【正文】 公司向投資者（一般是機構(gòu)投資者）發(fā)行信托受益憑證募集社會資金，投入土地儲備中心，分享土地一級市場開發(fā)的項目收益。土地信托與其他融資方式相比，一是成本較低，相較于銀行貸款的高還款利率，%%左右，成本優(yōu)勢是明顯的。另外，土地信托的收益率可以隨市場變動而靈活變動，這是傳統(tǒng)的銀行貸款模式所不具備的優(yōu)點。再就是土地信托可以有效的分散風險。與銀行貸款相比，前者是風險的唯一承擔者，一旦國內(nèi)外經(jīng)濟政策形勢發(fā)生變化，還款風險巨大。而土地信托將其風險分散到信托公司、投資者、土地儲備機構(gòu)等諸多主體，可以有效的降低風險。目前國內(nèi)比較典型的是土地信托模式即為“益陽模式”，“益陽模式”的土地信托流轉(zhuǎn)是在堅持不改變土地集體所有制性質(zhì)、不改變農(nóng)地屬性、不改變農(nóng)民承包權(quán)的前提下推行的。由政府設立土地信托流轉(zhuǎn)服務中心，出資設立信托基金，成立信托投資公司，為加速當?shù)赝恋亓鱾髯龀鲋匾暙I。但是，以土地儲備為融資目的的金融產(chǎn)品在我國尚屬新生事物，很多投資者對信托這種融資模式不熟悉，對其內(nèi)在的風險也無法正確理解。而且我國土地市場上一直以來信息披露不全，致使投資者的投資信心不足，這也是土地信托存在的主要問題之一。另外，就是目前對土地信托的相關(guān)法律規(guī)定尚不明確，盡管銀監(jiān)會嚴令禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，但在執(zhí)行層面還存在諸多空白之處。（四）土地項目融資土地項目融資是一個嚴謹復雜的流程，其中涉及融資的各參與方。項目融資有以下幾種模式。近年來，TOT項目融資方式在國際上較為流行。即融資方（政府）把已經(jīng)投產(chǎn)運行的項目在一定期限內(nèi)移交給外資（或內(nèi)資）投資商經(jīng)營，以項目在該期限內(nèi)的現(xiàn)金流量為標準，一次性從投資商那里融得一筆資金，用于建設新的項目，政府建成項目后，交投資商經(jīng)營。這種模式可以避免施工過程中的各種風險，適用范圍比較廣泛。在該模式中，政府可以一次性獲得資金用于下一輪的土地儲備工作，有效的促進城市的發(fā)展。通過近幾年我國土地經(jīng)營市場的調(diào)查研究，TOT融資方式十分適用于政府土地收購儲備。ABS模式即資產(chǎn)—支持—證券模式，是近年世界金融領域的一大創(chuàng)新，它是以項目所屬資產(chǎn)未來預期收益作為基礎和保證，通過在資本市場發(fā)行資產(chǎn)抵押證券的一種項目融資方式。土地證券持有者可以獲得地價上升的增值收益。上海市早在上世紀80年代中期，以ABS模式運作原理，成立了一批城市建設投資公司，先后解決了一些工程的籌資建設問題。現(xiàn)在這些公司有地方政府作為強大的“信譽后盾”，不僅運作良好，且擁有很大的發(fā)展?jié)摿?。即建設—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓方式，是指政府部門通過特許權(quán)協(xié)議，授予投資者承擔公共基礎設施項目的建造、經(jīng)營和維護；在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)，投資者擁有項目的所有權(quán)，通過項目運營收回投資和運營成本，并獲取合理的收益；特許期滿后，項目所有權(quán)由政府無償收回。該模型的債務償還只能靠項目的現(xiàn)金流量，存在融資成本較高，風險大等問題。但是由于融資項目不出現(xiàn)在承包商的資產(chǎn)負債表內(nèi)，所以承包商不必暴露自身財務情況，能夠吸引國外的承包商，促進外匯流出，適合于城市中的公共基礎設施建設。它是BOT模式的一種派生模式，即項目完成后轉(zhuǎn)交給政府，直接由政府按原協(xié)議支付項目總投資和合理的回報率，是政府利用非政府資金來進行基礎非經(jīng)營性設施建設項目的一種融資模式。該項目模式主要適用于存在質(zhì)量和自然等風險且投資大、周期長的公共基礎設施建設。目前BT項目的問題在于進行該模式項目投資的公司往往同時或先后進行著多個項目，只要其中一個項目出現(xiàn)問題，整個資金鏈條就會出現(xiàn)問題。可以通過引入專業(yè)擔保公司，為BT項目借款做擔保等來積極完善。PPP模式即公共部門與私人企業(yè)基于某個項目而形成的合作關(guān)系的模式。合作者之間共同承擔責任和風險，政府只需要少量的資金投入可以起到經(jīng)營杠桿作用和對該項目調(diào)控的目的。該模式在國際上已經(jīng)有廣泛的應用并有不少成功的案例，但在國內(nèi)并不多見。二、土地儲備經(jīng)營模式分析我國于1996年在上海建立了第一家城市土地儲備機構(gòu)，隨后杭州、南通等城市相繼建立了城市土地儲備機構(gòu)，截至2009年，全國已建立各級土地儲備中心1600多家。由于國家并未對此做任何原則性的規(guī)定，各城市紛紛結(jié)合當?shù)赝恋毓芾韺嶋H，自主創(chuàng)新，嘗試建立土地儲備制度，并在實踐中加強理論研究，不斷完善城市土地儲備制度的運作模式。由于各城市間的差異，各地建立的城市土地儲備制度的功能定位和目標不同，實際運作模式也有所不同。綜合分析目前國內(nèi)正在實施的城市土地儲備制度的運作模式及機構(gòu)設置特點，可以將其分為三大類：市場主導型、政府主導型和政府市場混合型。（一）市場主導型———上海在土地儲備部門對于相應的土地進行成功收購后，會對這塊土地進行前期的準備工作，將相應的基礎配套設施進行合理的安裝，使其能夠符合項目進駐前的基本條件，然后對這塊土地進行交易轉(zhuǎn)讓，找到新的使用者，使其產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益，而土地的儲備部門也會在其中收到很大的利益差。那么對于這種儲備模式，在機制的設置上是比較單一的，對于土地的全程運作過程都是由土地儲備部門來單獨完成的，并按“兩級政府、兩級管理”的體制建立市、區(qū)兩級，以市為主的土地儲備網(wǎng)。（二）政府主導型———杭州杭州在對土地的收購工作上主要是政府主導型，在這種模式下，政府有效的利用了市場的經(jīng)濟運作機制，合理的進行土地資源的配置，真正的實現(xiàn)了政府和市場的有機結(jié)合，在以政府為指導的基礎上，充分的發(fā)揮市場經(jīng)濟的優(yōu)勢，將二者進行有效的結(jié)合。這種土地收購模式的機構(gòu)配置是雙結(jié)構(gòu)的模式，土地儲備部門的設置是以政府中分管土地的市長為主要領導，其主要是負責制定收購和出售土地的相關(guān)政策決定，為土地的合理收購進行掌舵，然后再合理的以獲取利益最大化的方式將土地進行出售，對運作期間的資金進行調(diào)配，協(xié)調(diào)各部門職能間的配合，對于全程進行有效的監(jiān)管。（三）政府市場混合型———武漢武漢的土地儲備將統(tǒng)一征用集體土地、土地收購儲備、土地供應、土地交易和土地開發(fā)整理等多項聯(lián)系緊密的業(yè)務工作組合在一起，逐步形成了“雙核心雙支撐一紐帶”的運作模式。其特點在于以土地整理儲備供應中心和土地交易中心這兩個中心為核心、土地儲備制度和土地交易許可制度這兩個制度為支撐，以市場為紐帶，實現(xiàn)了土地整理、收購儲備、土地交易“一條龍”的管理體系。（四）各模式的比較研究在以市場為主導型的土地儲備模式下，主要是利用的土地的周轉(zhuǎn)而產(chǎn)生一定的經(jīng)濟價值，在這個過程中，實現(xiàn)土地在價值上的增長，目的是在對土地進行收購出售的過程中可以得到經(jīng)濟資源最大化。這種模式具有一定的優(yōu)勢，那就是土地的存留時間短，并且可以在很短的時間內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟價值，減少了因為土地留置而產(chǎn)生的費用支出，或者收購后短時間內(nèi)無法出售而造成的資金浪費，而且對于這部分的土地也減少了管理費用，使資源配置得以優(yōu)化組合。以市場為主導的模式，收購部門在對擬要收購的土地范圍上有自己的意向判斷，但是對于這些范圍內(nèi)的土地不會進行強制性的收購，相應的權(quán)力和義務都是在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)進行的。但是由于這種模式過于強調(diào)市場化，將經(jīng)濟利益的效應放的太大，有些時候在對于買賣雙方在價格上的不統(tǒng)一之處不能夠進行合理的協(xié)調(diào)，對于要收購的地塊，開發(fā)商可能覺得帶來的經(jīng)濟價值不是很高，因為出的價位太低，而對這個地塊有著所有權(quán)的單位又不愿意以很低的價格進行出售的時候，那么這項收購計劃就無法進行下去。這種模式的運用，對政府有著一定的負面影響，因為對于土地全程收購計劃都是以市場為主導的，政府對于在土地市場的調(diào)控能力上有所弱化，那么就在對于土地一級市場的管理上處于不利的地位。在混合型模式中，土地儲備與土地交易許可得到無縫的鏈接。土地交易許可制度的出臺，活躍了土地二級市場，并且很好地解決了非經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地以及屬于儲備范圍但不宜收購土地的問題，這種有選擇的儲備大大減輕了儲備機構(gòu)的金融壓力。但其缺點則與市場主導型一樣，削弱了政府對土地一級市場的實際控制力，不利于實現(xiàn)土地一級市場的政府壟斷。第四章 2012年土地儲備相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況一、房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析從近幾年房地產(chǎn)市場走勢來看，與很多指標相比，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）更能準確反映樓市變化。以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。最近6年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)長時間運行在100以上，僅2008年底至2009年上半年時低于100，反映出樓市調(diào)控下的市場運行軌跡。本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年啟動以來，“國房景氣指數(shù)”從高位開始回落，但在嚴厲的調(diào)控政策之下，終未改變一路下探的趨勢。進入2012年，在中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的影響下，“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)處于下行通道，雖然8月份多項關(guān)鍵性指標的回升令“國房景氣指數(shù)”告別14連跌，但9月份開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)并不積極，“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)回落，沖破7月份低值并創(chuàng)下統(tǒng)計以來的新低。11月份高位反彈的成交量雖曾將全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)拉升回暖，但12月份國房景氣指數(shù)仍呈回落態(tài)勢。12月份，“國房景氣指數(shù)”，，說明房地產(chǎn)市場仍未完全走出底部。進入2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)止跌反升，雖然還未越過景氣臨界值，但已經(jīng)走出底部回暖。2月份，“國房景氣指數(shù)”。3月份，“國房景氣指數(shù)”。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖17 2006年12月以來我國國房景氣指數(shù)走勢二、房地產(chǎn)行業(yè)運行分析（一）房地產(chǎn)投資增速持續(xù)低位徘徊在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低位徘徊，雖然自8月份開始連續(xù)4個月表現(xiàn)出止跌企穩(wěn)態(tài)勢，但全年投資增速仍季節(jié)性回落。2012年，%。同期，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶），%。房地產(chǎn)投資增速自2012年4月份開始持續(xù)低于固定資產(chǎn)投資增速，說明房地產(chǎn)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應有之義。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)圖18 20082012年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況具體來看，2012年1季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊，投機性投資需求得到較大的抑制，樓市持續(xù)低迷；再加上庫存激增、資金緊張，開發(fā)商新增投資能力和投資意愿大大下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至近兩年來新低。2012年13月，%。不過由于房地產(chǎn)開發(fā)需要2～3年的建設周期，且前兩年的房地產(chǎn)項目上馬較多，大多尚未完工，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然保持在20%以上。2季度，由于政策面持續(xù)偏緊，庫存和資金壓力較大，開發(fā)商拿地和新開工意愿較弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，降至近兩年來新低。上半年，%。3季度，伴隨著房地產(chǎn)市場的超預期回暖，部分房企提前完成銷售目標，銷售壓力、資金壓力明顯緩解，拿地和投資意愿有所加強，開發(fā)投資增速基本觸底。19月，%。4季度，房地產(chǎn)銷售形勢大好，資金回籠情況好于預期，開發(fā)商補充土地儲備和可售房源的需求增強，開發(fā)投資增速明顯回升，%。全年。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖19 2011年2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)累計投資情況從供應結(jié)構(gòu)來看，在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅成為房地產(chǎn)市場首要的也是主導性的需求。但在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極布局商業(yè)地產(chǎn)，2012年全國辦公樓、商用物業(yè)投資增速保持了高速增長態(tài)勢，而住宅投資增速則低位運行。具體來看，2012年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖20 2011年與2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)（二）開發(fā)企業(yè)資金緊張態(tài)勢有所緩解2012年，%。其中，%，上年同期為零增長；，%，%；，%，；，%。在其他資金中，%，；，%，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖21 20112012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源及增速情況總體來看，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況呈好轉(zhuǎn)態(tài)勢，說明在實體經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，相對于其他行業(yè)和領域的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的質(zhì)量仍然較高，商業(yè)銀行的信貸投放偏好強烈。尤其是個人按揭貸款增速自年初開始正增長后持續(xù)回升，說明市場銷售回暖，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款“定向?qū)捤伞钡内厔萦l(fā)明顯，再加上不少企業(yè)仍在謀求多渠道融資以便增強自身抗風險能力，短期來看，開發(fā)企業(yè)資金來源狀況仍將繼續(xù)轉(zhuǎn)好。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖22 2011年與2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)（三）土地購置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負增長態(tài)勢在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負增長態(tài)勢，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對當前市場缺乏信心，儲備土地的熱情仍然不高；與此同時，待開發(fā)土地面積增速下降并于12月份實現(xiàn)負增長，說明在當前形勢下，企業(yè)開發(fā)進程有所加快。2012年，%，%。同期，%，%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖23 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況回顧2012年的土地市場可以看到，2011年的限購政策導致樓市成交量下滑，樓市政策的不確定性導致開發(fā)企業(yè)對未來的謹慎態(tài)度使得2012年上半年土地市場較為冷清。進入下半年，二季度市場銷售的回暖，一方面使得開發(fā)商資金流壓力減小，另一方面部分房企有補庫存的需求，于是土地市場從三季度開始升溫。進入四季度，地方政府迫于指標壓力加快了推地速度，土地數(shù)量和質(zhì)量都有提高，供需兩旺的情況也造就了年末地王頻出。整體來看，2012年土地市場先抑后揚，但是土地供應和成交均低于2011年，平均溢價率也同比下滑。（四）施、竣工面積增速回落 市場供應總量增長緩慢受上年基數(shù)較高因素影響，2012年以來全國商品房累計施工面積和新開工面積增速均表現(xiàn)為同比大幅回落，尤其是新開工面積增速自2012年4月份開始呈現(xiàn)負增長，%之后企穩(wěn)，但全年仍未走出負增長態(tài)勢，且由于12月單月新開工面積增速同比回落使得全年降幅有所擴大。2012年，%。，%，%。由于新開工面積在6個月甚至1年后才能形成供應，因此這也將導致20132014年的商品房供應偏緊，應當引起重視。在全國商品房累計施工面積和新開工面積增速回落的情況下，全國商品房累計竣工面積增速也呈回落態(tài)勢，市場供應總量增長緩慢。2012年全年，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖24 20082012年商品房新開工、施工、竣工面積累計同比增速情況（五）房地產(chǎn)市場銷售情況分析2012年