【導(dǎo)讀】（三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟適用房和廉租房比例明顯偏低???????（五）房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機制不完善，市場秩序有待進一步規(guī)范??????（二）房地產(chǎn)市場存在大量囤房惜售、惡意烘抬房價等住房炒作行為?????（三）商業(yè)賄賂及地方政府利益在房地產(chǎn)領(lǐng)域大量存在導(dǎo)致房價上漲?????（四）土地價格的上漲和地根緊縮，抬高了房地產(chǎn)開發(fā)商的心理預(yù)期?????（二）加強住房保障立法工作，建立全方位的住房保障機制?????????對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，以確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。以“居者有其屋”為核心的住房保障等民生。問題成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點。利用金融、稅收、土地和增加住房供應(yīng)等措施合理地引導(dǎo)和促進。房地產(chǎn)持續(xù)健康地發(fā)展，切實解決廣大群眾住房困難問題是我國政府當前一項長期而艱巨的任務(wù)。展作出猜測性預(yù)測。我國從1979年開始房地產(chǎn)發(fā)展理論研究到1987年住房制度改革以來，資渠道，提高人民的生活水平，發(fā)揮了重要作用。自20世紀90年代中期取消實物分房，

　　

【正文】 產(chǎn)開發(fā)資金的 40%來源于房屋預(yù)售，開發(fā)商自有資金比例極為有限。預(yù)售制使房地產(chǎn)企業(yè)將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行和消費者，并通過炒樓花制造了樓市虛假短缺信息，從而抬高了房價 ③ 。報告還提出了四個方面的措施：第一，嚴格執(zhí)行現(xiàn)有房地產(chǎn)信貸管理 12 關(guān)于 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款 的規(guī)定；第二，可借鑒香港經(jīng)驗加強對預(yù)款的管理，由律師事務(wù)所、銀行等機構(gòu)負責管理除定金以外的首付款和個人購房貸款，根據(jù)工程進度給付資金；第三，可借鑒歐美經(jīng)驗，驗收交房后再把全部購房款交 給開發(fā)商，也可由政府組建專門機構(gòu)進行管理。第四，在改革模式選擇上，逐步向歐美模式過渡，在過渡期內(nèi)對預(yù)售款按香港模式實施第三方管理。加快拓展房地產(chǎn)融資渠道，加快開放直接融資。支持房地產(chǎn)企業(yè)參與金融市場的創(chuàng)新。完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和登記制度。在稅收政策上，目前我國針對房地產(chǎn)征稅主要稅種有土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅等，有可能開征物業(yè)稅等，應(yīng)嚴格落實土地增值稅征收和對個人購房不足兩年轉(zhuǎn)手的，按其銷售收入總額的 5%征收營業(yè)稅。這些稅收在一定程度上調(diào)節(jié)了土地供應(yīng)，但更多的是房地產(chǎn)開發(fā)商間接地把稅收負擔轉(zhuǎn)嫁給了消費者，而且房地產(chǎn)開發(fā)商還存在十分嚴重的偷稅漏稅行為，應(yīng)加大對房企的稅收監(jiān)管。對房地產(chǎn)征稅應(yīng)規(guī)范其用途，用以加強對中低收入家庭購房補貼。 （五）加強對城市土地的規(guī)劃和合理利用 大量閑置土地收回工作因 背后繁雜的利益關(guān)系而變得艱難，直 接導(dǎo)致樓市供應(yīng)階段性不足，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理又導(dǎo)致城市土地規(guī)劃 混亂，這使得土地制度改革變得尤為重要，應(yīng)對土地招拍掛實行公開透明的社會化、市場化運作，改變土地定價辦法，充分發(fā) 揮土地監(jiān)督局的作用，加強土地監(jiān)管。正在起草的城市土地規(guī)劃法 有望對城市的土地審批使用行到規(guī)范，能有 效遏制城市土地審批過程中出現(xiàn)的種種違規(guī)操作，加強對經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)的土地供應(yīng)。有必要的時候可以考慮把土地轉(zhuǎn)讓收益收歸中央再由中央補貼地方財政，地方政府的利益是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難以破冰的關(guān)鍵所在。應(yīng)確?？茖W(xué)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房、雙限戶型的土地供應(yīng)量并督促建設(shè)，加強土地使用監(jiān)管，嚴厲打擊囤積土地行為，繼續(xù)加大力度實施未利用土地回收政策，確保每一寸土地合理利用。將土地出讓金納入預(yù)算，實行土地收益?？顚Ｓ?，建立有效的預(yù)防土地財政的調(diào)控政策。 加強對城市舊城區(qū)的改造，促成土 地的最大限度地利用。對城市土地的 規(guī)劃 利用，有利于節(jié)約土地，建設(shè)節(jié)約型社會。 （六）切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展中低檔住房 我國現(xiàn)行廉租住房制度覆蓋面窄，保障率低，中低價位、中小戶型商品住房為市場供應(yīng)主體的格局尚未形成，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)還沒有得到有效扭轉(zhuǎn)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府還有很長的路要走。當前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控要適當增加經(jīng)濟適用房、廉租房的土地供應(yīng)量，大力優(yōu)先發(fā)展中低價位、中小戶型商品房、限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房，并活躍二手房市場，嚴格控制被動性住房需求，主要是控制征地拆遷數(shù)量。各地都要制定和實施住房建設(shè) 規(guī)劃，對新建土地住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求 ，同時，我們也應(yīng)該考慮到，經(jīng)濟適用房變味可能給住房保障政策帶來較大的陰影， 90 平米住房政策可能導(dǎo)致未來十年后成為貧困房 。北京提出在 十一五 期間解決住房困難問題。今年北京將新開工建設(shè) 13 300 萬平方米限戶型、限價格的 雙限 商品房， 200 萬平方米經(jīng)濟適用房和 30 萬平方米廉租房，以解決住房困難群眾的住房難題，全市將建立起全覆蓋、分層次的住房保障體系和以區(qū)為主、市區(qū)鄉(xiāng)（街）三級管理、四級審核體系，將住房保障工作作為考核區(qū)縣政府目標責任制的一項重要內(nèi)容。重慶在廉租房保障實施嚴格 把握保障對象準入關(guān)，各區(qū)設(shè)立社區(qū)居委會、街道辦事處、廉租辦三級審核機制，按照申請 —審核 —公示 —輪候—配租程序進行操作，低保家庭向居委會提出申請，由居委會初步審查并經(jīng)所在區(qū)民主評議小組按申請條件評議，確定名單并報街道辦事處審核，對不符合條件的家庭發(fā)出書面通知，對符合條件的進行公示，對公示符合條件的予以登記并報廉租辦，區(qū)廉租辦按輪候順序確定受保對象。這些措施有利于降低房價，保障住房供應(yīng)，有利于緩解當前的住房矛盾和壓力，可以適時地在全國范圍內(nèi)試點推廣。無論是市場化的商品房建設(shè)還是政府保障住房建設(shè)都無法實現(xiàn)住房完全 供應(yīng)，在市場和政府都無法平息當前的房價高位運時，不應(yīng)該有民間組織參與的缺位。在政府保障房和市場商品房兩種方式之外找到解決當前政府住房困境的新辦法，無論是單位集資建房還是個人合作建房或是其他辦法，都可以作為解決住房問題的選項。有意見認為單位集資建房是福利分房復(fù)辟，鉆政策的空子，套取國有資源為小團體和個人牟利，不同意此觀點的人認為，集資建房旨在濟困，是經(jīng)濟適用房的重要組成部分，筆者認為，單位集資建房 和個人合作建房是住房困難時期可能 有效的解決問題的辦法，只是政府需要加強對其管理、引導(dǎo)，以監(jiān)督其建設(shè)和分配，并確保其 健康有序地運行，防止新的福利腐敗 產(chǎn)生 。政府可以考慮建立合作建設(shè)公司對個人合作建房等民間建房行為加以規(guī)范，以防止在此過程中出現(xiàn)土地浪費、建房欺詐等問題的出現(xiàn)。 解決中低收入居民住房問題并不是市場的責任，政府是實現(xiàn)住房公平的主體，沒有公平正義就沒有社會主義，不管是中央政府還是地方政府，在住房保障中絕對不能缺位，否則所有的努力都將事倍功半，而目前政府所做的還遠遠不足，地方政府也還遠遠沒有負擔起自己本應(yīng)該負擔的責任，公民的住宅權(quán)旁落是政府失責的表現(xiàn)。 追求住房供給的“帕斯托改進”，確保公平與效率 ④ ，盡可能地滿足房地產(chǎn) 實際需求，實現(xiàn)“居者有其屋”應(yīng)該是調(diào)控的最終目標。當前房價是需求拉動、成本推動、投資帶動以及不良操作共同作用的結(jié)果，由于國內(nèi)投資渠道單一、人民幣升值，盡管當前股市持續(xù)牛市火爆，但其分流資金的功能極為有限。內(nèi)資和外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資在短期內(nèi)依然會有所增長，房地產(chǎn)開發(fā)資金仍將充足，房地產(chǎn)還將在一段時期內(nèi)增速發(fā)展。擴大投資渠道，繼續(xù)提高存貸款利率和銀行存款準備金比例，用以降低過剩流動性，限制高額投資，減少 新增貸款等，規(guī)范外資對房地產(chǎn)的投資將是可能的 政策選項 ⑤ 。 而擴大 住房供給總量是調(diào)控的主要措施。 可以預(yù)見的是，短 期內(nèi)政府依然沒有辦法切實解決好房地產(chǎn)業(yè)所存在的問題。地方政府利益將是房市宏觀調(diào)控的瓶頸，不動地方政府的奶酪將難以使房 地產(chǎn)宏觀調(diào)控產(chǎn)生更大的效果， 解決 我國住房 問題將是中國政府的一項長期而艱巨的任務(wù)。 14 注釋： ① 王東京 .對當前群眾普遍關(guān)心的幾個問題的看法 [J],理論動態(tài) , ② 笑蜀 .政府必須為窮人的安居權(quán) “托底 ”[J],南方周末 ,(A) ③ 王玉光 .充足資金保障廉租房建設(shè) [J].中國房地產(chǎn)報 ,(A4). ④ 盧衛(wèi) .居信城市化：人居科學(xué)的視角［ M］北京 .高等 教育出版社， 2020. ⑤ 楊殿學(xué) .試論我國房價發(fā)展趨勢 [J].商業(yè)研究 ,9698 參考文獻： ?1?劉秀光 .基于房地產(chǎn)價格堅挺和經(jīng)濟管理的分析 [J].學(xué)術(shù)論壇 ,2020,(1). ?2?周軍 .發(fā)改委發(fā)出 警告 :部分中心城市房價仍然偏高 [J].中國證券報 ,. ?3?牛鳳瑞 .房地產(chǎn)藍皮書 :中國房地產(chǎn)發(fā)展報告 ，北京 .社會科學(xué)文獻出版社 ,2020. ?4?新華社 .我國部分大城市二手房“租售比”超過國際警戒線 .新華網(wǎng) ,. ?5?章林曉 .中國房地產(chǎn)收入比已 成“地上懸河” [J].中國房地產(chǎn)報 ,(A23). ?6?周金奎 .金融支持過度與房地產(chǎn)泡沬［ M］ .北京 .北京大學(xué)出版社， 2020:5152. ?7?劉杉 .房價越調(diào)漲得越快 樓市為何出現(xiàn)“三大怪” [J].中華工商時報 .. ?8?王軼庶 .地王腳下的釘子戶 ,要價 1400 萬 .南方周末 .. ?9?丁成日 .中國房價持續(xù)走高的原因分析 [J].城市發(fā)展研究 ,2020,(6). ?10?透視高房價腐敗成本 ,高官落馬多涉及房產(chǎn) [J].廉政瞭望雜志 ,2020,(4). 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