【正文】 財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性 本次可行性研究的財(cái)務(wù)費(fèi)用是按照水投集團(tuán)與重慶國(guó)投之間關(guān)于土地儲(chǔ)備整治信托貸款的協(xié)定估算的，由于本項(xiàng)目周期長(zhǎng)，土地售出后收款時(shí)間和方式不確定，將受到利率波動(dòng)的影響，從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性。國(guó)家將保護(hù)農(nóng)民利益作為征地拆遷的重要原則，加大了本項(xiàng)目的征地拆遷風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性。由此計(jì)算可回收土地開發(fā)成本。由于缺乏與待儲(chǔ)備地塊肯有可比性的土地出讓具體案例，因此分別取假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法兩種方法的權(quán)重為 ,由此加權(quán)平均得到待儲(chǔ)備地塊的可能出讓價(jià)格。其中居住用地出讓地價(jià)為 /畝，商業(yè)用地出讓地價(jià)為 /畝。本報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法兩種方法來(lái)預(yù)估待儲(chǔ)備地塊的可能出讓價(jià)格。經(jīng)調(diào)查相同或類似土地的開發(fā)周期，同時(shí)結(jié)合待儲(chǔ)備地塊的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)土地征用整治所需周期為 1年。 三、其他成本 1．不可預(yù)見費(fèi) 土地 征用整治的不可預(yù)見費(fèi)按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的 5%計(jì)算。 綜上所述 ,僅從征地拆遷成本來(lái)看 ,根據(jù)補(bǔ) 償文件標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得到征地拆遷成本為 ,合 /畝。 1養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi) 根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā) [2020]67 號(hào)文規(guī)定，各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府建立征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi)。 規(guī)劃編制費(fèi) =1520= 勘界費(fèi) 按照 /平方米計(jì)收。 耕地開墾費(fèi) =10= 耕地占用 稅 根據(jù)重慶市水利投資 (集團(tuán) )有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 表 7 待儲(chǔ)備 地塊上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補(bǔ)償費(fèi)用 雙洞子城市副中心地塊 土地 面積（畝） 110 千伏高壓線 10 千伏高壓線 市話電纜 電視電纜 低壓照明線 恢復(fù)照明線、閉路線補(bǔ)助費(fèi) 合計(jì) 擬征地范圍 1520 32 40 42 43 1267 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) (萬(wàn)元 /千米 130 10 8 8 6． 5 2020元 /戶 補(bǔ)償費(fèi)用 715 320 320 336 （四）相關(guān)稅費(fèi) 征地管理費(fèi) 根據(jù)重慶市物價(jià)局、重慶市財(cái)政局渝價(jià)（ 2020）第 346號(hào)、渝府（ 2020） 106號(hào)文件規(guī)定，一次征地在 1000畝以上的，其征地管理費(fèi)不超過(guò)征地費(fèi)用總額的 %。 ” 搬遷補(bǔ)助費(fèi) =3001267=380100元 水電表等設(shè)施的拆遷補(bǔ)償費(fèi)：在此按照共計(jì) 1100 元 /戶估算。 表 6 待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算 土地面積 （畝） 正 房 偏 房 附屬房屋 合計(jì) 磚混 磚木 土木 磚混 土木 擬征地范圍房屋面積（平方米） 1520 地塊房屋面積 （平方米） 25000 4000 1000 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （元 /平方米） 補(bǔ)償費(fèi)用 （元） 5130250 618680 107200 住房安置費(fèi) 按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》規(guī)定，征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員按每人 20平方米面積計(jì)算，其標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)相鄰區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房的平均售價(jià)（ 1000元 /平方米）確定，磚墻條石預(yù)制蓋結(jié)構(gòu)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為 204元 /平方米。 青苗補(bǔ)償費(fèi) =15201210=1839200元 地上構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》（重慶市人民政府令第 55號(hào)）（ 1999年 1月 1日起施行）中規(guī)定 “地上建筑物補(bǔ)償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有證登記的合法面積為準(zhǔn)計(jì)算，構(gòu)筑物按實(shí)計(jì)算。由于本報(bào)告取每畝安置 ,人均耕地為 ,人平土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)為 15600元。 表 5 待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果 雙洞子組團(tuán) 待儲(chǔ)備地塊 備注 補(bǔ)償單價(jià) （元 /畝） 補(bǔ)償成本（元） 征地拆遷成本 1．土地征用成本 2．房屋拆遷及 安置成本 3．基礎(chǔ)設(shè)施 補(bǔ)償費(fèi) 4．相關(guān)稅費(fèi) 14之和 5．土地整治成本 100000 其他 6．不可預(yù)見費(fèi) 5% 成本 7．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 (1.+2.+3+5.)*4% 8．財(cái)務(wù)費(fèi)用 % 9．總計(jì) 待儲(chǔ)備地塊的征地拆遷 , 依據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中國(guó)長(zhǎng)江三峽條例》，云陽(yáng)縣執(zhí)行云陽(yáng)府發(fā)[2020]196 號(hào)文件，在規(guī)劃區(qū)征用實(shí)行純耕地面積計(jì)算。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好 , 位于云陽(yáng)在高速公路出口與主城結(jié)合部 云陽(yáng)居民的房屋低檔保有量比較高，對(duì)高檔房屋的需求有限。住宅部分起售價(jià)為 1200元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元 /平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊 的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。 三、土地市場(chǎng)分析 根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的 2020—2020年土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。 麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為 8095平方米（小戶型，小面積）， 100125 平方米（中戶型，中面積）， 130180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占 55%，中戶型、中面積占 35%，大戶型，大面積占 10%。 濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為 90110平方米（小戶型，小面積），120145 平方米（ 中戶型，中面積）， 180250 平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占 60%，中戶型、中面積占 25%，大戶型，大面積占 15%。 濱江國(guó)際，該樓盤占地 27346 平方米（ 38 畝），建筑面積 萬(wàn)平方米 ,其中商業(yè)面積 萬(wàn)平方米，住宅公寓面積 ，容積率達(dá)到 。商業(yè)部分平均售價(jià)為 4280 元 /平方米，住宅部分起售價(jià)為 900 元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 1200元 /平方米； 20202020年，二期工程樓盤占地 26680 平方米（ 50畝），建筑面積 平方米 ,其中商業(yè)面積 ，住宅公寓面積 。 福苑樓盤，該樓盤占地 平方米（ 畝），建筑面積 2萬(wàn)平方米 ,其中商業(yè)面積 萬(wàn)平方米，住宅公寓面積 。為此，我們進(jìn)行了 “云陽(yáng)縣住房消費(fèi)狀況研究 ”的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對(duì)民眾對(duì)住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了分析和研究。 四、規(guī)劃分析結(jié)論 待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃均為居住用地，符合最佳利用用途。可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的居住用地、商業(yè) 服務(wù)和文化娛樂(lè)用地共計(jì) 1520畝，占總面積的 %。 根據(jù)云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公 益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為 %；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為 %,此類用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓，但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。 2020年 30萬(wàn)人，用地 28平方公里。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模 平方公里，人口規(guī)模 萬(wàn)人。四區(qū)指長(zhǎng)江片區(qū)、小江片區(qū)、人和片區(qū)和盤石片區(qū)。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路 456 公里， 90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)， %的村通公路。新建特大橋梁 11 座，完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋竣工。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過(guò)， 現(xiàn)有各類港口、碼頭 100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。新縣城 “五篇大文章 ”的建設(shè)及 “三大工程 ”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò) “中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū) ”、 “市級(jí)衛(wèi)生縣城 ”和 “市級(jí)山水園林城市 ”驗(yàn)收。去年農(nóng)田水利和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獲全市一等獎(jiǎng)，評(píng)為全國(guó)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)建設(shè)先進(jìn)單位。完成咸池中型水庫(kù)一期工程，二期工程。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)。全口徑財(cái)政收入達(dá)到 ，年均增長(zhǎng) %，比預(yù)期目標(biāo)高 個(gè)百分點(diǎn)。C。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。 2020年末總?cè)丝?129萬(wàn)人，其中：農(nóng)業(yè)人口 109萬(wàn)人，占 %；非農(nóng)業(yè)人口 20萬(wàn)人 ,占 %,人口密度平均每平方公里 342人。36之間，南北長(zhǎng) ,東西寬 公里 ,幅員面積 3649平方公里。51，北緯30176。地理座標(biāo)介于東經(jīng) 108176。儲(chǔ)備土地經(jīng)整治后，交由云陽(yáng)縣人民政府委托的土地交易中心按有關(guān)規(guī)定實(shí)行 “招、拍、掛 ”出讓，出讓收入在扣除土地整治公司的整治成本后，其收益全額返還水利投資集團(tuán)作為梅峰水利工程的建設(shè)資本金。屬農(nóng)村集體土地。 二、地形、地質(zhì)狀況 北高南低，坡度約 15,不易于平整 , 地質(zhì)狀況良好。 本報(bào)告的結(jié)論是依據(jù)云陽(yáng)縣縣情及有關(guān)資料進(jìn)行測(cè)算進(jìn)行測(cè)算獲得的。 （十七）實(shí)地勘查獲取 的資料及搜集的市場(chǎng)資料 四、可行性研究結(jié)論 經(jīng)測(cè)算，雙洞子城市副中心小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域地塊的土地征用整治成本為 萬(wàn)元 ,共需征用整治成本 萬(wàn)元 ,可獲得綜合效益 ,利潤(rùn)率 %增值的能力 ,可用于開展儲(chǔ)備征用整治。土地儲(chǔ)備整治公司屬于市水利投資（集團(tuán)）有限公司全資二級(jí)法人，注冊(cè)資金 20200萬(wàn)元，主要負(fù)責(zé)組織實(shí)施市水利投資（集團(tuán)）有限公司（含全資、控股子公司）土地儲(chǔ)備整治項(xiàng)目。 2020年 7月