【正文】 62圖25 2009年112月深圳市掛牌或招標土地數(shù)量和成交量 69圖26 2009年深圳市土地交易結構比例 69圖27 2008年112月南京市土地成交面積 71圖28 2008年南京市53宗土地每平米成交價格走勢 7195 / 95第一章 土地儲備行業(yè)基本情況第一節(jié) 土地儲備的概念一、土地儲備的定義根據國土資源部、財政部和中國人民銀行二○○七年十一月十九日聯(lián)合制定發(fā)布的《土地儲備管理辦法》第一章第二條規(guī)定：土地儲備，是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。土地儲備的定義分為四個要素，即儲備主體、對象、手段和目的。儲備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲備范圍的土地；儲備手段，可依照法律程序、運用市場機制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應和調控城市各類建設用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場。土地儲備工作的具體實施，由土地儲備機構承擔。土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)單位。土地儲備機構的定位是不以盈利為目的，并積極服務于政府。二、土地儲備的方式土地儲備的方式，就是土地使用權由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實現(xiàn)形式?，F(xiàn)階段，有以下幾種形式：一是征用，即通過征用將列入城市發(fā)展規(guī)劃的集體土地轉為國有土地；二是收回，按《土地管理法》、《城市房地產管理法》規(guī)定，兩年內沒有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權收回。三是收購，對于部分地段好、級差高，但使用不合理的土地，可以通過市場的方式從原土地使用者手中購回土地使用權，重新開發(fā)后，調整土地使用功能。四是置換，即運用價值杠桿，實現(xiàn)不同土地使用權的置換，使政府達到收回土地使用權的目的。第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)在國民經濟中的地位土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購土地進行的整理與包裝，土地供應則是指根據社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃而采取向社會公告、開展招商活動、建立土地招標拍賣制度等多種形式出讓土地使用權。由此可以看出土地儲備行業(yè)在國民經濟中處于關鍵的源頭地位。土地儲備是支撐房地產行業(yè)生存的供給方，并對房地產行業(yè)的發(fā)展具有指導和調控作用。土地儲備行業(yè)在國民經濟中的地位和作用通過土地儲備制度體現(xiàn)出來。土地儲備制度是指政府依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并進行儲備，以供應和調控城市各類建設用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。一、土地儲備制度在城市土地管理中的主要作用（一）提高政府對土地市場的調控能力土地市場是房地產市場，乃至整個城市社會經濟運作的基礎性影響因素，土地儲備制度就是通過政府對土地市場的壟斷，增加政府對土地市場的調控能力，平抑地價，確保土地市場平穩(wěn)運作，為房地產市場發(fā)展及城市經濟增長提供保障作用。（二）優(yōu)化城市土地利用結構，提高土地利用率土地儲備制度對統(tǒng)一收回的土地進行儲存以后，首先按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求開展統(tǒng)一規(guī)劃，這種規(guī)劃優(yōu)先制度保證了總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施，改變了過去用地單位自行開發(fā)利用所引起的散、亂狀況，優(yōu)化了城市土地利用結構，提高了土地利用率。（三）增加政府財政收入土地儲備制度對城市存量土地進行統(tǒng)一收購和壟斷供應以后，可以有效地消除土地灰色市場，通過城市存量土地的盤活和土地增值收益的壟斷，增加了政府財政收入。（四）落實耕地保護政策保護耕地是我國的一項基本國策。由于過去我國的法定土地征用成本較低，城市土地利用以外延利用為主。但城市土地儲備制度加強了土地供應計劃，對城市存量土地進行了盤活，提高了存量土地的利用率，減少了城市發(fā)展占用耕地的數(shù)量，因而進一步落實了耕地保護政策。二、土地儲備制度對房地產市場的調控作用（一）土地儲備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產市場結構失衡和市場價格畸形問題。土地儲備機構通過收回、收購、征用等措施對城市土地進行統(tǒng)一儲備以后，由政府進行統(tǒng)一出讓，實現(xiàn)了政府對土地一級市場的壟斷。這種壟斷性的土地供應消除了土地市場中的投機活動。這首先還原了地價，解決了地價偏低問題。其次，其又促使了二級和三級市場的發(fā)展，提高了城市土地利用率。最后，其還迫使了地產市場中的投機開發(fā)資金向物業(yè)市場轉移，從而促進物業(yè)市場的發(fā)展。二、三級市場的活躍和物業(yè)市場的發(fā)展就平衡了房地產結構。（二）土地儲備制度采用市場機制對城市土地開展資本運營將限制城市土地供應總量，消除“零地價”現(xiàn)象。零地價供應土地，土地總量無限擴張，最終只能形成城市產業(yè)布局混亂，土地總體價值難以提升的結果。城市的功能就在于產業(yè)的吸引和積聚。只有政府樹立土地資產觀念，限制供應總量，對土地進行合理規(guī)劃，開展土地資本運營，為企業(yè)在房地產市場中的公平競爭提供一個良好的社會環(huán)境，這樣才能引發(fā)企業(yè)對土地進行資產投資的熱情，進而擴大土地投入，獲取土地增值效應，實現(xiàn)企業(yè)經營的目的。因此，土地儲備制度在糾正房地產市場現(xiàn)存問題的同時，也實現(xiàn)了城市總體價值提升。（三)土地儲備制度對土地實行“統(tǒng)一管理”將解決房地產市場管理問題。土地儲備在對儲存土地進行統(tǒng)一管理過程中，先對城市土地進行統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃以后才予以出讓，政府機構在這一過程中加強了規(guī)劃、土地等部門之間的合作，廢除了過去分頭工作、共同管理的舊體制，減少了部門之間的摩擦，解決了過去房地產開發(fā)市場中的那些關于“要么等規(guī)劃，要么等土地”損失效率問題。這種城市土地管理制度在提高了政府工作效率的同時，也提高了房地產運行效率，加強了房地產市場的管理?；谕恋貎湫袠I(yè)在國民經濟中起到了調控作用，其地位將得到更規(guī)范的法律確認和鞏固，其未來也將在更健全完善的管理體制下運行。第二章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 2008年宏觀經濟環(huán)境分析2008年國內外不確定性因素增加，美國次貸危機、越南金融危機相繼出現(xiàn)，雪災、地震等突發(fā)事件接踵而至，中國在實現(xiàn)了長達5年的高增長之后，通貨膨脹率也高達8%以上。2008年是中國宏觀經濟形勢發(fā)生轉變的一年。2007年和2008年上半年，中國經濟是在過去10年“高增長、低通脹”基礎上轉變到“高增長、高通脹”的軌道上的。溫家寶總理曾經在2008年上半年國務院的一次經濟會議上講，2008年是中國經濟“最困難的一年”。當時講“最困難”，主要是中國經濟增長有從偏快走向過熱的趨勢，居民消費價格指數(shù)上升較快，年初南方遭遇了歷史上罕見冰雨災害，5月遭遇了人類歷史上最嚴重的地震災害之一——汶川大地震，奧運會安保任務重，但對美國次貸危機可能對中國帶來的影響并沒有被納入主要議事日程而提前采取重大對策。因此，上半年宏觀調控的基本取向仍然是“防過熱防通脹”。只是到了下半年，在經濟增長出現(xiàn)日益嚴重的滑坡之后，宏觀調控政策才改變了方向。一、宏觀經濟運行分析（一）宏觀調控政策轉變2008年上半年在“雙防”政策下，%，居民消費價格指數(shù)上漲超過7%，是1997年以來的最高位。我們的調控政策仍然把防通脹作為主要目標。而在西方世界，美國的次貸危機正向著全面的金融危機轉變：各大銀行、住房基金、保險公司紛紛大規(guī)模受損，甚至倒閉：金融危機演變成為“金融海嘯”并向整個世界，尤其是購買美國次貸相關的CDO證券較多的發(fā)達國家快速擴散，且開始影響消費和實體經濟；各國經濟增長速度都開始較大幅度下降，失業(yè)率上升，對中國產品的進口需求增長速度下降；一些與中國來料加工相關的企業(yè)出現(xiàn)困境，導致中國大量與來料加工相關的中小出口型企業(yè)倒閉，經濟增長速度出現(xiàn)了明顯的下滑。第三季度中國在奧運會結束后，意識到了宏觀經濟下滑和國際金融危機的嚴重性，對宏觀調控政策的方向進行了調整，由“雙防”轉變?yōu)椤耙槐Ｒ环馈保幢Ｔ鲩L，防通脹，仍然把通貨膨脹視為重大威脅。直到10月份，我們的宏觀調控政策才真正把防止經濟增長嚴重滑坡作為宏觀調控的主要目標，才真正重視起國際金融危機對我國經濟增長帶來沖擊的嚴重性，宏觀調控的內容和重點調整為“保增長、控通脹、防風險、調結構”。（二）宏觀經濟總量增長速度下降全年國內生產總值300670億元， %。分季度看，%，%，%，%。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值34000億元，%；第二產業(yè)增加值146183億元，%；第三產業(yè)增加值120487億元，%。（三）工業(yè)生產增長放緩，企業(yè)利潤增速回落%。分所有制看，%；%；%；%。分輕重工業(yè)看，%，%。分地區(qū)看，東、中、%、%%。%。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤24066億元，%。在39個工業(yè)大類中，31個行業(yè)利潤同比增長。實現(xiàn)利潤最多的5個行業(yè)是：石油和天然氣開采業(yè)、煤炭開采和洗選業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)、化學原料及化學制品制造業(yè)、黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)。（四）投資保持較快增長，投資結構有所改善全年全社會固定資產投資172291億元，%。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資148167億元，%，；農村固定資產投資24124億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產業(yè)投資2256億元，%；第二產業(yè)投資65036億元，%；第三產業(yè)投資80875億元，%。分地區(qū)看，東、中、%、%%。全年房地產開發(fā)投資30580億元，%。（五）國內市場銷售增長較快，城鄉(xiāng)消費旺盛全年社會消費品零售總額108488億元，%。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額73735億元，%，；縣及縣以下消費品零售額34753億元，%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費品零售額91199億元，%；住宿和餐飲業(yè)消費品零售額15404億元，%。（六）價格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)%。其中，%，%。分類別看，%，；%，；其余各類商品價格有漲有落。%，%。原材料、燃料、%。%，%。（七）進出口全年保持平穩(wěn)較快增長，四季度增速回落較多全年進出口總額25616億美元，%。其中，出口14285億美元，%；進口11331億美元，%。進出口相抵，貿易順差2955億美元，比上年增加328億美元。受國際市場需求萎縮、國際初級產品大幅下跌等因素影響，%，%。，%。，%。二、金融層面分析（一）金融運行情況在金融方面，儲蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產選擇方面的流動性偏好特征明顯。這表現(xiàn)在居民儲蓄存款增長率一直維持在近20%的水平。但是，銀行信貸增長率略有下降，年初信貸增長率保持在17%左右，到了10月份，%。金融機構的超額準備金比率在第一季度曾下降到了2%以下，金融機構的流動性略顯緊張。與此同時，兩個層次的貨幣供應量增長率持續(xù)下降，尤其是狹義貨幣供應量M1的增長率下降之快，更是始料未及。年初，M1的增長率一度達到21%以上，到10月份，%，%。到11月份，%。（二）貨幣政策分析2008年的貨幣政策出現(xiàn)了從“從緊”到“適度寬松”的巨大轉變。貨幣政策操作可以分為兩個截然相反的階段。上半年貨幣政策的基調為“從緊”，7月份之后貨幣政策開始出現(xiàn)轉變，9月中旬貨幣政策出現(xiàn)方向性的大轉折。同時，在貨幣政策的立場方面，2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內的通脹壓力和所謂的流動性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內經濟增長、促進就業(yè)的需要，同時也是維護金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機管制的協(xié)調政策行動的一部分。2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內的通脹壓力和所謂的流動性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內經濟增長、促進就業(yè)的需要，同時也是維護金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機管制的協(xié)調政策行動的一部分。在2008年上半年，利率政策在中國的貨幣政策操作中基本上沒有發(fā)揮作用，盡管物價水平在上半年處于高位，但央行寄希望于通過人民幣升值來抑制通貨膨脹，因此，存貸款利率水平并未相應調整，利率并未像往常一樣擔當起“從緊貨幣政策”的重任。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申請破產保護，全球金融市場陷入緊急狀態(tài)，在金融股的帶領下，股票市場大幅下挫。鑒于雷曼事件給金融市場的打擊，中國人民銀行也緊急降息。在雷曼事件的當天，央行就宣布，從2008年9月16日起，其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整。然而，此次利率的調整是非對稱的，央行只降低了金融機構貸款基準利率，存款利率并未做任何調整，這與原來每次利率調整均有意無意地擴大銀行凈利差的利率調整相去甚遠，這對銀行盈利前景帶來了一定的不利沖擊，結果，在利率調整的當天及接下來的兩個交易日，金融股被大量拋空。在中國國慶長假期間，歐洲的形勢驟然惡化，美國國會通過了布什政府提交的7000億美元救市計劃之后，全球金融市場再度陷入恐慌之中。鑒于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一輪協(xié)同降息的高潮。由于中國金融全球化加深，中國自然不能置身事外，于是，10月8日，中國人民銀行再次降息27個基點，這次同時降低了存貸款的基準利率。10月29日，在美聯(lián)儲聯(lián)邦公開市場委員會利率決策之前，中國第三次降低存貸款基準利率。11月初，中國政府提出了要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。為了進一步貫徹適度寬松的貨幣政策，11月27日，中國人民銀行實施了3個月之內的第四次利率調整，%%。12月23日起，其他期限次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。在這一系列利率調整后，%%，%%，五年期以下（含五年期）%。在調整存貸款基準利率的同時，央行還推進了利率市場化改革。這主要是在住房抵押貸款領域進行的。10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，；最低首付款比例調整為20%。這意味著，商業(yè)銀行可在中國人民銀行規(guī)定的同期限檔次基準利率之上，對居民住房抵押貸款的利率向下浮動30%。此前擴大商業(yè)銀行住房抵押貸款利率的下浮區(qū)間是在2005年3月，商業(yè)銀行可向下浮動的范圍為15%。這一次進一步擴大了住房抵押貸