【文章內容簡介】 款利率的下浮幅度，進一步增加了商業(yè)銀行利率和風險定價的自主性，對那些信用風險較低的借款者而言，可在一定程度上降低抵押貸款的融資成本。2006年后，提高法定存款準備金比率成了我國央行沖銷流動性的主要工具。2008年上半年，央行法定存款準備金政策的實施依然是在這一主導思想下展開的。為了沖銷流動性和實施從緊的貨幣政策，2008年上半年，央行還先后多次提高法定存款準備金比率，%。2008年的最后一次宣布提高法定存款準備金比率是在6月7日。當日，中國人民銀行決定上調存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。一次宣布提高法定存款準備金比率1個百分點，是自2003年以來僅有的三次之一。在這法定存款準備金比率的調整中，央行同時宣布汶川地震重災區(qū)法人金融機構暫不上調，體現(xiàn)了貨幣政策結構性調整的原則。實際上，在央行連續(xù)多次提高法定存款準備金比率后，商業(yè)銀行體系的超額準備金比率已捉襟見肘。根據(jù)央行的統(tǒng)計，到2008年第三季度末，%，其中，國家控股的商業(yè)銀行、%、%%。再加上受全球金融危機沖擊的影響，中國金融體系的流動性也略顯緊張。在內外因素的夾擊下，央行宣布從2008年9月25日起，除工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區(qū)地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。之后，在10月8日全球主要央行協(xié)調降息和向金融體系提供流動性支持的背景下。隨后，11月26日央行又第三次宣布下調法定存款準備金比率，即，從2008年12月5日起，下調工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點，下調中小型存款類金融機構人民幣存款準備金率2個百分點。12月23日，中國人銀行又決定從2008年12月25日起。法定存款準備金比率的下調，是國內實體經濟逆轉、國際金融市場動蕩影響到中國金融體系流動性的結果，在某種程度上也是對過去過于積極地提高法定存款準備金比率政策的反向修正，同時，其他一些因素的變化，也為法定存款準備金比率的下調提供了空間和條件。例如，貿易順差增長率的下降，7月份之后人民幣匯率停止了加速升值的態(tài)勢，境外機構為了應對流動性需求而變現(xiàn)人民幣資產等，使得國際收支對國內貨幣供給的沖擊減弱了。另外一個重大的制度變化也在一定程度上減弱了貿易與資本流動對中國貨幣政策的不利影響，那就是，國務院在7月份新頒布的外匯管理條例中，增強了國內貨幣政策的自主性，為人民銀行更加靈活的準備金政策提供了空間。 公開市場操作是中國人民銀行日常管理流動性的基本手段。公開市場操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購。2008年1～11月份，中國人民銀行共發(fā)行各期限央行票據(jù)41290億元，各期限正回購操作28100億元。央行票據(jù)期限以一年期和3個月期為主，從7月份起再沒有發(fā)行期限較長的三年期央行票據(jù)了。在9月份之前，公開市場操作依然以沖銷和回收流動性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。但是，9月份之后，隨著提高法定存款準備金比率的累積效應的顯現(xiàn)和全球金融危機的加劇，金融體系的流動性偏緊，央行公開市場操作的主要任務不再是回收和沖銷流動性了，而是為了維護金融體系穩(wěn)定的流動性供給和貫徹適度寬松的貨幣政策，因此，央行票據(jù)的發(fā)行頻率和發(fā)行規(guī)模都大幅下降。這在12月8日國務院發(fā)布的《關于金融促進經濟發(fā)展的若干意見》中得到了進一步的確認和強化。隨著法定存款準備金比率的下降和公開市場操作頻率和規(guī)模的減少，金融機構的超額準備金比率在2008年年底出現(xiàn)較大幅度地上升，給短期資金運用帶來一定的壓力。2007年前三個季度，商業(yè)銀行的信貸增長遠遠過了政府的預期。為了加強對商業(yè)銀行的信貸控制，在2007年第四季度開始，央行采取了更為嚴厲的信貸規(guī)?？刂普?。這一政策在2008年上半年得到了延續(xù)。在相當程度上，過去舊體制下的信貸控制措施出現(xiàn)了復歸。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準備金比率和信貸規(guī)?？刂频淖饔孟拢S多商業(yè)銀行的超額準備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問題再次凸現(xiàn)出來。于是，在2008年8月，中國人民銀行與財政部、人力資源和社會保障部共同刺激金融機構的小額擔保貸款，主要采取了以下幾個方面的措施：第一，擴大了小額擔保貸款的范圍，提高了小額擔保貸款的額度，經辦金融機構對個人新發(fā)放的小額擔保貸款最高額度由2萬元提高到5萬元，對符合條件的勞動密集型小企業(yè)的小額擔保貸款最高額度由不超過100萬元提高到不超過200萬元。允許小額擔保貸款利率按規(guī)定實施上浮。第二，自2008年1月1日起，經辦金融機構對個人新發(fā)放的小額擔保貸款的利率可在中國人民銀行公布的貸款基準利率的基礎上上浮3個百分點。第三，改進財政貼息資金管理。放寬對勞動密集型小企業(yè)的小額擔保貸款政策。隨著金融危機的加劇，商業(yè)銀行的信用風險開始顯現(xiàn)出來。為了控制信用風險和資產質量，過去商業(yè)銀行的信貸擴張傾向發(fā)生了較大的轉變，惜貸偏好日益明顯，銀行信貸增長率持續(xù)回落，實際的信貸增加額低于年初設定的目標。有鑒于此，央行在10月份取消了過去一年左右時間里對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴厲控制，12月8日，國務院發(fā)布了《關于當前金融促進經濟發(fā)展的若干意見》，強調了要認真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展。為此，信貸政策也做了相應地調整，追加政策性銀行2008年度貸款規(guī)模1000億元，鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放中央投資項目配套貸款，力爭2008年金融機構人民幣貸款增加4萬億元以上。至此，中國的信貸政策從數(shù)月前的嚴格控制信貸增長，轉變到了刺激信貸增長。央行在2007年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，要加強利率與匯率的協(xié)調作用。至此之后，匯率在相當程度上取代了利率，擔當了反通脹的重任。為了抑制當時貿易順差的快速增長及由此帶來的國內外匯占款的增加，進入2007年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢。2008年上半年，%左右。若從2005年人民幣匯率形成機制改革算起，人民幣兌美元匯率累計升值了20%以上。人民幣匯加速升值和金融危機對國外需求不振的雙重打擊，給中國那些依賴于出口的中小企業(yè)帶來了沉重的打擊。也正因為如此，美國次貸危機給中國的影響尚未全面顯現(xiàn)之際，那些出口導向型地區(qū)的經濟增長早已舉步維艱了。另外，人民幣加速升值的結果，不僅對中國出口帶來了影響，而且也帶來了更多的資本流入，其結果是，外匯占款不僅沒有減少，反而還保持了高速增長。更有甚者，人民幣加速升值還導致了中國境內對外匯貸款需求的猛增，上半年的外匯貸款增長率一度達到60%左右的水平。受金融危機向全球擴散、年初國際社會極力倡導的強勢美元政策的影響，進入7月份之后，英鎊、歐元、澳元等兌美元的匯率開始大幅貶值，在參考一籃子貨幣的匯率機制下，人民幣兌美元的匯率升值勢頭得到了一定抑制。隨著危機的加深，中國的出口增速日益疲弱，市場上對人民幣匯率貶值的預期也有所增強。隨后不久，人民幣兌美元匯率出現(xiàn)了少見的跌停，人民幣升值正式告一段落。由于房地產行業(yè)是土地儲備行業(yè)最主要的需求者，因此，2008年宏觀經濟環(huán)境對土地儲備行業(yè)的影響可從對房地產市場的分析中判斷出來。受全球金融風暴、經濟增速放緩、財富效應收縮等因素影響，2008年下半年中國整體房地產行業(yè)成交量低迷，價格由升轉跌。宏觀經濟政策轉向意在保經濟增長，同時鼓勵住房消費，但加速推動保障住房建設，將會改變行業(yè)結構。2009年房地產銷售價格將繼續(xù)下調，成交量最早有望在09年下半年企穩(wěn)。受房地產市場萎靡的影響，土地儲備需求下降，但國家政策的鼓勵和支持有利于加快房地產市場回暖和擴大土地儲備需求。第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析一、重點政策匯總表1 20072008年國家土地儲備相關政策與規(guī)范化文件匯總時間政策名稱政策目的2008/12/22《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》加大保障性住房建設力度2008/08/13《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》緊縮耕地農轉非指標2008/07/29《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》貫徹落實《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》2008/06/01《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》加強土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為2008/04/30《土地違法案件查處辦法》保證土地管理部門正確,及時查處土地違法案件2008/02/07《土地調查條例》全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準確的土地基礎數(shù)據(jù)2008/02/01《土地登記辦法》規(guī)范土地登記行為，保護土地權利人的合法權益2008/01/03《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》保護耕地，促進節(jié)約集約用地2007/12/30《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策，遏制并依法糾正亂占農用地進行非農業(yè)建設2007/12/11《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》進一步貫徹落實《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》2007/11/19《經濟適用住房管理辦法》改進和規(guī)范經濟適用住房制度，保護當事人合法權益2007/11/19《土地儲備管理辦法》加強土地管理，規(guī)范土地儲備管理行為2007/11/17《國務院辦公廳關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》加強和規(guī)范新開工項目管理2007/11/01《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》規(guī)范國有建設用地使用權出讓行為2007/09/30《關于認真貫徹國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應調控的通知》進一步加大土地供應結構調整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應2007/08/07《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度2007/01/01《國務院關于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》合理利用城鎮(zhèn)土地，加強土地管理數(shù)據(jù)來源：相關部委、世經未來整理二、重點政策及重大事件分析（一）《土地儲備管理辦法》首先，從新增的內容亮點看，一是對土地儲備的內涵進行了界定：土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。二是允許土地儲備機構進行融資（第十六條)。這將為土地儲備機構提供更多的資金來源渠道，將有利于提高土地儲備和一級開發(fā)工作的效率。三是允許臨時使用儲備土地，但一般不超過兩年（第二十一條)。這樣既保證了儲備土地的充分有效利用，又避免閑置和囤積土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。四是規(guī)定財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保（見《管理辦法》第二十七條)。據(jù)了解，有些地方存在以政府財政作擔保情況，《管理辦法》對這個問題首次表明了態(tài)度，部分地方需要進行糾正。新的《管理辦法》由三部門聯(lián)合出臺，說明了土地儲備與銀行信貸、政府財政撥款之間密切相關，土地儲備中的信貸風險問題引起了許多政府部門的高度重視。同時近幾年的金融政策表明央行已確定把金融資源的優(yōu)化配置當作當前重點工作來安排?？梢钥闯觯鹑跈C構對土地儲備風險的關注程度將開始逐漸升溫。因此，不排除今后出臺更加嚴格地規(guī)范土地儲備信貸的政策文件。從今后的發(fā)展方向看，《管理辦法》明確了土地儲備機構的定性和定位問題?！豆芾磙k法》明確規(guī)定，土地儲備機構的定位不能以盈利為目的，要積極服務于政府，是隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。其工作目標有兩點：即調控土地市場和促進土地資源合理利用。（二）《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》2008年1月7日，國務院辦公廳下發(fā)了《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》，《通知》重點明確了五個方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調整各類相關規(guī)劃和用地標準；充分利用現(xiàn)有建設用地，大力提高建設用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用，健全節(jié)約集約用地長效機制；強化農村土地管理，穩(wěn)步推進農村集體建設用地節(jié)約集約利用；加強監(jiān)督檢查，全面落實節(jié)約集約用地責任。通知指出：（1）優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設用地利用效率。（2）嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。（3）優(yōu)化住宅用地結構。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地。對該調控政策的解讀：促使房地產開發(fā)商在規(guī)定期限內開發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開發(fā)商過度囤地行為，是國家實行對房地產行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調控思路的具體表現(xiàn)。該調控政策對市場和房地產上市公司的影響：土地儲備豐富的上市公司有可能采取加快開發(fā)速度、放慢拿地速度、轉讓項目土地使用權等方式來減少上述通知對公司的影響。加快開發(fā)速度，一方面對公司資金實力和融資能力提出更高要求，一方面增加了房屋的供給，有助于緩解目前房地產市場供不應求的矛盾，并對商品房的價格特別是中檔商品房的價格造成一定沖擊。放慢拿地速度會減少上市公司的土地儲備，降低公司資產凈值（NAV）。沒有土地儲備做支撐，市盈率（PE）的估值倍數(shù)也受到一定制約，大多數(shù)公司的PE將向下浮動，帶動整個行業(yè)的PE下降。該通知凸顯了土地儲備機構的地位和作用，為貫徹落實該通知，土地儲備機構需要增強土地管理，引導和監(jiān)督土地使用效率的提高，增加土地供給。（三）《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》《通知》要求，嚴格商業(yè)性房地產信貸管理，金融機構禁止向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。規(guī)定銀行不能籌措資金買地，因為銀行參與房企購地，增加了銀行連帶風險，央行和銀監(jiān)會出臺此政策是規(guī)避風險的表現(xiàn)。