【正文】 。對中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應《標準》的15%執(zhí)行。使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內的國有未利用地，可按不低于所在地土地等別相對應《標準》的50%執(zhí)行。《通知》第二條明確了適用政策必須同時具備“優(yōu)先發(fā)展產業(yè)”和“用地集約”兩項條件，對用地集約的認定是容積率、建筑系統(tǒng)、投資強度3項指標必須同時超過工業(yè)項目建設用地控制指標的一定幅度，目的是促進產業(yè)結構升級和節(jié)約集約用地。《通知》第三、四條的目的是落實黨的十七屆三中全會精神，服務于農村經濟發(fā)展，促進城鄉(xiāng)經濟社會一體化建設，鼓勵利用國有未利用地。因此，《通知》的下發(fā)，在促進經濟增長和節(jié)約集約用地的同時，還通過調結構、上水平促進經濟增長方式的轉換。而且，為防止各地操作中出現(xiàn)偏差，《通知》第五條嚴格按照國發(fā)〔2006〕31號文件“不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應收取的相關費用之和”出讓土地的規(guī)定，對具體工業(yè)用地項目的最低價實施政策設定了底線。根據(jù)2009年供地政策的調整，土地儲備中心在土地出讓時應做相關調整?！断拗朴玫仨椖磕夸洠?006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》對限制用地及禁止用地目錄做了詳細的規(guī)定，土地儲備中心在出讓時應根據(jù)《目錄》要求出讓土地。另外應在商品住宅用地的宗地出讓面積規(guī)定內出讓土地，集約利用土地。在出讓土地過程中應加大對出讓金的監(jiān)管，保障土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，另外規(guī)定出讓金于一年繳清這將有利于土地儲備中心的資本收回。對工業(yè)用地出讓時，要求土地儲備中心加大對工業(yè)用地的分類，根據(jù)土地利用規(guī)劃所規(guī)定的土地用途，合理確定工業(yè)土地出讓時的最低價。（五）加大保障性住房的建設1.《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》意見指出，試點原則是嚴格控制貸款用途，實行?？顚Ｓ茫灰?guī)范貸款審批程序，貸款資金實行封閉管理；加強風險管理，確保資金安全和保值增值，維護繳存職工合法權益；試點工作以城市為單位進行，由試點城市人民政府負總責。意見強調，在優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將５０％以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮1０％執(zhí)行，嚴格控制貸款規(guī)模，禁止無償調撥使用。 2.《落實科學發(fā)展觀 做好今年住房和城鄉(xiāng)建設工作》2009年住房和城鄉(xiāng)建設系統(tǒng)的總體工作思路是：促進居民合理住房消費，保持房地產投資規(guī)模適度增長；更大力度加快保障性住房建設和保障體系建設；深化改革，加強住房政策等重大問題的研究，創(chuàng)新體制機制；努力提高工作質量和效益，推進住房城鄉(xiāng)建設科學發(fā)展。全面推進保障性住房建設。以實物方式為主，結合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶住在煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問題；新增經濟適用住房130萬套。3.《國土資源部關于切實落實保障性安居工程用地的通知》《通知》主要包含以下幾個方面的內容：一是加快保障性住房用地供應計劃的落實。要求各地市、縣國土資源管理部門要根據(jù)全國保障性安居工程工作目標任務的分解情況和當?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO規(guī)劃計劃，在年初已上報保障性住房用地供應計劃的基礎上，加快編制和修編20102011年和今年保障性住房用地供應計劃，分類確定城市廉租住房建設、林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造和農村危房改造等三類保障性安居工程用地的供應標準、規(guī)模及時序，并落實到具體地塊。土地利用年度計劃指標緊張，已有保障性住房建設用地計劃不能滿足需要的市縣，要統(tǒng)籌協(xié)調及時調整土地供應結構，擴大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。二是加強和規(guī)范保障性住房用地供應管理。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內建設的廉租住房、經濟適用住房，應按照城市規(guī)劃，綜合考慮被保障人群的工作生活等實際，合理確定選址和地塊，為其方便工作、生活、就醫(yī)和就學創(chuàng)造有利條件。保障性住房中的廉租房和經濟適用房用地實行劃撥供應，并按規(guī)定減免相關費用，但對于配套建設的商業(yè)、服務業(yè)等經營性設施用地，必須實行有償使用，嚴格堅持以招標拍賣掛牌出讓方式供地。對在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外單獨選址建設的保障性安居工程用地，不得征收新增建設用地有償使用費。保障性安居工程涉及使用新增建設用。三是加強用地的批后監(jiān)管和監(jiān)督檢查。加強對保障性住房用地供應計劃實施以及《國有建設用地劃撥決定書》、《國有建設用地使用權出讓合同》規(guī)范和已供土地開發(fā)利用情況的全程監(jiān)管，確保已供土地盡快形成有效住房供給。禁止借保障性安居工程之名，以劃撥方式取得土地后改變用途用于商品住房等商業(yè)開發(fā)。根據(jù)2009年保障性住房建設的相關規(guī)定，國家將進一步加大保障性住房的供應，加強對保障性住房的監(jiān)管，并對保障性住房的融資渠道進行創(chuàng)新。土地儲備中心應根據(jù)土地利用規(guī)劃，合理提供保障性住房用地，并應在政府支持下無償出讓土地以滿足保障性住房的需要。另外應加大對保障性住房用地的監(jiān)管，監(jiān)督出讓后土地的用途，確保已供土地盡快形成有效住房供給。三、政策未來發(fā)展趨勢2009年中央經濟工作會議提出，2010年經濟增長重點是“要真正把保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展和加快經濟發(fā)展方式轉變有機統(tǒng)一起來，在發(fā)展中促轉變，在轉變中謀發(fā)展”。從轉變發(fā)展方式的重點來看，擴內需和保民生成為2010年經濟政策的支持重點。我國將繼續(xù)增加對三農、科技、教育、衛(wèi)生、社保和保障性住房等民生領域的投入。2010年的土地政策，將與國家大的發(fā)展方向保持一致，延續(xù)2009年的方向，在服務經濟發(fā)展的大局、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、破解三農問題、縮小城鄉(xiāng)差距、保民生、擴大內需、保持社會基本穩(wěn)定的政策走向的同時，還將服從于中央轉變經濟增長方式的要求，注重節(jié)約集約用地、加大批后土地利用的監(jiān)管、加大保障性住房用地的供給，并將注重與其他調控手段的綜合配套。在耕地保護方面，將更加注重使用經濟手段，鼓勵探索設立耕地保護基金，調動地方政府和農民保護耕地的積極性。征地制度改革將更加偏重于農民長遠的生活保障，讓農民能有長久的收入來源，比如提倡使用實踐中取得較好效果的留用地政策、注重對農民住房及宅基地的補償，保障農民的居住權利。在集體建設用地流轉、城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤政策中，偏重于將產生的收益及建設用地指標主要用于農村建設和農民發(fā)展，更加尊重農民意愿。在對房地產市場的調控中，要從供給、需求以及交易程序三方面進行管理，將嚴厲打擊土地被囤積、炒作，促進房地產市場的健康發(fā)展，要提高土地供應量，要對土地市場的資金進行管制及對土地拍賣方式進行一些改革，要加大經濟適用房和廉租房等保障性住房的用地需求。 今后的土地政策將會引導全社會共同關注土地問題，建立土地管理的共同責任機制，上下聯(lián)動、左右互動推進土地管理制度改革。我國目前的一些重大經濟問題、社會問題，相當一部分直接或間接與土地管理制度有關，現(xiàn)行土地管理制度逐漸逼近了重大變革的臨界點，需要統(tǒng)籌考慮加快推進。土地政策該如何更加有效地參與宏觀調控，如何設計參與宏觀調控的目標、調控工具、傳導機制、配套政策，土地調控如何與國家的財政政策、貨幣政策、產業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展政策配套協(xié)調，真正通過土地供應的總量、布局、結構、時序，對經濟結構調整、固定資產投資規(guī)模和社會事業(yè)建設進行調節(jié)，這一系列問題都需要進一步研究探索第三章 2009年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2009年土地市場整體情況2009年，我國批準建設用地和建設用地供應總量增長較快，%，交通、水利、%。，%。從供地類型來看，水利設施用地批準量排倒數(shù)第一，住宅用地為倒數(shù)第二，%。而從地區(qū)看，新批準建設用地分布比較均勻，%，稍高于中西部，國家區(qū)域均衡發(fā)展的理念顯露無疑，這種局面在未來很長一段時間將得到維持。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖13 2009年批準用地類型和地區(qū)分布而從建設用地供應量看，2009年供應總量更是大幅增加，%。其中，工礦倉儲用地、房地產用地和基礎設施等用地（包括公用設施、公共建筑、交通運輸、水利設施、特殊用地）、%、%%，%、%%。房地產用地供應量增幅雖然低于工礦倉儲用地和基礎設施用地，%。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖14 20052009年國有建設用地供應情況在幾種土地出讓方式中，招拍掛出讓比重略有提高，而因擴大內需政策的實施，鐵路、公路等基礎設施和民生工程、城市公共服務設施用地供應比例提高，劃撥用地比重提升明顯。具體而言，2009年，%。，%，%。劃撥供應土地11萬公頃，%，%。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖15 20052009年土地出讓及招拍掛出讓面積和價款變化情況2009年全國重點城市的綜合地價呈平穩(wěn)上升態(tài)勢。一線城市如北京、天津、上海、深圳等地價上漲水平很快，拉動了2009年全年地價的上漲，但地王主要集中在一線和二線城市，邊遠城市地價漲幅不是很大，全國總體而言，地價比較穩(wěn)定。 國土資源部表示，2010年的土地供應較2009年將進一步增加，包括住宅、工業(yè)、倉儲用地等，未來地價會保持平穩(wěn)態(tài)勢，5%6%的漲幅屬于平穩(wěn)的范圍。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖16 2001—2009 年全國35個重點城市平均地價增長率截至2009年末，，%%。，抵押貸款凈增7749 億元，% %。%。從抵押用地的類型來看，%，%。土地抵押貸款之所以出現(xiàn)大幅增長，根本問題還是土地財政，因為在事權和財權不對稱的情況下，土地抵押成為地方融資的重要手段。土地抵押逐步增加，將會逐步增加系統(tǒng)性風險，但從目前情況看，從中央到各個部門都已經都意識到這個問題，預計未來這方面調控力度將加大。數(shù)據(jù)來源：國土資源部圖17 2009年84個重點城市土地抵押情況第二節(jié) 2009年土地供給分析及預測一、供給情況分析 （一）我國土地供給現(xiàn)狀土地供給與國民經濟運行關系密切，而且在現(xiàn)代社會，土地不僅是作為“資源”、“場所”來發(fā)揮生產功能，而且作為一種“資產”、“財產”來發(fā)揮資本供給與社會穩(wěn)定功能。因此，認識土地供給與國民經濟的關系，不僅要認識到土地供給對于經濟增長的貢獻一面，還必須認識到土地供給對于保障經濟穩(wěn)定與安全一面。土地供給與國民經濟運行關系復雜多樣。首先，土地供給是國民經濟運行的基礎保障，“土地是財富之母”，土地供給與國民經濟最直接的表現(xiàn)就是土地產品對經濟發(fā)展的貢獻。例如耕地，人類 88％的食物以及其他生活必需品，95％以上的肉、蛋、奶是由耕地提供的產品轉化而來的，以農產品為原料的加工業(yè)產值占到輕工業(yè)產值的 50％～60％。在我國，耕地還直接或間接為農民提供了 40％～60％的經濟收入和 60％～80％的生活必需品；再如，房地產開發(fā)投資對 GDP增長的直接貢獻在我國大約為 1．3個百分點，再加上間接貢獻估計可達到 1．9～2．5個百分點。其次，不同的土地供給制度與供給方式制約著國民經濟發(fā)展方向與效率。不同的土地制度決定著不同的土地使用方式，從而也決定著不同的土地生產力方式，也最終決定著經濟形態(tài)發(fā)展，中國改朝換代的歷史實際上就隱含著中國土地供給制度的變遷；同樣，供給方式的不同也決定著土地利用效率，例如通過市場配置土地資源與通過計劃劃撥用地在使用效率上存在著明顯的不同，直接影響著國民經濟運行效率，現(xiàn)行低標準的征地補償制度也造成了經濟發(fā)展中的效率與公平的缺失。再次，國民經濟運行從整體上也影響著土地供給數(shù)量與結構。土地需求從根本上說是一種引致需求，國民經濟作為一個系統(tǒng)，其良好運行必然要求土地資源的配置與其他社會資源能夠相配合，在數(shù)量上具有均衡性，質量上具有級差性，時間上具有長期性，空間上具有全局性，共同支撐經濟與社會的持久發(fā)展與穩(wěn)定，實現(xiàn)自然持續(xù)性、經濟持續(xù)性、社會持續(xù)性的統(tǒng)一。圖18 全國耕地面積變化情況根據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（20062020年）》提供的數(shù)據(jù)，我國現(xiàn)有土地資源主要有農用地、建設用地及未利用土地構成。其中農用地包括耕地、園地、林地、牧草地和其他農業(yè)地；建設用地包括城鎮(zhèn)建設用地及農村建設用地。個用地結構所占比例如圖19所示：圖19 全國土地資源構成（萬平方公里）其實城鎮(zhèn)建設用地主要有居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、道路廣場用地及綠地等，他們所占的比例如圖20所示：圖20 城鎮(zhèn)建設用地（建成區(qū)）構成（二）2009年土地供應情況根據(jù)2009年全國土地市場動態(tài)監(jiān)測結果，2009年土地供應總量大幅增加，基礎設施等其他用地供應比例略有提高。，%。其中，工礦倉儲用地、房地產用地和基礎設施等用地(包括公用設施、公共建筑、交通運輸、水利設施、特殊用地)、%、%%，%、%%。其中。招拍掛出讓比重略有提高，因擴大內需政策的實施，鐵路、公路等基礎設施和民生工程、城市公共服務設施用地供應比例提高，劃撥用地比重提升明顯。，%。，%，%。劃撥供應土地11萬公頃，%。土地出讓總價款大幅增加。，%。其中，%。房地產用地供應量增幅較大，中低價位、中小套型普通商品住宅用地減少。，%。，%。在住宅用地中，%。，%。（三）土地供應計劃國土資源部《關于下達〈2010年全國土地利用計劃〉的通知》，2010年下達各地新增建設用地計劃安排量比2009年略有增加，指標比例結構更趨合理。表2 全國部分城市2010年住房用地供應計劃地區(qū)計劃供應面積全國180000北京市2500上海市1100天津市1740山東省蘇州市鄭州市1400重慶市6449無錫市600數(shù)據(jù)來源：《關于下達〈2010年全國土地利用計劃〉的通知》《通知》要求：一要切實加大民生領域建設用地供應，用地計劃指標安排要向保障性住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育等民生領域傾斜，著力改善民生。住房用地量的增長要明顯高于去年，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應量的70%。二要優(yōu)先保障已列入中央新增投資計劃重點交通、水利、能源等基礎設施項目用地需求，嚴格控制新上項目用地，保持經濟適度增長。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地計劃供應量占住房用地計劃供應總量的77%，在三類住房用地中，包含中小套型商品房用地。中小套型商品房計劃供地總量804