【導(dǎo)讀】第二章雙洞子城市副中心待儲(chǔ)備地塊概況……………(三)儲(chǔ)備地塊面積的地上物概況……………………表1云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃用地平衡表………表5待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果……………………表7待儲(chǔ)備地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補(bǔ)償費(fèi)用……………和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域，是集商貿(mào)、行政、文化為一體的城市副中心。地規(guī)模，人口規(guī)模。完成上述土地的征地、拆遷、整理，達(dá)到“六通一平”，并完成其中經(jīng)營(yíng)性用地的出讓。府出資的國(guó)有獨(dú)資公司，市政府授權(quán)市水利局為公司國(guó)有資產(chǎn)出資人代表。儲(chǔ)備收益全額返還市水投集團(tuán)，用于彌補(bǔ)水利工程建設(shè)資金不足。

　　

【正文】 問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 水土保持費(fèi) 根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 地質(zhì)災(zāi)害壓覆評(píng)估費(fèi) 其費(fèi)用屬于協(xié)商價(jià)格，一般按 50 元 /畝繳納。 地質(zhì)災(zāi)害壓覆評(píng)估費(fèi) =501520=76000元 規(guī)劃編制費(fèi) 根據(jù)重慶市人民政府第 55號(hào)令規(guī)定，按照 /平方 米計(jì)收。 規(guī)劃編制費(fèi) =1520= 勘界費(fèi) 按照 /平方米計(jì)收。 勘界費(fèi) =1520= 環(huán)評(píng)費(fèi) 按照每宗地 20200元計(jì)算 . 可行性研究報(bào)告編制費(fèi) 按照每宗地 202000元計(jì)算。 1社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌金 根據(jù)重慶市人民政府第 55 號(hào)令規(guī)定 ”對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實(shí)行征地統(tǒng)籌費(fèi)調(diào)劑使用辦法 ,”該區(qū)域社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌金按 2020元 /畝計(jì)收。根據(jù)重慶市水利投資 （集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)，可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 1養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi) 根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā) [2020]67 號(hào)文規(guī)定，各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府建立征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi)。云陽(yáng)縣為 10000元 /畝計(jì)收。根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。綜上所述，地塊的相關(guān)稅費(fèi)共計(jì) 。 綜上所述 ,僅從征地拆遷成本來(lái)看 ,根據(jù)補(bǔ) 償文件標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得到征地拆遷成本為 ,合 /畝。 二、土地整治成本 土地整治成本指使土地達(dá)到紅線外六通一平時(shí)所需成本，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃的主干路及沿紅的給水、排水（污水、雨水）、電力、燃?xì)?、電信配套建設(shè)。 待儲(chǔ)備地塊已基本具備六通條件，在進(jìn)行局部階梯土地平整后即可進(jìn)行土地出讓。按照土石方量 16元 /立方米計(jì)算，平整過(guò)程預(yù)計(jì)需要成本 152020000元 ,合 100000元 /畝。 三、其他成本 1．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 土地 征用整治的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的 5%計(jì)算。 2．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 按照《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，土地儲(chǔ)備整治工程管理費(fèi)按比例提取。當(dāng)期土地儲(chǔ)備整治工程的征地拆遷補(bǔ)償安置 4%提取，當(dāng)期整治工程的前期工程費(fèi)和整治工程支出總額按 4%提取。 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用 按一般土地投資情況，土地取得費(fèi)在征地時(shí)一次支出。經(jīng)調(diào)查相同或類似土地的開(kāi)發(fā)周期，同時(shí)結(jié)合待儲(chǔ)備地塊的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)土地征用整治所需周期為 1年。以征地拆遷成本、土地整治成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用之和為基數(shù) 計(jì)算。資金年利率按照水投公司與重慶國(guó)投土地儲(chǔ)備整治信托貸款協(xié)議，年利率為 %。 第八章 收益分析 本項(xiàng)目的收益來(lái)自整治后土地的出讓所得。本報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法兩種方法來(lái)預(yù)估待儲(chǔ)備地塊的可能出讓價(jià)格。 一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià) 1．出讓地價(jià)預(yù)估 待儲(chǔ)備地塊所在地區(qū)平均容積率狀況，假設(shè)其居住用地容積率為 ,商業(yè)用地 (包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)用地 )容各率為 。由于可用于出讓的經(jīng)營(yíng)性地塊面積 1520 畝，可銷售建筑面積為 ，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為 10年。根據(jù)待儲(chǔ)備地塊周邊樓盤銷售價(jià)格，以住宅 2500元 /平方米，商業(yè) 6200元 /平方米的銷售價(jià)格估算，由假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估的待儲(chǔ)備地塊出讓收入合計(jì) 81244萬(wàn)元 ,合 /畝。其中居住用地出讓地價(jià)為 /畝，商業(yè)用地出讓地價(jià)為 /畝。 表 8 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算土地出讓價(jià)格 雙洞子城市副中心地塊 居住 商業(yè) 合計(jì) 土地面積（畝） 1200 320 1520 容積率 建筑面積 (平方米 ) 1600000 224000 1824000 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā) 完成后 不動(dòng)產(chǎn) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 售價(jià) (元 / 平方米 ) 2500 6200 銷售收入 開(kāi)發(fā) 成本 (萬(wàn)元 ) 建造成本 管理費(fèi)用 專業(yè)人士費(fèi) 合計(jì) 投資利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 投資利息 (萬(wàn)元 ) 銷售 稅費(fèi) 兩稅一費(fèi) 1305 買賣手續(xù)費(fèi) (萬(wàn)元 ) 推廣費(fèi)用 合計(jì) 總地價(jià) (萬(wàn)元 ) 熟地價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 二、市場(chǎng)比較法預(yù)估出讓地價(jià) 根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái) 10年內(nèi) ，在無(wú)重大政策調(diào)整的前提下，土地價(jià)格將保持 10%增幅。因此，從市場(chǎng)行情看，預(yù)計(jì)待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格為 45萬(wàn)元 /畝左右。 表 9 云陽(yáng)縣 2020—2020年土地出讓情況 年 度 價(jià)格 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 最高價(jià) 7． 47 15． 18 70． 72 63． 91 22． 72 44． 13 75． 50 最低價(jià) 2． 00 1． 64 4． 40 6． 98 5． 68 4． 40 35． 50 平均價(jià) 4． 50 5． 44 23． 22 28． 94 14． 20 24． 27 55． 50 三、待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格估算結(jié)果 在對(duì)土地價(jià)格預(yù)測(cè)過(guò)程中，取兩種估價(jià)方法的平均值作為估算價(jià)格，可以有效的降低由于單一方法的某些不確定因素導(dǎo)致的地價(jià)失真。由于缺乏與待儲(chǔ)備地塊肯有可比性的土地出讓具體案例，因此分別取假設(shè)開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法兩種方法的權(quán)重為 ,由此加權(quán)平均得到待儲(chǔ)備地塊的可能出讓價(jià)格。 表 10 待儲(chǔ)備地塊可能出讓價(jià)格估算結(jié)果 預(yù)估出讓地價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 市場(chǎng)比較法 平均值 出讓收入（萬(wàn)元） 雙洞子城市副中心地塊 四、土地開(kāi)發(fā)成本回收 待儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃土地利用類型中，除可用于經(jīng)營(yíng)的居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地外，其他用地兼具經(jīng)營(yíng)和公益屬性，一般通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓等方式，在使用者繳納土地開(kāi)發(fā)投資成本后，將土地交付使用者供其使用。因此，此類土地可以實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)成本的回收。 待儲(chǔ)備地塊征用整治成本為 萬(wàn)元 /畝 ,可回收土地開(kāi)發(fā)成本的土地面積為 1520 畝 ,占總用地的 %。由此計(jì)算可回收土地開(kāi)發(fā)成本。 第九章 財(cái)務(wù)分 析 一、資金平衡分析 經(jīng)過(guò)對(duì)土地征用整治成本和可能出讓價(jià)格的估算，預(yù)計(jì)可獲得綜合效益 萬(wàn)元，利潤(rùn)率 %。 表 11 資金平衡分析 雙洞子城市副中心地塊 合計(jì) 1．總投資（萬(wàn)元） 1． 1土地征用整治成本（萬(wàn)元） 2．總收入（萬(wàn)元） 2． 1土地出讓收入（萬(wàn)元） 2． 2土地開(kāi)發(fā)成本回收（萬(wàn)元） 3．綜合效益（萬(wàn)元） 4．投資利潤(rùn)率 % 二、現(xiàn)金流量分析 本報(bào)告儲(chǔ)備出讓時(shí)的現(xiàn)金流量分析，預(yù)計(jì)可獲得綜合效益 ，凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資利潤(rùn)率為 ％。 表 12 現(xiàn)金流量表 雙洞子城市副中心地塊 2017 合計(jì) 出讓面積（畝） 1520 1．現(xiàn)金流出（萬(wàn)元） 1． 1土地征用整治成本（萬(wàn)元） 2．現(xiàn)金流入（萬(wàn)元） 2． 1土地出讓收入（萬(wàn)元） 2． 2土地開(kāi)發(fā)成本回收（萬(wàn)元） 3．凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元） 4．凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 三、不確定性分析 (一 )成本的不確定性 政策變 動(dòng)造成的不確定性 當(dāng)前正處于我國(guó)征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能為本項(xiàng)目在實(shí)施征地拆遷補(bǔ)償過(guò)程中帶來(lái)不確定性。國(guó)家將保護(hù)農(nóng)民利益作為征地拆遷的重要原則，加大了本項(xiàng)目的征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。 雙方協(xié)商的不確定性 與移民局的協(xié)商結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目的一大不確定因素。 （二）收益不確定性 出讓價(jià)格的不確定性 由于土地出讓價(jià)格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。 規(guī)劃的不確定 由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出 讓的土地面積無(wú)法確定，對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。 財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性 本次可行性研究的財(cái)務(wù)費(fèi)用是按照水投集團(tuán)與重慶國(guó)投之間關(guān)于土地儲(chǔ)備整治信托貸款的協(xié)定估算的，由于本項(xiàng)目周期長(zhǎng)，土地售出后收款時(shí)間和方式不確定，將受到利率波動(dòng)的影響，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性。 第四部分 結(jié)論 第十章 項(xiàng)目結(jié)論 經(jīng)測(cè)算，土地征用整治成本為 /畝 ,共需征用整治成本 ,可獲得綜合效益 ,利潤(rùn)率 %,具備土地增值的能力 ,可用于開(kāi)展儲(chǔ)備征用整治。 第十一章 建議 建議對(duì)云陽(yáng)在高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈） 1520 畝作為梅峰水利工程的儲(chǔ)備用地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備征用整治，彌補(bǔ)梅峰水利工程建設(shè)和咸池水庫(kù)移民問(wèn)題存在的資金缺口