【正文】 總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并進行儲備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。土地儲備機構(gòu)通過收回、收購、征用等措施對城市土地進行統(tǒng)一儲備以后，由政府進行統(tǒng)一出讓，實現(xiàn)了政府對土地一級市場的壟斷。城市的功能就在于產(chǎn)業(yè)的吸引和積聚。2008年是中國宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年。而在西方世界，美國的次貸危機正向著全面的金融危機轉(zhuǎn)變：各大銀行、住房基金、保險公司紛紛大規(guī)模受損，甚至倒閉：金融危機演變成為“金融海嘯”并向整個世界，尤其是購買美國次貸相關(guān)的CDO證券較多的發(fā)達國家快速擴散，且開始影響消費和實體經(jīng)濟；各國經(jīng)濟增長速度都開始較大幅度下降，失業(yè)率上升，對中國產(chǎn)品的進口需求增長速度下降；一些與中國來料加工相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)困境，導(dǎo)致中國大量與來料加工相關(guān)的中小出口型企業(yè)倒閉，經(jīng)濟增長速度出現(xiàn)了明顯的下滑。分輕重工業(yè)看，%，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元，%。分類別看，%，；%，；其余各類商品價格有漲有落。%。到11月份，%。鑒于雷曼事件給金融市場的打擊，中國人民銀行也緊急降息。為了進一步貫徹適度寬松的貨幣政策，11月27日，中國人民銀行實施了3個月之內(nèi)的第四次利率調(diào)整，%%。此前擴大商業(yè)銀行住房抵押貸款利率的下浮區(qū)間是在2005年3月，商業(yè)銀行可向下浮動的范圍為15%。在這法定存款準(zhǔn)備金比率的調(diào)整中，央行同時宣布汶川地震重災(zāi)區(qū)法人金融機構(gòu)暫不上調(diào)，體現(xiàn)了貨幣政策結(jié)構(gòu)性調(diào)整的原則。法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)，是國內(nèi)實體經(jīng)濟逆轉(zhuǎn)、國際金融市場動蕩影響到中國金融體系流動性的結(jié)果，在某種程度上也是對過去過于積極地提高法定存款準(zhǔn)備金比率政策的反向修正，同時，其他一些因素的變化，也為法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)提供了空間和條件。但是，9月份之后，隨著提高法定存款準(zhǔn)備金比率的累積效應(yīng)的顯現(xiàn)和全球金融危機的加劇，金融體系的流動性偏緊，央行公開市場操作的主要任務(wù)不再是回收和沖銷流動性了，而是為了維護金融體系穩(wěn)定的流動性供給和貫徹適度寬松的貨幣政策，因此，央行票據(jù)的發(fā)行頻率和發(fā)行規(guī)模都大幅下降。于是，在2008年8月，中國人民銀行與財政部、人力資源和社會保障部共同刺激金融機構(gòu)的小額擔(dān)保貸款，主要采取了以下幾個方面的措施：第一，擴大了小額擔(dān)保貸款的范圍，提高了小額擔(dān)保貸款的額度，經(jīng)辦金融機構(gòu)對個人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款最高額度由2萬元提高到5萬元，對符合條件的勞動密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款最高額度由不超過100萬元提高到不超過200萬元。為此，信貸政策也做了相應(yīng)地調(diào)整，追加政策性銀行2008年度貸款規(guī)模1000億元，鼓勵商業(yè)銀行發(fā)放中央投資項目配套貸款，力爭2008年金融機構(gòu)人民幣貸款增加4萬億元以上。也正因為如此，美國次貸危機給中國的影響尚未全面顯現(xiàn)之際，那些出口導(dǎo)向型地區(qū)的經(jīng)濟增長早已舉步維艱了。宏觀經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)向意在保經(jīng)濟增長，同時鼓勵住房消費，但加速推動保障住房建設(shè)，將會改變行業(yè)結(jié)構(gòu)。四是規(guī)定財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保（見《管理辦法》第二十七條)。其工作目標(biāo)有兩點：即調(diào)控土地市場和促進土地資源合理利用。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。規(guī)定銀行不能籌措資金買地，因為銀行參與房企購地，增加了銀行連帶風(fēng)險，央行和銀監(jiān)會出臺此政策是規(guī)避風(fēng)險的表現(xiàn)。對土地儲備機構(gòu)儲備符合規(guī)劃（計劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設(shè)用地的，要積極予以貸款支持。目前，土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃等每一項規(guī)劃，在規(guī)劃的要求、程度、程序上都有法律規(guī)定，但尚缺乏一個能將以上各類規(guī)劃主管部門的職責(zé)、權(quán)利、之間的關(guān)系，各類規(guī)定制定、審批的先后順序，各類規(guī)劃之間的銜接方法等加以明確化的法律。還有，對土地儲備機構(gòu)的監(jiān)督制約機制尚待研究制定。土地的供給通常分為自然供給和經(jīng)濟供給。土地經(jīng)濟供給的影響因素有：各類土地的自然供給；利用土地的知識和技能；社會需求；產(chǎn)品價格；土地利用計劃；土地供給者的行為。中國西北部為干旱和半干旱地區(qū)，%%，年降水量在400毫米以下，干燥度在13以上。由于土地儲備機構(gòu)性質(zhì)的特殊性，其決定了整個社會土地的經(jīng)濟供給。1985年全國出現(xiàn)耕地減少1500萬畝的高峰，敲響了中國耕地危機的警鐘。土地能否高效合理利用，耕地能否得到嚴(yán)格的保護，不僅關(guān)系到農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位能否鞏固和經(jīng)濟能否協(xié)調(diào)健康發(fā)展，更關(guān)系到中華民族的生存和發(fā)展。1999年3月13日，在中央人口、資源、環(huán)境工作座談會上，中共總書記高屋建瓴地指出：我們對國土資源的保護和管理必須嚴(yán)而又嚴(yán)。土地利用總體規(guī)劃的有效實施，促進了國家糧食安全和國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，緩解了生態(tài)環(huán)境破壞加劇的趨勢。規(guī)劃期內(nèi)，確保１０４００萬公頃（１５．６億畝）基本農(nóng)田數(shù)量不減少、質(zhì)量有提高。到２０１０年和２０２０年，農(nóng)用地穩(wěn)定在６６１７７．０９萬公頃（９９２６５６萬畝）和６６８８３．５５萬公頃（１００３２５３萬畝），建設(shè)用地總面積分別控制在３３７４萬公頃（５０６１０萬畝）和３７２４萬公頃（５５８６０萬畝）以內(nèi)；城鎮(zhèn)工礦用地在城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量中的比例由２００５年的３０％調(diào)整到２０２０年的４０％左右，但要從嚴(yán)控制城鎮(zhèn)工礦用地中工業(yè)用地的比例。二、供給情況預(yù)測土地儲備的供應(yīng)在未來2009—2010年的時間里還是有保障的，但國土資源總量十分有限，關(guān)鍵是要提高土地儲備機構(gòu)的土地處理效率和下游行業(yè)的土地利用效率，同時規(guī)范土地征收的制度和執(zhí)行過程。對于2009年土地供應(yīng)情況，國土資源部的指示是：要求各地加快保障性住房土地供應(yīng)。如果綜合調(diào)研的情況來看，2009年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)應(yīng)該作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但是前提是保證土地得到科學(xué)、有效利用，保護耕地，避免地方政府借發(fā)展經(jīng)濟之名，無效、低效圈占土地。國土資源部很可能由此來形成新一輪土地調(diào)控的定調(diào)。但是，相對于最低水平的征用土地面積，2007年建成區(qū)面積的增長速度比2006年有較大幅度的提升（圖10），這顯示出土地利用效率的提高。中國土地市場受其影響，預(yù)計2009年土地需求仍將低迷，地價不會有大的漲幅。隨著中國城鎮(zhèn)化步伐加快，中小城市對住房用地需求會持續(xù)增大，而土地資源的有限性和住房用地的剛性需求，使得以自住性消費市場為主的二三線城市地價仍然存在上漲空間。從2006年下半年開始一直持續(xù)到現(xiàn)在及將來的一段時間內(nèi)，國家開始從土地利用規(guī)劃和計劃、土地出讓、土地審批、土地征用、土地收益分配、土地監(jiān)管、耕地保護、土地管理責(zé)任制度等方面來全方位構(gòu)建土地調(diào)控網(wǎng)，土地市場走向進一步成熟和規(guī)范，明確建立網(wǎng)格化垂直管理的土地督察制度，推動地方上落實國家出臺的一系列土地政策調(diào)控措施。我國工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展對土地的需求越來越大，推動了土地市場的快速發(fā)展，同時國家對土地的調(diào)控和規(guī)范的力度越來越大。報告同時指出，由于新增投資多為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，劃撥用地大量增加可能擠壓有形土地市場。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，近十年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年度購置土地面積情況如下圖所示：數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖3 1998—2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積和增速1998—2004年，我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積一直保持增長，但增長率趨于下降，2002006年土地購置面積出現(xiàn)負增長，2007年又強勁增長，達到近十年來的峰值。（三）嚴(yán)守耕地紅線土地利用計劃檢查包括新增建設(shè)用地指標(biāo)、耕地保守情況、土地計劃考核等內(nèi)容。但是，如果真的要這樣調(diào)整，也存在很多隱患。對納入新增中央投資計劃的城鎮(zhèn)廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房，要加快供地，盡快落實到具體地塊。例如：%。田水路林村綜合整治和建設(shè)用地整理取得明顯成效，新增工礦廢棄地實現(xiàn)全面復(fù)墾，后備耕地資源得到適度開發(fā)。新增建設(shè)用地規(guī)模得到有效控制，閑置和低效建設(shè)用地得到充分利用，建設(shè)用地空間不斷擴展，節(jié)約集約用地水平不斷提高，有效保障科學(xué)發(fā)展的用地需求。優(yōu)質(zhì)耕地減少和工業(yè)用地增長過快。2002年，《征用土地公告辦法》、《閑置土地處置辦法》相繼出臺，2004年有《土地開發(fā)整理若干意見》，2005年財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強新增建設(shè)用地土地有償使用費征收使用管理的通知》，2006年底《土地利用年度計劃管理辦法》出臺，2007年具有重大意義的《土地儲備管理辦法》頒布，2008年底又有《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》出臺。針對土地這一關(guān)系到國計民生的根本問題，黨中央、國務(wù)院作出了一系列重要指示和批示，先后召開了全國土地使用制度改革和耕地保護會議。1986年，中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強土地管理，制止亂占濫用耕地的通知》，全國人大頒布了《中華人民共和國土地管理法》，成立了實行城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一管理的各級土地管理機構(gòu)。建國五十年來，我國的國土資源得到了極大的開發(fā)、利用和治理、保護。這一地區(qū)也屬于臨界地區(qū)和越載區(qū)。（三）我國土地自然供給情況我國土地的人口承載力使中國土地的自然供給極其有限。土地的自然供給是相對穩(wěn)定的,不受任何人為因素或社會經(jīng)濟因素的影響,因此它是無彈性的。要達到上述目的，必須進行土地市場需求預(yù)測，不僅要了解土地市場的總量需求，而且要重視不同用地結(jié)構(gòu)之間的平衡。（二）進一步細化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強土地儲備政策的可操作性比如在《土地儲備管理辦法》中提到的“土地優(yōu)先購買權(quán)”的實現(xiàn)條件和適用條件問題。（四）財政部、國家稅務(wù)總局10月22日宣布，自2008年11月1日起，決定對個人住房交易環(huán)節(jié)的稅收政策作出調(diào)整，降低住房交易稅費。對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。該調(diào)控政策對市場和房地產(chǎn)上市公司的影響：土地儲備豐富的上市公司有可能采取加快開發(fā)速度、放慢拿地速度、轉(zhuǎn)讓項目土地使用權(quán)等方式來減少上述通知對公司的影響。通知指出：（1）優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率。新的《管理辦法》由三部門聯(lián)合出臺，說明了土地儲備與銀行信貸、政府財政撥款之間密切相關(guān)，土地儲備中的信貸風(fēng)險問題引起了許多政府部門的高度重視。受房地產(chǎn)市場萎靡的影響，土地儲備需求下降，但國家政策的鼓勵和支持有利于加快房地產(chǎn)市場回暖和擴大土地儲備需求。更有甚者，人民幣加速升值還導(dǎo)致了中國境內(nèi)對外匯貸款需求的猛增，上半年的外匯貸款增長率一度達到60%左右的水平。央行在2007年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，要加強利率與匯率的協(xié)調(diào)作用。第二，自2008年1月1日起，經(jīng)辦金融機構(gòu)對個人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款的利率可在中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮3個百分點。隨著法定存款準(zhǔn)備金比率的下降和公開市場操作頻率和規(guī)模的減少，金融機構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在2008年年底出現(xiàn)較大幅度地上升，給短期資金運用帶來一定的壓力。另外一個重大的制度變化也在一定程度上減弱了貿(mào)易與資本流動對中國貨幣政策的不利影響，那就是，國務(wù)院在7月份新頒布的外匯管理條例中，增強了國內(nèi)貨幣政策的自主性，為人民銀行更加靈活的準(zhǔn)備金政策提供了空間。根據(jù)央行的統(tǒng)計，到2008年第三季度末，%，其中，國家控股的商業(yè)銀行、%、%%。2006年后，提高法定存款準(zhǔn)備金比率成了我國央行沖銷流動性的主要工具。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。然而，此次利率的調(diào)整是非對稱的，央行只降低了金融機構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，存款利率并未做任何調(diào)整，這與原來每次利率調(diào)整均有意無意地擴大銀行凈利差的利率調(diào)整相去甚遠，這對銀行盈利前景帶來了一定的不利沖擊，結(jié)果，在利率調(diào)整的當(dāng)天及接下來的兩個交易日，金融股被大量拋空。貨幣政策操作可以分為兩個截然相反的階段。二、金融層面分析（一）金融運行情況在金融方面，儲蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動性偏好特征明顯。原材料、燃料、%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，%。%。直到10月份，我們的宏觀調(diào)控政策才真正把防止經(jīng)濟增長嚴(yán)重滑坡作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，才真正重視起國際金融危機對我國經(jīng)濟增長帶來沖擊的嚴(yán)重性，宏觀調(diào)控的內(nèi)容和重點調(diào)整為“保增長、控通脹、防風(fēng)險、調(diào)結(jié)構(gòu)”。溫家寶總理曾經(jīng)在2008年上半年國務(wù)院的一次經(jīng)濟會議上講，2008年是中國經(jīng)濟“最困難的一年”。因此，土地儲備制度在糾正房地產(chǎn)市場現(xiàn)存問題的同時，也實現(xiàn)了城市總體價值提升。這首先還原了地價，解決了地價偏低問題。（二）優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用率土地儲備制度對統(tǒng)一收回的土地進行儲存以后，首先按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求開展統(tǒng)一規(guī)劃，這種規(guī)劃優(yōu)先制度保證了總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施，改變了過去用地單位自行開發(fā)利用所引起的散、亂狀況，優(yōu)化了城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高了土地利用率。三是收購，對于部分地段好、級差高，但使用不合理的土地，可以通過市場的方式從原土地使用者手中購回土地使用權(quán)，重新開發(fā)后，調(diào)整土地使用功能。目 錄第一章 土地儲備行業(yè)基本情況 1第一節(jié) 土地儲備的概念 1一、土地儲備的定義 1二、土地儲備的方式 1第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 2一、土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用 2二、土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用 3第二章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 4第一節(jié) 2008年宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 4一、宏觀經(jīng)濟運行分析 4二、金融層面分析 6第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析 11一、重點政策匯總 11二、重點政策及重大事件分析 12三、政策未來發(fā)展趨勢 14第三章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析 16第一節(jié) 2008年土地供給分析及預(yù)測 16一、供給情況分析 16二、供給情況預(yù)測 22第二節(jié) 2008年土地需求分析及預(yù)測 25一、需求情況分析 25二、需求情況預(yù)測 26第三節(jié) 土地市場運行主要特點 28第四節(jié) 土地市場總體發(fā)展趨勢預(yù)測 31第四章 2008年土地儲備行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析 32第一節(jié) 從土地供應(yīng)解讀我國房地產(chǎn)市場 32一、房地產(chǎn)市場和土地市場的關(guān)系 32二、我國采取的土地政