重慶土地儲備項目研究報告-資料下載頁
2025-04-27 14:17本頁面
【正文】 性研究報告編制費 按照每宗地200000元計算。1社會發(fā)展統(tǒng)籌金 根據(jù)重慶市人民政府第55號令規(guī)定”對農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實行征地統(tǒng)籌費調(diào)劑使用辦法,”該區(qū)域社會發(fā)展統(tǒng)籌金按2000元/畝計收。根據(jù)重慶市水利投資（集團）有限公司《關(guān)于明確重點水利工程儲備土地相關(guān)問題的請示》（渝水投[2006]74號，可免繳該項費用。1養(yǎng)老保險統(tǒng)籌經(jīng)費 根據(jù)重慶市人民政府渝府發(fā)[2005]67號文規(guī)定，各區(qū)縣（自治縣、市）人民政府建立征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員養(yǎng)老保險統(tǒng)籌經(jīng)費。云陽縣為10000元/畝計收。根據(jù)重慶市水利投資（集團）有限公司《關(guān)于明確重點水利工程儲備土地相關(guān)問題的請示》（渝水投[2006]74號），可免繳該項費用。綜上所述。 綜上所述,僅從征地拆遷成本來看,。二、土地整治成本 土地整治成本指使土地達到紅線外六通一平時所需成本，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費和場地平整費，即實現(xiàn)項目區(qū)規(guī)劃的主干路及沿紅的給水、排水（污水、雨水）、電力、燃氣、電信配套建設(shè)。 待儲備地塊已基本具備六通條件，在進行局部階梯土地平整后即可進行土地出讓。按照土石方量16元/立方米計算，平整過程預(yù)計需要成本152000000元,合100000元/畝。三、其他成本1．不可預(yù)見費 土地征用整治的不可預(yù)見費按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的5%計算。2．經(jīng)營管理費用 按照《重慶市國有土地儲備整治財務(wù)管理暫行辦法》，土地儲備整治工程管理費按比例提取。當(dāng)期土地儲備整治工程的征地拆遷補償安置4%提取，當(dāng)期整治工程的前期工程費和整治工程支出總額按4%提取。3．財務(wù)費用 按一般土地投資情況，土地取得費在征地時一次支出。經(jīng)調(diào)查相同或類似土地的開發(fā)周期，同時結(jié)合待儲備地塊的實際情況，預(yù)計土地征用整治所需周期為1年。以征地拆遷成本、土地整治成本、不可預(yù)見費和經(jīng)營管理費用之和為基數(shù)計算。資金年利率按照水投公司與重慶國投土地儲備整治信托貸款協(xié)議，%。第八章 收益分析 本項目的收益來自整治后土地的出讓所得。本報告采用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法兩種方法來預(yù)估待儲備地塊的可能出讓價格。一、假設(shè)開發(fā)法預(yù)估出讓地價1．出讓地價預(yù)估 待儲備地塊所在地區(qū)平均容積率狀況，,商業(yè)用地(包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂用地)。由于可用于出讓的經(jīng)營性地塊面積1520畝，預(yù)計開發(fā)周期為10年。根據(jù)待儲備地塊周邊樓盤銷售價格，以住宅2500元/平方米，商業(yè)6200元/平方米的銷售價格估算，由假設(shè)開發(fā)法預(yù)估的待儲備地塊出讓收入合計81244萬元,。 表8 假設(shè)開發(fā)法估算土地出讓價格 雙洞子城市副中心地塊居住商業(yè)合計土地面積（畝）12003201520容積率建筑面積(平方米)16000002240001824000預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價(萬元)售價(元/平方米)25006200銷售收入開發(fā)成本(萬元)建造成本管理費用專業(yè)人士費合計投資利潤(萬元)投資利息(萬元)銷售稅費(萬元)兩稅一費1305買賣手續(xù)費推廣費用合計總地價(萬元)熟地價(萬元/畝)二、市場比較法預(yù)估出讓地價 根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，預(yù)計在未來10年內(nèi)，在無重大政策調(diào)整的前提下，土地價格將保持10%增幅。因此，從市場行情看，預(yù)計待儲備地塊出讓價格為45萬元/畝左右。表9 云陽縣2000—2006年土地出讓情況 年 度價格2000200120022003200420052006最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50三、待儲備地塊出讓價格估算結(jié)果 在對土地價格預(yù)測過程中，取兩種估價方法的平均值作為估算價格，可以有效的降低由于單一方法的某些不確定因素導(dǎo)致的地價失真。由于缺乏與待儲備地塊肯有可比性的土地出讓具體案例，,由此加權(quán)平均得到待儲備地塊的可能出讓價格。 表10 待儲備地塊可能出讓價格估算結(jié)果 預(yù)估出讓地價（萬元/畝）假設(shè)開發(fā)法市場比較法平均值出讓收入（萬元）雙洞子城市副中心地塊四、土地開發(fā)成本回收 待儲備地塊的規(guī)劃土地利用類型中，除可用于經(jīng)營的居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和文化娛樂用地外，其他用地兼具經(jīng)營和公益屬性，一般通過劃撥、協(xié)議出讓等方式，在使用者繳納土地開發(fā)投資成本后，將土地交付使用者供其使用。因此，此類土地可以實現(xiàn)土地開發(fā)成本的回收。 ,可回收土地開發(fā)成本的土地面積為1520畝,%。由此計算可回收土地開發(fā)成本。 第九章 財務(wù)分析一、資金平衡分析經(jīng)過對土地征用整治成本和可能出讓價格的估算，%。 表11 資金平衡分析 雙洞子城市副中心地塊合計1．總投資（萬元）1．1土地征用整治成本（萬元）2．總收入（萬元）2．1土地出讓收入（萬元）2．2土地開發(fā)成本回收（萬元）3．綜合效益（萬元）4．投資利潤率%二、現(xiàn)金流量分析 本報告儲備出讓時的現(xiàn)金流量分析，，％。 表12 現(xiàn)金流量表 雙洞子城市副中心地塊2017合計出讓面積（畝）15201．現(xiàn)金流出（萬元）1．1土地征用整治成本（萬元）2．現(xiàn)金流入（萬元）2．1土地出讓收入（萬元）2．2土地開發(fā)成本回收（萬元）3．凈現(xiàn)金流量（萬元）4．凈現(xiàn)值（萬元）三、不確定性分析(一)成本的不確定性政策變動造成的不確定性 當(dāng)前正處于我國征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能為本項目在實施征地拆遷補償過程中帶來不確定性。國家將保護農(nóng)民利益作為征地拆遷的重要原則，加大了本項目的征地拆遷風(fēng)險性和不確定性。雙方協(xié)商的不確定性 與移民局的協(xié)商結(jié)果構(gòu)成項目的一大不確定因素。（二）收益不確定性出讓價格的不確定性 由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。規(guī)劃的不確定 由于待儲備地塊尚未進行詳細規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。財務(wù)費用的不確定性 本次可行性研究的財務(wù)費用是按照水投集團與重慶國投之間關(guān)于土地儲備整治信托貸款的協(xié)定估算的，由于本項目周期長，土地售出后收款時間和方式不確定，將受到利率波動的影響，從而導(dǎo)致財務(wù)費用的不確定性。 第四部分 結(jié)論 第十章 項目結(jié)論 經(jīng)測算，,%,具備土地增值的能力,可用于開展儲備征用整治。 第十一章 建議建議對云陽在高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進行土地儲備征用整治，彌補梅峰水利工程建設(shè)和咸池水庫移民問題存在的資金缺口41 / 41
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