【正文】 升趨勢。在2007年前3個月，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)有所下降，而后綜合景氣指數(shù)開始上行。到了2007年11月份，房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)”。成為近三年來的最高水平?？傮w來看，2007年房地產(chǎn)運行狀況良好，景氣指數(shù)較高。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖13 2007年房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣指數(shù)但是，2007年后半年頻出的調(diào)控政策在一定程度上也影響了房地產(chǎn)的景氣度。地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)和房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)就反映了這個問題。2007年房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)在前兩季度繼續(xù)延續(xù)2006年末的上升勢頭，隨后在第三季度和第四季度出現(xiàn)小幅下降。在房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)方面，2007年三季度達到了最高點，表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)家對行業(yè)的發(fā)展較為樂觀，但隨著國家一系列抑制房地產(chǎn)發(fā)展過快政策的頒布及廣東等地的房地產(chǎn)銷售價格及成交量下降的影響，房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)下降，到了第四季度，企業(yè)家信心指數(shù)已接近135點。目前，政策調(diào)控的主要方向為“保障性住房政府管，商品住宅市場管”，處于民生考慮的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)的長遠發(fā)展利大于弊，所以，從長遠角度來看，房地產(chǎn)的景氣度依然看好。二、房地產(chǎn)價格狀況2007年全年，全國房價漲勢兇猛，繼三個季度的連續(xù)上漲后，四季度漲幅又比上一季度高出2個百分點。盡管在2007年下半年國家出臺了有關(guān)政策，對房地產(chǎn)市場進行了調(diào)控，但是由于調(diào)控的時滯性，第四季度房屋價格指數(shù)并沒有出現(xiàn)回落，相反，其增長幅度也高于其他季度的增幅。表4 2007年房屋銷售價格指數(shù)季度房屋銷售價格指數(shù)商品房商品住宅經(jīng)濟適用房普通住宅豪華住宅辦公樓商業(yè)用房工業(yè)倉儲用房二手房一季度106二季度三季度109四季度數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從不同類型的房屋價格指數(shù)來看，新建商品住房價格上漲最快，％。二手住房次之，%。而工業(yè)倉儲用房價格上漲并不明顯，這也說明，商業(yè)住房的市場化程度要遠高于工業(yè)用建筑。第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)資金來源對比2006年，自籌資金所占的比重較2006年有所上升，國內(nèi)貸款和利用外資所占的比重有所下降，這與2007年限制外資炒房及國家實行緊縮的貨幣政策有關(guān)。其中，%，；，；；。表5 2007年房屋銷售價格指數(shù)類別實際到位（億元）同比增速（%）所占比重（%）國內(nèi)貸款%利用外資%自籌資金11772%其他資金%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局信貸資金在房地產(chǎn)開發(fā)資金中的比重超半已是業(yè)界公認的現(xiàn)實。截至2007年6月底，%，%，%。然而，房地產(chǎn)開發(fā)資金中的企業(yè)自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入又大部分來自銀行信貸，這意味著自籌資金的70%來自銀行貸款；此外，定金和預(yù)收款中的30%也來自銀行信貸。然而，隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺，貨幣政策從緊，商業(yè)銀行房貸指標(biāo)縮減，房貸風(fēng)險顯現(xiàn)。鑒于此，許多銀行幾乎同時停止了大規(guī)模貸款。銀行關(guān)緊貸款門之后，地產(chǎn)商頓時感到了融資鏈的緊張。但是2007年，中國股市一路走紅，地產(chǎn)股受到良好的房屋銷售業(yè)績和企業(yè)盈利預(yù)期，在資本市場上表現(xiàn)良好，萬科、保利、富力、金地等，紛紛實現(xiàn)了股票增發(fā)；碧桂園、遠洋地產(chǎn)、SOHO中國、眾安等成功登陸香港聯(lián)交所；還有在深交所IPO的廣宇集團、榮盛發(fā)展；還有作為國首支房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念股在紐約股票交易所成功上市的易居中國等等?？傊?，在信貸緊張的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更大的資金支持就必須借助資本市場的力量，上市已經(jīng)成為各大開發(fā)商主要的融資方式，而面對日益嚴(yán)格的審核制度，百強企業(yè)優(yōu)勢明顯，在重重審核中脫穎而出，成功集資。這也使得房地產(chǎn)行業(yè)進一步分化，實力弱小的企業(yè)難以利用資本市場，沒有足夠的資金來同百強企業(yè)在土地市場上競爭，在土地資源本身就稀缺的情況下，這些企業(yè)的發(fā)展令人堪憂，行業(yè)的集中度進一步增強。同時，由于在資本市場上獲得了資金支持，各大房地產(chǎn)商也開始在全國范圍內(nèi)布局，由此也推高了土地價格，尤其是二、三線城市的土地價格。第三章 各地土地儲備分析第一節(jié) 全國土地購置區(qū)域情況2007年，江蘇、遼寧、廣東等地購置的土地面積最大，名列前三名，在完成開發(fā)土地面積上，廣東、山東、遼寧排名前三名。在完成開發(fā)土地面積占購置面積比這一指標(biāo)上，西藏、天津、甘肅和青海表現(xiàn)突出，四個省市均超過了100%，%，這主要是受調(diào)控政策影響，開發(fā)商囤地的成本增大。政策壓力使得開發(fā)商加快了土地開發(fā)的速度。2007年全國房地產(chǎn)土地購置面積增速較2006 年有所增長，但增長幅度不大，增長率為11%。其中個別省份地區(qū)表現(xiàn)出色，%，另外，2007年甘肅、廣西兩地購置增速也都超過了70%。值得注意的是北京購置面積增速居于全國第11位，但是開發(fā)面積增速卻是居于全國末位，反映出北京開發(fā)商受調(diào)控政策影響而對未來預(yù)期不明朗，觀望氣氛濃厚。作為國際大都市的上海，它的購置面積增速和完成開發(fā)面積的增速均列倒數(shù)，分別為倒數(shù)第二和倒數(shù)第三。表6 1997~2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (單位)土地開發(fā)及購置地區(qū)土地購置面積土地購置排名地區(qū)土地購置面積增速同比增長（％）排名 全國總計全國總計11　江蘇1青海1遼寧2甘肅2廣州3廣西 3山東4寧夏4安徽5新疆5湖南6吉林6廣西7遼寧7內(nèi)蒙古8內(nèi)蒙古8浙江9河 北9重慶10安徽10福建11北京11河南12山西12四川13廣東13河北14湖北 14湖北15重慶15云南16陜西1716吉林17江蘇17天津18黑龍江18江西19湖南19新疆20云南20貴州 2121天津21黑龍江22河南22陜西23江西23山西24福建24北京25浙江25甘肅26貴州1026寧夏27山東1327海南28海南28上海29四川29青海30上海7330西藏31西藏31數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局總體來看，在土地購置面積方面，全國主要分為兩個部分。第一部分是以東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)為代表的江蘇、廣東、浙江等省份。這些省份的土地購置面積都超過了1500萬平方米。第二部分主要是經(jīng)濟發(fā)展處于中等或中等以下的省份，主要以山西、陜西、甘肅、青海、寧夏等省份為代表。這些省份的土地購置面積都在1500萬平方米以下。這也反映出在經(jīng)濟發(fā)達的省份，市場對土地的需求更大，而在經(jīng)濟相對落后的地區(qū)，對于土地的需求也比較小。然而要注意到，北京、上海兩個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的土地購置量都沒有超過500萬平方米，上海僅有141萬平方米。這首先是因為北京和上海轄區(qū)的面積同其它省份相比較小，因此供應(yīng)總量有限。其次是因為北京和上海作為房地產(chǎn)市場的一線城市，城市本身已經(jīng)得到了很好的發(fā)展，土地存量有限，在加之政府有關(guān)部門對其調(diào)控較緊，2007年市場觀望氣氛濃厚。因此，土地購置量不是很高。從土地購置面積增速來看，全國有9個省份的增速都出現(xiàn)了負增長。而這其中就包括上海、浙江兩個經(jīng)濟發(fā)達省份和直轄市。而房地產(chǎn)業(yè)中比較重要的長三角地區(qū)就在這個范圍之內(nèi)。這也反映出2007年國家對房地產(chǎn)市場和土地市場調(diào)控已逐漸開始顯現(xiàn)功效。而土地購置增速比較快的則是一些中西部省份，如青海、甘肅、新疆。這也發(fā)映出房地產(chǎn)業(yè)逐漸開始向二線和三線城市轉(zhuǎn)移，更加注重在二、三線城市發(fā)展。這樣的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移也將使這些城市、地區(qū)的土地市場更加活躍，推動其市場化進程。以此為依據(jù)，選擇經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)一線城市北京、上海、廣州；經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的二線城市大連；經(jīng)濟發(fā)展程度中等及偏下的二線城市成都、西安為代表，對這些城市的土地市場進行具體分析。第二節(jié) 北京土地儲備業(yè)發(fā)展分析及預(yù)測一、北京土地儲備的規(guī)模及變化北京土地市場是在2002年2月成立的，相比全國其他城市，如杭州1998年建立土地市場，北京土地市場的建立比較晚。在2002年成立伊始，北京住宅市場化程度以及土地供應(yīng)市場化程度低的問題十分明顯。比如2004年，北京土地總供應(yīng)是4800公頃，其中住宅大約3800公頃，但是通過招、拍、掛方式交易的土地只有400公頃，占了不到 10％。從2004年以后，北京土地市場取得了高速的發(fā)展。首先從土地成交面積看，2002年到2007年年底，北京市場總共成交了368宗土地，土地面積是31平方公里，總建筑面積是3850萬平方米，總成交價款達到1042億，其中政府的收益是400億。從建筑面積來看，從2006年開始，建筑面積已經(jīng)從市場成交的面積進入到快速增長的過程。土地成交價和政府的議價也在快速的增長，2007年總共成交價接近450億。從土地的市場競爭程度來看，活躍程度也在不斷的增加。隨著土地市場建設(shè)和經(jīng)營性土地招、拍、掛機制的日益完善，全市通過招、拍、掛方式交易的土地從最初不到10％增加到2005年的30％，2006年的90％，直到2007年的94％。土地供應(yīng)市場化程度越來越高。2007年北京土地通過市場成交總量有了很快的增長，2007年成交土地1400多公頃，占到了全年供應(yīng)的一半，全年土地收益達到了200億，占到80％以上。6年來無論從土地面積、建筑規(guī)模，包括規(guī)劃建筑面積，從總成交價還是政府的收益上來看，其都在不斷的增長，而且增長的幅度比較快。二、2007年北京土地成交情況2007年，，%。全年成交土地85宗，比2006年減少了1宗。按平均樓面地價計算達到3553元每平方米,%。成交宗地中，居住用地繼續(xù)占據(jù)主要地位，土地交易價格迅速攀升。居住用地尤其是普通商品住宅用地需求持續(xù)旺盛，市場競爭激烈。表7 2006年與2007年北京土地成交對比表建設(shè)用地面積（平方米）總成交額（萬元）平均樓面地價（元/平方米）2006年5443449254271328742007年600631743810253553數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)整理表8 2006年與2007年北京居住用地土地成交對比表建設(shè)用地面積（平方米）規(guī)劃建筑面積（平方米）2006年495162477667532007年49738769805308數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)整理表9 北京2007年已完成出讓地塊區(qū)域分布表區(qū)域地塊數(shù)量建設(shè)用地面積（平方米）崇文14942東城15833西城17757朝陽131110904海淀8450959豐臺14423307石景山5271628城市中心區(qū)合計432275228通州2319799昌平6627856順義9909201平谷325967懷柔3352373門頭溝2206918大興9881510房山31107222遠郊區(qū)合計353430854密云4224612延慶375622縣合計7300235總計856006317數(shù)據(jù)來源：根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)整理2007年成交的土地中只有3宗平均建設(shè)用地面積不足10000平方米的開發(fā)用地，這三塊開發(fā)用地分布于東城、西城以及崇文三個城區(qū)。同時，38%的建設(shè)用地面積分布在以五環(huán)路為主的朝陽、海淀、豐臺、石景山四個近郊區(qū)內(nèi)，總面積為343萬平方米，占總成交建設(shè)用地面積的57%。而且還有7宗位于密云和延慶縣的土地成交，面積超過30萬平方米，兩者相加，總面積超過了373萬平方米，占到2007年北京完成出讓土地數(shù)量總面積的62%。從這些數(shù)據(jù)可以看出，在北京的土地市場中，老城區(qū)正在受到保護，中心城區(qū)土地供應(yīng)越來越緊。而五環(huán)以外的通州、順義、昌平、大興、門頭溝以及平谷與懷柔正在形成新的開發(fā)熱點。原有四個近郊區(qū)，如朝陽、海淀、豐臺、石景山的土地價值逐漸增加。根據(jù)北京新的總體規(guī)劃，五環(huán)以外的新城市重點發(fā)展的地區(qū)，隨著北京軌道交通的大力興建，北京城市發(fā)展的郊區(qū)化格局將加快得以實現(xiàn)，地鐵沿線的土地升值也將突顯。根據(jù)2007年土地成交的區(qū)域分布，可以預(yù)測在2008年，新的住宅供應(yīng)將主要集中在朝陽、海淀、豐臺、昌平、順義、大興等幾個區(qū)，特別是朝陽區(qū)的新增土地供應(yīng)達到111萬平方米，新增供應(yīng)量的放量有利于市場價格平穩(wěn)。北京市2007年土地供應(yīng)實際供多于2006年，保障性住房供地完成比例高于商品房。從住宅用地的實際供析，經(jīng)濟適用房和廉租住房的用地供應(yīng)達到416公頃，大大超出了計劃供應(yīng)量，而“兩限”普通商品房用地供應(yīng)也差不多完成，規(guī)劃建筑面積已超過了300萬平米的年度保障規(guī)劃，體現(xiàn)出了政府對住房保障供給體制的大力支持。相比之下，商品住宅用地的實際供應(yīng)多半以上的土地將在年底入市，多為商品住宅及商業(yè)用地?！皟上薹俊庇玫爻蔀槭袌龉?yīng)的重點，其集中入市在一定程度上平緩了近郊區(qū)地價迅速上升的趨勢。為平抑房價，盡快解決中低收入家庭住房保障問題，實現(xiàn)“兩個一千萬”的承諾，“兩限房”用地于2007年4月起入市，截至第三季度末共推出8宗，建設(shè)用地面積約103萬平方米，成為前三季度土地市場供應(yīng)的重點。由于前三季度入市的“兩限房”用地都分布在近郊區(qū)，其樓面地價維持在2500～3500元／平方米之間。因此，雖然城區(qū)、遠郊區(qū)的平均樓面地價同比分別上漲了55%和100%，但近郊區(qū)