【正文】 。對中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標準》的15%執(zhí)行。使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《標準》的50%執(zhí)行。《通知》第二條明確了適用政策必須同時具備“優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)”和“用地集約”兩項條件，對用地集約的認定是容積率、建筑系統(tǒng)、投資強度3項指標必須同時超過工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標的一定幅度，目的是促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和節(jié)約集約用地?！锻ㄖ返谌⑺臈l的目的是落實黨的十七屆三中全會精神，服務(wù)于農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，促進城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會一體化建設(shè)，鼓勵利用國有未利用地。因此，《通知》的下發(fā)，在促進經(jīng)濟增長和節(jié)約集約用地的同時，還通過調(diào)結(jié)構(gòu)、上水平促進經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)換。而且，為防止各地操作中出現(xiàn)偏差，《通知》第五條嚴格按照國發(fā)〔2006〕31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和”出讓土地的規(guī)定，對具體工業(yè)用地項目的最低價實施政策設(shè)定了底線。根據(jù)2009年供地政策的調(diào)整，土地儲備中心在土地出讓時應(yīng)做相關(guān)調(diào)整。《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》對限制用地及禁止用地目錄做了詳細的規(guī)定，土地儲備中心在出讓時應(yīng)根據(jù)《目錄》要求出讓土地。另外應(yīng)在商品住宅用地的宗地出讓面積規(guī)定內(nèi)出讓土地，集約利用土地。在出讓土地過程中應(yīng)加大對出讓金的監(jiān)管，保障土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，另外規(guī)定出讓金于一年繳清這將有利于土地儲備中心的資本收回。對工業(yè)用地出讓時，要求土地儲備中心加大對工業(yè)用地的分類，根據(jù)土地利用規(guī)劃所規(guī)定的土地用途，合理確定工業(yè)土地出讓時的最低價。（五）加大保障性住房的建設(shè)1.《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點工作的實施意見》意見指出，試點原則是嚴格控制貸款用途，實行?？顚Ｓ茫灰?guī)范貸款審批程序，貸款資金實行封閉管理；加強風(fēng)險管理，確保資金安全和保值增值，維護繳存職工合法權(quán)益；試點工作以城市為單位進行，由試點城市人民政府負總責(zé)。意見強調(diào)，在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將５０％以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮1０％執(zhí)行，嚴格控制貸款規(guī)模，禁止無償調(diào)撥使用。 2.《落實科學(xué)發(fā)展觀 做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)的總體工作思路是：促進居民合理住房消費，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模適度增長；更大力度加快保障性住房建設(shè)和保障體系建設(shè)；深化改革，加強住房政策等重大問題的研究，創(chuàng)新體制機制；努力提高工作質(zhì)量和效益，推進住房城鄉(xiāng)建設(shè)科學(xué)發(fā)展。全面推進保障性住房建設(shè)。以實物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶住在煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問題；新增經(jīng)濟適用住房130萬套。3.《國土資源部關(guān)于切實落實保障性安居工程用地的通知》《通知》主要包含以下幾個方面的內(nèi)容：一是加快保障性住房用地供應(yīng)計劃的落實。要求各地市、縣國土資源管理部門要根據(jù)全國保障性安居工程工作目標任務(wù)的分解情況和當?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)規(guī)劃計劃，在年初已上報保障性住房用地供應(yīng)計劃的基礎(chǔ)上，加快編制和修編20102011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)、林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造等三類保障性安居工程用地的供應(yīng)標準、規(guī)模及時序，并落實到具體地塊。土地利用年度計劃指標緊張，已有保障性住房建設(shè)用地計劃不能滿足需要的市縣，要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。二是加強和規(guī)范保障性住房用地供應(yīng)管理。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)的廉租住房、經(jīng)濟適用住房，應(yīng)按照城市規(guī)劃，綜合考慮被保障人群的工作生活等實際，合理確定選址和地塊，為其方便工作、生活、就醫(yī)和就學(xué)創(chuàng)造有利條件。保障性住房中的廉租房和經(jīng)濟適用房用地實行劃撥供應(yīng)，并按規(guī)定減免相關(guān)費用，但對于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，必須實行有償使用，嚴格堅持以招標拍賣掛牌出讓方式供地。對在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外單獨選址建設(shè)的保障性安居工程用地，不得征收新增建設(shè)用地有償使用費。保障性安居工程涉及使用新增建設(shè)用。三是加強用地的批后監(jiān)管和監(jiān)督檢查。加強對保障性住房用地供應(yīng)計劃實施以及《國有建設(shè)用地劃撥決定書》、《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)范和已供土地開發(fā)利用情況的全程監(jiān)管，確保已供土地盡快形成有效住房供給。禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。根據(jù)2009年保障性住房建設(shè)的相關(guān)規(guī)定，國家將進一步加大保障性住房的供應(yīng)，加強對保障性住房的監(jiān)管，并對保障性住房的融資渠道進行創(chuàng)新。土地儲備中心應(yīng)根據(jù)土地利用規(guī)劃，合理提供保障性住房用地，并應(yīng)在政府支持下無償出讓土地以滿足保障性住房的需要。另外應(yīng)加大對保障性住房用地的監(jiān)管，監(jiān)督出讓后土地的用途，確保已供土地盡快形成有效住房供給。三、政策未來發(fā)展趨勢2009年中央經(jīng)濟工作會議提出，2010年經(jīng)濟增長重點是“要真正把保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變有機統(tǒng)一起來，在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變，在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展”。從轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重點來看，擴內(nèi)需和保民生成為2010年經(jīng)濟政策的支持重點。我國將繼續(xù)增加對三農(nóng)、科技、教育、衛(wèi)生、社保和保障性住房等民生領(lǐng)域的投入。2010年的土地政策，將與國家大的發(fā)展方向保持一致，延續(xù)2009年的方向，在服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的大局、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、破解三農(nóng)問題、縮小城鄉(xiāng)差距、保民生、擴大內(nèi)需、保持社會基本穩(wěn)定的政策走向的同時，還將服從于中央轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式的要求，注重節(jié)約集約用地、加大批后土地利用的監(jiān)管、加大保障性住房用地的供給，并將注重與其他調(diào)控手段的綜合配套。在耕地保護方面，將更加注重使用經(jīng)濟手段，鼓勵探索設(shè)立耕地保護基金，調(diào)動地方政府和農(nóng)民保護耕地的積極性。征地制度改革將更加偏重于農(nóng)民長遠的生活保障，讓農(nóng)民能有長久的收入來源，比如提倡使用實踐中取得較好效果的留用地政策、注重對農(nóng)民住房及宅基地的補償，保障農(nóng)民的居住權(quán)利。在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策中，偏重于將產(chǎn)生的收益及建設(shè)用地指標主要用于農(nóng)村建設(shè)和農(nóng)民發(fā)展，更加尊重農(nóng)民意愿。在對房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，要從供給、需求以及交易程序三方面進行管理，將嚴厲打擊土地被囤積、炒作，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，要提高土地供應(yīng)量，要對土地市場的資金進行管制及對土地拍賣方式進行一些改革，要加大經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房的用地需求。 今后的土地政策將會引導(dǎo)全社會共同關(guān)注土地問題，建立土地管理的共同責(zé)任機制，上下聯(lián)動、左右互動推進土地管理制度改革。我國目前的一些重大經(jīng)濟問題、社會問題，相當一部分直接或間接與土地管理制度有關(guān)，現(xiàn)行土地管理制度逐漸逼近了重大變革的臨界點，需要統(tǒng)籌考慮加快推進。土地政策該如何更加有效地參與宏觀調(diào)控，如何設(shè)計參與宏觀調(diào)控的目標、調(diào)控工具、傳導(dǎo)機制、配套政策，土地調(diào)控如何與國家的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展政策配套協(xié)調(diào)，真正通過土地供應(yīng)的總量、布局、結(jié)構(gòu)、時序，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和社會事業(yè)建設(shè)進行調(diào)節(jié)，這一系列問題都需要進一步研究探索第三章 2009年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2009年土地市場整體情況2009年，我國批準建設(shè)用地和建設(shè)用地供應(yīng)總量增長較快，%，交通、水利、%。，%。從供地類型來看，水利設(shè)施用地批準量排倒數(shù)第一，住宅用地為倒數(shù)第二，%。而從地區(qū)看，新批準建設(shè)用地分布比較均勻，%，稍高于中西部，國家區(qū)域均衡發(fā)展的理念顯露無疑，這種局面在未來很長一段時間將得到維持。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖13 2009年批準用地類型和地區(qū)分布而從建設(shè)用地供應(yīng)量看，2009年供應(yīng)總量更是大幅增加，%。其中，工礦倉儲用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地（包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特殊用地）、%、%%，%、%%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增幅雖然低于工礦倉儲用地和基礎(chǔ)設(shè)施用地，%。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖14 20052009年國有建設(shè)用地供應(yīng)情況在幾種土地出讓方式中，招拍掛出讓比重略有提高，而因擴大內(nèi)需政策的實施，鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程、城市公共服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)比例提高，劃撥用地比重提升明顯。具體而言，2009年，%。，%，%。劃撥供應(yīng)土地11萬公頃，%，%。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖15 20052009年土地出讓及招拍掛出讓面積和價款變化情況2009年全國重點城市的綜合地價呈平穩(wěn)上升態(tài)勢。一線城市如北京、天津、上海、深圳等地價上漲水平很快，拉動了2009年全年地價的上漲，但地王主要集中在一線和二線城市，邊遠城市地價漲幅不是很大，全國總體而言，地價比較穩(wěn)定。 國土資源部表示，2010年的土地供應(yīng)較2009年將進一步增加，包括住宅、工業(yè)、倉儲用地等，未來地價會保持平穩(wěn)態(tài)勢，5%6%的漲幅屬于平穩(wěn)的范圍。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖16 2001—2009 年全國35個重點城市平均地價增長率截至2009年末，，%%。，抵押貸款凈增7749 億元，% %。%。從抵押用地的類型來看，%，%。土地抵押貸款之所以出現(xiàn)大幅增長，根本問題還是土地財政，因為在事權(quán)和財權(quán)不對稱的情況下，土地抵押成為地方融資的重要手段。土地抵押逐步增加，將會逐步增加系統(tǒng)性風(fēng)險，但從目前情況看，從中央到各個部門都已經(jīng)都意識到這個問題，預(yù)計未來這方面調(diào)控力度將加大。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖17 2009年84個重點城市土地抵押情況第二節(jié) 2009年土地供給分析及預(yù)測一、供給情況分析 （一）我國土地供給現(xiàn)狀土地供給與國民經(jīng)濟運行關(guān)系密切，而且在現(xiàn)代社會，土地不僅是作為“資源”、“場所”來發(fā)揮生產(chǎn)功能，而且作為一種“資產(chǎn)”、“財產(chǎn)”來發(fā)揮資本供給與社會穩(wěn)定功能。因此，認識土地供給與國民經(jīng)濟的關(guān)系，不僅要認識到土地供給對于經(jīng)濟增長的貢獻一面，還必須認識到土地供給對于保障經(jīng)濟穩(wěn)定與安全一面。土地供給與國民經(jīng)濟運行關(guān)系復(fù)雜多樣。首先，土地供給是國民經(jīng)濟運行的基礎(chǔ)保障，“土地是財富之母”，土地供給與國民經(jīng)濟最直接的表現(xiàn)就是土地產(chǎn)品對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻。例如耕地，人類 88％的食物以及其他生活必需品，95％以上的肉、蛋、奶是由耕地提供的產(chǎn)品轉(zhuǎn)化而來的，以農(nóng)產(chǎn)品為原料的加工業(yè)產(chǎn)值占到輕工業(yè)產(chǎn)值的 50％～60％。在我國，耕地還直接或間接為農(nóng)民提供了 40％～60％的經(jīng)濟收入和 60％～80％的生活必需品；再如，房地產(chǎn)開發(fā)投資對 GDP增長的直接貢獻在我國大約為 1．3個百分點，再加上間接貢獻估計可達到 1．9～2．5個百分點。其次，不同的土地供給制度與供給方式制約著國民經(jīng)濟發(fā)展方向與效率。不同的土地制度決定著不同的土地使用方式，從而也決定著不同的土地生產(chǎn)力方式，也最終決定著經(jīng)濟形態(tài)發(fā)展，中國改朝換代的歷史實際上就隱含著中國土地供給制度的變遷；同樣，供給方式的不同也決定著土地利用效率，例如通過市場配置土地資源與通過計劃劃撥用地在使用效率上存在著明顯的不同，直接影響著國民經(jīng)濟運行效率，現(xiàn)行低標準的征地補償制度也造成了經(jīng)濟發(fā)展中的效率與公平的缺失。再次，國民經(jīng)濟運行從整體上也影響著土地供給數(shù)量與結(jié)構(gòu)。土地需求從根本上說是一種引致需求，國民經(jīng)濟作為一個系統(tǒng)，其良好運行必然要求土地資源的配置與其他社會資源能夠相配合，在數(shù)量上具有均衡性，質(zhì)量上具有級差性，時間上具有長期性，空間上具有全局性，共同支撐經(jīng)濟與社會的持久發(fā)展與穩(wěn)定，實現(xiàn)自然持續(xù)性、經(jīng)濟持續(xù)性、社會持續(xù)性的統(tǒng)一。圖18 全國耕地面積變化情況根據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（20062020年）》提供的數(shù)據(jù)，我國現(xiàn)有土地資源主要有農(nóng)用地、建設(shè)用地及未利用土地構(gòu)成。其中農(nóng)用地包括耕地、園地、林地、牧草地和其他農(nóng)業(yè)地；建設(shè)用地包括城鎮(zhèn)建設(shè)用地及農(nóng)村建設(shè)用地。個用地結(jié)構(gòu)所占比例如圖19所示：圖19 全國土地資源構(gòu)成（萬平方公里）其實城鎮(zhèn)建設(shè)用地主要有居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、道路廣場用地及綠地等，他們所占的比例如圖20所示：圖20 城鎮(zhèn)建設(shè)用地（建成區(qū)）構(gòu)成（二）2009年土地供應(yīng)情況根據(jù)2009年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測結(jié)果，2009年土地供應(yīng)總量大幅增加，基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地供應(yīng)比例略有提高。，%。其中，工礦倉儲用地、房地產(chǎn)用地和基礎(chǔ)設(shè)施等用地(包括公用設(shè)施、公共建筑、交通運輸、水利設(shè)施、特殊用地)、%、%%，%、%%。其中。招拍掛出讓比重略有提高，因擴大內(nèi)需政策的實施，鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施和民生工程、城市公共服務(wù)設(shè)施用地供應(yīng)比例提高，劃撥用地比重提升明顯。，%。，%，%。劃撥供應(yīng)土地11萬公頃，%。土地出讓總價款大幅增加。，%。其中，%。房地產(chǎn)用地供應(yīng)量增幅較大，中低價位、中小套型普通商品住宅用地減少。，%。，%。在住宅用地中，%。，%。（三）土地供應(yīng)計劃國土資源部《關(guān)于下達〈2010年全國土地利用計劃〉的通知》，2010年下達各地新增建設(shè)用地計劃安排量比2009年略有增加，指標比例結(jié)構(gòu)更趨合理。表2 全國部分城市2010年住房用地供應(yīng)計劃地區(qū)計劃供應(yīng)面積全國180000北京市2500上海市1100天津市1740山東省蘇州市鄭州市1400重慶市6449無錫市600數(shù)據(jù)來源：《關(guān)于下達〈2010年全國土地利用計劃〉的通知》《通知》要求：一要切實加大民生領(lǐng)域建設(shè)用地供應(yīng)，用地計劃指標安排要向保障性住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等民生領(lǐng)域傾斜，著力改善民生。住房用地量的增長要明顯高于去年，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應(yīng)量的70%。二要優(yōu)先保障已列入中央新增投資計劃重點交通、水利、能源等基礎(chǔ)設(shè)施項目用地需求，嚴格控制新上項目用地，保持經(jīng)濟適度增長。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應(yīng)量占住房用地計劃供應(yīng)總量的77%，在三類住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房計劃供地總量804