【正文】 公司向投資者（一般是機(jī)構(gòu)投資者）發(fā)行信托受益憑證募集社會資金，投入土地儲備中心，分享土地一級市場開發(fā)的項(xiàng)目收益。土地信托與其他融資方式相比，一是成本較低，相較于銀行貸款的高還款利率，%%左右，成本優(yōu)勢是明顯的。另外，土地信托的收益率可以隨市場變動而靈活變動，這是傳統(tǒng)的銀行貸款模式所不具備的優(yōu)點(diǎn)。再就是土地信托可以有效的分散風(fēng)險。與銀行貸款相比，前者是風(fēng)險的唯一承擔(dān)者，一旦國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)政策形勢發(fā)生變化，還款風(fēng)險巨大。而土地信托將其風(fēng)險分散到信托公司、投資者、土地儲備機(jī)構(gòu)等諸多主體，可以有效的降低風(fēng)險。目前國內(nèi)比較典型的是土地信托模式即為“益陽模式”，“益陽模式”的土地信托流轉(zhuǎn)是在堅(jiān)持不改變土地集體所有制性質(zhì)、不改變農(nóng)地屬性、不改變農(nóng)民承包權(quán)的前提下推行的。由政府設(shè)立土地信托流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，出資設(shè)立信托基金，成立信托投資公司，為加速當(dāng)?shù)赝恋亓鱾髯龀鲋匾暙I(xiàn)。但是，以土地儲備為融資目的的金融產(chǎn)品在我國尚屬新生事物，很多投資者對信托這種融資模式不熟悉，對其內(nèi)在的風(fēng)險也無法正確理解。而且我國土地市場上一直以來信息披露不全，致使投資者的投資信心不足，這也是土地信托存在的主要問題之一。另外，就是目前對土地信托的相關(guān)法律規(guī)定尚不明確，盡管銀監(jiān)會嚴(yán)令禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，但在執(zhí)行層面還存在諸多空白之處。（四）土地項(xiàng)目融資土地項(xiàng)目融資是一個嚴(yán)謹(jǐn)復(fù)雜的流程，其中涉及融資的各參與方。項(xiàng)目融資有以下幾種模式。近年來，TOT項(xiàng)目融資方式在國際上較為流行。即融資方（政府）把已經(jīng)投產(chǎn)運(yùn)行的項(xiàng)目在一定期限內(nèi)移交給外資（或內(nèi)資）投資商經(jīng)營，以項(xiàng)目在該期限內(nèi)的現(xiàn)金流量為標(biāo)準(zhǔn)，一次性從投資商那里融得一筆資金，用于建設(shè)新的項(xiàng)目，政府建成項(xiàng)目后，交投資商經(jīng)營。這種模式可以避免施工過程中的各種風(fēng)險，適用范圍比較廣泛。在該模式中，政府可以一次性獲得資金用于下一輪的土地儲備工作，有效的促進(jìn)城市的發(fā)展。通過近幾年我國土地經(jīng)營市場的調(diào)查研究，TOT融資方式十分適用于政府土地收購儲備。ABS模式即資產(chǎn)—支持—證券模式，是近年世界金融領(lǐng)域的一大創(chuàng)新，它是以項(xiàng)目所屬資產(chǎn)未來預(yù)期收益作為基礎(chǔ)和保證，通過在資本市場發(fā)行資產(chǎn)抵押證券的一種項(xiàng)目融資方式。土地證券持有者可以獲得地價上升的增值收益。上海市早在上世紀(jì)80年代中期，以ABS模式運(yùn)作原理，成立了一批城市建設(shè)投資公司，先后解決了一些工程的籌資建設(shè)問題?，F(xiàn)在這些公司有地方政府作為強(qiáng)大的“信譽(yù)后盾”，不僅運(yùn)作良好，且擁有很大的發(fā)展?jié)摿?。即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓方式，是指政府部門通過特許權(quán)協(xié)議，授予投資者承擔(dān)公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建造、經(jīng)營和維護(hù)；在協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)，投資者擁有項(xiàng)目的所有權(quán)，通過項(xiàng)目運(yùn)營收回投資和運(yùn)營成本，并獲取合理的收益；特許期滿后，項(xiàng)目所有權(quán)由政府無償收回。該模型的債務(wù)償還只能靠項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，存在融資成本較高，風(fēng)險大等問題。但是由于融資項(xiàng)目不出現(xiàn)在承包商的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)，所以承包商不必暴露自身財(cái)務(wù)情況，能夠吸引國外的承包商，促進(jìn)外匯流出，適合于城市中的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。它是BOT模式的一種派生模式，即項(xiàng)目完成后轉(zhuǎn)交給政府，直接由政府按原協(xié)議支付項(xiàng)目總投資和合理的回報率，是政府利用非政府資金來進(jìn)行基礎(chǔ)非經(jīng)營性設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的一種融資模式。該項(xiàng)目模式主要適用于存在質(zhì)量和自然等風(fēng)險且投資大、周期長的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前BT項(xiàng)目的問題在于進(jìn)行該模式項(xiàng)目投資的公司往往同時或先后進(jìn)行著多個項(xiàng)目，只要其中一個項(xiàng)目出現(xiàn)問題，整個資金鏈條就會出現(xiàn)問題?？梢酝ㄟ^引入專業(yè)擔(dān)保公司，為BT項(xiàng)目借款做擔(dān)保等來積極完善。PPP模式即公共部門與私人企業(yè)基于某個項(xiàng)目而形成的合作關(guān)系的模式。合作者之間共同承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險，政府只需要少量的資金投入可以起到經(jīng)營杠桿作用和對該項(xiàng)目調(diào)控的目的。該模式在國際上已經(jīng)有廣泛的應(yīng)用并有不少成功的案例，但在國內(nèi)并不多見。二、土地儲備經(jīng)營模式分析我國于1996年在上海建立了第一家城市土地儲備機(jī)構(gòu)，隨后杭州、南通等城市相繼建立了城市土地儲備機(jī)構(gòu)，截至2009年，全國已建立各級土地儲備中心1600多家。由于國家并未對此做任何原則性的規(guī)定，各城市紛紛結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋毓芾韺?shí)際，自主創(chuàng)新，嘗試建立土地儲備制度，并在實(shí)踐中加強(qiáng)理論研究，不斷完善城市土地儲備制度的運(yùn)作模式。由于各城市間的差異，各地建立的城市土地儲備制度的功能定位和目標(biāo)不同，實(shí)際運(yùn)作模式也有所不同。綜合分析目前國內(nèi)正在實(shí)施的城市土地儲備制度的運(yùn)作模式及機(jī)構(gòu)設(shè)置特點(diǎn)，可以將其分為三大類：市場主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)型和政府市場混合型。（一）市場主導(dǎo)型———上海在土地儲備部門對于相應(yīng)的土地進(jìn)行成功收購后，會對這塊土地進(jìn)行前期的準(zhǔn)備工作，將相應(yīng)的基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行合理的安裝，使其能夠符合項(xiàng)目進(jìn)駐前的基本條件，然后對這塊土地進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓，找到新的使用者，使其產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，而土地的儲備部門也會在其中收到很大的利益差。那么對于這種儲備模式，在機(jī)制的設(shè)置上是比較單一的，對于土地的全程運(yùn)作過程都是由土地儲備部門來單獨(dú)完成的，并按“兩級政府、兩級管理”的體制建立市、區(qū)兩級，以市為主的土地儲備網(wǎng)。（二）政府主導(dǎo)型———杭州杭州在對土地的收購工作上主要是政府主導(dǎo)型，在這種模式下，政府有效的利用了市場的經(jīng)濟(jì)運(yùn)作機(jī)制，合理的進(jìn)行土地資源的配置，真正的實(shí)現(xiàn)了政府和市場的有機(jī)結(jié)合，在以政府為指導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分的發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢，將二者進(jìn)行有效的結(jié)合。這種土地收購模式的機(jī)構(gòu)配置是雙結(jié)構(gòu)的模式，土地儲備部門的設(shè)置是以政府中分管土地的市長為主要領(lǐng)導(dǎo)，其主要是負(fù)責(zé)制定收購和出售土地的相關(guān)政策決定，為土地的合理收購進(jìn)行掌舵，然后再合理的以獲取利益最大化的方式將土地進(jìn)行出售，對運(yùn)作期間的資金進(jìn)行調(diào)配，協(xié)調(diào)各部門職能間的配合，對于全程進(jìn)行有效的監(jiān)管。（三）政府市場混合型———武漢武漢的土地儲備將統(tǒng)一征用集體土地、土地收購儲備、土地供應(yīng)、土地交易和土地開發(fā)整理等多項(xiàng)聯(lián)系緊密的業(yè)務(wù)工作組合在一起，逐步形成了“雙核心雙支撐一紐帶”的運(yùn)作模式。其特點(diǎn)在于以土地整理儲備供應(yīng)中心和土地交易中心這兩個中心為核心、土地儲備制度和土地交易許可制度這兩個制度為支撐，以市場為紐帶，實(shí)現(xiàn)了土地整理、收購儲備、土地交易“一條龍”的管理體系。（四）各模式的比較研究在以市場為主導(dǎo)型的土地儲備模式下，主要是利用的土地的周轉(zhuǎn)而產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)價值，在這個過程中，實(shí)現(xiàn)土地在價值上的增長，目的是在對土地進(jìn)行收購出售的過程中可以得到經(jīng)濟(jì)資源最大化。這種模式具有一定的優(yōu)勢，那就是土地的存留時間短，并且可以在很短的時間內(nèi)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價值，減少了因?yàn)橥恋亓糁枚a(chǎn)生的費(fèi)用支出，或者收購后短時間內(nèi)無法出售而造成的資金浪費(fèi)，而且對于這部分的土地也減少了管理費(fèi)用，使資源配置得以優(yōu)化組合。以市場為主導(dǎo)的模式，收購部門在對擬要收購的土地范圍上有自己的意向判斷，但是對于這些范圍內(nèi)的土地不會進(jìn)行強(qiáng)制性的收購，相應(yīng)的權(quán)力和義務(wù)都是在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)進(jìn)行的。但是由于這種模式過于強(qiáng)調(diào)市場化，將經(jīng)濟(jì)利益的效應(yīng)放的太大，有些時候在對于買賣雙方在價格上的不統(tǒng)一之處不能夠進(jìn)行合理的協(xié)調(diào)，對于要收購的地塊，開發(fā)商可能覺得帶來的經(jīng)濟(jì)價值不是很高，因?yàn)槌龅膬r位太低，而對這個地塊有著所有權(quán)的單位又不愿意以很低的價格進(jìn)行出售的時候，那么這項(xiàng)收購計(jì)劃就無法進(jìn)行下去。這種模式的運(yùn)用，對政府有著一定的負(fù)面影響，因?yàn)閷τ谕恋厝淌召徲?jì)劃都是以市場為主導(dǎo)的，政府對于在土地市場的調(diào)控能力上有所弱化，那么就在對于土地一級市場的管理上處于不利的地位。在混合型模式中，土地儲備與土地交易許可得到無縫的鏈接。土地交易許可制度的出臺，活躍了土地二級市場，并且很好地解決了非經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地以及屬于儲備范圍但不宜收購?fù)恋氐膯栴}，這種有選擇的儲備大大減輕了儲備機(jī)構(gòu)的金融壓力。但其缺點(diǎn)則與市場主導(dǎo)型一樣，削弱了政府對土地一級市場的實(shí)際控制力，不利于實(shí)現(xiàn)土地一級市場的政府壟斷。第四章 2012年土地儲備相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況一、房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣度分析從近幾年房地產(chǎn)市場走勢來看，與很多指標(biāo)相比，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）更能準(zhǔn)確反映樓市變化。以100為景氣線，100以上為景氣空間，100以下為不景氣空間。最近6年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)長時間運(yùn)行在100以上，僅2008年底至2009年上半年時低于100，反映出樓市調(diào)控下的市場運(yùn)行軌跡。本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年啟動以來，“國房景氣指數(shù)”從高位開始回落，但在嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，終未改變一路下探的趨勢。進(jìn)入2012年，在中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的影響下，“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)處于下行通道，雖然8月份多項(xiàng)關(guān)鍵性指標(biāo)的回升令“國房景氣指數(shù)”告別14連跌，但9月份開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)并不積極，“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)回落，沖破7月份低值并創(chuàng)下統(tǒng)計(jì)以來的新低。11月份高位反彈的成交量雖曾將全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)拉升回暖，但12月份國房景氣指數(shù)仍呈回落態(tài)勢。12月份，“國房景氣指數(shù)”，，說明房地產(chǎn)市場仍未完全走出底部。進(jìn)入2013年，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)止跌反升，雖然還未越過景氣臨界值，但已經(jīng)走出底部回暖。2月份，“國房景氣指數(shù)”。3月份，“國房景氣指數(shù)”。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖17 2006年12月以來我國國房景氣指數(shù)走勢二、房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行分析（一）房地產(chǎn)投資增速持續(xù)低位徘徊在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低位徘徊，雖然自8月份開始連續(xù)4個月表現(xiàn)出止跌企穩(wěn)態(tài)勢，但全年投資增速仍季節(jié)性回落。2012年，%。同期，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶），%。房地產(chǎn)投資增速自2012年4月份開始持續(xù)低于固定資產(chǎn)投資增速，說明房地產(chǎn)行業(yè)在固定資產(chǎn)投資中的作用逐漸弱化，這也正是本輪樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)網(wǎng)圖18 20082012年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況具體來看，2012年1季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊，投機(jī)性投資需求得到較大的抑制，樓市持續(xù)低迷；再加上庫存激增、資金緊張，開發(fā)商新增投資能力和投資意愿大大下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至近兩年來新低。2012年13月，%。不過由于房地產(chǎn)開發(fā)需要2～3年的建設(shè)周期，且前兩年的房地產(chǎn)項(xiàng)目上馬較多，大多尚未完工，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然保持在20%以上。2季度，由于政策面持續(xù)偏緊，庫存和資金壓力較大，開發(fā)商拿地和新開工意愿較弱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)回落，降至近兩年來新低。上半年，%。3季度，伴隨著房地產(chǎn)市場的超預(yù)期回暖，部分房企提前完成銷售目標(biāo)，銷售壓力、資金壓力明顯緩解，拿地和投資意愿有所加強(qiáng)，開發(fā)投資增速基本觸底。19月，%。4季度，房地產(chǎn)銷售形勢大好，資金回籠情況好于預(yù)期，開發(fā)商補(bǔ)充土地儲備和可售房源的需求增強(qiáng)，開發(fā)投資增速明顯回升，%。全年。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖19 2011年2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資情況從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展所形成的城鎮(zhèn)人口不斷增加的背景下，作為居住用途的住宅成為房地產(chǎn)市場首要的也是主導(dǎo)性的需求。但在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極布局商業(yè)地產(chǎn)，2012年全國辦公樓、商用物業(yè)投資增速保持了高速增長態(tài)勢，而住宅投資增速則低位運(yùn)行。具體來看，2012年，在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖20 2011年與2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)（二）開發(fā)企業(yè)資金緊張態(tài)勢有所緩解2012年，%。其中，%，上年同期為零增長；，%，%；，%，；，%。在其他資金中，%，；，%，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖21 20112012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源及增速情況總體來看，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況呈好轉(zhuǎn)態(tài)勢，說明在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，相對于其他行業(yè)和領(lǐng)域的貸款，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的質(zhì)量仍然較高，商業(yè)銀行的信貸投放偏好強(qiáng)烈。尤其是個人按揭貸款增速自年初開始正增長后持續(xù)回升，說明市場銷售回暖，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款“定向?qū)捤伞钡内厔萦l(fā)明顯，再加上不少企業(yè)仍在謀求多渠道融資以便增強(qiáng)自身抗風(fēng)險能力，短期來看，開發(fā)企業(yè)資金來源狀況仍將繼續(xù)轉(zhuǎn)好。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖22 2011年與2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)（三）土地購置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢在一系列宏觀調(diào)控政策影響下，2012年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長態(tài)勢，說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對當(dāng)前市場缺乏信心，儲備土地的熱情仍然不高；與此同時，待開發(fā)土地面積增速下降并于12月份實(shí)現(xiàn)負(fù)增長，說明在當(dāng)前形勢下，企業(yè)開發(fā)進(jìn)程有所加快。2012年，%，%。同期，%，%。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖23 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況回顧2012年的土地市場可以看到，2011年的限購政策導(dǎo)致樓市成交量下滑，樓市政策的不確定性導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對未來的謹(jǐn)慎態(tài)度使得2012年上半年土地市場較為冷清。進(jìn)入下半年，二季度市場銷售的回暖，一方面使得開發(fā)商資金流壓力減小，另一方面部分房企有補(bǔ)庫存的需求，于是土地市場從三季度開始升溫。進(jìn)入四季度，地方政府迫于指標(biāo)壓力加快了推地速度，土地?cái)?shù)量和質(zhì)量都有提高，供需兩旺的情況也造就了年末地王頻出。整體來看，2012年土地市場先抑后揚(yáng)，但是土地供應(yīng)和成交均低于2011年，平均溢價率也同比下滑。（四）施、竣工面積增速回落 市場供應(yīng)總量增長緩慢受上年基數(shù)較高因素影響，2012年以來全國商品房累計(jì)施工面積和新開工面積增速均表現(xiàn)為同比大幅回落，尤其是新開工面積增速自2012年4月份開始呈現(xiàn)負(fù)增長，%之后企穩(wěn)，但全年仍未走出負(fù)增長態(tài)勢，且由于12月單月新開工面積增速同比回落使得全年降幅有所擴(kuò)大。2012年，%。，%，%。由于新開工面積在6個月甚至1年后才能形成供應(yīng)，因此這也將導(dǎo)致20132014年的商品房供應(yīng)偏緊，應(yīng)當(dāng)引起重視。在全國商品房累計(jì)施工面積和新開工面積增速回落的情況下，全國商品房累計(jì)竣工面積增速也呈回落態(tài)勢，市場供應(yīng)總量增長緩慢。2012年全年，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖24 20082012年商品房新開工、施工、竣工面積累計(jì)同比增速情況（五）房地產(chǎn)市場銷售情況分析2012年