【正文】 等 。 本文主要通過理論聯(lián)系實際的方法、 對比分析方法 以及 定性與定量分析相結(jié)合的方法等， 通過查閱科學(xué)論證，比較借鑒，對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、原因、對策進行闡述，對我國當(dāng)前住房供應(yīng)提出一定的建議。 本文創(chuàng)新之處在于提出政府 公共 職能和市場職能分開，加強政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的住房保障功能，是政府義不容辭的責(zé)任，提出 90 平方米商品房可能是 10 年后的貧困住房的 超前 觀點，文章大量引用最新 的權(quán)威數(shù)據(jù) 進行例證，具有較強的時效性。 3 一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀 自 2020 年中央實施加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控以來，取得 了一定的成績，房地產(chǎn)投資增長和房價漲幅過快的勢頭得到了初步抑制，住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)有了初步轉(zhuǎn)變。然而，房價持續(xù)上漲，住房供需矛盾，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)交易秩序混亂等問題依然突出，我國宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)市場依然存在許多不和諧因素，現(xiàn)狀依然不容樂觀。 （一）房價過高且漲幅較快 住房、教育和醫(yī)療被稱為 21 世紀(jì)“新三座大山”，足以見得住房已成為一個重大的民生難題，房價上漲已給人們的生活帶來沉重負(fù)擔(dān)。在全國范圍內(nèi)，房價在近兩年來普遍上漲。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年 4 月 18 日，發(fā)改委在評估一季度房地產(chǎn)市場時指出，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 任務(wù)艱巨，房價依然持續(xù)上漲，全國 70 個大中城市新建商品住房價格均有上漲，平均同比上漲 6%左右，深圳、北京等部分中心城市房價繼續(xù)以 10%左右的漲幅位居前列。 2020 年 3 月份 70 個大中城市新建商品住宅售價同比上漲 6%，而深圳、長沙、北京等地區(qū)漲幅尤大 ,分別達(dá)到 %、 %和 %，上海房價也開始止跌回升，4 月份海寧房價漲幅甚至達(dá)到了 %，有資料顯示，一季度 70 個大中城市二手住房銷售價格同比增長 %，房屋租賃價格同比增長 %，土地交易價格同比上漲 %。也有報道指出在上海、深圳等地年內(nèi) 將難覓萬元 /平米以下住房 ,增量與存量極不平衡。有統(tǒng)計顯示， 2020 年北京商品住房均價為 8792 元 /平方米，上海為 9437 元 /平方米， 根據(jù)深圳市國土局公布的數(shù)據(jù) ,2020 年深圳商品房均價為 9956 元 ,漲幅高 達(dá) 28%，有消息指出， 2020 年一季度北京最貴住宅樓盤成交單價高達(dá)每平方米 49215 元。我國房價收入比也已超過國際警戒線，所謂房價收入比是指本地區(qū)一套建筑面積為 60 平方米的經(jīng)濟適用房的平均價格與雙職工家庭平均工資之比，一般認(rèn)為房價收入比在 4～ 6 倍間較符合城市居民承受能力 ，一些城市房價收入比已達(dá) 12： 1，據(jù)《 2020 房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告 》指出， 2020 年我國部分大中城市二手房租售比也超過了國際警戒線，房價虛高偏向明顯，租售比是指每平方米月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，北京、上海、深圳等市中心城區(qū)租售比已達(dá) 1： 270 至 1： 400，而發(fā)達(dá)國家一般租售比警戒線為 1： 200。 購房者月供占收入的比例也已超過國際公認(rèn)的住房消費警戒線，根據(jù)主要國家人均 GDP 在 10003000 美元階段的消費結(jié)構(gòu)變動規(guī)律，居民住房消費一般占家庭消費的 15%30%，月收入的三分之一為住房按揭貸款的一條警戒線，美國銀 行明確規(guī)定每月償還的按揭貸款以及與住房相關(guān)的稅費支出不得超過貸款人稅前收入的28%，但我國約三分之一的購房者這一比例已達(dá)到 50%甚至以上，而絕大多數(shù)居民買不起房子。這說明，當(dāng)前住房需求比較旺盛，特別是在深圳、上海、北京等中心城市，供需矛盾更加突出。 （二）房地產(chǎn)投資增速依然較快 4 去年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅達(dá) %,而 2020 年一季度，房地產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增幅同比加快 %，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅 個百分點。而且房地產(chǎn)開發(fā)資金充裕，到位資金 億元，同比 增長 %,涉及房地產(chǎn)的銀行貸款達(dá) 億元 ,同比增長 %,銀行個人按揭貸款 億元 ,同比增長%。據(jù)發(fā)改委統(tǒng)計，一季度房地產(chǎn)行業(yè)利用外資 億元，同比增長 %，其中直接利用外資 億元，增長 192%。 14 月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 個百分點，完成投資 5265 億元，數(shù)據(jù)表明 ,國內(nèi)市場資金流動性充裕，外資也已成為房地產(chǎn)來重要的融資渠道。部分違規(guī)資金也進入房地產(chǎn)市場，如上海曾動用社會保障基金資金進入房地產(chǎn)業(yè)，這加快了房市資金的流動。金融支持過度假說 認(rèn)為，房地產(chǎn)由于金融制度變遷、不確定性和信息不對稱等原因?qū)е滦刨J過度膨脹，房地產(chǎn)市場參與者由此形成嚴(yán)重的投機心理和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為，從而將直接推動房地產(chǎn)泡沬的生成與破滅。 （三）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟適用房和廉租房比例明顯偏低 雖然近年來中央政府提出加快經(jīng)濟適用房及廉租房建設(shè)，建設(shè)雙限戶型，活躍二手房市場，但成效頗為有限。自國家 2020 年 6 月 1 日開始推出 90 平米戶型后，要求此類戶型占新建住房的 70%以上，但據(jù) 4 月 17 日 發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前市場銷售以前幾年開發(fā)的大戶型商品住宅為主，今年前 4 月 90 平方米以 下普通商品房投資僅占商品住宅投資的 %，遠(yuǎn)低于要求的 70%， 14 月份經(jīng)濟適用房投資 149 億元，雖同比增長 %，但僅為同期投資總額 5265 億元的 %，絕大多數(shù)地方經(jīng)濟適用房占全年竣工住房面積達(dá)不到 5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法滿足中低收入人群的需要。各地方政府在執(zhí)行中出現(xiàn)嚴(yán)重偏差，房地產(chǎn)開發(fā)商也為獲取更多的利潤而一直積極熱心投資中高檔商品住房。今年 2 月 14 日，建設(shè)部通報 2020 年城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)情況時指出，當(dāng)前中國廉租房建設(shè)存在覆蓋面低，建設(shè)進程緩慢等問題。全國仍有 145 個城市尚未建立廉租房制度。 （四 ） 房地 產(chǎn)泡沫加速形成 根據(jù)國際經(jīng)驗，房地產(chǎn)市場投資收益率過高，大量投機性交易的存在，轉(zhuǎn)手率高，銀行信貸過多，房價脫離價格非理性上揚等都是房地產(chǎn)市場存在泡沫的征兆，而我國目前流動性資金過剩也促使大量國內(nèi)外資金進入樓市，從而造成樓市投資過熱，加深了樓市泡沫的存在。從目前的情形來看，我國當(dāng)前的高房價確實有泡沫的存在，住房炒作大大提高了房價，投資過熱，居民購買力相對下降，國內(nèi)政策作用有限等都是房市泡沫存在的表現(xiàn)，房市價格持續(xù)上揚將加深房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，可能會導(dǎo)致泡沫破滅，預(yù)期房產(chǎn)增值必將兇多吉少 ① ，因為任何一個可以賺錢 的地方也是可能虧本的地方，沒有風(fēng)險的買賣在市場經(jīng)濟中并不存在。上個世紀(jì) 80 年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致長達(dá)十多年之久的經(jīng)濟蕭條 ，以及 90 年代早期北海、海南的房地產(chǎn)泡沫 便是例證。 （五） 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機制不完善，市場秩序有待進一步規(guī)范 今年已進入房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的第四個年頭，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控有不斷加 5 強、深化的趨勢，各部門開始聯(lián)手調(diào)控房價，但房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀依然不容樂觀。當(dāng)前樓市出現(xiàn)“三大怪”：房價越調(diào)漲得越快，投資越管越像搞比賽，大戶型越少越不好賣。這表明這國房地產(chǎn)市場調(diào)控機制還不完善，主要表現(xiàn)在政府 政策缺乏切實可行的具體措施，操作性不強，監(jiān)督機制的不完善，各部門之間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，有時出現(xiàn)各部門文件“打架”的現(xiàn)象，建設(shè)部提出的“套內(nèi)面積”，公開解釋三次依然沒能解釋清楚，“限購一定面積”“家庭唯一生活用房”等概念模糊不清。 2020 年中國人民銀行建議取消商品房預(yù)售制度，但建設(shè)部馬上出來否定， 人民銀行在《中國房地產(chǎn)金融報告》（ 2020）中又提出，要盡快啟動、平穩(wěn)推進房地產(chǎn)預(yù)售制度改革。宏觀調(diào)控手段運用不合理，傳統(tǒng)調(diào)控方式作用有限。雖然央行已于今年 3 月 18 日和 5 月 18 日兩次加息并先后五次提高存款準(zhǔn)備金率，國土資 源部也嚴(yán)格控制用地規(guī)模，其下達(dá)的 2020 年土地利用計劃明確規(guī)定新增建設(shè)用地基本與去年持平，禁止別墅類和高爾夫球場建設(shè)用地，禁止黨政機關(guān)、企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項目用地，但可以預(yù)料的是，這對房價的穩(wěn)定將起到十分有限的作用，房價將依然持續(xù)走高。房地產(chǎn)市場秩序混亂也是比較嚴(yán)重的現(xiàn)象，商業(yè)賄賂、權(quán)力尋租、囤積惜售、哄抬房價、合同欺詐、偷稅漏稅等現(xiàn)象比較突出。 報道指出，樓盤成本只占房價 20%，房地產(chǎn)開發(fā)商能拿到 40%左右的利潤，其余 40%為相關(guān)職能部門買單，在 房地產(chǎn)土地投標(biāo)、建設(shè)審批、監(jiān)督管理等各個環(huán)節(jié)都可能產(chǎn)生房 地產(chǎn)腐敗，政府征地拆遷只給予農(nóng)民很少的一筆補償款，而 2020 年土地價格就已達(dá)到 1230 元平方米，政府獲取了其中巨額的差價。 深圳地王大廈附近的葵屋圍拆遷補償只按每平方米 5000元計算，而離小樓只有幾步的住宅或?qū)懽謽菂s是每平方米均價在 16000 元以上，正如有人說，“有審批公章的地方就可能產(chǎn)生腐敗”。土地的招拍掛并沒有增加多少房屋成本，反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商抬高房價的借口。北京市原副市長劉志華、江蘇原人大常委會副主任王武龍、上海原書記陳良宇等落馬無不與房地產(chǎn)腐敗有密切的關(guān)系。 透過上述種種現(xiàn)狀，我們不難看出，我國房 地產(chǎn)市場調(diào)控需要各方面的統(tǒng)一協(xié)調(diào)和綜合治理，要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，還有一段很長的路要走。也正是由于我國政府充分認(rèn)識到當(dāng)前我國房地產(chǎn)價格過高并持續(xù)上漲已成為不爭的事實，認(rèn)識到房價的持續(xù)上漲將可能引發(fā)社會貧富分化加劇 甚至更多的 社會 矛盾，可能影響到整個社會宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展甚至產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟， 自 2020 年以來國務(wù)院及其部委先后出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，這