城市經(jīng)營(yíng)、土地儲(chǔ)備與土地金融-文庫(kù)吧
2025-09-06 01:22 本頁(yè)面
【正文】 城市財(cái)政收入和就業(yè)機(jī)會(huì)的創(chuàng)造者，因而是經(jīng)營(yíng)城市的中心。為此，必須把為企業(yè)創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境作為經(jīng)營(yíng)城市的出發(fā)點(diǎn)，努力改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期多元分割的城市 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局，打破所有制界限，促進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分相融合；打破隸屬關(guān)系界限，為中央企業(yè)、省屬企業(yè)、外來(lái)企業(yè)和市屬企業(yè)營(yíng)造同樣的發(fā)展環(huán)境；打破產(chǎn)業(yè)界限，鼓勵(lì)城市中心的企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)布局；打破城鄉(xiāng)界限，促進(jìn) XX 縣區(qū)工業(yè)企業(yè)向城郊轉(zhuǎn)移，開(kāi)辟新興工業(yè)園區(qū)，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。 要以經(jīng)營(yíng)手段建設(shè)城市。城市建設(shè)是城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，用經(jīng)營(yíng)手段運(yùn)作城市建設(shè)：一是盤(pán)活土地資本存量和國(guó)有資產(chǎn)存量，利用前人積累的物化資本建設(shè)城市；二是積極進(jìn)行開(kāi)源節(jié)流和資本運(yùn)作，推進(jìn)股份 制改造，通過(guò)證券市場(chǎng)籌集當(dāng)代資金，使之轉(zhuǎn)換成為城市建設(shè)和工業(yè)發(fā)展的投入；三是努力爭(zhēng)取銀行信貸資金，通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的有償使用和以經(jīng)營(yíng)收入抵押等方式，把未來(lái)的資金轉(zhuǎn)換成為現(xiàn)實(shí)投入。 要以經(jīng)營(yíng)方式管理城市。經(jīng)營(yíng)城市的重點(diǎn)是城市空間要素和環(huán)境要素。應(yīng)堅(jiān)持以人為本，努力營(yíng)造良好的生活環(huán)境。對(duì)舊住宅小區(qū)、小街道進(jìn)行全面改造，加大綠化美化的力度，建設(shè)標(biāo)志性工程，把城市形象提高到一個(gè)新的層次。同時(shí)，為了吸引中外投資者，還應(yīng)著力營(yíng)造有利于投資創(chuàng)業(yè)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的政策環(huán)境、 第 5 頁(yè) 共 16 頁(yè) 法制環(huán)境和政府服務(wù)環(huán)境，不斷提高城市的吸引力、凝聚 力。 要以經(jīng)營(yíng)眼光規(guī)劃城市。經(jīng)營(yíng)城市的關(guān)鍵是特色和規(guī)模。應(yīng)按經(jīng)營(yíng)城市的思路規(guī)劃城市發(fā)展，努力塑造獨(dú)特的城市形象，爭(zhēng)取以特色創(chuàng)名牌城市。在規(guī)模上，要結(jié)合城市發(fā)展進(jìn)程，有計(jì)劃地全面改造 XX 縣區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)建成區(qū)域進(jìn)行功能改造和升級(jí)；爭(zhēng)取適時(shí)調(diào)整行政區(qū)劃，使城市規(guī)劃適應(yīng)經(jīng)營(yíng)城市的要求，體現(xiàn)城市功能分區(qū)特點(diǎn)，優(yōu)化城市生活環(huán)境和經(jīng)濟(jì)布局，形成土地資本利用效率最大化的城市規(guī)模。 2 經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備的關(guān)系 土地儲(chǔ)備制度是政府為提高對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制收購(gòu)、征購(gòu)閑置或低效使用的土 地，以滿足各類(lèi)建設(shè)用地需求，合理調(diào)控土地市場(chǎng)供求關(guān)系的管理制度。面對(duì)城市功能發(fā)生深刻變化的新情況，要使城市經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，就必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，綜合運(yùn)用城市土地資本、地域空間及其他經(jīng)濟(jì)要素，從總體上運(yùn)作城市經(jīng)濟(jì)，在整個(gè)城市范圍實(shí)現(xiàn)資源配置容量和效率的最大化、最優(yōu)化。經(jīng)營(yíng)城市與土地儲(chǔ)備的關(guān)系體現(xiàn)在以下方面： 運(yùn)營(yíng)與基礎(chǔ)的關(guān)系 在傳統(tǒng)習(xí)慣思維中，城市只是給人們提供生產(chǎn)、生活條件的無(wú)償服務(wù)型、共享型的公共產(chǎn)品，政府對(duì)它只投入、不收益，只建設(shè)、不經(jīng)營(yíng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，必須用市場(chǎng)的眼光 重新認(rèn)識(shí) 第 6 頁(yè) 共 16 頁(yè) 和審視城市。應(yīng)當(dāng)看到，城市是國(guó)家長(zhǎng)期巨額資金投入的結(jié)果，是資本的實(shí)物形態(tài)，實(shí)際上就是政府最大的一筆有形國(guó)有資產(chǎn)。因此，運(yùn)營(yíng)與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，就是運(yùn)營(yíng)與基礎(chǔ)的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地）與人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）等進(jìn)行集聚、重組和營(yíng)運(yùn)，最大限度地盤(pán)活存量，吸引增量，走出一條以城建城、以城興城的城建市場(chǎng)化之路，實(shí)現(xiàn)城市的自我滾動(dòng)、自我積累、自我增值。為此，我們要強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)城市理念，努力完成從把城市資產(chǎn)作為公共財(cái)產(chǎn)到可經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變，從把城市建設(shè)作為社會(huì)公益事業(yè)到資本經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變，從把政府部門(mén)作為出資者到經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)變。 運(yùn)營(yíng)與增值的關(guān)系 隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和功能的完善，城市建設(shè)所需資金越來(lái)越巨大，依靠財(cái)政搞城市建設(shè)的路子已越來(lái)越舉足維艱。要擺脫傳統(tǒng)城市建設(shè)的困境，必須走經(jīng)營(yíng)城市之路。只要符合政府所追求的 “ 社會(huì)公益事業(yè)總量不斷增加 ” 的目標(biāo)，城市建設(shè)就應(yīng)該放開(kāi)市場(chǎng)。我們要徹底改變城市建設(shè)政府投入、無(wú)償使用的舊模式，根據(jù) “ 誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益 ” 的原則，努力開(kāi)辟城建資金來(lái)源。運(yùn)營(yíng)與土地儲(chǔ)備的關(guān)系，實(shí) 質(zhì)是運(yùn)營(yíng)與增值的關(guān)系。 近年來(lái)，經(jīng)營(yíng)城市的思想已經(jīng)在各地城市建設(shè)中得到實(shí)踐并受益匪淺。以 XX 市為例，作為中南地區(qū)最大的廣場(chǎng)五嶺廣場(chǎng)的 第 7 頁(yè) 共 16 頁(yè) 建設(shè)耗資 8000 多
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