【正文】 別為１９５萬公頃（２９２５萬畝）和５８５萬公頃（８７７５萬畝）。局部地區(qū)土地退化和破壞嚴(yán)重。表3 2007年各地區(qū)土地利用情況單位：萬公頃地區(qū)土地調(diào)查農(nóng)用地　　建設(shè)用地　　　面積園地牧草地居民點及交通運輸水利設(shè)施　工礦用地用地用地全國　　北京天津河北山西內(nèi)蒙古　　遼寧吉林黑龍江　　上海江蘇浙江安徽福建江西山東　　河南湖北湖南廣東廣西海南　　重慶四川貴州云南西藏　　陜西甘肅青海寧夏新疆?dāng)?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 自《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（１９９７－２０１０年）》批準(zhǔn)實施以來，通過制定和實施一系列加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控和管理的政策措施，土地用途管制制度逐步得到落實，控制和引導(dǎo)土地利用的成效有：農(nóng)用地特別是耕地保護(hù)得到強(qiáng)化，非農(nóng)建設(shè)占用耕地規(guī)模逐步下降。1997年3月通過的修改后的《刑法》中增設(shè)了“破壞耕地罪”、“非法批地罪”和“非法轉(zhuǎn)讓土地罪”。但是，舊體制和舊觀念的巨大慣性，使得新體制和新觀念的建立成為一個較長的過程；即使在新的體制和觀念確立后，具體工作中也還會出現(xiàn)新的問題，甚至錯誤。人們高漲的生產(chǎn)積極性，使大面積被撂荒的耕地被重新耕種起來，使新中國的經(jīng)濟(jì)在較短的時間里迅速得到恢復(fù)與發(fā)展。%為山地，開發(fā)利用難度大、成本高。%的寒溫帶，%的青藏高寒氣候帶外，其余70%以上的地區(qū)農(nóng)作物生長期的熱量條件都較好。（二）經(jīng)濟(jì)供給概念土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動進(jìn)行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途土地的供給。為了增強(qiáng)獲取信息、研究分析和參與宏觀調(diào)控能力，未來很可能會盡快運行土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，建立快速反應(yīng)機(jī)制，根據(jù)土地市場需求狀況的預(yù)測，考慮城市規(guī)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用集約性，制定土地供應(yīng)計劃。”但是，從實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用角度看，僅局限于轉(zhuǎn)讓價明顯低于市場價時才擁有優(yōu)先購買權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。三、政策未來發(fā)展趨勢（一）進(jìn)一步完善和健全土地儲備制度的法律法規(guī)體系土地儲備制度作為土地管理中的一項重要創(chuàng)新制度，它對于培育和規(guī)范土地市場盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，有效控制土地供給以及加強(qiáng)政府對土地市場的宏觀調(diào)控具有積極作用。該政策出臺對全國各地房企的影響很大，對于城市分布比較廣泛的房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資機(jī)會相對大一些，而單個項目融資的房地產(chǎn)企業(yè)以后融資會越來越難。放慢拿地速度會減少上市公司的土地儲備，降低公司資產(chǎn)凈值（NAV）。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法?？梢钥闯觯鹑跈C(jī)構(gòu)對土地儲備風(fēng)險的關(guān)注程度將開始逐漸升溫。二是允許土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資（第十六條)。隨著危機(jī)的加深，中國的出口增速日益疲弱，市場上對人民幣匯率貶值的預(yù)期也有所增強(qiáng)。為了抑制當(dāng)時貿(mào)易順差的快速增長及由此帶來的國內(nèi)外匯占款的增加，進(jìn)入2007年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢。放寬對勞動密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款政策。為了加強(qiáng)對商業(yè)銀行的信貸控制，在2007年第四季度開始，央行采取了更為嚴(yán)厲的信貸規(guī)?？刂普?。公開市場操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購。在內(nèi)外因素的夾擊下，央行宣布從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個百分點。為了沖銷流動性和實施從緊的貨幣政策，2008年上半年，央行還先后多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率，%。在調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率的同時，央行還推進(jìn)了利率市場化改革。鑒于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一輪協(xié)同降息的高潮。同時，在貨幣政策的立場方面，2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動的一部分。但是，銀行信貸增長率略有下降，年初信貸增長率保持在17%左右，到了10月份，%。（七）進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長，四季度增速回落較多全年進(jìn)出口總額25616億美元，%。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額73735億元，%，；縣及縣以下消費品零售額34753億元，%。在39個工業(yè)大類中，31個行業(yè)利潤同比增長。分季度看，%，%，%，%。因此，上半年宏觀調(diào)控的基本取向仍然是“防過熱防通脹”。土地儲備在對儲存土地進(jìn)行統(tǒng)一管理過程中，先對城市土地進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃以后才予以出讓，政府機(jī)構(gòu)在這一過程中加強(qiáng)了規(guī)劃、土地等部門之間的合作，廢除了過去分頭工作、共同管理的舊體制，減少了部門之間的摩擦，解決了過去房地產(chǎn)開發(fā)市場中的那些關(guān)于“要么等規(guī)劃，要么等土地”損失效率問題。最后，其還迫使了地產(chǎn)市場中的投機(jī)開發(fā)資金向物業(yè)市場轉(zhuǎn)移，從而促進(jìn)物業(yè)市場的發(fā)展。（四）落實耕地保護(hù)政策保護(hù)耕地是我國的一項基本國策。第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃而采取向社會公告、開展招商活動、建立土地招標(biāo)拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。儲備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲備范圍的土地；儲備手段，可依照法律程序、運用市場機(jī)制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場。六、2008年重點城市土地市場情況分析2008年北京市土地市場近10%的商業(yè)住宅地塊流拍，保障性住房用地交易不活躍；成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，住宅類地塊增兩成；樓面價格波動幅度不大，同比略有上升；底價拿地現(xiàn)象增多，開發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎；老城區(qū)地塊規(guī)劃限制多，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊被看好；土地成交價格走勢呈小W字形，特殊月份價格波動較大。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2008年112月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積36785萬平方米，%，；完成開發(fā)土地面積26033萬平方米，%，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)購置和拓展土地儲備的速度正在放緩。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)悄費結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。四、土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析（一）重點政策《土地儲備管理辦法》新增的內(nèi)容亮點有：對土地儲備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定；允許土地儲備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；允許臨時使用儲備土地；規(guī)定財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保。土地儲備制度是指政府依照法律程序，運用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并進(jìn)行儲備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。土地儲備制度采用市場機(jī)制對城市土地開展資本運營將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價”現(xiàn)象。（二）政策未來發(fā)展趨勢進(jìn)一步完善和健全土地儲備制度的法律法規(guī)體系；進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲備政策的可操作性；加強(qiáng)土地市場需求預(yù)測，制定土地供應(yīng)計劃；建立土地儲備的運行績效評價監(jiān)控體系。但土地利用尚存在許多問題。（三）土地市場運行主要特點我國的土地市場同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場化的演進(jìn)軌跡就是市場配置土地的范圍擴(kuò)大和市場行為規(guī)范的過程。七、土地儲備行業(yè)風(fēng)險分析2009年宏觀經(jīng)濟(jì)具有下滑的風(fēng)險，而土地儲備行業(yè)特有的信貸風(fēng)險為：政府信用風(fēng)險、政策性風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險和資金運作風(fēng)險。土地儲備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過土地儲備制度體現(xiàn)出來。二、土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用（一）土地儲備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)失衡和市場價格畸形問題。零地價供應(yīng)土地，土地總量無限擴(kuò)張，最終只能形成城市產(chǎn)業(yè)布局混亂，土地總體價值難以提升的結(jié)果。第二章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008年國內(nèi)外不確定性因素增加，美國次貸危機(jī)、越南金融危機(jī)相繼出現(xiàn)，雪災(zāi)、地震等突發(fā)事件接踵而至，中國在實現(xiàn)了長達(dá)5年的高增長之后，通貨膨脹率也高達(dá)8%以上。我們的調(diào)控政策仍然把防通脹作為主要目標(biāo)。分所有制看，%；%；%；%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資148167億元，%，；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資24124億元，%。其中，%，%。受國際市場需求萎縮、國際初級產(chǎn)品大幅下跌等因素影響，%，%。年初，M1的增長率一度達(dá)到21%以上，到10月份，%，%。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申請破產(chǎn)保護(hù)，全球金融市場陷入緊急狀態(tài)，在金融股的帶領(lǐng)下，股票市場大幅下挫。11月初，中國政府提出了要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這意味著，商業(yè)銀行可在中國人民銀行規(guī)定的同期限檔次基準(zhǔn)利率之上，對居民住房抵押貸款的利率向下浮動30%。一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率1個百分點，是自2003年以來僅有的三次之一。12月23日，中國人銀行又決定從2008年12月25日起。在9月份之前，公開市場操作依然以沖銷和回收流動性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率和信貸規(guī)模控制的作用下，許多商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問題再次凸現(xiàn)出來。有鑒于此，央行在10月份取消了過去一年左右時間里對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴(yán)厲控制，12月8日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》，強(qiáng)調(diào)了要認(rèn)真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。人民幣匯加速升值和金融危機(jī)對國外需求不振的雙重打擊，給中國那些依賴于出口的中小企業(yè)帶來了沉重的打擊。受全球金融風(fēng)暴、經(jīng)濟(jì)增速放緩、財富效應(yīng)收縮等因素影響，2008年下半年中國整體房地產(chǎn)行業(yè)成交量低迷，價格由升轉(zhuǎn)跌。這樣既保證了儲備土地的充分有效利用，又避免閑置和囤積土地現(xiàn)象的出現(xiàn)?！豆芾磙k法》明確規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)的定位不能以盈利為目的，要積極服務(wù)于政府，是隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)。（三）《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。其中第九條規(guī)定：“積極支持土地儲備機(jī)構(gòu)盤活存量建設(shè)用地。在此基礎(chǔ)上，我們需要結(jié)合我國實際，進(jìn)一步完善我國土地儲備制度的法律法規(guī)體系。法國、德國、日本等國有土地優(yōu)先購買權(quán)，其經(jīng)驗值得參考和借鑒。第三章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2008年土地供給分析及預(yù)測一、供給情況分析土地供給就是指可利用土地的供給,即地球所能提供給社會利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。例如，用于農(nóng)作物生產(chǎn)的土地，因受自然條件的限制較多，其供給彈性較小，而建筑用地的經(jīng)濟(jì)供給彈性則較大。其中，%，半濕潤區(qū)占173%，年降水量在400 ~2000 毫米以上 ， 全年降水量的 80% 以上集中在作物生長期內(nèi)，有利于作物生長。我國土地儲備機(jī)構(gòu)屬于政府部門，是國家土地政策的執(zhí)行者。改革開放以后，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國家各項建設(shè)加大了對土地乃至耕地的需求量。據(jù)統(tǒng)計，在19861995年十年間，全國耕地每年以近300萬畝的速度遞減，引起了社會的關(guān)注。1998年3月10日，九屆人大一次會議通過國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，原國家土地管理局、地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家海洋局、國家測繪局共同組建國土資源部。國土綜合整治穩(wěn)步推進(jìn)，土地生態(tài)環(huán)境逐步改善。全國耕地保有量到２０１０年和２０２０年分別保持在１２１２０萬公頃（１８．１８億畝）和１２０３３．３３萬公頃（１８．０５億畝）。農(nóng)用地保持基本穩(wěn)定，建設(shè)用地得到有效控制，未利用地得到合理開發(fā)；城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤。土地法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，市場機(jī)制逐步健全，土地管理的法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù)等手段不斷完善，土地管理效率和服務(wù)水平不斷提高。國土資源部的態(tài)度很明確，無論土地市場情況如何，地方政府都