資金平衡分析 ………………………………………..35 二、現(xiàn)金流量分析 ……………………………………….35 三、不確定性分析 ……………………………………….35 (一 )成本的不確定性 …………………………………….35 政策變動(dòng) 造成的不確定性 …………………………… 35 雙方協(xié)商的不確定性 ………………………………….35 (二 )收益不確定性 ………………………………………… 35 出讓價(jià)格的不確定性 ………………………………….36 規(guī)劃的不確定 ………………………………………….36 財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性 ………………………………….36 第四部分 結(jié)論 ……………………………………………..37 第十章 項(xiàng)目結(jié)論 …………………………………………….37 第十一章 建議 ……………………………………………….37 圖 表 目 錄 表 1 云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（ 2020—2020）用地平衡表 ……….17 表 2 城市總體規(guī)劃用地匯總表 ……………………………….18 表 3 待儲(chǔ)備地塊用地平衡表 ………………………………..19 表 4 云陽(yáng)土地出讓交易情況 ………………………………….23 表 5 待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果 …………………….25 表 6 待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算 ………………………….27 表 7 待儲(chǔ)備地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補(bǔ)償費(fèi)用 …………….28 表 8 假 設(shè)開(kāi)發(fā)法估算土地出讓價(jià)格 ………………………..33 表 9 云陽(yáng)縣 2020—2020年土地出讓情況 ………………..34 表 10 待儲(chǔ)備地塊可能出讓價(jià)格估算結(jié)果 …………………..34 表 11 資金平衡分析 ………………………………………….35 表 12 現(xiàn)金流量表 ……………………………………………..36 重慶市水利投資（集團(tuán)）公司 云陽(yáng)縣土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一部分 概述 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱 重慶市云陽(yáng)縣土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究 項(xiàng)目范圍 云陽(yáng)縣 待儲(chǔ)備地塊共計(jì) 1520畝，位于雙洞子城市副中心，是小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域，是集商貿(mào)、行政、文化為一體的城市副中心。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模 ，人口規(guī)模 。 項(xiàng)目目標(biāo) 通過(guò)土地儲(chǔ)備、出讓實(shí)現(xiàn)增值收益，彌補(bǔ)云陽(yáng)縣梅峰水利工程的資金缺口。 2020年 7月 22日，市政府批準(zhǔn)市水利投資有限公司更名為市水利投資（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “水投集團(tuán) ”）。 2020年