【正文】 及增速情況 33圖22 2011年與2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu) 33圖23 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況 34圖24 20082012年商品房新開工、施工、竣工面積累計同比增速情況 35圖25 20082012年商品房銷售情況 35圖26 20082012年商品房銷售面積和銷售金額累計增速情況 36圖27 20112012年新建住宅價格走勢情況 38圖28 2011年9月2012年9月全國財政收入情況 40圖29 20112012年北京公開出讓土地面積對比 44圖30 2012年上海市土地成交面積與成交總價 48圖31 2012年杭州土地市場各月成交走勢情況 54圖32 20102012年成都市主城區(qū)住宅及商業(yè)用地供需走勢 59圖33 2012年成都市主城區(qū)住宅用地成交均價月度走勢 60圖34 2012年成都市主城區(qū)商業(yè)類用地成交均價月度走勢 62圖35 2012年萬科新增土地分布情況 67圖36 恒大土地儲備分布情況 68圖37 恒大土地款支付情況 68圖38 2012年龍湖地產(chǎn)新增收購?fù)恋貎浞植记闆r 71第一章 土地儲備行業(yè)概況第一節(jié) 行業(yè)定義土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序在批準權(quán)限范圍內(nèi)，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進行儲存或前期開發(fā)整理，并向社會提供各類建設(shè)用地的行為。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構(gòu)承擔(dān)。土地儲備實行計劃管理?！掇k法》明確，儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃，優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設(shè)用地。儲備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲備范圍的土地；儲備手段，可依照法律程序、運用市場機制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求。土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購?fù)恋剡M行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃而采取向社會公告、開展招商活動、建立土地招標拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。土地儲備是支撐房地產(chǎn)行業(yè)生存的供給方，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有指導(dǎo)和調(diào)控作用。2012年4月19日，財政部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布了《新增建設(shè)用地土地有償使用費資金使用管理辦法》，規(guī)范新增建設(shè)用地土地有償使用費資金使用范圍、預(yù)算管理、中央對地方新增費轉(zhuǎn)移支付預(yù)算管理、監(jiān)督檢查等。2012年6月1日，國土資源部第53號令修訂發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，《辦法》共6章32條，自2012年7月1日起正式施行。并且要求土地出讓必須是“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓。2012年9月13日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》，落實節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，大力推進節(jié)約集約用地制度建設(shè)，切實提高節(jié)約集約用地水平。二、2012年土地出讓金對地方財政收入的貢獻下滑，同比下降15%，下降15%，較2011年顯著下降。2012年土地出讓金占地方財政總收入 的31%，比2011年降低了7個百分點，但依然處于歷史較高位。三、2012年土地財政收入 對地方財政收入的貢獻占比為42%自2003年開始，房地產(chǎn)稅收與土地出讓金收入顯著的影響著地方政府的財政收入，特別是土地出讓金收入已成為地方財政非稅收收入的主要來源。土地財政收入呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，其在地方財政收入中所占比重也在波動中上升，%%，10年內(nèi)漲了一倍之多，幾乎占據(jù)了地方財政收入一半的來源。第二章 2012年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 經(jīng)濟環(huán)境分析從國際經(jīng)濟形勢來看，全球經(jīng)濟依舊脆弱。美國經(jīng)濟溫和復(fù)蘇，財政整頓進展緩慢。受外需萎縮和國內(nèi)消費需求不足影響，日本經(jīng)濟下滑。世界銀行2013年1月6日公布的《全球經(jīng)濟展望》顯示，%，%。2012年，面對復(fù)雜嚴峻的國際經(jīng)濟形勢和國內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重任務(wù)，黨中央、國務(wù)院堅持以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，按照穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，及時加強和改善宏觀調(diào)控，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，國民經(jīng)濟運行緩中企穩(wěn)，經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)中有進。分季度看，%，%，%，%，四季度經(jīng)濟企穩(wěn)回升，終止了經(jīng)濟連續(xù)回落七個季度的下行趨勢。從GDP季度累計增速來看，2012年前三季度，%、%%，在“穩(wěn)增長”政策助推下，%。%提高到2011年的10%左右，對世界經(jīng)濟增長的年均貢獻率超過20%。中國加入世貿(mào)組織以來，經(jīng)濟增速從未低于9%。第二節(jié) 政策環(huán)境分析一、政策匯總為了嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策，做好當(dāng)前和今后一段時間房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作，促進土地市場健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展、嚴控地王，2012年以來，我國政府相關(guān)部門發(fā)布了一系列土地調(diào)控政策?！掇k法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。（二）《新增建設(shè)用地土地有償使用費資金使用管理辦法》2012年4月19日，財政部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布了《新增建設(shè)用地土地有償使用費資金使用管理辦法》，規(guī)范新增建設(shè)用地土地有償使用費資金使用范圍、預(yù)算管理、中央對地方新增費轉(zhuǎn)移支付預(yù)算管理、監(jiān)督檢查等。 世經(jīng)未來點評：《辦法》強化了資金使用的管理，規(guī)范了新增費的支出范圍，完善了中央對地方新增費轉(zhuǎn)移支付預(yù)算管理，加強了資金監(jiān)督管理。另外，《通知》明確部省聯(lián)動，強化各級職責(zé)；優(yōu)化程序，簡化報件：改進用地審查、用地壓覆重要礦產(chǎn)資源審查、耕地占補平衡審查，簡化用地申報內(nèi)容，合理確定市、縣申報材料； 世經(jīng)未來點評：提高土地利用效率，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，有助于項目的審批和開工，是土地參與宏觀調(diào)控的重要舉措，有利于平抑地價，降低市場預(yù)期。2012年6月1日，國土資源部第53號令修訂發(fā)布了《閑置土地處置辦法》（以下簡稱《辦法》），《辦法》共6章32條，自2012年7月1日起正式施行。并且要求土地出讓必須是“凈地”出讓，禁止“毛地”出讓?！掇k法》規(guī)定，閑置土地按照下列方式處理：未動工開發(fā)滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向國有建設(shè)用地使用權(quán)人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費。閑置土地設(shè)有抵押權(quán)的，同時抄送相關(guān)土地抵押權(quán)人。為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進節(jié)約集約用地，早在1999年4月國土資源部就出臺了《閑置土地處置辦法》，其中明確規(guī)定：已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動工建設(shè)的，需繳納20%的土地閑置費；閑置兩年的要無償收回。在這期間，房價幾度飆漲，一些開發(fā)商的囤地行為也乘機收獲了超額的土地增值收益。盡管國土資源部接連下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，但時至今日，閑置土地收回的政策執(zhí)行一直存在較大彈性：當(dāng)風(fēng)頭緊、市場好、需要放大土地供應(yīng)時則收緊政策繩索，警告閑置土地開發(fā)企業(yè)；當(dāng)市場走弱時則放水執(zhí)行，一系列土地清查政策喪失了威懾力。但可以肯定的是，如果《辦法》能夠得到嚴格執(zhí)行，從短期來看，開發(fā)商加大對閑置土地的開發(fā)力度，供應(yīng)量增加利于樓市趨于平穩(wěn)；從長遠來看，開發(fā)商在土地的“招拍掛”上會更加謹慎，對土地價格也會起到相應(yīng)的抑制作用，從而促使房價回落?！掇k法》強調(diào)專項資金在優(yōu)先滿足發(fā)放廉租住房租賃補貼的前提下，可用于購買、改建或租賃廉租住房支出。世經(jīng)未來點評：本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實施以來，土地出讓金下降對地方政的影響較大，各地尤其是財政困難地區(qū)普遍面臨保障房建設(shè)資金短缺的問題。（六）《關(guān)于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》2012年7月19日，國土部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》。世經(jīng)未來點評：2012年中期，房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)一些波動，市場運行的復(fù)雜性和不穩(wěn)定性增加，《緊急通知》對各級國土資源主管部門、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部分提出了嚴格要求，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)和土地市場，防止房價反彈。世經(jīng)未來點評：新目錄明確限定住宅項目“”，將從操作層面進一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在“閘門”外?！锻ㄖ窂娬{(diào)嚴格執(zhí)行和不斷完善土地使用標準；明確土地使用標準的審查內(nèi)容和使用環(huán)節(jié)；加強土地使用標準執(zhí)行的監(jiān)管和評價；認真開展土地使用標準的培訓(xùn)和宣傳?！锻ㄖ返陌l(fā)布有利于解決地方土地使用標準不明確，對建設(shè)用地審批、供應(yīng)和開發(fā)利用的約束力不夠等問題。《通知》要求，要加強土地儲備機構(gòu)管理，按照《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，建立土地儲備機構(gòu)名錄制（以下簡稱“名錄”）并定期更新。建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享受土地儲備的相關(guān)政策，銀行等金融機構(gòu)也不得向其發(fā)放土地儲備貸款。優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設(shè)用地，積極開展工業(yè)用地儲備。財政部門會同國土資源主管部門、人民銀行分支機構(gòu)及銀行業(yè)監(jiān)督管理部門根據(jù)土地儲備計劃，核定土地儲備機構(gòu)年度融資規(guī)模，并實行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾?。此外，《通知》還提出了調(diào)整土地儲備機構(gòu)融資政策的規(guī)定，列入名錄的土地儲備機構(gòu)可以向銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)部門關(guān)于土地儲備貸款的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲備項目周期、資金回籠計劃等因素合理確定貸款期限，貸款期限最長不超過五年。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔(dān)保。自2001年以來，國務(wù)院先后印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》等文件，對規(guī)范運行土地儲備制度提出了明確要求。實踐證明，土地儲備制度是嚴格土地管理不可或缺的重要環(huán)節(jié)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、保障民生用地、促進經(jīng)濟社會目標的實現(xiàn)發(fā)揮了積極而重大的作用。2012年全國土地市場先抑后揚，供求整體仍處低位。針對2012年末部分大型房企加速拿地，局部市場量價齊升的現(xiàn)象，國土資源部表示將積極采取措施，穩(wěn)供抑價，并通過嚴格市場準入條件、靈活使用多種競價方式等手段保持地價信號平穩(wěn)，適時公布本地“地王”的參照標準，減少對市場的誤導(dǎo)和干擾。2013年土地政策將繼續(xù)圍繞房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)方面，以達到穩(wěn)定土地市場，并合理增加普通商品住房用地，確保保障房用地的供應(yīng)。世經(jīng)未來點評：加強住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)測有利于住房用地市場平穩(wěn)運行，對保障性安居工程建設(shè)任務(wù)的順利落地、加快形成市場有效供應(yīng)、促進房價合理回歸具有重要作用。世經(jīng)未來點評：保障性住房和征地拆遷的信息公開，既是人民群眾的迫切要求，也是建設(shè)行為規(guī)范、公開透明、廉潔高效的行政管理體制的需要； （三）政部補助公租房660億元2012年5月，財政部稱，2012年全國新增公共租賃住房230萬套。該項資金項用于補助政府組織實施的公共租賃住房項目，包括投資補助、貸款息以及政府投資項目的資本金等開支。公租房補助將減少公租房開展難度，一定度上可以增加地方執(zhí)行保障房建設(shè)的建設(shè)量。 （四）國土部下調(diào)20地區(qū)土地供應(yīng)計劃2012年8月15日，國土資源部對年初確定的住房用地供應(yīng)計劃進行了調(diào)整，其中20個地區(qū)計劃量減少，5個地區(qū)計劃量增加。（五）中央經(jīng)濟工作會議：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖2012年12月招開的中央經(jīng)濟工作會議認為，2013年國際經(jīng)濟形勢依然錯綜復(fù)雜、充滿變數(shù)，世界經(jīng)濟低速增長態(tài)勢仍將延續(xù)，各種形式的保護主義明顯抬頭，潛在通脹和資產(chǎn)泡沫的壓力加大，世界經(jīng)濟已由危機前的快速發(fā)展期進入深度轉(zhuǎn)型調(diào)整期。世經(jīng)未來點評：中央層面對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心依然很大，目前在整個調(diào)控環(huán)節(jié)中，行政手段用得比較多，是為了在前期調(diào)控中立竿見影。 （六）房地產(chǎn)用地管控情況公布 閑置土地能蓋122萬套房2012年12月19日，國土部公布房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況，按容積率一套房90平方米標準，全國截至11月底閑置土地能蓋122萬套房。與此同時，國土部也要求各地保持地價信號平穩(wěn)，減少對市場的誤導(dǎo)和干擾。一是加大土地供應(yīng)力度，二是同時推出多宗地或安排同時出讓，三是減少流標流拍，有助于提升住宅用地供應(yīng)計劃的完成率，確保后期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。盡管一線城市的土地市場持續(xù)回暖。世經(jīng)未來點評：在國土部要求各地避免“地王”再次出現(xiàn)的通知出臺后的第二天，北京國土局暫停了農(nóng)展館地塊的出讓。第三章 2012年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2011年土地儲備行業(yè)供需分析及預(yù)測一、供給情況分析（一）2013年土地市場計劃供給2013年，（調(diào)整后）%，為近三年最低。在目前房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進一步加大的背景下，企業(yè)拿地將更為謹慎，切實落后供應(yīng)計劃，合理調(diào)整供地節(jié)奏，將是2013年各地政府土地供應(yīng)工作的重點。用于滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地需求；，%。一線城市計劃供應(yīng)量同比小幅增長。據(jù)國土資源部公告稱，是過去5年年均實際供應(yīng)量（），“三類住房”%，其中一線城市（北、上、廣、深）%，加大熱點區(qū)域及城市的土地供應(yīng)將更有效地穩(wěn)定住房市場預(yù)期，從一定程度上緩解供需矛盾。其中，2010年，增速最高，%；2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積意愿下滑，%，但仍高于20082009年，進入2012年，受國家調(diào)控政策的影響，土地供應(yīng)同比明顯下滑。由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性所致，企業(yè)一般集中在上半年拿地，下半年土地購置明顯減弱，而 2012年全年的土地購置面積均在不斷地下滑，從4月開始則一直保持在14%以上的下滑幅度。2012年受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少拿地，土地價格下降，以及2010年高基數(shù)影響，2011年土地購置費增長大幅度減少。房地產(chǎn)投資增速與房地產(chǎn)投資完成額中的其他費用的增速幾乎完全重合，而其他費用主要體現(xiàn)的就是土地出讓收入。表6 20112012年房地產(chǎn)開發(fā)中土地購置費投資總額情況