6土地儲備運行中的風險及對策-風險對策-資料下載頁
2025-09-16 18:04本頁面
【正文】 權作抵押，但在申請土地貸款時土地儲備中心往往尚未取得土地使用權證，因此，應制定對策研究土地抵押擔保時間差問題。建議：在征地批文齊全和保證貸款后資金臨控的基礎上，即與土地部門簽訂合作協(xié)議，在土地管理部門出具承諾書（或土地管理部門出具“土地儲備證”）銀行承認土地抵押權并保證在取得土地使用權證后即刻補辦抵押登記手續(xù)的前提下，銀行可以先行發(fā)放貸款，待土地征用環(huán)節(jié)完成后立即辦理抵押登記手續(xù)，保證在土地出讓時收回貸款本息。同時，建議有關部門借鑒期房按揭登記制度，建立“抵押預告登記”制度，確保該項權益具有對抗第三者的效力。 應用資金“封閉管理”，避免還款風險。金融機構對土地機構的貸款應盡力爭取采用抵押方式，少或不發(fā)放信用貸款。在貸款發(fā)放后要密切關注借款人繳納土地出讓金、取得土地使用權證的全過程，確保土地使用權抵押的合法性和可操作性。對因土地收購時間差而未辦妥手續(xù)的及時辦好抵押手續(xù)。對貸款頂目（地塊）嚴格實行“封閉管理”，嚴格臨控每塊土地儲備資金的支出、回收、上繳、返還、做到?？顚Ｓ?，切實防止貸款風險。 運用市場杠桿，合理調控市場價格。市場價格是由供求決定的，只要根據(jù)當?shù)赝恋刈匀唤?jīng)濟供給能力以及市場對商業(yè)、房地產(chǎn)的需求，科學預測房地產(chǎn)、商業(yè)性經(jīng)營土地供應總量，編制年度土地開發(fā)供應計劃，經(jīng)國土房管局綜合平衡后，報政府批準執(zhí)行。經(jīng)批準的地塊在規(guī)劃部門編制控制性詳細規(guī)劃經(jīng)整冶后招標拍賣和掛牌出讓。這樣，使政府真正掌握了土地的供應權，可以實現(xiàn)有計劃供地，并以土地供應量來有效調控土地市場，開發(fā)個業(yè)也只有通過政府組織的供地渠道獲得土地，即“一個龍頭放水”，實現(xiàn)通過市場機制配置土地資源的市場經(jīng)濟要求。 減少政府干預，規(guī)劃主導收儲。土地儲備單位的成立是為實現(xiàn)對土地一級市場的壟斷，具有事業(yè)單位性質，但在具體操作過程中應當企業(yè)化，按企業(yè)的運行的規(guī)律進行操作。在收儲過程中應以規(guī)劃主導收儲，減少政府為了解決國企解困和清算破產(chǎn)安置職工的等問題而對土地收儲的干預。規(guī)劃用途、土地使用條件和規(guī)劃設計要求以及分區(qū)規(guī)劃、專項規(guī)劃等是土地收購、開發(fā)和供應的關鍵和必備條件。根據(jù)規(guī)劃合理的、有計劃的確定收購地塊，才能使土地儲備機制順應市場規(guī)律健康有序地發(fā)展。 第9頁 共9
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