【正文】 商品房銷售面積呈正比例關(guān)系、與商品房竣工面積呈反比例關(guān)系。房地產(chǎn)投資額和商品房銷售面積反映了福建省房地產(chǎn)業(yè)的景氣程度，福建省房地產(chǎn)市場的發(fā)展和投資額的大幅增加，對需求的拉動作用很大。在模型中，房地產(chǎn)投資額的系數(shù)為 ，商品房銷售面積的系數(shù)為 ，說明房地產(chǎn)開發(fā)每增加 1 億元的投資額，房價大致可能上漲 元，銷售面積每增加 1萬平方米，將使房價大致上漲 元。商品房竣工面積反映的是市場的供給情 況，其在模型中的系數(shù)說明，竣工面積每增加 1 萬平方米，房價下降 元。 （ 五 ） 房價預(yù)測 觀察模型中自變量房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積和竣工面積的增長趨勢，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資額和竣工面積以二次方程模型擬合較好，銷售面積以線性模型擬合較好。對三 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 17 個自變量分別進行回歸分析和趨勢預(yù)測，結(jié)果如下圖所示： 1 51 41 31 21 11 09876543211 6 0 01 4 0 01 2 0 01 0 0 08 0 06 0 04 0 02 0 00指 數(shù)x4平 均 百 分 誤 差 ( M A P E ) 9 . 4 2平 均 絕 對 誤 差 ( M A D ) 3 2 . 6 7平 均 偏 差 平 方 和 2 0 8 5 . 1 3準 確 度 度 量實 際擬 合 值預(yù) 測變 量x 4 的 趨 勢 分 析 圖二 次 趨 勢 模 型Y t = 2 2 8 . 2 5 7 . 0 * t + 9 . 1 9 * t * * 2 圖 8：房地產(chǎn)開發(fā)投資額 2021 年、 2021 年的預(yù)測值為： 和 1 51 41 31 21 11 09876543212 5 0 02 0 0 01 5 0 01 0 0 05 0 00指 數(shù)x3平 均 百 分 誤 差 ( M A P E ) 1 2 . 7平 均 絕 對 誤 差 ( M A D ) 1 5 6 . 8平 均 偏 差 平 方 和 4 7 8 6 6 . 3準 確 度 度 量實 際擬 合 值預(yù) 測變 量x 3 的 趨 勢 分 析 圖線 性 趨 勢 模 型Y t = 4 2 + 1 6 2 * t 圖 9：商品房銷售面積 2021 年、 2021 年的預(yù)測值為： 和 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 18 1 51 41 31 21 11 09876543211 7 5 01 5 0 01 2 5 01 0 0 07 5 05 0 0指 數(shù)x5平 均 百 分 誤 差 ( M A P E ) 1 0 . 5平 均 絕 對 誤 差 ( M A D ) 9 8 . 6平 均 偏 差 平 方 和 1 2 0 8 0 . 3準 確 度 度 量實 際擬 合 值預(yù) 測變 量x 5 的 趨 勢 分 析 圖二 次 趨 勢 模 型Y t = 1 9 9 + 2 1 5 . 2 * t 8 . 5 4 * t * * 2 圖 10：商品房竣工面積 2021 年、 2021 年的預(yù)測值為： 和 將自變量的兩年預(yù)測值代入房地產(chǎn)價格的回歸方程，可以預(yù)測出福建省 2021 年， 2021年的商品房價格分別會是 元和 元（以基年 1996 年的物價水平為基準）。換算為 2021 年的物價水平，得出 2021 年和 2021 年的預(yù)測房價 是 元和 元。 根據(jù)國土資源部最新發(fā)布的數(shù)據(jù)可知， 2021 年全國住宅平均價格為 4474 元 /平方米，住宅均價上漲 %，按平均增幅估算，福建省 2021 年的平均房價應(yīng)為 元 /平方米，基本符合預(yù)測值。同時，由于在 2021 年全國性樓市降溫之后，福建省部分城市的房價不降反升，走出了逆市上揚的行情， 2021 年福建省的房價應(yīng)該是遠超于全國平均水平，也就是高于預(yù)測所得的數(shù)字。分析其中的原因，大致可歸為“海西”戰(zhàn)略升級的助推力、開發(fā)商資金鏈充裕、同時當(dāng)年全省土地供應(yīng)趨緊、中小戶型房源大 量消化導(dǎo)致供不應(yīng)求，以及消費者對 2021年政策調(diào)整的強烈預(yù)期等幾方面原因。因此，考慮 2021 年末的市場供需情況，結(jié)合回歸預(yù)測結(jié)果，我們認為， 2021 年上半年福建省房地產(chǎn)市場仍會繼續(xù)保持供不應(yīng)求的狀態(tài)，房價會在2021年末的基礎(chǔ)上持續(xù)上升，而隨后國家一系列調(diào)控樓市措施的出臺將大大改變樓市的風(fēng)向，使投資者轉(zhuǎn)為觀望態(tài)度，房價的漲速有可能就此減緩。 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 19 五 、 結(jié)論 （ 一 ） 實證結(jié)果小結(jié) 通過上文對福建省 19962021 年間房地產(chǎn)市場價格的定性分析和定量分析，我們得到了福建省房地產(chǎn)價格影響因素的多元回歸模型，并對福建省未 來的房價進行了簡單預(yù)測。在此基礎(chǔ)上本章將對全文的研究結(jié)果進行闡述。結(jié)論如下： 房地產(chǎn)價格符合價值規(guī)律，在市場經(jīng)濟條件下是由供求關(guān)系決定，圍繞其價值上下波動的。影響房地產(chǎn)市場價格的因素可以大致分為五類：自身因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和其他因素。這些因素或直接或間接地影響了房地產(chǎn)市場的供給和需求，綜合起來決定了房地產(chǎn)的市場價格。近年來福建省房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，供給需求量和投資規(guī)模逐年擴大，經(jīng)濟的景氣、居民生活水平的提高、投資環(huán)境的優(yōu)化等都是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)繁榮的原因。引起福建省房價上漲的因素很多，本文選取全 省 GDP、人口總數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、建筑業(yè)企業(yè)工程結(jié)算成本七項指標(biāo)進行多元回歸分析，通過逐步回歸發(fā)現(xiàn)影響福建省房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素是房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積和商品房竣工面積，根據(jù)獲得的單方程模型可以預(yù)測出福建省 2021 年、 2021年的房價分別是 元和 元。可見隨著經(jīng)濟的發(fā)展，土地不斷升值，城市規(guī)模的擴大，人口和居民收入的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，商品房竣工面積和銷售面積逐年提高，最終使福建省的房價繼續(xù)保持了上漲的趨 勢。 （ 二 ） 穩(wěn)定房價的相關(guān)政策建議 目前，國家緊縮性財政金融政策逐漸放松，在信貸、稅費等方面加大了對居民購買普通自住房的支持力度，全國樓市在 2021 年得到全面復(fù)蘇。同年福建省的“海西”戰(zhàn)略由“省策”升級為“國策”，更使福建省的經(jīng)濟地位大幅提升，發(fā)展?jié)摿Ρ豢涨翱春?，房地產(chǎn)市場價格再次回歸非理性的高位。隨后，由于房地產(chǎn)市場的再度升溫，為了保障市場穩(wěn)定， 2021 年國家出臺了更為嚴格的差別化住房信貸政策，調(diào)整稅收、收縮信貸，旨在抑制不合理的購房需求，遏制房價過快上漲。在這樣的背景下，我們認為，要繼續(xù)保持福建省房地產(chǎn) 市場的良好發(fā)展，需要特別關(guān)注以下幾點： 第一， 要從土地供給這一根源問題上把握好全省房地產(chǎn)市場供給的源頭。 根據(jù)今年 國土部發(fā)布的全國土地利用計劃 , 2021 年的 住房用地量 要 高于去年 ,并 應(yīng) 確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房 的 用地不低于住房用地供應(yīng)量的 70%。 按照 國家對 土地利 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 20 用計劃 的 要求， 福建省政府 應(yīng)配合建設(shè)“海西”的戰(zhàn)略， 科學(xué)合理 地 安排用地計劃。 在 保障省內(nèi) 經(jīng)濟建設(shè) 重點項目用地需求 的同時， 加大民生領(lǐng)域建設(shè)用地供應(yīng)力度，明確用地指標(biāo)向經(jīng)濟適用房、廉租房、中低價位中小套型普通商品住房傾斜。適度控制大城市 建設(shè)用地規(guī)模，合理安排小城市建設(shè)用地，重點保障古田等 21個綜合改革建設(shè)試點鎮(zhèn)的用地需求， 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，確保土地合理高效的利用。 第二， 在資金 來源 方面， 當(dāng)?shù)?銀行和金融監(jiān)管機構(gòu)應(yīng) 做 好 房地產(chǎn) 金融 信貸管理 。 對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，商業(yè)銀行應(yīng)嚴格管理存貸比，做好授信審查和貸后監(jiān)督， 適當(dāng)收緊信貸 規(guī)模，禁止開發(fā)商用土地做抵押。對于 住房消費貸款， 銀行必須嚴格區(qū)分首套房貸和二套以上房貸，嚴限炒房和投機性購房， 在福州、廈門等房價上升較快的城市可取消部分 利率 優(yōu)惠政策 ， 從而 引導(dǎo)消費者理性消費， 抑制投資性購房需求，減少市場價格上漲的壓力 ?？刂撇缓侠硇枨蟮耐瑫r鼓勵基本消費需求，促進市場供求平衡。 第三，要進一步完善房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加 全省中小戶型房屋 的供應(yīng)，緩解需求壓力 。 政府應(yīng)不斷健全和落實住房保障制度， 在全省各設(shè)區(qū)市 形成包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、經(jīng)濟租賃住房等多層次的保障性住房建設(shè)體系 。 應(yīng)協(xié)調(diào)好保障性住房與商品住宅的關(guān)系，可以 在商品房價格過高、上漲過快的城市 進行試點， 適當(dāng)放寬經(jīng)濟適用房的供應(yīng)范圍，由低收入向中等偏下收入家庭逐步擴大，并與廉租住房有機銜接起來 。 第四， 對于國家新政的具體執(zhí)行應(yīng)進行 平穩(wěn) 過度，為買房者、開發(fā)商、中介準備好一 定的緩沖期， 規(guī)定 的細則還 可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r進一步細化 。 同時， 要加強信息引導(dǎo) 和監(jiān)督，保證市場交易的公平公正和信息對稱，增強市場交易的透明度， 營造健康穩(wěn)定的市場環(huán)境。 福建省房地產(chǎn)市場價格影響因素分析及預(yù)測 21 參考文獻 [1] 華偉 ：《 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 》， 復(fù)旦大學(xué)出版社 ， 2021 [2] 王文群 ：《 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 》， 經(jīng)濟管理出版社 ， 2021 [3] 錢昆潤，蘆金峰 ：《 房地產(chǎn)經(jīng)濟（第一卷） 》， 中國計劃出版社， 1999 [4] 魏潤卿，《現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位的考究》，學(xué)術(shù)探索， 2021（ 4） [5] Diana Kasparova, Michael White，《 The Responsiveness of House Prices to Macroeconomic Forces》，International Journal of Housing Policy， 2021（ 3） [6] 張大亮，周麗梅 ，《 顧客需求的變化對房地產(chǎn)價格的影響 》，價格理論與實踐， 2021（ 4） [7] 王飛，劉開瑞，李躍柏，《投資和投機因素對我國房地產(chǎn)價格影響的多元回歸分析》，西華大學(xué)學(xué)報，2021（ 12） [8] 楊永清，《宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)價格分析及趨勢預(yù)測》，經(jīng)濟論壇， 2021（ 19） [9] 柴強，《影響房價的幾個理論問題》，城市開發(fā)， 2021（ 5） [10] 宋勃，陳海博，《人民幣升值對房地產(chǎn)市場的影響》，湖南工程學(xué)院學(xué)報， 2021 [11] 李健飛，史晨昱，《我國銀行信貸對房地產(chǎn)價格波動的影響》，上海財經(jīng)大學(xué)學(xué)報， 2021（ 4） [12] 危冠元，《影響我國房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素分析》，現(xiàn)代商業(yè) [13] 劉勇，《從住房價格機制看我國商品房價格畸高的原因》，城市問題， 2021（ 1） [14] 劉紀輝，《基于多元線性回歸分析房地產(chǎn)價格的影響因素》，湖北工業(yè)大學(xué)學(xué)報， 2021（ 8） [15] 李笑，《株洲市房地產(chǎn)市場需求影響因素》，中南大學(xué)， 2021 [16] 馬莉莉，《昆明市房地產(chǎn)價格影響因素及實證分析 —— 以住宅市 場為例》，云南財經(jīng)大學(xué)， 2021 [17] 李鴻階，《福建省房地產(chǎn)市場發(fā)展面臨問題與政策建議》，福建論壇，人文社會科學(xué)版， 2021（ 5） [18] 吳國培，賴永文，宋將，《福建省房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)金融運行情況調(diào)研報告》，福建金融， 2021（ 1） [19] 易憲容，《當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢分析與對策》，理論前沿， 2021（ 3） [20] 戴斌，《宏觀調(diào)控下福建房地產(chǎn)市場走向》，發(fā)展研究， 2021（ 4） 。