【正文】 別為１９５萬(wàn)公頃（２９２５萬(wàn)畝）和５８５萬(wàn)公頃（８７７５萬(wàn)畝）。局部地區(qū)土地退化和破壞嚴(yán)重。表3 2007年各地區(qū)土地利用情況單位：萬(wàn)公頃地區(qū)土地調(diào)查農(nóng)用地　　建設(shè)用地　　　面積園地牧草地居民點(diǎn)及交通運(yùn)輸水利設(shè)施　工礦用地用地用地全國(guó)　　北京天津河北山西內(nèi)蒙古　　遼寧吉林黑龍江　　上海江蘇浙江安徽福建江西山東　　河南湖北湖南廣東廣西海南　　重慶四川貴州云南西藏　　陜西甘肅青海寧夏新疆?dāng)?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 自《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要（１９９７－２０１０年）》批準(zhǔn)實(shí)施以來(lái)，通過(guò)制定和實(shí)施一系列加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控和管理的政策措施，土地用途管制制度逐步得到落實(shí)，控制和引導(dǎo)土地利用的成效有：農(nóng)用地特別是耕地保護(hù)得到強(qiáng)化，非農(nóng)建設(shè)占用耕地規(guī)模逐步下降。1997年3月通過(guò)的修改后的《刑法》中增設(shè)了“破壞耕地罪”、“非法批地罪”和“非法轉(zhuǎn)讓土地罪”。但是，舊體制和舊觀念的巨大慣性，使得新體制和新觀念的建立成為一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程；即使在新的體制和觀念確立后，具體工作中也還會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題，甚至錯(cuò)誤。人們高漲的生產(chǎn)積極性，使大面積被撂荒的耕地被重新耕種起來(lái)，使新中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在較短的時(shí)間里迅速得到恢復(fù)與發(fā)展。%為山地，開(kāi)發(fā)利用難度大、成本高。%的寒溫帶，%的青藏高寒氣候帶外，其余70%以上的地區(qū)農(nóng)作物生長(zhǎng)期的熱量條件都較好。（二）經(jīng)濟(jì)供給概念土地的經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地自然供給的基礎(chǔ)上，投入勞動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)以后，成為人類(lèi)可直接用于生產(chǎn)、生活各種用途土地的供給。為了增強(qiáng)獲取信息、研究分析和參與宏觀調(diào)控能力，未來(lái)很可能會(huì)盡快運(yùn)行土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，建立快速反應(yīng)機(jī)制，根據(jù)土地市場(chǎng)需求狀況的預(yù)測(cè)，考慮城市規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用集約性，制定土地供應(yīng)計(jì)劃?！钡?，從實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和高效利用角度看，僅局限于轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)才擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。三、政策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)（一）進(jìn)一步完善和健全土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系土地儲(chǔ)備制度作為土地管理中的一項(xiàng)重要?jiǎng)?chuàng)新制度，它對(duì)于培育和規(guī)范土地市場(chǎng)盤(pán)活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，有效控制土地供給以及加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控具有積極作用。該政策出臺(tái)對(duì)全國(guó)各地房企的影響很大，對(duì)于城市分布比較廣泛的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資機(jī)會(huì)相對(duì)大一些，而單個(gè)項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)企業(yè)以后融資會(huì)越來(lái)越難。放慢拿地速度會(huì)減少上市公司的土地儲(chǔ)備，降低公司資產(chǎn)凈值（NAV）。對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國(guó)土資源部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)抓緊研究制訂具體辦法?？梢钥闯觯鹑跈C(jī)構(gòu)對(duì)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注程度將開(kāi)始逐漸升溫。二是允許土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資（第十六條)。隨著危機(jī)的加深，中國(guó)的出口增速日益疲弱，市場(chǎng)上對(duì)人民幣匯率貶值的預(yù)期也有所增強(qiáng)。為了抑制當(dāng)時(shí)貿(mào)易順差的快速增長(zhǎng)及由此帶來(lái)的國(guó)內(nèi)外匯占款的增加，進(jìn)入2007年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢(shì)。放寬對(duì)勞動(dòng)密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款政策。為了加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的信貸控制，在2007年第四季度開(kāi)始，央行采取了更為嚴(yán)厲的信貸規(guī)?？刂普?。公開(kāi)市場(chǎng)操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購(gòu)。在內(nèi)外因素的夾擊下，央行宣布從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。為了沖銷(xiāo)流動(dòng)性和實(shí)施從緊的貨幣政策，2008年上半年，央行還先后多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率，%。在調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率的同時(shí)，央行還推進(jìn)了利率市場(chǎng)化改革。鑒于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一輪協(xié)同降息的高潮。同時(shí)，在貨幣政策的立場(chǎng)方面，2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國(guó)內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動(dòng)性過(guò)剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時(shí)也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動(dòng)的一部分。但是，銀行信貸增長(zhǎng)率略有下降，年初信貸增長(zhǎng)率保持在17%左右，到了10月份，%。（七）進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，四季度增速回落較多全年進(jìn)出口總額25616億美元，%。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額73735億元，%，；縣及縣以下消費(fèi)品零售額34753億元，%。在39個(gè)工業(yè)大類(lèi)中，31個(gè)行業(yè)利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。分季度看，%，%，%，%。因此，上半年宏觀調(diào)控的基本取向仍然是“防過(guò)熱防通脹”。土地儲(chǔ)備在對(duì)儲(chǔ)存土地進(jìn)行統(tǒng)一管理過(guò)程中，先對(duì)城市土地進(jìn)行統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃以后才予以出讓?zhuān)畽C(jī)構(gòu)在這一過(guò)程中加強(qiáng)了規(guī)劃、土地等部門(mén)之間的合作，廢除了過(guò)去分頭工作、共同管理的舊體制，減少了部門(mén)之間的摩擦，解決了過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的那些關(guān)于“要么等規(guī)劃，要么等土地”損失效率問(wèn)題。最后，其還迫使了地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)開(kāi)發(fā)資金向物業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，從而促進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。（四）落實(shí)耕地保護(hù)政策保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策。第二節(jié) 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲(chǔ)備包括土地征購(gòu)、土地整理和土地出讓?zhuān)恋厥召?gòu)是指通過(guò)征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開(kāi)發(fā)等方式對(duì)所收購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃而采取向社會(huì)公告、開(kāi)展招商活動(dòng)、建立土地招標(biāo)拍賣(mài)制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。儲(chǔ)備主體，即地方政府國(guó)土資源管理部門(mén)，這決定了土地儲(chǔ)備不僅僅是一種市場(chǎng)行為，而且是一種管理制度；儲(chǔ)備對(duì)象，按中國(guó)的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲(chǔ)備范圍的土地；儲(chǔ)備手段，可依照法律程序、運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。六、2008年重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)情況分析2008年北京市土地市場(chǎng)近10%的商業(yè)住宅地塊流拍，保障性住房用地交易不活躍；成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，住宅類(lèi)地塊增兩成；樓面價(jià)格波動(dòng)幅度不大，同比略有上升；底價(jià)拿地現(xiàn)象增多，開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎；老城區(qū)地塊規(guī)劃限制多，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊被看好；土地成交價(jià)格走勢(shì)呈小W字形，特殊月份價(jià)格波動(dòng)較大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2008年112月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積36785萬(wàn)平方米，%，；完成開(kāi)發(fā)土地面積26033萬(wàn)平方米，%，隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置和拓展土地儲(chǔ)備的速度正在放緩。增加土地經(jīng)濟(jì)供給的措施有：擴(kuò)大土地利用面積；提高集約經(jīng)營(yíng)水平；建立合理的土地制度；調(diào)節(jié)悄費(fèi)結(jié)構(gòu)；利用新技術(shù)；保護(hù)土地資源。四、土地儲(chǔ)備行業(yè)政策環(huán)境分析（一）重點(diǎn)政策《土地儲(chǔ)備管理辦法》新增的內(nèi)容亮點(diǎn)有：對(duì)土地儲(chǔ)備的內(nèi)涵進(jìn)行了界定；允許土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；允許臨時(shí)使用儲(chǔ)備土地；規(guī)定財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保。土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征用等方法對(duì)取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，并進(jìn)行儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種土地管理制度。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。土地儲(chǔ)備制度采用市場(chǎng)機(jī)制對(duì)城市土地開(kāi)展資本運(yùn)營(yíng)將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價(jià)”現(xiàn)象。（二）政策未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)一步完善和健全土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系；進(jìn)一步細(xì)化和明確有關(guān)文件內(nèi)容，增強(qiáng)土地儲(chǔ)備政策的可操作性；加強(qiáng)土地市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，制定土地供應(yīng)計(jì)劃；建立土地儲(chǔ)備的運(yùn)行績(jī)效評(píng)價(jià)監(jiān)控體系。但土地利用尚存在許多問(wèn)題。（三）土地市場(chǎng)運(yùn)行主要特點(diǎn)我國(guó)的土地市場(chǎng)同經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈正態(tài)相關(guān)關(guān)系，土地市場(chǎng)化的演進(jìn)軌跡就是市場(chǎng)配置土地的范圍擴(kuò)大和市場(chǎng)行為規(guī)范的過(guò)程。七、土地儲(chǔ)備行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析2009年宏觀經(jīng)濟(jì)具有下滑的風(fēng)險(xiǎn)，而土地儲(chǔ)備行業(yè)特有的信貸風(fēng)險(xiǎn)為：政府信用風(fēng)險(xiǎn)、政策性風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位是不以盈利為目的，并積極服務(wù)于政府。土地儲(chǔ)備行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用通過(guò)土地儲(chǔ)備制度體現(xiàn)出來(lái)。二、土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用（一）土地儲(chǔ)備制度所形成的政府壟斷供給解決房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡和市場(chǎng)價(jià)格畸形問(wèn)題。零地價(jià)供應(yīng)土地，土地總量無(wú)限擴(kuò)張，最終只能形成城市產(chǎn)業(yè)布局混亂，土地總體價(jià)值難以提升的結(jié)果。第二章 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析第一節(jié) 2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2008年國(guó)內(nèi)外不確定性因素增加，美國(guó)次貸危機(jī)、越南金融危機(jī)相繼出現(xiàn)，雪災(zāi)、地震等突發(fā)事件接踵而至，中國(guó)在實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)達(dá)5年的高增長(zhǎng)之后，通貨膨脹率也高達(dá)8%以上。我們的調(diào)控政策仍然把防通脹作為主要目標(biāo)。分所有制看，%；%；%；%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資148167億元，%，；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資24124億元，%。其中，%，%。受?chē)?guó)際市場(chǎng)需求萎縮、國(guó)際初級(jí)產(chǎn)品大幅下跌等因素影響，%，%。年初，M1的增長(zhǎng)率一度達(dá)到21%以上，到10月份，%，%。9月15日，雷曼兄弟公司宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，全球金融市場(chǎng)陷入緊急狀態(tài)，在金融股的帶領(lǐng)下，股票市場(chǎng)大幅下挫。11月初，中國(guó)政府提出了要實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。這意味著，商業(yè)銀行可在中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期限檔次基準(zhǔn)利率之上，對(duì)居民住房抵押貸款的利率向下浮動(dòng)30%。一次宣布提高法定存款準(zhǔn)備金比率1個(gè)百分點(diǎn)，是自2003年以來(lái)僅有的三次之一。12月23日，中國(guó)人銀行又決定從2008年12月25日起。在9月份之前，公開(kāi)市場(chǎng)操作依然以沖銷(xiāo)和回收流動(dòng)性為主，所以各月央行票據(jù)發(fā)行規(guī)模較大。但是，在連續(xù)多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率和信貸規(guī)?？刂频淖饔孟拢S多商業(yè)銀行的超額準(zhǔn)備金比率大幅下降，可貸資金急劇減少，企業(yè)融資難，尤其是中小企業(yè)融資難的問(wèn)題再次凸現(xiàn)出來(lái)。有鑒于此，央行在10月份取消了過(guò)去一年左右時(shí)間里對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)模的嚴(yán)厲控制，12月8日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)了要認(rèn)真執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。人民幣匯加速升值和金融危機(jī)對(duì)國(guó)外需求不振的雙重打擊，給中國(guó)那些依賴(lài)于出口的中小企業(yè)帶來(lái)了沉重的打擊。受全球金融風(fēng)暴、經(jīng)濟(jì)增速放緩、財(cái)富效應(yīng)收縮等因素影響，2008年下半年中國(guó)整體房地產(chǎn)行業(yè)成交量低迷，價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌。這樣既保證了儲(chǔ)備土地的充分有效利用，又避免閑置和囤積土地現(xiàn)象的出現(xiàn)?！豆芾磙k法》明確規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位不能以盈利為目的，要積極服務(wù)于政府，是隸屬于國(guó)土資源管理部門(mén)的事業(yè)單位。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。（三）《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》《通知》要求，嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，金融機(jī)構(gòu)禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款。其中第九條規(guī)定：“積極支持土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)盤(pán)活存量建設(shè)用地。在此基礎(chǔ)上，我們需要結(jié)合我國(guó)實(shí)際，進(jìn)一步完善我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的法律法規(guī)體系。法國(guó)、德國(guó)、日本等國(guó)有土地優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其經(jīng)驗(yàn)值得參考和借鑒。第三章 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2008年土地供給分析及預(yù)測(cè)一、供給情況分析土地供給就是指可利用土地的供給,即地球所能提供給社會(huì)利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。例如，用于農(nóng)作物生產(chǎn)的土地，因受自然條件的限制較多，其供給彈性較小，而建筑用地的經(jīng)濟(jì)供給彈性則較大。其中，%，半濕潤(rùn)區(qū)占173%，年降水量在400 ~2000 毫米以上 ， 全年降水量的 80% 以上集中在作物生長(zhǎng)期內(nèi)，有利于作物生長(zhǎng)。我國(guó)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于政府部門(mén)，是國(guó)家土地政策的執(zhí)行者。改革開(kāi)放以后，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)家各項(xiàng)建設(shè)加大了對(duì)土地乃至耕地的需求量。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在19861995年十年間，全國(guó)耕地每年以近300萬(wàn)畝的速度遞減，引起了社會(huì)的關(guān)注。1998年3月10日，九屆人大一次會(huì)議通過(guò)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，原國(guó)家土地管理局、地質(zhì)礦產(chǎn)部、國(guó)家海洋局、國(guó)家測(cè)繪局共同組建國(guó)土資源部。國(guó)土綜合整治穩(wěn)步推進(jìn)，土地生態(tài)環(huán)境逐步改善。全國(guó)耕地保有量到２０１０年和２０２０年分別保持在１２１２０萬(wàn)公頃（１８．１８億畝）和１２０３３．３３萬(wàn)公頃（１８．０５億畝）。農(nóng)用地保持基本穩(wěn)定，建設(shè)用地得到有效控制，未利用地得到合理開(kāi)發(fā)；城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加與農(nóng)村建設(shè)用地的減少相掛鉤。土地法制建設(shè)不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)機(jī)制逐步健全，土地管理的法律、經(jīng)濟(jì)、行政和技術(shù)等手段不斷完善，土地管理效率和服務(wù)水平不斷提高。國(guó)土資源部的態(tài)度很明確，無(wú)論土地市場(chǎng)情況如何，地方政府都