【文章內(nèi)容簡介】 款利率的下浮幅度，進(jìn)一步增加了商業(yè)銀行利率和風(fēng)險定價的自主性，對那些信用風(fēng)險較低的借款者而言，可在一定程度上降低抵押貸款的融資成本。2006年后，提高法定存款準(zhǔn)備金比率成了我國央行沖銷流動性的主要工具。2008年上半年，央行法定存款準(zhǔn)備金政策的實施依然是在這一主導(dǎo)思想下展開的。為了沖銷流動性和實施從緊的貨幣政策，2008年上半年，央行還先后多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率，%。2008年的最后一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率是在6月7日。當(dāng)日，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點。一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率1個百分點，是自2003年以來僅有的三次之一。在這法定存款準(zhǔn)備金比率的調(diào)整中，央行同時宣布汶川地震重災(zāi)區(qū)法人金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)，體現(xiàn)了貨幣政策結(jié)構(gòu)性調(diào)整的原則。實際上，在央行連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率后，商業(yè)銀行體系的超額準(zhǔn)備金比率已捉襟見肘。根據(jù)央行的統(tǒng)計，到2008年第三季度末，%，其中，國家控股的商業(yè)銀行、%、%%。再加上受全球金融危機(jī)沖擊的影響，中國金融體系的流動性也略顯緊張。在內(nèi)外因素的夾擊下，央行宣布從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個百分點。之后，在10月8日全球主要央行協(xié)調(diào)降息和向金融體系提供流動性支持的背景下。隨后，11月26日央行又第三次宣布下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金比率，即，從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個百分點。12月23日，中國人銀行又決定從2008年12月25日起。法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)，是國內(nèi)實體經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)、國際金融市場動蕩影響到中國金融體系流動性的結(jié)果，在某種程度上也是對過去過于積極地提高法定存款準(zhǔn)備金比率政策的反向修正，同時，其他一些因素的變化，也為法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)提供了空間和條件。例如，貿(mào)易順差增長率的下降，7月份之后人民幣匯率停止了加速升值的態(tài)勢，境外機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對流動性需求而變現(xiàn)人民幣資產(chǎn)等，使得國際收支對國內(nèi)貨幣供給的沖擊減弱了。另外一個重大的制度變化也在一定程度上減弱了貿(mào)易與資本流動對中國貨幣政策的不利影響，那就是，國務(wù)院在7月份新頒布的外匯管理條例中，增強(qiáng)了國內(nèi)貨幣政策的自主性，為人民銀行更加靈活的準(zhǔn)備金政策提供了空間。 公開市場操作是中國人民銀行日常管理流動性的基本手段。公開市場操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購。2008年1～11月份，中國人民銀行共發(fā)行各期限央行票據(jù)41290億元，各期限正回購操作28100億元。央行票據(jù)期限以一年期和3個月期為主，從7月份起再沒有發(fā)行期限較長的三年期央行票據(jù)了。在9月份之前，公開市場操作依然以沖銷和回收流動性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。但是，9月份之后，隨著提高法定存款準(zhǔn)備金比率的累積效應(yīng)的顯現(xiàn)和全球金融危機(jī)的加劇，金融體系的流動性偏緊，央行公開市場操作的主要任務(wù)不再是回收和沖銷流動性了，而是為了維護(hù)金融體系穩(wěn)定的流動性供給和貫徹適度寬松的貨幣政策，因此，央行票據(jù)的發(fā)行頻率和發(fā)行規(guī)模都大幅下降。這在12月8日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中得到了進(jìn)一步的確認(rèn)和強(qiáng)化。隨著法定存款準(zhǔn)備金比率的下降和公開市場操作頻率和規(guī)模的減少，金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在2008年年底出現(xiàn)較大幅度地上升，給短期資金運用帶來一定的壓力。2007年前三個季度，商業(yè)銀行的信貸增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)過了政府的預(yù)期。為了加強(qiáng)對商業(yè)銀行的信貸控制，在2007年第四季度開始，央行采取了更為嚴(yán)厲的信貸規(guī)模控制政策。這一政策在2008年上半年得到了延續(xù)。在相當(dāng)程度上，過去舊體制下的信貸控制措施出現(xiàn)了復(fù)歸。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率和信貸規(guī)模控制的作用下，許多商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問題再次凸現(xiàn)出來。于是，在2008年8月，中國人民銀行與財政部、人力資源和社會保障部共同刺激金融機(jī)構(gòu)的小額擔(dān)保貸款，主要采取了以下幾個方面的措施：第一，擴(kuò)大了小額擔(dān)保貸款的范圍，提高了小額擔(dān)保貸款的額度，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對個人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款最高額度由2萬元提高到5萬元，對符合條件的勞動密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款最高額度由不超過100萬元提高到不超過200萬元。允許小額擔(dān)保貸款利率按規(guī)定實施上浮。第二，自2008年1月1日起，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對個人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款的利率可在中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮3個百分點。第三，改進(jìn)財政貼息資金管理。放寬對勞動密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款政策。隨著金融危機(jī)的加劇，商業(yè)銀行的信用風(fēng)險開始顯現(xiàn)出來。為了控制信用風(fēng)險和資產(chǎn)質(zhì)量，過去商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張傾向發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，惜貸偏好日益明顯，銀行信貸增長率持續(xù)回落，實際的信貸增加額低于年初設(shè)定的目標(biāo)。有鑒于此，央行在10月份取消了過去一年左右時間里對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴(yán)厲控制，12月8日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，強(qiáng)調(diào)了要認(rèn)真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。為此，信貸政策也做了相應(yīng)地調(diào)整，追加政策性銀行2008年度貸款規(guī)模1000億元，鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放中央投資項目配套貸款，力爭2008年金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增加4萬億元以上。至此，中國的信貸政策從數(shù)月前的嚴(yán)格控制信貸增長，轉(zhuǎn)變到了刺激信貸增長。央行在2007年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，要加強(qiáng)利率與匯率的協(xié)調(diào)作用。至此之后，匯率在相當(dāng)程度上取代了利率，擔(dān)當(dāng)了反通脹的重任。為了抑制當(dāng)時貿(mào)易順差的快速增長及由此帶來的國內(nèi)外匯占款的增加，進(jìn)入2007年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢。2008年上半年，%左右。若從2005年人民幣匯率形成機(jī)制改革算起，人民幣兌美元匯率累計升值了20%以上。人民幣匯加速升值和金融危機(jī)對國外需求不振的雙重打擊，給中國那些依賴于出口的中小企業(yè)帶來了沉重的打擊。也正因為如此，美國次貸危機(jī)給中國的影響尚未全面顯現(xiàn)之際，那些出口導(dǎo)向型地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長早已舉步維艱了。另外，人民幣加速升值的結(jié)果，不僅對中國出口帶來了影響，而且也帶來了更多的資本流入，其結(jié)果是，外匯占款不僅沒有減少，反而還保持了高速增長。更有甚者，人民幣加速升值還導(dǎo)致了中國境內(nèi)對外匯貸款需求的猛增，上半年的外匯貸款增長率一度達(dá)到60%左右的水平。受金融危機(jī)向全球擴(kuò)散、年初國際社會極力倡導(dǎo)的強(qiáng)勢美元政策的影響，進(jìn)入7月份之后，英鎊、歐元、澳元等兌美元的匯率開始大幅貶值，在參考一籃子貨幣的匯率機(jī)制下，人民幣兌美元的匯率升值勢頭得到了一定抑制。隨著危機(jī)的加深，中國的出口增速日益疲弱，市場上對人民幣匯率貶值的預(yù)期也有所增強(qiáng)。隨后不久，人民幣兌美元匯率出現(xiàn)了少見的跌停，人民幣升值正式告一段落。由于房地產(chǎn)行業(yè)是土地儲備行業(yè)最主要的需求者，因此，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對土地儲備行業(yè)的影響可從對房地產(chǎn)市場的分析中判斷出來。受全球金融風(fēng)暴、經(jīng)濟(jì)增速放緩、財富效應(yīng)收縮等因素影響，2008年下半年中國整體房地產(chǎn)行業(yè)成交量低迷，價格由升轉(zhuǎn)跌。宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向意在保經(jīng)濟(jì)增長，同時鼓勵住房消費，但加速推動保障住房建設(shè)，將會改變行業(yè)結(jié)構(gòu)。2009年房地產(chǎn)銷售價格將繼續(xù)下調(diào)，成交量最早有望在09年下半年企穩(wěn)。受房地產(chǎn)市場萎靡的影響，土地儲備需求下降，但國家政策的鼓勵和支持有利于加快房地產(chǎn)市場回暖和擴(kuò)大土地儲備需求。第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析一、重點政策匯總表1 20072008年國家土地儲備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總時間政策名稱政策目的2008/12/22《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》加大保障性住房建設(shè)力度2008/08/13《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》緊縮耕地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)2008/07/29《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》2008/06/01《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》加強(qiáng)土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為2008/04/30《土地違法案件查處辦法》保證土地管理部門正確,及時查處土地違法案件2008/02/07《土地調(diào)查條例》全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準(zhǔn)確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2008/02/01《土地登記辦法》規(guī)范土地登記行為，保護(hù)土地權(quán)利人的合法權(quán)益2008/01/03《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》保護(hù)耕地，促進(jìn)節(jié)約集約用地2007/12/30《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策，遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)2007/12/11《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》進(jìn)一步貫徹落實《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2007/11/19《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益2007/11/19《土地儲備管理辦法》加強(qiáng)土地管理，規(guī)范土地儲備管理行為2007/11/17《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項目管理的通知》加強(qiáng)和規(guī)范新開工項目管理2007/11/01《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為2007/09/30《關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》進(jìn)一步加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應(yīng)2007/08/07《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度2007/01/01《國務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》合理利用城鎮(zhèn)土地，加強(qiáng)土地管理數(shù)據(jù)來源：相關(guān)部委、世經(jīng)未來整理二、重點政策及重大事件分析（一）《土地儲備管理辦法》首先，從新增的內(nèi)容亮點看，一是對土地儲備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定：土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。二是允許土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資（第十六條)。這將為土地儲備機(jī)構(gòu)提供更多的資金來源渠道，將有利于提高土地儲備和一級開發(fā)工作的效率。三是允許臨時使用儲備土地，但一般不超過兩年（第二十一條)。這樣既保證了儲備土地的充分有效利用，又避免閑置和囤積土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。四是規(guī)定財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保（見《管理辦法》第二十七條)。據(jù)了解，有些地方存在以政府財政作擔(dān)保情況，《管理辦法》對這個問題首次表明了態(tài)度，部分地方需要進(jìn)行糾正。新的《管理辦法》由三部門聯(lián)合出臺，說明了土地儲備與銀行信貸、政府財政撥款之間密切相關(guān)，土地儲備中的信貸風(fēng)險問題引起了許多政府部門的高度重視。同時近幾年的金融政策表明央行已確定把金融資源的優(yōu)化配置當(dāng)作當(dāng)前重點工作來安排?？梢钥闯觯鹑跈C(jī)構(gòu)對土地儲備風(fēng)險的關(guān)注程度將開始逐漸升溫。因此，不排除今后出臺更加嚴(yán)格地規(guī)范土地儲備信貸的政策文件。從今后的發(fā)展方向看，《管理辦法》明確了土地儲備機(jī)構(gòu)的定性和定位問題。《管理辦法》明確規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)的定位不能以盈利為目的，要積極服務(wù)于政府，是隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。其工作目標(biāo)有兩點：即調(diào)控土地市場和促進(jìn)土地資源合理利用。（二）《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》重點明確了五個方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實節(jié)約集約用地責(zé)任。通知指出：（1）優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率。（2）嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告。（3）優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。對該調(diào)控政策的解讀：促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開發(fā)商過度囤地行為，是國家實行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。該調(diào)控政策對市場和房地產(chǎn)上市公司的影響：土地儲備豐富的上市公司有可能采取加快開發(fā)速度、放慢拿地速度、轉(zhuǎn)讓項目土地使用權(quán)等方式來減少上述通知對公司的影響。加快開發(fā)速度，一方面對公司資金實力和融資能力提出更高要求，一方面增加了房屋的供給，有助于緩解目前房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的矛盾，并對商品房的價格特別是中檔商品房的價格造成一定沖擊。放慢拿地速度會減少上市公司的土地儲備，降低公司資產(chǎn)凈值（NAV）。沒有土地儲備做支撐，市盈率（PE）的估值倍數(shù)也受到一定制約，大多數(shù)公司的PE將向下浮動，帶動整個行業(yè)的PE下降。該通知凸顯了土地儲備機(jī)構(gòu)的地位和作用，為貫徹落實該通知，土地儲備機(jī)構(gòu)需要增強(qiáng)土地管理，引導(dǎo)和監(jiān)督土地使用效率的提高，增加土地供給。（三）《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。規(guī)定銀行不能籌措資金買地，因為銀行參與房企購地，增加了銀行連帶風(fēng)險，央行和銀監(jiān)會出臺此政策是規(guī)避風(fēng)險的表現(xiàn)。