【正文】 土地使用權(quán)的最終法律憑證； ○ 2 委估宗地作為工業(yè)用地，取得或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并能按預(yù)期產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益； ○ 3 在估價(jià)基準(zhǔn)日房地產(chǎn)為公平、公正、公開(kāi)的均衡市場(chǎng)； ○ 4 有關(guān)委估宗地的運(yùn)作方 式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定； ○ 5 委托方提供的資料屬實(shí)； ○ 6 評(píng)估設(shè)定的條件： 土地開(kāi)發(fā)程度：委估宗地紅線外“五通”、紅線內(nèi)為“五通一平”； 土地性質(zhì)及用途：委估宗地使用權(quán)類(lèi)型為出讓?zhuān)猛緸楣I(yè)用地； 他項(xiàng)權(quán)利狀況：委估宗地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制； 使用年限：剩余使用年限為 ； 估價(jià)基準(zhǔn)日： 2022 年 3月 12日 （ 2）估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 ○ 1 本估價(jià)報(bào)告及估價(jià)結(jié)果僅為本報(bào)告設(shè)定的估價(jià)目的服務(wù)，當(dāng)用 于其它目的時(shí)，估價(jià)宗地名稱 用地面積（㎡） 地面單價(jià)（元 /㎡） 評(píng)估總值（元） 德州華能電廠有限公司擁有的土地 44669 177 7906413 （論文） 26 結(jié)果無(wú)效； ○ 2 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在滿足地價(jià)定義條件下的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格，若估價(jià)基準(zhǔn)日、土地利用方式、土地開(kāi)發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價(jià)的因素發(fā)生變化，該評(píng)估價(jià)格應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。本報(bào)告估價(jià)結(jié)果未考慮委估宗地已設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利、負(fù)債、出讓成交 時(shí)需承擔(dān)的各種開(kāi)支和稅費(fèi)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響； ○ 3 本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任； ○ 4 本報(bào)告 中有關(guān)委估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以委托方提供的《國(guó)有土地使用權(quán)》復(fù)印件為準(zhǔn)； ○ 5 本報(bào)告復(fù)印件無(wú)公章無(wú)效； ○ 6 本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果自估價(jià)基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效 （ 3）估價(jià)中的特殊技術(shù)處理 ○ 1 土地還原率：本次評(píng)估以中國(guó)人民銀行公布的一年期國(guó)債利率作為安全利率，并考慮土地投資的風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合德州市房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均投資收益率水平，確定本次評(píng)估中的還原利率為 %，在設(shè)定土地使用年限內(nèi)，假定土地還原率保持不變； ○ 2 開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定：根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察及委托方提供的資料，在估價(jià)基準(zhǔn)日，委估宗地紅線外開(kāi)發(fā)程度達(dá)到了“五通”（通路、通電、通訊、通供水、供排水）、紅線內(nèi)為“五通一平”；本次評(píng)估設(shè)定委估宗地的土地開(kāi)發(fā)程度為紅線外“五通”、紅線內(nèi)為“五通一平”； ○ 3 用途設(shè)定：根據(jù)委估宗地《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件，依據(jù)土地估價(jià)的合法性原則，將委估宗地用途設(shè)定為工業(yè)用地； ○ 4 使用年限的設(shè)定：根據(jù)委估宗地《國(guó)有土地使用證》復(fù)印件，委估宗地使用年限為50 年，終止日期為 2042 年 10 月 23 日；本次評(píng)估將委估宗地的剩余使用年限作為設(shè)定使用年限，剩余年限為 年； ○ 5 容積率的設(shè)定：根據(jù)委托方提供委估宗地的資料并結(jié)合土地估價(jià)中的最高最佳原則，本次評(píng)估設(shè)定委估宗地容積率為 ； ○ 6 我們根據(jù)估價(jià)方法的適宜性、可信度、可操作性，并參考本次評(píng)估目的以及委估宗地所在區(qū)域的地價(jià)水平、土地估價(jià)師地經(jīng)驗(yàn)等綜合確定估價(jià)結(jié)果。 （ 4）需要特殊說(shuō)明的問(wèn)題 （論文） 27 ○ 1 土地產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料由委托 方提供； ○ 2 土地區(qū)位條件、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料等相關(guān)資料由估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查而得； ○ 3 估價(jià)人員根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、估價(jià)規(guī)程及地方有關(guān)地價(jià)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合委估宗地具體狀況，確定估價(jià)原則、方法及參數(shù)的選取； ○ 4 任何單位和個(gè)人未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報(bào)告。 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 估價(jià)對(duì)象描述 估價(jià)對(duì)象為位于德州市天衢工業(yè)園的一塊工業(yè)用地，土地面積為 44669 ㎡。 （ 1） 土地登記狀況 華能電廠有限公司于 1992年 11月 20日取得委估宗地，登記機(jī)關(guān)為德州市人民政府。委估宗地的國(guó)有土地使用權(quán)證、用途、使用權(quán)類(lèi)型、土地面積等土地登記狀況詳見(jiàn)下表 41 表 42 估價(jià)對(duì)象土地登記狀況表 （ 2） 土地權(quán)利狀況 ○1土地使用權(quán)類(lèi)型 于估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象是國(guó)有出讓土地，土地所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)屬于德州市華能電廠有限公司。在土地使用權(quán)年限內(nèi)，使用權(quán)人根據(jù)土地出讓合同及國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，依法享有對(duì)該宗地的抵押、出租、作價(jià)入股等權(quán)利，其權(quán)益受法律保護(hù)。 ○2土地使用年期 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的《國(guó)有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象使用年限為 50年（從 1992年10月 23日至 2042年 10 月 23日止），至評(píng)估基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象已使用 ，剩余使用年限為 。 （ 3） 土地利用狀況 估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)程度設(shè)定 為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、國(guó)有土地使用權(quán)證號(hào) 國(guó)有土地使用權(quán)人 位置 登記用途 使用權(quán)類(lèi)型 宗地編號(hào) 宗地面積（㎡） 德州政府國(guó)用（ 52）字第9763709號(hào) 華能電廠有限公司 德州市天衢工業(yè)園 工業(yè)用地 國(guó)有土地出讓 KLG 76241 44669 （論文） 28 通訊），宗地紅線內(nèi)“場(chǎng)平”。 地價(jià)影響因素 （ 1） 城市資源狀況 ○ 1 地理位置 德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng) 115176。45 ′ ～ 117176。36 ′ ，北緯36176。24 ′ ～ 38176。0 ′ 之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運(yùn)河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟(jì)南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬 200公里，南北長(zhǎng) 175公里，總面積 萬(wàn)平方公里，占全省總面積 的 %。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有 “ 九達(dá)天衢 ” 、 “ 神京門(mén)戶 ” 之稱。市委、市政府所在地德城區(qū)是本市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，軍事地位也很重要 。 ○ 2 行政區(qū)劃 德州市轄 1 區(qū)， 2 市， 8 縣， 48 鎮(zhèn)， 145 鄉(xiāng)， 5 個(gè)街道辦事處， 9291 個(gè)行政村。所轄縣（市、區(qū)）為：德城區(qū)、樂(lè)陵市、禹城市、陵縣、平原縣、武城縣、夏津縣、齊河縣、臨邑縣、寧津縣、慶云縣。 ○ 3 自然條件 【地形】為黃河沖積平原，在歷史上，本市境內(nèi)曾 有 兩次黃河大遷徙，上千次決口，造就了西南高、東北低的地形。由于 河 道與流速所致，加之風(fēng)力堆積之因素，形成了平原之中起伏不平，崗、坡、洼相間分布等特點(diǎn)。海拔高程最高點(diǎn) 35 米，最低點(diǎn) 米，一般為 20 米左右。全市地貌大體可分三類(lèi)。一是高地類(lèi)，由河流、河床沉積而成，占土地總面積的 %；二是坡地類(lèi)，由黃 河 漫流沉積而成，占總土地面積的 %；三是洼地類(lèi)、占 13． 6%。 【氣候】氣候特點(diǎn)受季風(fēng)影響顯著，四季分明，冷熱干濕界限明顯，春季干旱多風(fēng)回暖快，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，具有顯著的大 陸性氣候特征，光照資源豐富，日照時(shí)數(shù)長(zhǎng)，光照強(qiáng)度大，且多集中在作物生長(zhǎng)發(fā)育的前中期，有利于作物光和作用的進(jìn)行，全市年平均日照時(shí)數(shù) 2660 小時(shí)，日照率為 61%，太陽(yáng)總輻射量為／平方厘米，均處全國(guó)、全省的較高值區(qū)。在時(shí)間分配上，尤以 6月份最高，光照時(shí)數(shù) 280小時(shí)，日均 9小時(shí)，光輻射量可達(dá) 15千卡／平方厘米。年平均氣溫 ℃ 。（論文） 29 極端高氣溫在 40℃ 以上，最低氣溫在 27℃ 以下。全市平均無(wú)霜期 197 天，一般為 4 月 7日至 10月 22日，各縣之間相差較大，武城縣最長(zhǎng) 225天，東相差近月余。年平均降水量為 毫米，東部多于西部，南部多于北部。降水量的時(shí)間分配以 7 月最多，降水 190毫米左右， 1 月最少只有 3～ 4 毫米。按季節(jié)分，春季占 %，夏季高達(dá) %，秋季占16． 9%，冬季占 %，且有明顯的 “ 春季雨少多干旱，秋季雨少多晴天，夏季雨多常有澇，冬季少雪多干燥 “ 的季節(jié)分配特點(diǎn)。 （ 2） 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 1990年以來(lái)德州市積極探索城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革，加強(qiáng)對(duì)原劃撥土地使用權(quán)的管理，加快城市土地置換步伐促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將經(jīng)營(yíng)城市土地的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向存量土地的盤(pán)活，著眼于舊城改造 ，立足于城邦結(jié)合部地整治改造。 近幾年隨著改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷推進(jìn)，德州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展在漸漸發(fā)展，土地經(jīng)營(yíng)收益總量呈現(xiàn)出逐步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，土地交易市場(chǎng)也日趨活躍，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，房屋買(mǎi)賣(mài)、出租等交易案例頻繁。 2022 年、 2022 年國(guó)土資源部分別頒布了 11 號(hào)令和 21 號(hào)令后，德州市人大出臺(tái)了《德州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓條例》，全市的土地有償使用制度改革逐步納入了正規(guī)化、規(guī)范化管理的軌道，嚴(yán)格執(zhí)行按規(guī)劃、計(jì)劃供地，界定有償和劃撥范圍，土地供應(yīng)必須按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，該有償?shù)挠袃敚搫潛?的劃撥。嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)供地。根據(jù)國(guó)土資源部頒發(fā)的《工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)》控制具體項(xiàng)目供地規(guī)模的尺度。實(shí)行協(xié)議出讓的，要進(jìn)行土地評(píng)估、集體決策和結(jié)果公開(kāi)。特別是對(duì)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須公開(kāi)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌方式提供用地，確保實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。 隨著國(guó)家關(guān)于土地市場(chǎng)管理法律、法規(guī)、政策的完善，德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)也日益健康發(fā)展，土地使用制度改革進(jìn)入了一個(gè)嶄新的階段，經(jīng)營(yíng)性土地全部納入招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，工業(yè)用地也在逐步實(shí)行招拍掛的方式供地，建立了土地市場(chǎng)管理 機(jī)構(gòu)，為建立規(guī)范的土地交易市場(chǎng)、土地定級(jí)估價(jià)工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （ 3） 產(chǎn)業(yè)政策 按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，根據(jù)德州市的工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)和資源狀況，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將投資重點(diǎn)放在電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、生物化學(xué)醫(yī)療及新材料制造業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和化工、醫(yī)療、機(jī)械、建材等行業(yè)。鼓勵(lì)興辦高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目。 德州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全市圍繞著“穩(wěn)定第一產(chǎn)業(yè)，（論文） 30 提高第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”的總體思路，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比由上年的 :: 調(diào)整為 ::。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重上升，形成了“二三一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成日趨合理。 （ 4） 城市經(jīng)濟(jì)狀況 建國(guó)前， 德州 是一個(gè)落后的農(nóng)業(yè)區(qū)，以小農(nóng)業(yè)與家庭手工業(yè)相結(jié)合的自給自足的自然經(jīng)濟(jì)為主。 1949年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值僅有 53179萬(wàn)元（以下按 1980年不變價(jià)格計(jì)算），其中，工業(yè)總產(chǎn)值 2494萬(wàn)元，占 %。自新中國(guó)建立到 1998年，全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ，比上年增長(zhǎng) %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 98 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 92 億元，增長(zhǎng) %。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 5819 元，比上年增加 680元。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例由上年的 ：： ： ： 。非公有制經(jīng)濟(jì)所占比重上升，達(dá)到 %，比上年提高了 。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)全市個(gè)體私營(yíng)業(yè)戶發(fā)展到 ，從業(yè)人員 萬(wàn)人，注冊(cè)資金 ，分別比上年增長(zhǎng) %、 56%和 %。其中私營(yíng)企業(yè) 戶，注冊(cè)資金 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)上交稅金 億元，增長(zhǎng) %，占地方財(cái)政收入的 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上企業(yè)改制面 %，其中市屬企業(yè)改制面 %，縣（市、區(qū)）屬企業(yè)改制面 %，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制面達(dá)到 %。全市組建股份制和股份合作制企業(yè) 786 戶，占 %；實(shí)行承包、租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè) 737 戶，占 %；實(shí)行聯(lián)合、兼并、資產(chǎn)重組企業(yè) 775戶，占 %。全市組建企業(yè)集團(tuán) 57 家，其中省級(jí)以上企業(yè)集團(tuán) 38 家，市、縣級(jí)企業(yè)集團(tuán) 19 家。市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)得到全面啟動(dòng)。起步區(qū)實(shí)現(xiàn)了 “ 七通一平 “ ，入?yún)^(qū)項(xiàng)目 48個(gè)，在 建項(xiàng)目 26個(gè)，建成項(xiàng)目 2 個(gè)。 1998 年全市財(cái)政總收入 19 億元，比上年增長(zhǎng) %，全市地方支出 億元，比上年增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)了收支平衡。全市各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)存款 億元，增長(zhǎng)%，各項(xiàng)貸款余額 億元，增長(zhǎng) %。 （ 1） 區(qū)域概況 德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng) 115176。45 ′ ～ 117176。36 ′ ，北緯36176。24 ′ ～ 38176。0 ′ 之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運(yùn)河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟(jì)南市相 望；東靠惠民地區(qū)。東西寬 200公里，南北長(zhǎng) 175公里，總面積 萬(wàn)平方公里，占全省總面積的 %。（論文） 31 津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運(yùn)河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有 “ 九達(dá)天衢 ” 、 “ 神京門(mén)戶 ” 之稱。 （ 2） 交通情況 津浦鐵路貫穿城區(qū)、平原、禹城、齊河 4個(gè)縣（市、區(qū)），德石鐵路以此為起點(diǎn)。 1998年，全市年實(shí)有公路通車(chē)?yán)锍?5547 公里，其中汽車(chē)專(zhuān)用公路 公里。全市公路密度 公里／百平方公里，通公路的行政村 6978 個(gè)。全年完成公路客運(yùn)量 943 萬(wàn)人，客運(yùn)周轉(zhuǎn)量 ；公路 貨運(yùn)量 ，貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量 。 （ 3） 基礎(chǔ)設(shè)施情況 1998年，德州市城市建設(shè)加大基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和環(huán)境配套等建設(shè)。城市中心廣場(chǎng)建設(shè)、湖濱路綜合整治、德州市汽車(chē)總站改造等相繼竣工。全年市區(qū)自來(lái)水供水總量 4860萬(wàn)立方米，增長(zhǎng) %，天然氣供氣總量 88萬(wàn)立方米，液化石油氣供氣總量 1200噸，年末已有 、液化石油氣；市區(qū)集中供熱面積達(dá)到 63萬(wàn)平方米；建成區(qū)綠化覆蓋面積 989 公頃，城市公共綠地面積 116． 5公頃，比上年增長(zhǎng) %；城市