【正文】 優(yōu)質(zhì)耕地減少和工業(yè)用地增長過快。田水路林村綜合整治和建設(shè)用地整理取得明顯成效，新增工礦廢棄地實現(xiàn)全面復墾，后備耕地資源得到適度開發(fā)。對納入新增中央投資計劃的城鎮(zhèn)廉租住房、棚戶區(qū)改造等保障性住房，要加快供地，盡快落實到具體地塊。（三）嚴守耕地紅線土地利用計劃檢查包括新增建設(shè)用地指標、耕地保守情況、土地計劃考核等內(nèi)容。報告同時指出，由于新增投資多為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，劃撥用地大量增加可能擠壓有形土地市場。從2006年下半年開始一直持續(xù)到現(xiàn)在及將來的一段時間內(nèi)，國家開始從土地利用規(guī)劃和計劃、土地出讓、土地審批、土地征用、土地收益分配、土地監(jiān)管、耕地保護、土地管理責任制度等方面來全方位構(gòu)建土地調(diào)控網(wǎng)，土地市場走向進一步成熟和規(guī)范，明確建立網(wǎng)格化垂直管理的土地督察制度，推動地方上落實國家出臺的一系列土地政策調(diào)控措施。中國土地市場受其影響，預計2009年土地需求仍將低迷，地價不會有大的漲幅。國土資源部很可能由此來形成新一輪土地調(diào)控的定調(diào)。對于2009年土地供應情況，國土資源部的指示是：要求各地加快保障性住房土地供應。到２０１０年和２０２０年，農(nóng)用地穩(wěn)定在６６１７７．０９萬公頃（９９２６５６萬畝）和６６８８３．５５萬公頃（１００３２５３萬畝），建設(shè)用地總面積分別控制在３３７４萬公頃（５０６１０萬畝）和３７２４萬公頃（５５８６０萬畝）以內(nèi)；城鎮(zhèn)工礦用地在城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量中的比例由２００５年的３０％調(diào)整到２０２０年的４０％左右，但要從嚴控制城鎮(zhèn)工礦用地中工業(yè)用地的比例。土地利用總體規(guī)劃的有效實施，促進了國家糧食安全和國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，緩解了生態(tài)環(huán)境破壞加劇的趨勢。土地能否高效合理利用，耕地能否得到嚴格的保護，不僅關(guān)系到農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)地位能否鞏固和經(jīng)濟能否協(xié)調(diào)健康發(fā)展，更關(guān)系到中華民族的生存和發(fā)展。由于土地儲備機構(gòu)性質(zhì)的特殊性，其決定了整個社會土地的經(jīng)濟供給。土地經(jīng)濟供給的影響因素有：各類土地的自然供給；利用土地的知識和技能；社會需求；產(chǎn)品價格；土地利用計劃；土地供給者的行為。還有，對土地儲備機構(gòu)的監(jiān)督制約機制尚待研究制定。對土地儲備機構(gòu)儲備符合規(guī)劃（計劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設(shè)用地的，要積極予以貸款支持。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。四是規(guī)定財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔保（見《管理辦法》第二十七條)。也正因為如此，美國次貸危機給中國的影響尚未全面顯現(xiàn)之際，那些出口導向型地區(qū)的經(jīng)濟增長早已舉步維艱了。于是，在2008年8月，中國人民銀行與財政部、人力資源和社會保障部共同刺激金融機構(gòu)的小額擔保貸款，主要采取了以下幾個方面的措施：第一，擴大了小額擔保貸款的范圍，提高了小額擔保貸款的額度，經(jīng)辦金融機構(gòu)對個人新發(fā)放的小額擔保貸款最高額度由2萬元提高到5萬元，對符合條件的勞動密集型小企業(yè)的小額擔保貸款最高額度由不超過100萬元提高到不超過200萬元。法定存款準備金比率的下調(diào)，是國內(nèi)實體經(jīng)濟逆轉(zhuǎn)、國際金融市場動蕩影響到中國金融體系流動性的結(jié)果，在某種程度上也是對過去過于積極地提高法定存款準備金比率政策的反向修正，同時，其他一些因素的變化，也為法定存款準備金比率的下調(diào)提供了空間和條件。此前擴大商業(yè)銀行住房抵押貸款利率的下浮區(qū)間是在2005年3月，商業(yè)銀行可向下浮動的范圍為15%。鑒于雷曼事件給金融市場的打擊，中國人民銀行也緊急降息。%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元，%。而在西方世界，美國的次貸危機正向著全面的金融危機轉(zhuǎn)變：各大銀行、住房基金、保險公司紛紛大規(guī)模受損，甚至倒閉：金融危機演變成為“金融海嘯”并向整個世界，尤其是購買美國次貸相關(guān)的CDO證券較多的發(fā)達國家快速擴散，且開始影響消費和實體經(jīng)濟；各國經(jīng)濟增長速度都開始較大幅度下降，失業(yè)率上升，對中國產(chǎn)品的進口需求增長速度下降；一些與中國來料加工相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)困境，導致中國大量與來料加工相關(guān)的中小出口型企業(yè)倒閉，經(jīng)濟增長速度出現(xiàn)了明顯的下滑。城市的功能就在于產(chǎn)業(yè)的吸引和積聚。土地儲備制度是指政府依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進行前期開發(fā)、整理，并進行儲備，以供應和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級市場的一種土地管理制度。八、信貸建議（一）行業(yè)總體授信原則出于對土地儲備行業(yè)風險及房地產(chǎn)市場景氣程度的考慮，應當適當限制向欠發(fā)達地區(qū)中小城市的土地儲備中心貸款；針對具體項目，采用土地抵押方式，選擇在收購時就已經(jīng)有意向下家的項目，拍賣一筆，回收一筆，保證銀行在行使債權(quán)時始終處于主動地位；盡可能實現(xiàn)資金的封閉運作，限定地方土地局及財政部門的土地出讓金專戶在授信行開立；注重對儲備中心經(jīng)營情況的動態(tài)監(jiān)控，如負債規(guī)模的變化，地產(chǎn)市場的大環(huán)境，政府的負面干預，儲備地塊優(yōu)劣及來源等。只要積極清理和處置閑置地，土地儲備的供應在未來2009—2010年的時間里還是有保障的，但國土資源總量十分有限，關(guān)鍵是要提高土地儲備機構(gòu)的土地處理效率和下游行業(yè)的土地利用效率，同時規(guī)范土地征收的制度和執(zhí)行過程。土地儲備制度對土地實行“統(tǒng)一管理”將解決房地產(chǎn)市場管理問題。二、土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位土地儲備行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用通過土地儲備制度體現(xiàn)出來。土地經(jīng)濟供給的影響因素有：各類土地的自然供給；利用土地的知識和技能；社會需求；產(chǎn)品價格；土地利用計劃；土地供給者的行為。土地的價格在中國的工業(yè)化、城市化進程中將呈不斷上升趨勢。四是置換，即運用價值杠桿，實現(xiàn)不同土地使用權(quán)的置換，使政府達到收回土地使用權(quán)的目的。其次，其又促使了二級和三級市場的發(fā)展，提高了城市土地利用率。當時講“最困難”，主要是中國經(jīng)濟增長有從偏快走向過熱的趨勢，居民消費價格指數(shù)上升較快，年初南方遭遇了歷史上罕見冰雨災害，5月遭遇了人類歷史上最嚴重的地震災害之一——汶川大地震，奧運會安保任務重，但對美國次貸危機可能對中國帶來的影響并沒有被納入主要議事日程而提前采取重大對策。111月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤24066億元，%。%，%。上半年貨幣政策的基調(diào)為“從緊”，7月份之后貨幣政策開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，9月中旬貨幣政策出現(xiàn)方向性的大轉(zhuǎn)折。在這一系列利率調(diào)整后，%%，%%，五年期以下（含五年期）%。再加上受全球金融危機沖擊的影響，中國金融體系的流動性也略顯緊張。2007年前三個季度，商業(yè)銀行的信貸增長遠遠過了政府的預期。至此之后，匯率在相當程度上取代了利率，擔當了反通脹的重任。第二節(jié) 2008年土地儲備行業(yè)政策環(huán)境分析一、重點政策匯總表1 20072008年國家土地儲備相關(guān)政策與規(guī)范化文件匯總時間政策名稱政策目的2008/12/22《國務院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》加大保障性住房建設(shè)力度2008/08/13《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》緊縮耕地農(nóng)轉(zhuǎn)非指標2008/07/29《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》貫徹落實《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》2008/06/01《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》加強土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為2008/04/30《土地違法案件查處辦法》保證土地管理部門正確,及時查處土地違法案件2008/02/07《土地調(diào)查條例》全面查清土地資源和利用狀況，掌握真實準確的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)2008/02/01《土地登記辦法》規(guī)范土地登記行為，保護土地權(quán)利人的合法權(quán)益2008/01/03《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》保護耕地，促進節(jié)約集約用地2007/12/30《國務院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策，遏制并依法糾正亂占農(nóng)用地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)2007/12/11《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》進一步貫徹落實《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》2007/11/19《經(jīng)濟適用住房管理辦法》改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，保護當事人合法權(quán)益2007/11/19《土地儲備管理辦法》加強土地管理，規(guī)范土地儲備管理行為2007/11/17《國務院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》加強和規(guī)范新開工項目管理2007/11/01《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)范國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓行為2007/09/30《關(guān)于認真貫徹國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見進一步加強土地供應調(diào)控的通知》進一步加大土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，保證用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地供應2007/08/07《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》切實加大解決城市低收入家庭住房困難工作力度2007/01/01《國務院關(guān)于修改中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例的決定》合理利用城鎮(zhèn)土地，加強土地管理數(shù)據(jù)來源：相關(guān)部委、世經(jīng)未來整理二、重點政策及重大事件分析（一）《土地儲備管理辦法》首先，從新增的內(nèi)容亮點看，一是對土地儲備的內(nèi)涵進行了界定：土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。（2）嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。該通知的出臺，說明政府在要求銀行收縮房貸資金，對于房地產(chǎn)市場來講具有一定不利影響。1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地的自然供給受下列因素的制約：適宜于人類生產(chǎn)生活的氣候條件；適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件；具有可資利用的淡水資源；具有可供人類利用的生產(chǎn)資源；具有一定的交通條件。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2008中國統(tǒng)計年鑒，2007年我國土地狀況如下表所示：表2 2007年中國土地狀況項 目面 積占 總 面 積 （％） 總面積 （萬平方公里） 960 按地形分 （萬平方公里） 山地 320 高原 250 盆地 180 平原 115 丘陵 95 按地高分 （萬平方公里） 500米以下 5001000米 10002000米 20003000米 3000米以上 按特征分 （萬公頃） 耕地 13004 森林 17491 內(nèi)陸水域面積 1747 草地 40000 可利用草地 31333 其他 23758數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局我國土地總面積大，人均量小，人均占有土地只占世界人均數(shù)的29%；人均耕地更少，相當于世界人均水平的43%。1991年，國務院確定每年6月25日為全國土地日；“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策逐步得到落實，從而有效地遏制了耕地銳減的勢頭，開創(chuàng)了依法、統(tǒng)一、全面、科學管理土地的新局面。所有這些措施，都使得我國的土地資源得到合理利用和切實保護。規(guī)劃期間，單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均提高６％以上，其中，“十一五”期間年均提高１０％以上。2008年全國土地市場冷清的情況下，地方政府又不愿意降低地價，就出現(xiàn)了兩種選擇：一是按計劃釋放土地，但是不降地價，成交一塊算一塊；二是囤地、捂地不放，等待市場轉(zhuǎn)好的時候再釋放。增加工業(yè)用地結(jié)構(gòu)，地方政府是否會真正地將新增建設(shè)用地用在工業(yè)項目上，這些利用又是否是有效的。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年土地市場開始恢復理性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置與完成開發(fā)土地面積增速持續(xù)回落。從2002年下半年到2004年上半年，土地市場重點在于規(guī)范土地出讓制度并開展土地市場整頓，改革國有土地協(xié)議出讓的制度，所有經(jīng)營性用地一律實行招標拍賣掛牌方式，大大改變了過去招標拍賣掛牌出讓土地的面積占有償用地總面積的比例只有2%到5%的情況，整治制度缺陷誘發(fā)的土地暴利，全國土地市場秩序治理整頓工作也成果顯著。此外，二三線城市由于主要購房主體是自住性消費群體，房地產(chǎn)投資和投機成分較少，投資性買房受到打壓，沒有影響到實質(zhì)性剛性需求。第二節(jié) 2008年土地需求分析及預測一、需求情況分析根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2008中國統(tǒng)計年鑒，2003—2007年我國城市建設(shè)征用土地情況如下圖所示：數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖1 2003—2007年全國城市建設(shè)征用土地面積由圖看來，近五年我國城市建設(shè)征用土地面積總體呈下降趨勢，2007年達到最低水平。