【正文】 于下降，2002006年土地購置面積出現(xiàn)負(fù)增長，2007年又強(qiáng)勁增長，達(dá)到近十年來的峰值。但建國以來，我國的國土資源得到了極大地開發(fā)、利用和治理、保護(hù)。經(jīng)濟(jì)供給是變化的,有彈性的,并且不同用途土地的供給彈性是不同的?！蛾P(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，同時(shí)加強(qiáng)金融支持，切實(shí)促進(jìn)節(jié)約集約用地。在金融方面，儲蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動(dòng)性偏好特征明顯。（二）土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用土地儲備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡和市場價(jià)格畸形問題。現(xiàn)階段，有以下幾種形式：征用、收回、收購、置換。中國土地儲備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告（2009）摘 要一、土地儲備行業(yè)基本情況（一）土地儲備的定義土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。（二）土地儲備的方式土地儲備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式。（一）土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用提高政府對土地市場的調(diào)控能力；優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用效率；增加政府財(cái)政收入；落實(shí)耕地保護(hù)政策。三、土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境（一）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變；宏觀經(jīng)濟(jì)總量增長速度下降；工業(yè)生產(chǎn)增長放緩，企業(yè)利潤增速回落；投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善；國內(nèi)市場銷售增長較快，城鄉(xiāng)消費(fèi)旺盛；價(jià)格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)；進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長，四季度增速回落較多。《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，重點(diǎn)明確了五個(gè)方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。自然供給是相對穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的影響,因此它是無彈性的。我國土地的人口承載力使中國土地的自然供給極其有限。2009年土地供給情況可能會(huì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房價(jià)地價(jià)雙重下降；土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡；嚴(yán)守耕地紅線。因此，土地儲備行業(yè)的需求在經(jīng)歷了長期持續(xù)性高增長之后，增長速度正在減慢。（四）土地市場總體發(fā)展趨勢預(yù)測市場化配置土地資源進(jìn)一步完善，市場形成土地價(jià)格的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地市場的制度建設(shè)將取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。，地塊共計(jì)62宗。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范建議加強(qiáng)貸前調(diào)查評估，合理確定貸款額度；完善貸款擔(dān)保手續(xù)，落實(shí)第一還款來源；落實(shí)貸款用途監(jiān)控；落實(shí)土地拍賣款；探索多渠道融資，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。土地儲備工作的具體實(shí)施，由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)?，F(xiàn)階段，有以下幾種形式：一是征用，即通過征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉(zhuǎn)為國有土地；二是收回，按《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，兩年內(nèi)沒有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權(quán)收回。由此可以看出土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中處于關(guān)鍵的源頭地位。一、土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用（一）提高政府對土地市場的調(diào)控能力土地市場是房地產(chǎn)市場，乃至整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的基礎(chǔ)性影響因素，土地儲備制度就是通過政府對土地市場的壟斷，增加政府對土地市場的調(diào)控能力，平抑地價(jià)，確保土地市場平穩(wěn)運(yùn)作，為房地產(chǎn)市場發(fā)展及城市經(jīng)濟(jì)增長提供保障作用。由于過去我國的法定土地征用成本較低，城市土地利用以外延利用為主。這種壟斷性的土地供應(yīng)消除了土地市場中的投機(jī)活動(dòng)。二、三級市場的活躍和物業(yè)市場的發(fā)展就平衡了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。只有政府樹立土地資產(chǎn)觀念，限制供應(yīng)總量，對土地進(jìn)行合理規(guī)劃，開展土地資本運(yùn)營，為企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的公平競爭提供一個(gè)良好的社會(huì)環(huán)境，這樣才能引發(fā)企業(yè)對土地進(jìn)行資產(chǎn)投資的熱情，進(jìn)而擴(kuò)大土地投入，獲取土地增值效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的目的。這種城市土地管理制度在提高了政府工作效率的同時(shí)，也提高了房地產(chǎn)運(yùn)行效率，加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的管理。2007年和2008年上半年，中國經(jīng)濟(jì)是在過去10年“高增長、低通脹”基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)變到“高增長、高通脹”的軌道上的。只是到了下半年，在經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)日益嚴(yán)重的滑坡之后，宏觀調(diào)控政策才改變了方向。第三季度中國在奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，意識到了宏觀經(jīng)濟(jì)下滑和國際金融危機(jī)的嚴(yán)重性，對宏觀調(diào)控政策的方向進(jìn)行了調(diào)整，由“雙防”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙槐Ｒ环馈?，即保增長，防通脹，仍然把通貨膨脹視為重大威脅。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，%。分地區(qū)看，東、中、%、%%。實(shí)現(xiàn)利潤最多的5個(gè)行業(yè)是：石油和天然氣開采業(yè)、煤炭開采和洗選業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。分地區(qū)看，東、中、%、%%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費(fèi)品零售額91199億元，%；住宿和餐飲業(yè)消費(fèi)品零售額15404億元，%。%，%。其中，出口14285億美元，%；進(jìn)口11331億美元，%。%。金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在第一季度曾下降到了2%以下，金融機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性略顯緊張。（二）貨幣政策分析2008年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉(zhuǎn)變。2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動(dòng)性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時(shí)也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動(dòng)的一部分。在雷曼事件的當(dāng)天，央行就宣布，從2008年9月16日起，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整。由于中國金融全球化加深，中國自然不能置身事外，于是，10月8日，中國人民銀行再次降息27個(gè)基點(diǎn)，這次同時(shí)降低了存貸款的基準(zhǔn)利率。12月23日起，其他期限次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。這主要是在住房抵押貸款領(lǐng)域進(jìn)行的。這一次進(jìn)一步擴(kuò)大了住房抵押貸款利率的下浮幅度，進(jìn)一步增加了商業(yè)銀行利率和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的自主性，對那些信用風(fēng)險(xiǎn)較低的借款者而言，可在一定程度上降低抵押貸款的融資成本。2008年的最后一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率是在6月7日。實(shí)際上，在央行連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率后，商業(yè)銀行體系的超額準(zhǔn)備金比率已捉襟見肘。之后，在10月8日全球主要央行協(xié)調(diào)降息和向金融體系提供流動(dòng)性支持的背景下。例如，貿(mào)易順差增長率的下降，7月份之后人民幣匯率停止了加速升值的態(tài)勢，境外機(jī)構(gòu)為了應(yīng)對流動(dòng)性需求而變現(xiàn)人民幣資產(chǎn)等，使得國際收支對國內(nèi)貨幣供給的沖擊減弱了。2008年1～11月份，中國人民銀行共發(fā)行各期限央行票據(jù)41290億元，各期限正回購操作28100億元。這在12月8日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》中得到了進(jìn)一步的確認(rèn)和強(qiáng)化。這一政策在2008年上半年得到了延續(xù)。允許小額擔(dān)保貸款利率按規(guī)定實(shí)施上浮。隨著金融危機(jī)的加劇，商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)開始顯現(xiàn)出來。至此，中國的信貸政策從數(shù)月前的嚴(yán)格控制信貸增長，轉(zhuǎn)變到了刺激信貸增長。2008年上半年，%左右。另外，人民幣加速升值的結(jié)果，不僅對中國出口帶來了影響，而且也帶來了更多的資本流入，其結(jié)果是，外匯占款不僅沒有減少，反而還保持了高速增長。隨后不久，人民幣兌美元匯率出現(xiàn)了少見的跌停，人民幣升值正式告一段落。2009年房地產(chǎn)銷售價(jià)格將繼續(xù)下調(diào)，成交量最早有望在09年下半年企穩(wěn)。這將為土地儲備機(jī)構(gòu)提供更多的資金來源渠道，將有利于提高土地儲備和一級開發(fā)工作的效率。據(jù)了解，有些地方存在以政府財(cái)政作擔(dān)保情況，《管理辦法》對這個(gè)問題首次表明了態(tài)度，部分地方需要進(jìn)行糾正。因此，不排除今后出臺更加嚴(yán)格地規(guī)范土地儲備信貸的政策文件。（二）《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》2008年1月7日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，《通知》重點(diǎn)明確了五個(gè)方面的政策措施：按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機(jī)制；強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。通知還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報(bào)告。對該調(diào)控政策的解讀：促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開發(fā)商過度囤地行為，是國家實(shí)行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。沒有土地儲備做支撐，市盈率（PE）的估值倍數(shù)也受到一定制約，大多數(shù)公司的PE將向下浮動(dòng)，帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的PE下降。此外，該政策嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。該政策使得房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻越來越高。”該規(guī)定有利于土地儲備機(jī)構(gòu)從銀行貸款融資，更好地發(fā)揮盤活存量建設(shè)用地的職能。但土地儲備制度的建立和順利運(yùn)行，需要完善的法律體系和嚴(yán)格的審批程序，在具體的土地收購、儲備過程中，都需要制定出嚴(yán)格的措施。將來政策層面會(huì)進(jìn)一步制定法律，將規(guī)劃管理體制加以法制化，從而強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃在國土規(guī)劃體系中的“龍頭”地位，確保土地利用總體規(guī)劃在國土資源合理配置和國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展中的作用。但是優(yōu)先購買權(quán)也不能過于寬泛，否則會(huì)破壞國家所確立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。（三）加強(qiáng)土地市場需求預(yù)測，制定土地供應(yīng)計(jì)劃要真正實(shí)現(xiàn)國土資源部門的宏觀調(diào)控職能，土地儲備中心必須要實(shí)行市場化調(diào)控，適時(shí)適量地將土地投向市場，促進(jìn)土地市場健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。（四）建立土地儲備的運(yùn)行績效評價(jià)監(jiān)控體系土地收購儲備其有一定的行政行為，如果沒有有效的監(jiān)督制度，則這種行政權(quán)力很有可能被放大、被濫用，因此必須明確土地儲備的監(jiān)督機(jī)構(gòu)及其可采用的監(jiān)督措施。（一）自然供給概念土地天生的可供人類利用的部分就叫土地的自然供給，包括已利用的土地資源和未來可利用的土地資源,即后備土地資源。土地經(jīng)濟(jì)供給是有效供給。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)消費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。全年日平均氣溫注10℃穩(wěn)定期的累積氣溫，由北到南自2000℃~9500℃，無霜期自120天到全年無霜，從一年一熟到一年三熟。西北部干早、%，%，%。因此，從全國土地資源上看，土地儲備的供給資源并不十分豐富。我國土地利用現(xiàn)狀和未來的規(guī)劃，是反應(yīng)我國土地經(jīng)濟(jì)供給情況的主要內(nèi)容。但是，在當(dāng)時(shí)的歷史環(huán)境下，人們還不可能全面地從合理和高效利用土地資源的角度來對待土地問題。面對人口將繼續(xù)增長，經(jīng)濟(jì)建設(shè)仍需繼續(xù)占用耕地，而耕地后備資源卻又十分有限的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，黨中央、國務(wù)院及時(shí)地采取了一系列強(qiáng)有力的措施。80年代末，受片面的“以地生財(cái)”觀念的影響，一些地方在局部和短期利益的驅(qū)使下，不顧主客觀實(shí)際的可能，出現(xiàn)了“房地產(chǎn)熱”，盲目占地造成耕地資源的極大浪費(fèi)。因此，土地問題引起了黨中央、國務(wù)院的高度重視。1997年4月，在充分調(diào)查研究基礎(chǔ)上，中共中央、國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》，提出了加強(qiáng)土地管理特別是耕地保護(hù)的治本之策和堅(jiān)決措施，以扭轉(zhuǎn)人口大量增加情況下耕地大量減少的失衡趨勢。總的原則是在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)。建設(shè)用地節(jié)約集約利用水平逐步提高，保障了經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展的必要用地。但是，必須清醒地認(rèn)識到，我國人口眾多、人地關(guān)系緊張的基本格局沒有改變，土地利用和管理還面臨一些突出問題：人均耕地少、優(yōu)質(zhì)耕地少、后備耕地資源少。違規(guī)違法用地現(xiàn)象屢禁不止。──保障科學(xué)發(fā)展的建設(shè)用地。通過引導(dǎo)開發(fā)未利用地形成新增建設(shè)用地１２５萬公頃（１８７５萬畝）以上，其中，“十一五”期間達(dá)到３８萬公頃（５７０萬畝）以上。──土地整理復(fù)墾開發(fā)全面推進(jìn)。退耕還林還草成果得到進(jìn)一步鞏固，水土流失、土地荒漠化和“三化”（退化、沙化、堿化）草地治理取得明顯進(jìn)展，農(nóng)用地特別是耕地污染的防治工作得到加強(qiáng)。2009年土地供給情況可能會(huì)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（一）房價(jià)地價(jià)雙重下降2007年房價(jià)連續(xù)大漲，土地供應(yīng)高速增長，而2008年制定了更高的土地供應(yīng)任務(wù)，結(jié)果大部分城市都無法完成。一些地方財(cái)政實(shí)力強(qiáng)的城市會(huì)選擇囤地、捂地不放，而地方財(cái)政實(shí)力弱的城市，則盡數(shù)釋放土地，聽由土地市場冷清。國土資源部表示，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)?？刂葡拢瑑?yōu)先安排用地，重點(diǎn)予以保障。原來在穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)的政策指導(dǎo)下，各地政府都以加大住宅供應(yīng)為主，但是現(xiàn)在土地市場冷清、土地交易稀少的情況下，繼續(xù)堅(jiān)持這個(gè)政策方向，恐怕會(huì)一直出現(xiàn)土地供應(yīng)計(jì)劃無法完成的問題。目前來看，調(diào)整供地計(jì)劃結(jié)構(gòu)無非是減少住宅用地供應(yīng)量、增加工業(yè)用地供應(yīng)比例。比如，減少住宅供應(yīng)用地很可能引發(fā)地價(jià)和房價(jià)的報(bào)復(fù)性上漲，則對目前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場不利。在嚴(yán)格保護(hù)18億畝耕地紅線的前提下，原來部分土地調(diào)控政策是在房價(jià)和地價(jià)都非理性上漲的情況下制定的，與房地產(chǎn)市場情況一樣，土地市場情況出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)，土地調(diào)控政策也應(yīng)該適當(dāng)加以調(diào)整。例如：根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃綱要要求，到2010年的下一個(gè)五年規(guī)劃里，雖然耕地凈減少指標(biāo)是2600萬畝，但實(shí)際上除了這2600萬畝凈減少耕地外，還有7210萬畝的“占補(bǔ)平衡”置換出來的耕地，這些耕地的產(chǎn)量、質(zhì)量都需要一定的時(shí)間來培育。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局圖2 2003—2007年全國建成區(qū)面積和增長率房地產(chǎn)行業(yè)是土地儲備的最大需求者，對房地產(chǎn)行業(yè)土地需求的分析，是土地儲備行業(yè)需求分析的最主要部分。因此，土地儲備行業(yè)的需求在經(jīng)歷了長期持續(xù)性高增長之后，增長速度正在減慢。但考慮到2008年底國家推出4萬億元拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長計(jì)劃，以及寬松財(cái)政和貨幣政策會(huì)刺激土地供應(yīng)，一定程度上緩解土地市場的低迷態(tài)勢。據(jù)此，房地產(chǎn)市場“飽和”直接影響城市居住用地需求，房價(jià)下行及未來經(jīng)濟(jì)走勢不確定則直接影響開發(fā)商拿地欲望。第三節(jié) 土地市場運(yùn)行主要特點(diǎn)一、我國的土地市場同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場化的演進(jìn)軌跡就是市場配置土地的范圍擴(kuò)大和市場行為規(guī)范的過程。從2004年下半年到2006年上半年，土地市場運(yùn)行側(cè)重于嚴(yán)格耕地資源保護(hù)、調(diào)整土地供應(yīng)以及穩(wěn)定住房價(jià)格等方面。此外，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國