【正文】 別為１９５萬公頃（２９２５萬畝）和５８５萬公頃（８７７５萬畝）。局部地區(qū)土地退化和破壞嚴重。表3 2007年各地區(qū)土地利用情況單位：萬公頃地區(qū)土地調查農用地　　建設用地　　　面積園地牧草地居民點及交通運輸水利設施　工礦用地用地用地全國　　北京天津河北山西內蒙古　　遼寧吉林黑龍江　　上海江蘇浙江安徽福建江西山東　　河南湖北湖南廣東廣西海南　　重慶四川貴州云南西藏　　陜西甘肅青海寧夏新疆數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 自《全國土地利用總體規(guī)劃綱要（１９９７－２０１０年）》批準實施以來，通過制定和實施一系列加強土地宏觀調控和管理的政策措施，土地用途管制制度逐步得到落實，控制和引導土地利用的成效有：農用地特別是耕地保護得到強化，非農建設占用耕地規(guī)模逐步下降。1997年3月通過的修改后的《刑法》中增設了“破壞耕地罪”、“非法批地罪”和“非法轉讓土地罪”。但是，舊體制和舊觀念的巨大慣性，使得新體制和新觀念的建立成為一個較長的過程；即使在新的體制和觀念確立后，具體工作中也還會出現(xiàn)新的問題，甚至錯誤。人們高漲的生產積極性，使大面積被撂荒的耕地被重新耕種起來，使新中國的經(jīng)濟在較短的時間里迅速得到恢復與發(fā)展。%為山地，開發(fā)利用難度大、成本高。%的寒溫帶，%的青藏高寒氣候帶外，其余70%以上的地區(qū)農作物生長期的熱量條件都較好。（二）經(jīng)濟供給概念土地的經(jīng)濟供給，是指在土地自然供給的基礎上，投入勞動進行開發(fā)以后，成為人類可直接用于生產、生活各種用途土地的供給。為了增強獲取信息、研究分析和參與宏觀調控能力，未來很可能會盡快運行土地市場動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，建立快速反應機制，根據(jù)土地市場需求狀況的預測，考慮城市規(guī)劃、國家產業(yè)政策、土地利用集約性，制定土地供應計劃。”但是，從實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用角度看，僅局限于轉讓價明顯低于市場價時才擁有優(yōu)先購買權是遠遠不夠的。三、政策未來發(fā)展趨勢（一）進一步完善和健全土地儲備制度的法律法規(guī)體系土地儲備制度作為土地管理中的一項重要創(chuàng)新制度，它對于培育和規(guī)范土地市場盤活存量土地資產，優(yōu)化土地資源配置，有效控制土地供給以及加強政府對土地市場的宏觀調控具有積極作用。該政策出臺對全國各地房企的影響很大，對于城市分布比較廣泛的房地產企業(yè)來說，融資機會相對大一些，而單個項目融資的房地產企業(yè)以后融資會越來越難。放慢拿地速度會減少上市公司的土地儲備，降低公司資產凈值（NAV）。對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法?？梢钥闯?，金融機構對土地儲備風險的關注程度將開始逐漸升溫。二是允許土地儲備機構進行融資（第十六條)。隨著危機的加深，中國的出口增速日益疲弱，市場上對人民幣匯率貶值的預期也有所增強。為了抑制當時貿易順差的快速增長及由此帶來的國內外匯占款的增加，進入2007年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢。放寬對勞動密集型小企業(yè)的小額擔保貸款政策。為了加強對商業(yè)銀行的信貸控制，在2007年第四季度開始，央行采取了更為嚴厲的信貸規(guī)?？刂普?。公開市場操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購。在內外因素的夾擊下，央行宣布從2008年9月25日起，除工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點，汶川地震重災區(qū)地方法人金融機構存款準備金率下調2個百分點。為了沖銷流動性和實施從緊的貨幣政策，2008年上半年，央行還先后多次提高法定存款準備金比率，%。在調整存貸款基準利率的同時，央行還推進了利率市場化改革。鑒于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一輪協(xié)同降息的高潮。同時，在貨幣政策的立場方面，2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內的通脹壓力和所謂的流動性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內經(jīng)濟增長、促進就業(yè)的需要，同時也是維護金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機管制的協(xié)調政策行動的一部分。但是，銀行信貸增長率略有下降，年初信貸增長率保持在17%左右，到了10月份，%。（七）進出口全年保持平穩(wěn)較快增長，四季度增速回落較多全年進出口總額25616億美元，%。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額73735億元，%，；縣及縣以下消費品零售額34753億元，%。在39個工業(yè)大類中，31個行業(yè)利潤同比增長。分季度看，%，%，%，%。因此，上半年宏觀調控的基本取向仍然是“防過熱防通脹”。土地儲備在對儲存土地進行統(tǒng)一管理過程中，先對城市土地進行統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃以后才予以出讓，政府機構在這一過程中加強了規(guī)劃、土地等部門之間的合作，廢除了過去分頭工作、共同管理的舊體制，減少了部門之間的摩擦，解決了過去房地產開發(fā)市場中的那些關于“要么等規(guī)劃，要么等土地”損失效率問題。最后，其還迫使了地產市場中的投機開發(fā)資金向物業(yè)市場轉移，從而促進物業(yè)市場的發(fā)展。（四）落實耕地保護政策保護耕地是我國的一項基本國策。第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位土地儲備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購土地進行的整理與包裝，土地供應則是指根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃而采取向社會公告、開展招商活動、建立土地招標拍賣制度等多種形式出讓土地使用權。儲備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲備范圍的土地；儲備手段，可依照法律程序、運用市場機制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應和調控城市各類建設用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場。六、2008年重點城市土地市場情況分析2008年北京市土地市場近10%的商業(yè)住宅地塊流拍，保障性住房用地交易不活躍；成交結構明顯調整，住宅類地塊增兩成；樓面價格波動幅度不大，同比略有上升；底價拿地現(xiàn)象增多，開發(fā)商拿地更加謹慎；老城區(qū)地塊規(guī)劃限制多，遠郊區(qū)地塊被看好；土地成交價格走勢呈小W字形，特殊月份價格波動較大。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2008年112月全國房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積36785萬平方米，%，；完成開發(fā)土地面積26033萬平方米，%，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產企業(yè)購置和拓展土地儲備的速度正在放緩。增加土地經(jīng)濟供給的措施有：擴大土地利用面積；提高集約經(jīng)營水平；建立合理的土地制度；調節(jié)悄費結構；利用新技術；保護土地資源。四、土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析（一）重點政策《土地儲備管理辦法》新增的內容亮點有：對土地儲備的內涵進行了界定；允許土地儲備機構進行融資；允許臨時使用儲備土地；規(guī)定財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保。土地儲備制度是指政府依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并進行儲備，以供應和調控城市各類建設用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。土地儲備機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內土地儲備工作的事業(yè)單位。土地儲備制度采用市場機制對城市土地開展資本運營將限制城市土地供應總量，消除“零地價”現(xiàn)象。（二）政策未來發(fā)展趨勢進一步完善和健全土地儲備制度的法律法規(guī)體系；進一步細化和明確有關文件內容，增強土地儲備政策的可操作性；加強土地市場需求預測，制定土地供應計劃；建立土地儲備的運行績效評價監(jiān)控體系。但土地利用尚存在許多問題。（三）土地市場運行主要特點我國的土地市場同經(jīng)濟的發(fā)展呈正態(tài)相關關系，土地市場化的演進軌跡就是市場配置土地的范圍擴大和市場行為規(guī)范的過程。七、土地儲備行業(yè)風險分析2009年宏觀經(jīng)濟具有下滑的風險，而土地儲備行業(yè)特有的信貸風險為：政府信用風險、政策性風險、法律風險、操作風險和資金運作風險。土地儲備機構的定位是不以盈利為目的，并積極服務于政府。土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用通過土地儲備制度體現(xiàn)出來。二、土地儲備制度對房地產市場的調控作用（一）土地儲備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產市場結構失衡和市場價格畸形問題。零地價供應土地，土地總量無限擴張，最終只能形成城市產業(yè)布局混亂，土地總體價值難以提升的結果。第二章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 2008年宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2008年國內外不確定性因素增加，美國次貸危機、越南金融危機相繼出現(xiàn)，雪災、地震等突發(fā)事件接踵而至，中國在實現(xiàn)了長達5年的高增長之后，通貨膨脹率也高達8%以上。我們的調控政策仍然把防通脹作為主要目標。分所有制看，%；%；%；%。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資148167億元，%，；農村固定資產投資24124億元，%。其中，%，%。受國際市場需求萎縮、國際初級產品大幅下跌等因素影響，%，%。年初，M1的增長率一度達到21%以上，到10月份，%，%。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申請破產保護，全球金融市場陷入緊急狀態(tài)，在金融股的帶領下，股票市場大幅下挫。11月初，中國政府提出了要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這意味著，商業(yè)銀行可在中國人民銀行規(guī)定的同期限檔次基準利率之上，對居民住房抵押貸款的利率向下浮動30%。一次宣布提高法定存款準備金比率1個百分點，是自2003年以來僅有的三次之一。12月23日，中國人銀行又決定從2008年12月25日起。在9月份之前，公開市場操作依然以沖銷和回收流動性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準備金比率和信貸規(guī)?？刂频淖饔孟?，許多商業(yè)銀行的超額準備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問題再次凸現(xiàn)出來。有鑒于此，央行在10月份取消了過去一年左右時間里對商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴厲控制，12月8日，國務院發(fā)布了《關于當前金融促進經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，強調了要認真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。人民幣匯加速升值和金融危機對國外需求不振的雙重打擊，給中國那些依賴于出口的中小企業(yè)帶來了沉重的打擊。受全球金融風暴、經(jīng)濟增速放緩、財富效應收縮等因素影響，2008年下半年中國整體房地產行業(yè)成交量低迷，價格由升轉跌。這樣既保證了儲備土地的充分有效利用，又避免閑置和囤積土地現(xiàn)象的出現(xiàn)。《管理辦法》明確規(guī)定，土地儲備機構的定位不能以盈利為目的，要積極服務于政府，是隸屬于國土資源管理部門的事業(yè)單位。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應。（三）《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》《通知》要求，嚴格商業(yè)性房地產信貸管理，金融機構禁止向房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款。其中第九條規(guī)定：“積極支持土地儲備機構盤活存量建設用地。在此基礎上，我們需要結合我國實際，進一步完善我國土地儲備制度的法律法規(guī)體系。法國、德國、日本等國有土地優(yōu)先購買權，其經(jīng)驗值得參考和借鑒。第三章 2008年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2008年土地供給分析及預測一、供給情況分析土地供給就是指可利用土地的供給,即地球所能提供給社會利用的各種生產和生活用地的數(shù)量。例如，用于農作物生產的土地，因受自然條件的限制較多，其供給彈性較小，而建筑用地的經(jīng)濟供給彈性則較大。其中，%，半濕潤區(qū)占173%，年降水量在400 ~2000 毫米以上 ， 全年降水量的 80% 以上集中在作物生長期內，有利于作物生長。我國土地儲備機構屬于政府部門，是國家土地政策的執(zhí)行者。改革開放以后，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，國家各項建設加大了對土地乃至耕地的需求量。據(jù)統(tǒng)計，在19861995年十年間，全國耕地每年以近300萬畝的速度遞減，引起了社會的關注。1998年3月10日，九屆人大一次會議通過國務院機構改革方案，原國家土地管理局、地質礦產部、國家海洋局、國家測繪局共同組建國土資源部。國土綜合整治穩(wěn)步推進，土地生態(tài)環(huán)境逐步改善。全國耕地保有量到２０１０年和２０２０年分別保持在１２１２０萬公頃（１８．１８億畝）和１２０３３．３３萬公頃（１８．０５億畝）。農用地保持基本穩(wěn)定，建設用地得到有效控制，未利用地得到合理開發(fā)；城鄉(xiāng)用地結構不斷優(yōu)化，城鎮(zhèn)建設用地的增加與農村建設用地的減少相掛鉤。土地法制建設不斷加強，市場機制逐步健全，土地管理的法律、經(jīng)濟、行政和技術等手段不斷完善，土地管理效率和服務水平不斷提高。國土資源部的態(tài)度很明確，無論土地市場情況如何，地方政府都