城市經(jīng)營、土地儲備與土地金融-文庫吧
2024-09-20 01:22 本頁面
【正文】 城市財政收入和就業(yè)機會的創(chuàng)造者，因而是經(jīng)營城市的中心。為此，必須把為企業(yè)創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)營城市的出發(fā)點，努力改變計劃經(jīng)濟時期多元分割的城市 經(jīng)濟運行格局，打破所有制界限，促進多種經(jīng)濟成分相融合；打破隸屬關系界限，為中央企業(yè)、省屬企業(yè)、外來企業(yè)和市屬企業(yè)營造同樣的發(fā)展環(huán)境；打破產(chǎn)業(yè)界限，鼓勵城市中心的企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局；打破城鄉(xiāng)界限，促進 XX 縣區(qū)工業(yè)企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，開辟新興工業(yè)園區(qū)，推進城鄉(xiāng)一體化建設。 要以經(jīng)營手段建設城市。城市建設是城市社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎。要遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，用經(jīng)營手段運作城市建設：一是盤活土地資本存量和國有資產(chǎn)存量，利用前人積累的物化資本建設城市；二是積極進行開源節(jié)流和資本運作，推進股份 制改造，通過證券市場籌集當代資金，使之轉(zhuǎn)換成為城市建設和工業(yè)發(fā)展的投入；三是努力爭取銀行信貸資金，通過建設項目的有償使用和以經(jīng)營收入抵押等方式，把未來的資金轉(zhuǎn)換成為現(xiàn)實投入。 要以經(jīng)營方式管理城市。經(jīng)營城市的重點是城市空間要素和環(huán)境要素。應堅持以人為本，努力營造良好的生活環(huán)境。對舊住宅小區(qū)、小街道進行全面改造，加大綠化美化的力度，建設標志性工程，把城市形象提高到一個新的層次。同時，為了吸引中外投資者，還應著力營造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟運行的政策環(huán)境、 第 5 頁 共 16 頁 法制環(huán)境和政府服務環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚 力。 要以經(jīng)營眼光規(guī)劃城市。經(jīng)營城市的關鍵是特色和規(guī)模。應按經(jīng)營城市的思路規(guī)劃城市發(fā)展，努力塑造獨特的城市形象，爭取以特色創(chuàng)名牌城市。在規(guī)模上，要結合城市發(fā)展進程，有計劃地全面改造 XX 縣區(qū)基礎設施，對建成區(qū)域進行功能改造和升級；爭取適時調(diào)整行政區(qū)劃，使城市規(guī)劃適應經(jīng)營城市的要求，體現(xiàn)城市功能分區(qū)特點，優(yōu)化城市生活環(huán)境和經(jīng)濟布局，形成土地資本利用效率最大化的城市規(guī)模。 2 經(jīng)營城市與土地儲備的關系 土地儲備制度是政府為提高對市場變化的敏感度，運用市場機制收購、征購閑置或低效使用的土 地，以滿足各類建設用地需求，合理調(diào)控土地市場供求關系的管理制度。面對城市功能發(fā)生深刻變化的新情況，要使城市經(jīng)濟得到快速發(fā)展，就必須按照市場經(jīng)濟規(guī)律，綜合運用城市土地資本、地域空間及其他經(jīng)濟要素，從總體上運作城市經(jīng)濟，在整個城市范圍實現(xiàn)資源配置容量和效率的最大化、最優(yōu)化。經(jīng)營城市與土地儲備的關系體現(xiàn)在以下方面： 運營與基礎的關系 在傳統(tǒng)習慣思維中，城市只是給人們提供生產(chǎn)、生活條件的無償服務型、共享型的公共產(chǎn)品，政府對它只投入、不收益，只建設、不經(jīng)營。在市場經(jīng)濟條件下，必須用市場的眼光 重新認識 第 6 頁 共 16 頁 和審視城市。應當看到，城市是國家長期巨額資金投入的結果，是資本的實物形態(tài)，實際上就是政府最大的一筆有形國有資產(chǎn)。因此，運營與土地儲備的關系，就是運營與基礎的關系，其實質(zhì)是運用市場經(jīng)濟的手段，對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）與人力作用資本（如路、橋）及其相關延伸資本（如路、橋冠名權）等進行集聚、重組和營運，最大限度地盤活存量，吸引增量，走出一條以城建城、以城興城的城建市場化之路，實現(xiàn)城市的自我滾動、自我積累、自我增值。為此，我們要強化經(jīng)營城市理念，努力完成從把城市資產(chǎn)作為公共財產(chǎn)到可經(jīng)營性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，從把城市建設作為社會公益事業(yè)到資本經(jīng)營的轉(zhuǎn)變，從把政府部門作為出資者到經(jīng)營者的轉(zhuǎn)變。 運營與增值的關系 隨著城市規(guī)模的擴大和功能的完善，城市建設所需資金越來越巨大，依靠財政搞城市建設的路子已越來越舉足維艱。要擺脫傳統(tǒng)城市建設的困境，必須走經(jīng)營城市之路。只要符合政府所追求的 “ 社會公益事業(yè)總量不斷增加 ” 的目標，城市建設就應該放開市場。我們要徹底改變城市建設政府投入、無償使用的舊模式，根據(jù) “ 誰投資、誰所有、誰受益 ” 的原則，努力開辟城建資金來源。運營與土地儲備的關系，實 質(zhì)是運營與增值的關系。 近年來，經(jīng)營城市的思想已經(jīng)在各地城市建設中得到實踐并受益匪淺。以 XX 市為例，作為中南地區(qū)最大的廣場五嶺廣場的 第 7 頁 共 16 頁 建設耗資 8000 多
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