【正文】 升趨勢(shì)。在2007年前3個(gè)月，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)有所下降，而后綜合景氣指數(shù)開始上行。到了2007年11月份，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)”。成為近三年來的最高水平?？傮w來看，2007年房地產(chǎn)運(yùn)行狀況良好，景氣指數(shù)較高。數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局圖13 2007年房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣指數(shù)但是，2007年后半年頻出的調(diào)控政策在一定程度上也影響了房地產(chǎn)的景氣度。地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)和房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)就反映了這個(gè)問題。2007年房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)在前兩季度繼續(xù)延續(xù)2006年末的上升勢(shì)頭，隨后在第三季度和第四季度出現(xiàn)小幅下降。在房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)方面，2007年三季度達(dá)到了最高點(diǎn)，表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)家對(duì)行業(yè)的發(fā)展較為樂觀，但隨著國(guó)家一系列抑制房地產(chǎn)發(fā)展過快政策的頒布及廣東等地的房地產(chǎn)銷售價(jià)格及成交量下降的影響，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)下降，到了第四季度，企業(yè)家信心指數(shù)已接近135點(diǎn)。目前，政策調(diào)控的主要方向?yàn)椤氨Ｕ闲宰》空?，商品住宅市?chǎng)管”，處于民生考慮的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展利大于弊，所以，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來看，房地產(chǎn)的景氣度依然看好。二、房地產(chǎn)價(jià)格狀況2007年全年，全國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)兇猛，繼三個(gè)季度的連續(xù)上漲后，四季度漲幅又比上一季度高出2個(gè)百分點(diǎn)。盡管在2007年下半年國(guó)家出臺(tái)了有關(guān)政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)控，但是由于調(diào)控的時(shí)滯性，第四季度房屋價(jià)格指數(shù)并沒有出現(xiàn)回落，相反，其增長(zhǎng)幅度也高于其他季度的增幅。表4 2007年房屋銷售價(jià)格指數(shù)季度房屋銷售價(jià)格指數(shù)商品房商品住宅經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅豪華住宅辦公樓商業(yè)用房工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房二手房一季度106二季度三季度109四季度數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局從不同類型的房屋價(jià)格指數(shù)來看，新建商品住房?jī)r(jià)格上漲最快，％。二手住房次之，%。而工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房?jī)r(jià)格上漲并不明顯，這也說明，商業(yè)住房的市場(chǎng)化程度要遠(yuǎn)高于工業(yè)用建筑。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)資金來源對(duì)比2006年，自籌資金所占的比重較2006年有所上升，國(guó)內(nèi)貸款和利用外資所占的比重有所下降，這與2007年限制外資炒房及國(guó)家實(shí)行緊縮的貨幣政策有關(guān)。其中，%，；，；；。表5 2007年房屋銷售價(jià)格指數(shù)類別實(shí)際到位（億元）同比增速（%）所占比重（%）國(guó)內(nèi)貸款%利用外資%自籌資金11772%其他資金%數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重超半已是業(yè)界公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。截至2007年6月底，%，%，%。然而，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的70%來自銀行貸款；此外，定金和預(yù)收款中的30%也來自銀行信貸。然而，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，貨幣政策從緊，商業(yè)銀行房貸指標(biāo)縮減，房貸風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。鑒于此，許多銀行幾乎同時(shí)停止了大規(guī)模貸款。銀行關(guān)緊貸款門之后，地產(chǎn)商頓時(shí)感到了融資鏈的緊張。但是2007年，中國(guó)股市一路走紅，地產(chǎn)股受到良好的房屋銷售業(yè)績(jī)和企業(yè)盈利預(yù)期，在資本市場(chǎng)上表現(xiàn)良好，萬(wàn)科、保利、富力、金地等，紛紛實(shí)現(xiàn)了股票增發(fā)；碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、眾安等成功登陸香港聯(lián)交所；還有在深交所IPO的廣宇集團(tuán)、榮盛發(fā)展；還有作為國(guó)首支房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念股在紐約股票交易所成功上市的易居中國(guó)等等。總之，在信貸緊張的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更大的資金支持就必須借助資本市場(chǎng)的力量，上市已經(jīng)成為各大開發(fā)商主要的融資方式，而面對(duì)日益嚴(yán)格的審核制度，百?gòu)?qiáng)企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，在重重審核中脫穎而出，成功集資。這也使得房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步分化，實(shí)力弱小的企業(yè)難以利用資本市場(chǎng)，沒有足夠的資金來同百?gòu)?qiáng)企業(yè)在土地市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)，在土地資源本身就稀缺的情況下，這些企業(yè)的發(fā)展令人堪憂，行業(yè)的集中度進(jìn)一步增強(qiáng)。同時(shí)，由于在資本市場(chǎng)上獲得了資金支持，各大房地產(chǎn)商也開始在全國(guó)范圍內(nèi)布局，由此也推高了土地價(jià)格，尤其是二、三線城市的土地價(jià)格。第三章 各地土地儲(chǔ)備分析第一節(jié) 全國(guó)土地購(gòu)置區(qū)域情況2007年，江蘇、遼寧、廣東等地購(gòu)置的土地面積最大，名列前三名，在完成開發(fā)土地面積上，廣東、山東、遼寧排名前三名。在完成開發(fā)土地面積占購(gòu)置面積比這一指標(biāo)上，西藏、天津、甘肅和青海表現(xiàn)突出，四個(gè)省市均超過了100%，%，這主要是受調(diào)控政策影響，開發(fā)商囤地的成本增大。政策壓力使得開發(fā)商加快了土地開發(fā)的速度。2007年全國(guó)房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積增速較2006 年有所增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)幅度不大，增長(zhǎng)率為11%。其中個(gè)別省份地區(qū)表現(xiàn)出色，%，另外，2007年甘肅、廣西兩地購(gòu)置增速也都超過了70%。值得注意的是北京購(gòu)置面積增速居于全國(guó)第11位，但是開發(fā)面積增速卻是居于全國(guó)末位，反映出北京開發(fā)商受調(diào)控政策影響而對(duì)未來預(yù)期不明朗，觀望氣氛濃厚。作為國(guó)際大都市的上海，它的購(gòu)置面積增速和完成開發(fā)面積的增速均列倒數(shù)，分別為倒數(shù)第二和倒數(shù)第三。表6 1997~2007年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位)土地開發(fā)及購(gòu)置地區(qū)土地購(gòu)置面積土地購(gòu)置排名地區(qū)土地購(gòu)置面積增速同比增長(zhǎng)（％）排名 全國(guó)總計(jì)全國(guó)總計(jì)11　江蘇1青海1遼寧2甘肅2廣州3廣西 3山東4寧夏4安徽5新疆5湖南6吉林6廣西7遼寧7內(nèi)蒙古8內(nèi)蒙古8浙江9河 北9重慶10安徽10福建11北京11河南12山西12四川13廣東13河北14湖北 14湖北15重慶15云南16陜西1716吉林17江蘇17天津18黑龍江18江西19湖南19新疆20云南20貴州 2121天津21黑龍江22河南22陜西23江西23山西24福建24北京25浙江25甘肅26貴州1026寧夏27山東1327海南28海南28上海29四川29青海30上海7330西藏31西藏31數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總體來看，在土地購(gòu)置面積方面，全國(guó)主要分為兩個(gè)部分。第一部分是以東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)為代表的江蘇、廣東、浙江等省份。這些省份的土地購(gòu)置面積都超過了1500萬(wàn)平方米。第二部分主要是經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于中等或中等以下的省份，主要以山西、陜西、甘肅、青海、寧夏等省份為代表。這些省份的土地購(gòu)置面積都在1500萬(wàn)平方米以下。這也反映出在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，市場(chǎng)對(duì)土地的需求更大，而在經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的地區(qū)，對(duì)于土地的需求也比較小。然而要注意到，北京、上海兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地購(gòu)置量都沒有超過500萬(wàn)平方米，上海僅有141萬(wàn)平方米。這首先是因?yàn)楸本┖蜕虾］爡^(qū)的面積同其它省份相比較小，因此供應(yīng)總量有限。其次是因?yàn)楸本┖蜕虾Ｗ鳛榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一線城市，城市本身已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，土地存量有限，在加之政府有關(guān)部門對(duì)其調(diào)控較緊，2007年市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。因此，土地購(gòu)置量不是很高。從土地購(gòu)置面積增速來看，全國(guó)有9個(gè)省份的增速都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。而這其中就包括上海、浙江兩個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份和直轄市。而房地產(chǎn)業(yè)中比較重要的長(zhǎng)三角地區(qū)就在這個(gè)范圍之內(nèi)。這也反映出2007年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)調(diào)控已逐漸開始顯現(xiàn)功效。而土地購(gòu)置增速比較快的則是一些中西部省份，如青海、甘肅、新疆。這也發(fā)映出房地產(chǎn)業(yè)逐漸開始向二線和三線城市轉(zhuǎn)移，更加注重在二、三線城市發(fā)展。這樣的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移也將使這些城市、地區(qū)的土地市場(chǎng)更加活躍，推動(dòng)其市場(chǎng)化進(jìn)程。以此為依據(jù)，選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)一線城市北京、上海、廣州；經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二線城市大連；經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度中等及偏下的二線城市成都、西安為代表，對(duì)這些城市的土地市場(chǎng)進(jìn)行具體分析。第二節(jié) 北京土地儲(chǔ)備業(yè)發(fā)展分析及預(yù)測(cè)一、北京土地儲(chǔ)備的規(guī)模及變化北京土地市場(chǎng)是在2002年2月成立的，相比全國(guó)其他城市，如杭州1998年建立土地市場(chǎng)，北京土地市場(chǎng)的建立比較晚。在2002年成立伊始，北京住宅市場(chǎng)化程度以及土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度低的問題十分明顯。比如2004年，北京土地總供應(yīng)是4800公頃，其中住宅大約3800公頃，但是通過招、拍、掛方式交易的土地只有400公頃，占了不到 10％。從2004年以后，北京土地市場(chǎng)取得了高速的發(fā)展。首先從土地成交面積看，2002年到2007年年底，北京市場(chǎng)總共成交了368宗土地，土地面積是31平方公里，總建筑面積是3850萬(wàn)平方米，總成交價(jià)款達(dá)到1042億，其中政府的收益是400億。從建筑面積來看，從2006年開始，建筑面積已經(jīng)從市場(chǎng)成交的面積進(jìn)入到快速增長(zhǎng)的過程。土地成交價(jià)和政府的議價(jià)也在快速的增長(zhǎng)，2007年總共成交價(jià)接近450億。從土地的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度來看，活躍程度也在不斷的增加。隨著土地市場(chǎng)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)性土地招、拍、掛機(jī)制的日益完善，全市通過招、拍、掛方式交易的土地從最初不到10％增加到2005年的30％，2006年的90％，直到2007年的94％。土地供應(yīng)市場(chǎng)化程度越來越高。2007年北京土地通過市場(chǎng)成交總量有了很快的增長(zhǎng)，2007年成交土地1400多公頃，占到了全年供應(yīng)的一半，全年土地收益達(dá)到了200億，占到80％以上。6年來無(wú)論從土地面積、建筑規(guī)模，包括規(guī)劃建筑面積，從總成交價(jià)還是政府的收益上來看，其都在不斷的增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)的幅度比較快。二、2007年北京土地成交情況2007年，，%。全年成交土地85宗，比2006年減少了1宗。按平均樓面地價(jià)計(jì)算達(dá)到3553元每平方米,%。成交宗地中，居住用地繼續(xù)占據(jù)主要地位，土地交易價(jià)格迅速攀升。居住用地尤其是普通商品住宅用地需求持續(xù)旺盛，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。表7 2006年與2007年北京土地成交對(duì)比表建設(shè)用地面積（平方米）總成交額（萬(wàn)元）平均樓面地價(jià)（元/平方米）2006年5443449254271328742007年600631743810253553數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理表8 2006年與2007年北京居住用地土地成交對(duì)比表建設(shè)用地面積（平方米）規(guī)劃建筑面積（平方米）2006年495162477667532007年49738769805308數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理表9 北京2007年已完成出讓地塊區(qū)域分布表區(qū)域地塊數(shù)量建設(shè)用地面積（平方米）崇文14942東城15833西城17757朝陽(yáng)131110904海淀8450959豐臺(tái)14423307石景山5271628城市中心區(qū)合計(jì)432275228通州2319799昌平6627856順義9909201平谷325967懷柔3352373門頭溝2206918大興9881510房山31107222遠(yuǎn)郊區(qū)合計(jì)353430854密云4224612延慶375622縣合計(jì)7300235總計(jì)856006317數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)整理2007年成交的土地中只有3宗平均建設(shè)用地面積不足10000平方米的開發(fā)用地，這三塊開發(fā)用地分布于東城、西城以及崇文三個(gè)城區(qū)。同時(shí)，38%的建設(shè)用地面積分布在以五環(huán)路為主的朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山四個(gè)近郊區(qū)內(nèi)，總面積為343萬(wàn)平方米，占總成交建設(shè)用地面積的57%。而且還有7宗位于密云和延慶縣的土地成交，面積超過30萬(wàn)平方米，兩者相加，總面積超過了373萬(wàn)平方米，占到2007年北京完成出讓土地?cái)?shù)量總面積的62%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，在北京的土地市場(chǎng)中，老城區(qū)正在受到保護(hù)，中心城區(qū)土地供應(yīng)越來越緊。而五環(huán)以外的通州、順義、昌平、大興、門頭溝以及平谷與懷柔正在形成新的開發(fā)熱點(diǎn)。原有四個(gè)近郊區(qū)，如朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山的土地價(jià)值逐漸增加。根據(jù)北京新的總體規(guī)劃，五環(huán)以外的新城市重點(diǎn)發(fā)展的地區(qū)，隨著北京軌道交通的大力興建，北京城市發(fā)展的郊區(qū)化格局將加快得以實(shí)現(xiàn)，地鐵沿線的土地升值也將突顯。根據(jù)2007年土地成交的區(qū)域分布，可以預(yù)測(cè)在2008年，新的住宅供應(yīng)將主要集中在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、昌平、順義、大興等幾個(gè)區(qū)，特別是朝陽(yáng)區(qū)的新增土地供應(yīng)達(dá)到111萬(wàn)平方米，新增供應(yīng)量的放量有利于市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)。北京市2007年土地供應(yīng)實(shí)際供多于2006年，保障性住房供地完成比例高于商品房。從住宅用地的實(shí)際供析，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的用地供應(yīng)達(dá)到416公頃，大大超出了計(jì)劃供應(yīng)量，而“兩限”普通商品房用地供應(yīng)也差不多完成，規(guī)劃建筑面積已超過了300萬(wàn)平米的年度保障規(guī)劃，體現(xiàn)出了政府對(duì)住房保障供給體制的大力支持。相比之下，商品住宅用地的實(shí)際供應(yīng)多半以上的土地將在年底入市，多為商品住宅及商業(yè)用地?！皟上薹俊庇玫爻蔀槭袌?chǎng)供應(yīng)的重點(diǎn)，其集中入市在一定程度上平緩了近郊區(qū)地價(jià)迅速上升的趨勢(shì)。為平抑房?jī)r(jià)，盡快解決中低收入家庭住房保障問題，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一千萬(wàn)”的承諾，“兩限房”用地于2007年4月起入市，截至第三季度末共推出8宗，建設(shè)用地面積約103萬(wàn)平方米，成為前三季度土地市場(chǎng)供應(yīng)的重點(diǎn)。由于前三季度入市的“兩限房”用地都分布在近郊區(qū)，其樓面地價(jià)維持在2500～3500元／平方米之間。因此，雖然城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)的平均樓面地價(jià)同比分別上漲了55%和100%，但近郊區(qū)