【正文】 大道將決定后湖花園在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。）第六章項目開發(fā)建設建議一、項目總體規(guī)劃建議①由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。②總體規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。 ③總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ④雖然小區(qū)的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多，但在規(guī)劃上，未來后湖花園業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆?，因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。 ⑤在設計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭“(如上圖所示)的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保護，技術經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設計建議住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的一個強力賣點。住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設計(左圖為一參考方案,附錄還有主要備選方案)。住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。三、小區(qū)配套設施建議交通狀況為影響居民購房決策的一個重要因素，鑒于本項目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個大型豪華會所，內(nèi)設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育等多方位的網(wǎng)絡服務。每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。小區(qū)內(nèi)應設有小型超市、商場、銀行、酒店、郵局、學校等公共建設配套設施，為用戶的日常生活提供方便,充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。(如圖所示的社區(qū)配套方案)四、環(huán)境藝術設計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術設計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計，以期達到較好的環(huán)境效果。上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論后湖花園項目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃。分期實施。，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以南部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，南向風景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。 ②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。 力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于后湖花園的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在武漢房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設投資和建設期利息兩部分組成。經(jīng)估算，。詳見表1：《項目總投資估算表》，更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調(diào)整。建設投資建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等項目。建設投資估算依據(jù)：amp。61548。整個項目從2001年4月開始，2004年9月底全面完成。amp。61548。各種稅費按武漢市目前的取費標準計取。amp。61548。整個項目按中、高水平計算。amp。61548。銀行貸款利率按6%計取。建筑形式組合式：多層60%，小高層40%（依據(jù)當?shù)厥袌銮闆r,加之該地塊將作為武漢市首次拍賣土地，在同類物業(yè)的比較后可以認為土地費用為40萬/畝較為適當符合實際情況,因此以之作為投資估算的依據(jù).） 土地取得費用為征地費與批租費之和。 建安工程費用按570元/M2計，總計6384萬元。 小區(qū)配套費按80元/M2，總計合896萬元。、綠化、景點費用。道路、綠化、景點費用按45元/M2計，總計504萬元 、咨詢、規(guī)劃、設計費用根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費用單價為15元/M2，總費用為168萬元。確定項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費按照建安工程的15%。 項目管理費按建安工程費用的3%計取。 不可預見費以建設工程的3%計取。建設期利息。 建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。，具體計算見項目投資計劃和資金籌措表（表—4）。項目總投資上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資。詳見表1《項目總投資估算表》。三、項目實施進度安排整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期），整個項目從2001年4月開始，至2004年9月結(jié)束，項目實施進度計劃詳見表—2。表—2項目實施進度計劃表（年、季度）實施步驟200120022003200423412341234123工程前期首期工程二期工程四、項目投資與籌資計劃按武漢市政府規(guī)定，投資項目的自有資金應達到項目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項目方可依法轉(zhuǎn)讓或預售。項目首期約5萬平方米，投資約7000萬元，為充分利用建設單位資金，建議公司自籌項目總投資的30%作為啟動資金（約5000萬元，包括公司自有資金、上級公司資金和政策減免優(yōu)惠），其余70%可通過銀行貸款和項目預售收獲取支持。為計算方便，報告中預設項目尋求銀行貸款8000萬元，分別于2002002004年投放，具體見《項目投資計劃和資金籌措表》。由于項目建設期較長，實際運作中，上一期項目的銷售收入中相當一部分可用于下一期的建設資金。，從2001年4月至2004年9底全面完成，在建設期內(nèi)，投資總額按20%、30%、30%、20%的比例分年均勻發(fā)放。具體見表—3：《項目投資計劃和資金籌措表》。表—3中，投資計劃與資金籌措只是為了體現(xiàn)投資計劃的規(guī)范性以及便于后面的投資與風險分析而作出的安排，在實際運作時，可根據(jù)本項目實際情況作如下安排：以現(xiàn)有土地，使用權作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價情況，加之該地塊由于拍賣競爭可能引起升值，預計項目地塊價格可達到40萬元/畝，若將土地抵押，可先行貸款8000萬元左右。項目立項報批手續(xù)辦妥后，可以項目抵押獲得銀行貸款支持。工程發(fā)包前，事先約定由施工單位墊付部分工程款。 隨著工程的動工，項目環(huán)境及內(nèi)部設施達到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預售許可證》，并開盤預售。第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對后湖花園項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率。 后湖花園項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式，為測算方便，本報告在項目經(jīng)營估算時，所有公建項目以銷售方法考慮。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園、小學。故公建項目的經(jīng)營收入僅考慮車庫的銷售收入目，其他項目在本報告中均未考慮。一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位：多層住宅1800元/m2小高層住宅2300元/m2 車庫4萬元二、項目銷售計劃 根據(jù)本報告的項目經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設計水準，確定后湖花園項目銷售計劃表。三、項目銷售收入估算 據(jù)前文確定的項目銷售價位與上述物業(yè)銷售預期計劃，測算該項目銷售收入情況如下表—5四、項目經(jīng)營成本結(jié)算：項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。其中：①建造成本=（當年銷售收入/項目經(jīng)營總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計算。②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，%計取。③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設維護