【正文】 及拆遷的，還需要辦理拆遷范圍內(nèi)的暫停事項申請，并向負責部門辦理拆遷許可。市政配套和管線綜合意 見需要征得各市政專業(yè)部門的書面意見，并根據(jù)意見由市政規(guī)劃設(shè)計部門制定配套綜合方案。 其中，立項申請和建設(shè)用地預審工作一般同時進行。在這個過程中，參與的企業(yè)也需要為投標等工作進行項目投資收益分析。實施主體選擇可以通過直接委托和公開 招標兩種方式確定。實施方案編制主要是在對儲備開發(fā)區(qū)域的土地權(quán)利狀況、利用狀況、周邊環(huán)境狀況等調(diào)查成果基礎(chǔ)上確定的實施計劃和開發(fā)標準。 (1)階段一：政府準備工作階段 按照行 政順序，政府準備工作階段又可以細分為兩個部分：儲備計劃編制與審批和實施方案編制與審批。現(xiàn)實中，由于土地儲備工作是一項政府主導的行政行為，具有很強的程序性。目前，在各地實踐中，與土地儲備工作直接相關(guān)的四個關(guān)鍵部門及其職能可用圖 12 簡示。 土地儲備是一項復雜的系統(tǒng)性工程。 2020 年 9 月，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》 ，要求包括工業(yè)用地在內(nèi)的經(jīng)營性用地應以招標、拍賣或掛牌的方式出讓。隨著我國國有土地使用權(quán)有償使用制度改革的逐步深入，我國土地出讓方式逐步實現(xiàn)市場化。 土地出讓 目前，我國儲備土地出讓主要是指土地儲備機構(gòu)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃以及土地出讓年度計劃，有計劃地將儲備土地推向市場的過程。設(shè)立抵押權(quán)的儲備土地臨時利用 ，應征得抵押權(quán)人同意。 土地儲備 完成土地一級開發(fā)的土地并不一定直接進人出讓階段，而往往先行納人土地儲備體系，將其存儲起來，再視城市發(fā)展需要和土地市場需求狀況，按照土地供應計劃適時供應市場。因此，城市政府在收購土地后，應進行統(tǒng)一的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，包括地上建筑物和附著物的拆遷、平整工作等，可以提高土地資產(chǎn)質(zhì)量，顯化資產(chǎn)價值，為城市建設(shè)和發(fā)展提供土地所特有的資源、資產(chǎn)及資本．同時也可減 少二級開發(fā)的投資周期，降低風險。 之所以進行一級開發(fā)，往往在于收購的土地一般是未進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的生地或毛地。因此，很多地區(qū)往往將土地征收、儲備、出讓等都歸人土地開發(fā)業(yè) 務之中，合稱為土地儲備開發(fā)。它是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地儲備計劃，由政府統(tǒng)一確定土地用途與規(guī)劃指標，委托土地儲備開發(fā)主體對待儲備土地進行拆遷安置、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公用配套設(shè)施建設(shè)，按期達到土地既定開發(fā)標準的土地開發(fā)行為。這兩部分是對原土地使用者在土地上投資未收回部分的補償。 ②征收國有建設(shè)用地補償征收國有土地的用地補償費主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補償費、拆遷安置補助費及相關(guān)稅費。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上附著物指被征收土地上的房屋、樹木等，補償金額視附著物價值與折舊情況而定。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的 30倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，安置補助費支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補助費發(fā)放給被安置人員個人或者征得被 安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，是該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的 4～ 6 倍。目前，征 收耕地的安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。按照現(xiàn)行規(guī)定，征收耕地的土地補償費是該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的 6～ 10 倍，土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。我國《土地管理法》規(guī)定，征收農(nóng)地的補償費主要由土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費四部分組成。這類問題也是今后土地儲備工作必 須注意的要點。然而，經(jīng)過十多年的城市土地儲備實踐，其征購范圍呈現(xiàn)出擴大之勢，并不斷地向農(nóng)村集體土地發(fā)展。土地征收同樣需要進行 登記工作，但需要注意的是土地征收并不進行土地所有權(quán)的變更登記，而是進行集體所有權(quán)的注銷登記。其中，經(jīng)國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權(quán)限內(nèi)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批。 目前，我國土地征收實行國務院和省級人民政府兩級審批制度。 土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權(quán)限，在給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民合理補償后，將農(nóng)民集體所有 土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。我國實行土地的社會主義公有制，現(xiàn)行土地市場和房地產(chǎn)市場中并不存在土地所有權(quán)的出讓和交易，也就不存在所有權(quán)變更的市場行為。 四是已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的集體土地。對于城市房地產(chǎn)交易中存在明顯價格與價值不符的情況，即低于市場正常交易價格進行房地產(chǎn)買賣的，當?shù)卣梢孕惺箖?yōu)先購買權(quán)收回該幅土地的使用權(quán)。對政府有償收回的土地，應由當?shù)赝恋氐怯洐C關(guān)辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。國土資源管理 部門報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，必須對原土地使用權(quán)人給予合理補償后才可以收回剩余期限的國有土地使用權(quán)。 二是收購的國有土地，主要是指因?qū)嵤┡f城區(qū)改建或落實城市規(guī)劃而需要調(diào)整使用土地時依法取得土地的情況。這類依法收回的土地特點在于強制性和無償性?！掇k法》規(guī)定，主要可以通過四類方式取得四類需要儲備的土地。這一環(huán)節(jié)主要涉及儲備對象與方法及征地補償兩項問題。 土地儲備流程 從土地儲備內(nèi)涵可以看出，一次完整的土地儲備一般都要經(jīng)歷土地取得、土地開發(fā)、土地儲備和土地出讓四大環(huán)節(jié)，如圖 11 所示。 圖 11 土地儲備流程 土地取得 土地取得是指城市政府土地主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地儲備計劃等要求，通過各種方式取得城市市區(qū)范圍內(nèi)已入市國有存量土地和市郊、農(nóng)村集體增量土地的過程。 (1)儲備對象與方法 我國鼓勵城市土地主管部門根據(jù)調(diào)控 土地市場的需要，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。 一是依法收回的國有土地，主要包括到期收回、違法使用收回、閑置收回等。市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)，應由當?shù)赝恋氐怯洐C關(guān)辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。這類依法取得土地的特點在于強制性和有償性。土地儲備機構(gòu)須與原土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同，補償標準由土地儲備機構(gòu)與土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估的結(jié)果協(xié)商后確定。 三是優(yōu)先購買的國有土地。由此收回的土地同樣需要辦理國有土地使用權(quán)注銷登 記。與前三類不同，這類情況不是國有存量土地的回爐，而是國有增量土地的增加。因此，我國涉及土地所有權(quán)變更的情況往往不是經(jīng)濟行為，而是行政行為，主要有土地征收和國有、集體土地調(diào)換兩種情況，且以前者為主。可見，土地征收是國家以主張公共利益為理由，強制取得集體土地所有權(quán)的行為，具有強制性、補償性、權(quán)屬轉(zhuǎn)移性和公開性等特征。在征地過程中涉及農(nóng)用地的，應當先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。超過征地批準權(quán)限的，應當按規(guī)定另行辦理征地審批。 應該看到，我國建立城市土地儲備制度的初衷在于解決城市存量土地利用管理混亂問題。尤其是在城市化進程較快的地區(qū)，城區(qū)土地已被出讓殆盡的情況下，大量征收農(nóng)村集體土地，假借公共利益之名侵占集體土地的問題愈發(fā)嚴重，而對農(nóng)民失地的合理補償及征后安置工作則普遍缺位，導致失地農(nóng)民生存與社會保障問題的