【導讀】內部報告僅供參考。未經允許不得引用。區(qū)域房地產市場價格月度分析報告。中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所房價研究中心。表1：2021-2021年1-11月全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源及同比.......14. 表3：2021年12月長三角地區(qū)部分城市商品房成交情況..............20. 表9：2021年12月沿江經濟圈房屋銷售價格指數(shù)變化情況............28. 表19：2021年1-12月份重點城市房屋銷售價格指數(shù)情況.............40

　　

【正文】 產生較強的抗風險能力。 貴陽：價格平穩(wěn)略漲，成交量急劇增加。 12 月 ， 貴陽市的樓市價格平穩(wěn)之中略有上漲 ， 成交量則急劇增加達到了全年最高。據(jù)貴陽市住宅與房地產信息網的數(shù)據(jù)顯示 ， 12 月份 ， 貴陽市兩城區(qū)商品房銷售均價為 4506 元 /平方米 ， 比 11月份上漲 392 元 ， 漲幅 %。此外 ， 成交量也達到 2603 套 ， 比 11 月增加了 697套 ， 漲幅 %， 達到了全年商品房銷售量的最高值。 9 月至 12月 ， 貴陽市商品房銷售明顯呈現(xiàn)出銷售價格穩(wěn)定、銷售量穩(wěn)步上漲的趨勢。這也意味著 ， 貴陽市的房地產市場正在緩慢 回暖 ， 如果貴陽的中小企業(yè)能夠渡過年關 ， 將會有更多的發(fā)展機會。 西北經濟圈 12 月，西北地區(qū)重點城市房屋銷售價格同比增幅均高于全國平均水平。其中，銀川保持兩位數(shù)上漲，增幅居全國第一。房屋銷售價格環(huán)比增幅僅有太原低于全國平均水平。烏魯木齊 房價依然堅挺，其中新建住房的價格同比上漲 %，位居國內 70個大中城市新建房價同比漲幅第 6位。相對國內大中城市房價，首府房價基數(shù)一直較低，并且由于市場整體仍處于發(fā)展緩慢的狀態(tài)，對市場的反映比較遲鈍。因此，在前兩年內地城市房價猛漲階段，首府房價一直小幅增長，如今內地城市相繼調整，首府房價逐漸回落的速度相對自然較慢。 表 12： 2021 年 12 月西北地區(qū)房屋銷售價格指數(shù)變化情況 地區(qū) 房屋銷售價格指數(shù) 新建住房價格指數(shù) 90平方米指數(shù) 同比 環(huán)比 同比 環(huán)比 環(huán)比 全 國 太 原 呼和浩特 蘭 州 101 西 寧 100 100 100 銀 川 100 100 烏魯木齊 包 頭 100 101 100 數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會 從一些重點城市房地產實際成交來看： 蘭州：成交量環(huán)比上漲 %。 12月份，蘭州商品房成交套數(shù) 331 套，總成交面積為 平米，環(huán)比 11月份成交 299 套和成交面積 平米，分別上漲了 %和 %，從環(huán)比數(shù)據(jù)看出 12 月的成交開始回暖。而同比 2021年 12 月份蘭州商品房成交 851套和 平米的成交面積， 2021 年 12 月的成交套數(shù)和成交面積分別下降了 %和 64%。 呼和浩特：均價增長速度平穩(wěn)。 呼和浩特市房地產市場信息及預警預報系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示， 12 月份，全市商品房銷售套數(shù) 806 套，總成交面積 萬平方米，商品房銷售金額 34749 萬元。其中，商品房住宅銷售套數(shù) 843 套，商品房住宅銷售面積 萬平方米，商品住宅銷售金額 21525 萬元。 12月份，全市商品現(xiàn)房買賣平均價格 3901 元 /平方米，同比增長為 %，環(huán)比持平。在全部商品現(xiàn)房中，商品住宅現(xiàn)房買賣價格為 2922 元 /平方米，同比增長為 %。 八大區(qū)域指數(shù)對比分析 根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調查顯示， 12 月份，全國 70個大中城市房屋銷售價格同比下降 %，漲幅比 11 月低 ；環(huán)比下降 %。 表 13：房屋銷 售價格同比增幅前五名的城市 銀 川 三 亞 金 華 煙 臺 西 寧 同比 105 環(huán)比 100 數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會 表 14：房屋銷售價格同比增幅后五名的城市 深 圳 廣 州 重 慶 廈 門 岳 陽 同比 95 環(huán)比 數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會 新建住房銷售價格同比下降 %，漲幅比 11月低 ；環(huán)比下降%，其中， 90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比下降 %。分類型看，經濟適用住房銷售價格同比上漲 %，環(huán)比與上月持平。普通商品住房銷售價格同比下降 %，環(huán)比下降 %；高檔商品住房銷售價格同比下降 %，環(huán)比下降 %。分地區(qū)看，新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市包括：銀川 %、烏魯木齊 %、西寧 %、?？诤唾F陽均為 %等；同比價格下降的城市有 21個 ，主要 城市包括：深圳 %、廣州 %、南京 %、重慶 %和廈門 %等。環(huán)比價格上漲的城市有 4個，包括：錦州 %、蘭州和九江均為 %、南昌 %；環(huán)比價格下降的城市有 50個，主要城市包括：廣州 %、長春 %、南寧 %、石家莊 %和貴陽 %等。 90平方米及以下新建住房銷售價格比上月上漲的城市有 10個，主要城市包括：蘭州 %、重慶和南昌均為 %等；價格比上月下降的城市有 45個，主要城市包括：廣州 %、石家莊 %、南寧 %、青島 %和濟南 %等。 表 15：新建住房價格同比增幅前五名的城市 銀 川 溫 州 金 華 北 海 三 亞 同比 環(huán)比 100 100 數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會 表 16：新建住房價格同比增幅后五名的城市 深 圳 廣 州 南 京 重 慶 桂 林 同比 環(huán)比 數(shù)據(jù)來源：國家發(fā)展和改革委員會 新建非住宅銷售價格同比上漲 %，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲 %。分類型看，辦公樓銷售價格同比上漲 %，環(huán)比上漲 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售價格同比下降 %，環(huán)比與上月持平。 三、重點城市存量房市場交易情況 （一）存量房銷售均價 12 月份，四大城市二手房掛牌均價跌幅有所收窄。北京和上海分別下跌%和 %；廣州和深圳微跌 %和 %。但廣州和深圳二手房價同比跌幅依然超兩位數(shù)，分別達到 %和 %。 表 17： 2021 年 12 月份四大城市存量房銷售均價情況 環(huán)比漲幅（ %） 同比漲幅（ %） 掛牌均價（元 /平方米） 均價環(huán)比上漲（元 /平方米） 北京 % % 13209 336 上海 % % 16681 354 廣州 % % 8034 69 深圳 % % 11802 110 數(shù)據(jù)來源 ：中房指數(shù) 北京： 12 月份，北京二手房交易現(xiàn) 2021 年以來首次負增長?；诮洕禄⒎康禺a市場觀望氛圍依舊以及二手房整體成交低迷，此前堅挺的交易價格自2021 年 5 月后逐步出現(xiàn)了下行的趨勢。在 12月中，雖然政府有多次的新政出臺舉措，但是還是沒有抑制二手房價格整體下滑的大趨勢?？梢钥闯?，僵持、觀望仍然是 2021 年二手房市場的主旋律，無論是買方、賣方都越來越理性，這也使得 2021 年二手房市場呈現(xiàn)成交量低位徘徊、成交價震蕩調整的態(tài)勢。 上海： 12 月份， 上海二手房價格延續(xù) 11 月的下跌趨勢。上海二手房價格指數(shù)除黃浦 有微幅的上漲以外，其他片區(qū)的二手房指數(shù)都有不同程度的下降。由于政策方面的利好消息頻出，顯示了政府對于樓市的支持，各個片區(qū)的價格指數(shù)雖有下降，但是降幅已經低于上個月。但是政策顯示出效果還需要一段時間，無論是營業(yè)稅的減免還是銀行降息，都是 2021 年 1 月才開始的，大部分銀行關于貸款的優(yōu)惠辦法也并未出爐，這加劇了購房者的觀望情緒，接近年底大量持幣觀望的購房者有耐心等上一個月享受更好的政策。 廣州： 12 月廣州二手價格指數(shù)仍呈下跌狀態(tài)，但各區(qū)指數(shù)降幅趨緩。利好政策持續(xù)出臺，逐步增強購房者的入市信心，這在一定程度上減緩 了 12 月各區(qū)指數(shù)降幅 。 但由于政策實行細則推出帶有一定的滯后性，待推出期間反而加重觀望，因此，利好效應并未能立即體現(xiàn)，難以迅速帶動樓市回暖。各大行成交數(shù)據(jù)顯示，年底部分剛性需求如婚房需求集中釋放帶來了一定程度的市場活躍局面。 深圳： 12 月份， 深圳二手房價格指數(shù)在 11 月下調的基礎上 持續(xù)下調，全市二手房呈現(xiàn)出量升價降的良好局面。深圳二手房得力于樓市房貸新政的刺激作用，得力于 12 月以來國家的第五次降息和國家放寬二套房的不斷利好政策，成交量保持著逐步回升的勢頭。在這些諸多政策利好的帶動下，提振了廣大的剛性置業(yè)者們的 信心，極大地釋放了購房者們剛性買房的需求。 （二）存量房租賃價格 12 月份，四大城市二手房租賃價格除北京出現(xiàn)下跌外均有上漲。其中，上 海租賃指數(shù)一反 11 月環(huán)比大跌 %的走勢，大漲了 %，廣州和深圳分別微漲 %和 %，表現(xiàn)比較平穩(wěn)，北京租賃指數(shù)環(huán)比下跌 %，跌幅與 11 月基本相同。 表 18： 2021 年 12 月份四大城市存量房租賃價格情況 環(huán)比漲幅（ %） 一居室租金（元 /月） 二居室租金（元 /月） 三居室租金（元 /月） 北京 % 1900 2350 2950 上海 +% 1994 2583 3713 廣州 +% 1473 1718 2490 深圳 +% 1891 2395 3058 數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù) 北京： 12 月， 京城租賃市場仍現(xiàn)下降趨勢 。 因年關將至，北京租房市場進入了傳統(tǒng)的淡季，房源相對充足，租金則相應下降，對于租房人士而言，尤其是長租人群以及在京過春節(jié)的一般租賃人群來說，目前不失為一個租房的好時機。 12月北京各類型居室的租金變化情況來看，各類型居室的租金仍現(xiàn)下降趨勢，但租金下降范圍并不大，在 50元左右。 上海： 12月，上海各城區(qū)租賃價格指數(shù)呈現(xiàn)小幅上升，平均月租金合計為 2903元 /月，與 11 月相比上升 165 元，環(huán)比漲幅為 %。從總體上分析，年底租賃市場是傳統(tǒng)的淡季，外來人口返鄉(xiāng)，租房需求下降。但 2021 年與以往有所不同，上海租賃市場呈現(xiàn)小幅回暖跡象，主要原因是經濟不景氣導致民眾荷包縮水、工作難找，部分白領為節(jié)約成本換租普通住宅。此外不少租房者為規(guī)避春節(jié)后租房高峰，提前租房，導致租賃市場需求增加，租金呈現(xiàn)上升苗頭。 廣州 ： 12 月廣州租賃價格指數(shù)比 11 月上升 10 點，為 1135 點，環(huán)比漲幅%。本月平 均租金 1997 元 /月 ，上漲 18 元。 12月廣州各區(qū)租賃指數(shù)繼上月全線下跌之后，都有所回升。各區(qū)各居室房屋租賃掛牌樣本量再度呈現(xiàn)大幅度下跌，跌幅比 11 月更大，各區(qū)各居室掛牌樣本量基本都有 40%50%的跌幅。近幾個月來，買賣市場冷淡造成大量業(yè)主進軍租賃市場，導致租賃市場競爭激烈。而目前不斷出臺的新政給了業(yè)主市場回暖的希望，將扎堆在租賃市場卻并沒撿到便宜的業(yè)主拉回了買賣市場。因此，租賃市場掛牌量呈現(xiàn)大幅萎縮。 深圳： 12 月 ， 深圳租賃價格走勢呈小幅上升趨勢。本月深圳市平均月租金為2662 元 /月 ，比上月上升 39 元。 臨近年底，一直是傳統(tǒng)的租賃淡季。而 2021 年 受金融危機的影響，不少租房者提前離深，或者削減租金預算等因素，對租賃市場造成了一定的沖擊。但由于 2021 年春節(jié)來得較早，以及樓市形勢的不明朗，讓部分原本打算買房的人選擇繼續(xù)租房，讓租賃市場表現(xiàn)較暖，同時，由于年底為傳統(tǒng)租賃淡季，房源相對充足，業(yè)主對出租策略做出了一定的調整，部分租戶年底換房，甚至抄底租房的現(xiàn)象也造成了租賃市場另一方面的活躍。 （三）其他分析 北京：中高檔二手商品房“價跌量升” 北京中原三級市場研究部數(shù)據(jù)顯示： 2021 年 12 月北京中高檔二手商品 房成交均價為 13531 元 /平方米，與價格相反， 2021 年 12月北京中高檔二手商品房買賣成交量環(huán)比 11 月上漲 %。京城樓市繼續(xù)呈現(xiàn)“價跌量升”的態(tài)勢。 上海：中高檔二手房成交量大幅反彈 中原地產 數(shù)據(jù) 顯示， 2021 年 12月 上海中高檔二手房 成交均價為 17645 元 /平方米，環(huán)比下跌 %；在 政策利好因素的影響下， 12 月二手房成交量出現(xiàn)了大幅反彈， 增加了約 50%左右。連續(xù)兩個月的政策暖風給嚴冬里的樓市帶來了不小的刺激。二套房貸的松綁、利率的下調、利率的優(yōu)惠等一系列在交易環(huán)節(jié)的利好措施，使得買賣雙方 的交易成本都出現(xiàn)了明顯的降低，賣家降低售價的意愿增強，而買家出手雖仍顯謹慎，但看房購房的熱情也有明顯的增加，在買賣雙方的共同促動下， 12月市場成交量有了大幅的反彈，而成交價格則是持續(xù)小幅下跌。 深圳：成交量創(chuàng) 2021 年單月成交新高 深圳房地產信息網 數(shù)據(jù)顯示 ， 12 月份 全市二手商品房的成交量繼 11 月突破4000 套后， 12 月繼續(xù)放量成交并創(chuàng)下了 2021 年單月成交量新高，達 4843 套 ，成交面積 平方米 。 隨著各銀行優(yōu)惠利率細則的陸續(xù)出臺以及 12 月 17日的放寬二套首付和放寬征收二手房營業(yè)稅等新政出臺 ，一定程度上降低了二手房交易的費用，活躍了二手房的交易，使得二手房市場在歲末放量上漲，但仍然遠遠小于新房的成交量，主要原因在于營業(yè)稅新政要到 2021 年 1 月 1 日才正式施行，因此交易費用的降低在 12 月并沒有實質性的效果，更多的是影響到信心層面，另外，新房二手房價格倒掛仍然是二手房市場的硬傷，嚴重影響二手房吸引力和競爭力。 天津：二手房成交量有所增長 據(jù)天津國土房管局每日房價數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 12月份全市二手房市場成交總量為 億元，成交均價 5377 元 /平方米，成交面積 萬平方米，成交2933 套。 與 11 月環(huán)比，成交均價、成交金額、成交面積、成交套數(shù)分別增加了%、 %、 19%、 %。市內六區(qū)二手房成交總量為 ，成交均價 6623元 /平方米，成交 萬平方米，成交 1560 套。新四區(qū)二手房成交總量為