【正文】 象容積率為 綜上所述，本報告價格定義為：估價對象作為出讓用地，在設(shè)定土地開發(fā)條件下，于估價基準(zhǔn)日為 2021 年 5月 12日，容積率為 且不存在他項權(quán)利等限制下，作為工業(yè)用（論文） 25 地，剩余使用權(quán)年限為 年的條件下國有土地使用權(quán)價格。 估價結(jié)果 經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治觯凑盏貎r評估的基本原則和估 價程序，選擇了基準(zhǔn)地價修正法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)程度條件下，于評估基準(zhǔn)日的國有土地使用權(quán)價格。 土地總面積： 44669 ㎡ 總地價： 7906413 元 總地價大寫： 柒佰伍拾肆萬玖仟零陸拾壹 元整 表 41 土地估價結(jié)果明細(xì)表 需要特殊說明的事項 （ 1）估價的前提條件和假設(shè)條件 ○ 1 德州華能電廠有限公司合法有償取得國有 土地使用權(quán)，并支付有關(guān)稅費和土地使用權(quán)出讓金，委托方提供的委估宗地的《國有土地使用證》復(fù)印件是證明德州市華能電廠有限公司取得土地使用權(quán)的最終法律憑證； ○ 2 委估宗地作為工業(yè)用地，取得或?qū)⒌玫阶钣行Ю?，并能按預(yù)期產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益； ○ 3 在估價基準(zhǔn)日房地產(chǎn)為公平、公正、公開的均衡市場； ○ 4 有關(guān)委估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定； ○ 5 委托方提供的資料屬實； ○ 6 評估設(shè)定的條件： 土地開發(fā)程度：委估宗地紅線外“五通”、紅線內(nèi)為“五通一平”； 土地性質(zhì)及用途：委估宗地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)用地； 他項權(quán)利狀況：委估宗地?zé)o他項權(quán)利限制； 使用年限：剩余使用年限為 年； 估價基準(zhǔn)日： 2021 年 3月 12日 （ 2）估價結(jié)果和估價報告的使用 ○ 1 本估價報告及估價結(jié)果僅為本報告設(shè)定的估價目的服務(wù)，當(dāng)用于其它目的時，估價宗地名稱 用地面積（㎡） 地面單價（元 /㎡） 評估總值（元） 德州華能電廠有限公司擁有的土地 44669 177 7906413 （論文） 26 結(jié)果無效； ○ 2 本報告估價結(jié)果是在滿足地價定義條件下的國有土地使用權(quán)價格，若 估價基準(zhǔn)日、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、土地面積、土地處置方式等影響地價的因素發(fā)生變化，該評估價格應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整。本報告估價結(jié)果未考慮委估宗地已設(shè)定抵押等他項權(quán)利、負(fù)債、出讓成交 時需承擔(dān)的各種開支和稅費對估價結(jié)果的影響； ○ 3 本報告必須完整使用，對僅使用報告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān)損失，受托估價機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任； ○ 4 本報告中有關(guān)委估宗地的土地權(quán)屬狀況、土地面積等以委托方提供的《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件為準(zhǔn)； ○ 5 本報告復(fù)印 件無公章無效； ○ 6 本報告的估價結(jié)果自估價基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效 （ 3）估價中的特殊技術(shù)處理 ○ 1 土地還原率：本次評估以中國人民銀行公布的一年期國債利率作為安全利率，并考慮土地投資的風(fēng)險，結(jié)合德州市房地產(chǎn)項目的平均投資收益率水平，確定本次評估中的還原利率為 %，在設(shè)定土地使用年限內(nèi)，假定土地還原率保持不變； ○ 2 開發(fā)程度的設(shè)定：根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘察及委托方提供的資料，在估價基準(zhǔn)日，委估宗地紅線外開發(fā)程度達到了“五通”（通路 、通電、通訊、通供水、供排水）、紅線內(nèi)為“五通一平”；本次評估設(shè)定委估宗地的土地開發(fā)程度為紅線外“五通”、紅線內(nèi)為“五通一平”； ○ 3 用途設(shè)定：根據(jù)委估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件，依據(jù)土地估價的合法性原則，將委估宗地用途設(shè)定為工業(yè)用地； ○ 4 使用年限的設(shè)定：根據(jù)委估宗地《國有土地使用證》復(fù)印件，委估宗地使用年限為50 年，終止日期為 2042 年 10 月 23 日；本次評估將委估宗地的剩余使用年限作為設(shè)定使用年限，剩余年限為 年； ○ 5 容積率的設(shè)定：根據(jù)委托方提供委估宗地的資料并結(jié)合土地估價中的最高最佳原則，本次評估設(shè)定委估宗地容積率為 ； ○ 6 我們根據(jù)估價方法的適宜性、可信度、可操作性，并參考本次評估目的以及委估宗地所在區(qū)域的地價水平、土地估價師地經(jīng)驗等綜合確定估價結(jié)果。 （ 4）需要特殊說明的問題 （論文） 27 ○ 1 土地產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料由委托方提供； ○ 2 土地區(qū)位條件、房地產(chǎn)市場交易資料等相關(guān)資料由估價人員實地調(diào)查而得； ○ 3 估價人員根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價規(guī)程及地方有關(guān)地價估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合委估宗地具體狀況，確定估價原則、方法及參數(shù)的選??； ○ 4 任何單位和個人未經(jīng)估價機構(gòu)書面同意，不得以任何形式發(fā)表、肢解本報告。 估價對象描述及地價影響因素分析 估價對象描述 估價對象為位于德州市天衢工業(yè)園的一塊工業(yè)用地，土地面積為 44669 ㎡。 （ 1） 土地登記狀況 華能電廠有限公司于 1992 年 11 月 20 日取得委估宗地，登記機關(guān)為德州市人民政府。委估宗地的國有土地使用權(quán)證、用途、使用權(quán)類型、土地面 積等土地登記狀況詳見下表 41 表 42 估價對象土地登記狀況表 （ 2） 土地權(quán)利狀況 ○1土地使用權(quán)類型 于估價基準(zhǔn)日，估價對象是國有出讓土地，土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)屬于德州市華能電廠有限公司。在土地使用權(quán)年限內(nèi)，使用權(quán)人根據(jù)土地出讓合同及國家有 關(guān)法律規(guī)定，依法享有對該宗地的抵押、出租、作價入股等權(quán)利，其權(quán)益受法律保護。 ○2土地使用年期 根據(jù)估價對象的《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價對象使用年限為 50 年（從 1992 年10 月 23 日至 2042 年 10月 23日止），至評估基準(zhǔn)日，估價對象已使用 年，剩余使用年限為 年。 （ 3） 土地利用狀況 估價對象基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”（即通路、供水、排水、通電、國有土地使用權(quán)證號 國有土地使用權(quán)人 位置 登記用途 使用權(quán)類型 宗地編號 宗地面積（㎡） 德州政府國用（ 52）字第9763709號 華能電廠有限公司 德州市天衢工業(yè)園 工業(yè)用地 國有土地出讓 KLG 76241 44669 （論文） 28 通訊），宗地紅線內(nèi)“場平”。 地價影響因素 一般因素 （ 1） 城市資源狀況 ○ 1 地理位置 德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng) 115176。45 ′ ～ 117176。36 ′ ，北緯36176。24 ′ ～ 38176。0 ′ 之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬 200公里，南北長 175公里，總面積 萬平方公里，占全省總面積的 %。津浦、德石鐵路在此交匯，京杭大運河貫通南北，為華東、華北重要交通樞紐，故有 “ 九達天衢 ” 、 “ 神京門戶 ” 之稱。市委、市政府所在地德城區(qū)是本市政治 、經(jīng)濟、文化中心，軍事地位也很重要 。 ○ 2 行政區(qū)劃 德州市轄 1 區(qū)， 2 市， 8 縣， 48 鎮(zhèn)， 145 鄉(xiāng)， 5 個街道辦事處， 9291 個行政村。所轄縣（市、區(qū)）為：德城區(qū)、樂陵市、禹城市、陵縣、平原縣、武城縣、夏津縣、齊河縣、臨邑縣、寧津縣、慶云縣。 ○ 3 自然條件 【地形】為黃河沖積平原，在歷史上，本市境內(nèi)曾 有兩次黃河大遷徙，上千次決口，造就了西南高、東北低的地形。由于 河 道與流速所致，加之風(fēng)力堆積之因素，形成了平原之中起伏不平，崗、坡、洼相間分布等特點。海拔高程最高 點 35 米，最低點 米，一般為 20 米左右。全市地貌大體可分三類。一是高地類，由河流、河床沉積而成，占土地總面積的 %；二是坡地類，由黃 河 漫流沉積而成，占總土地面積的 %；三是洼地類、占 13． 6%。 【氣候】氣候特點受季風(fēng)影響顯著，四季分明，冷熱干濕界限明顯，春季干旱多風(fēng)回暖快，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，具有顯著的大陸性氣候特征，光照資源豐富，日照時數(shù)長，光照強度大，且多集中在作物生長發(fā)育的前中期，有利于作物光和作用的進行，全市年平均日照時數(shù) 2660 小時，日照率為 61%， 太陽總輻射量為 千卡／平方厘米，均處全國、全省的較高值區(qū)。在時間分配上，尤以 6月份最高，光照時數(shù) 280 小時，日均 9 小時，光輻射量可達 15 千卡／平方厘米。年平均氣溫 ℃ 。（論文） 29 極端高氣溫在 40℃ 以上，最低氣溫在 27℃ 以下。全市平均無霜期 197 天，一般為 4 月 7日至 10 月 22 日，各縣之間相差較大，武城縣最長 225 天，東相差近月余。年平均降水量為 毫米，東部多于西部，南部多于北部。降水量的時間分配以 7 月最多，降水 190毫米左右， 1 月最少只有 3～ 4 毫米。按季節(jié)分，春季占 %，夏季高達 %，秋季占16． 9%，冬季占 %，且有明顯的 “ 春季雨少多干旱，秋季雨少多晴天，夏季雨多常有澇，冬季少雪多干燥 “ 的季節(jié)分配特點。 （ 2） 房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況 1990 年以來德州市積極探索城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革，加強對原劃撥土地使用權(quán)的管理，加快城市土地置換步伐促進用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，將經(jīng)營城市土地的重點轉(zhuǎn)向存量土地的盤活，著眼于舊城改造，立足于城邦結(jié)合部地整治改造。 近幾年隨著改革開放和社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷推進，德州的經(jīng)濟發(fā)展在漸漸發(fā)展，土地經(jīng)營收益總量呈現(xiàn)出逐步增長的勢頭，土地交易市 場也日趨活躍，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，房屋買賣、出租等交易案例頻繁。 2021 年、 2021 年國土資源部分別頒布了 11 號令和 21 號令后，德州市人大出臺了《德州市國有土地使用權(quán)出讓條例》，全市的土地有償使用制度改革逐步納入了正規(guī)化、規(guī)范化管理的軌道，嚴(yán)格執(zhí)行按規(guī)劃、計劃供地，界定有償和劃撥范圍，土地供應(yīng)必須按照《劃撥用地目錄》的規(guī)定，該有償?shù)挠袃?，該劃撥的劃撥。?yán)格按標(biāo)準(zhǔn)供地。根據(jù)國土資源部頒發(fā)的《工程項目建設(shè)用地指標(biāo)》控制具體項目供地規(guī)模的尺度。實行協(xié)議出讓的，要進行土地評估、集體決策和結(jié)果公開。特別是對商 業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須公開招標(biāo)、拍賣和掛牌方式提供用地，確保實現(xiàn)土地價值的最大化。 隨著國家關(guān)于土地市場管理法律、法規(guī)、政策的完善，德州市房地產(chǎn)市場也日益健康發(fā)展，土地使用制度改革進入了一個嶄新的階段，經(jīng)營性土地全部納入招標(biāo)、拍賣、掛牌，工業(yè)用地也在逐步實行招拍掛的方式供地，建立了土地市場管理機構(gòu)，為建立規(guī)范的土地交易市場、土地定級估價工作打下了堅實的基礎(chǔ)。 （ 3） 產(chǎn)業(yè)政策 按照國家產(chǎn)業(yè)政策，根據(jù)德州市的工農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)和資源狀況，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，將投資重點放在電子及通訊設(shè)備制造業(yè)、生物化學(xué)醫(yī)療及新材料制造業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和化工、醫(yī)療、機械、建材等行業(yè)。鼓勵興辦高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和項目。 德州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整全面推進，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全市圍繞著“穩(wěn)定第一產(chǎn)業(yè)，（論文） 30 提高第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)”的總體思路，加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比由上年的 :: 調(diào)整為 ::。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，二、三產(chǎn)業(yè)比重上升，形成了“二三一”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局，產(chǎn)業(yè)構(gòu)成日趨合理。 （ 4） 城市經(jīng)濟狀況 建國前， 德州 是一個落后的農(nóng)業(yè)區(qū)， 以小農(nóng)業(yè)與家庭手工業(yè)相結(jié)合的自給自足的自然經(jīng)濟為主。 1949 年工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值僅有 53179 萬元（以下按 1980 年不變價格計算），其中，工業(yè)總產(chǎn)值 2494 萬元，占 %。自新中國建立到 1998 年，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 98 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 92 億元，增長 %。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 5819 元，比上年增加 680元。第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例由上年的 ：： 調(diào)整為 ： ： 。非公有制經(jīng)濟所占比重上升，達到 %，比上年提高了 。個體私營經(jīng)濟全市個體私營業(yè)戶發(fā)展到 萬戶，從業(yè)人員 萬人，注冊資金 億元，分別比上年增長 %、 56%和 %。其中私營企業(yè) 萬戶，注冊資金 億元，分別比上年增長 %和 %。個體私營經(jīng)濟上交稅金 億元，增長 %，占地方財政收入的 %，比上年提高 個百分點。全市鄉(xiāng)及鄉(xiāng)以上企業(yè)改制面 %，其中市屬企業(yè)改制面 %，縣（市、區(qū) ）屬企業(yè)改制面 %，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制面達到 %。全市組建股份制和股份合作制企業(yè) 786 戶，占 %；實行承包、租賃經(jīng)營企業(yè) 737 戶，占 %；實行聯(lián)合、兼并、資產(chǎn)重組企業(yè) 775 戶，占 %。全市組建企業(yè)集團 57 家，其中省級以上企業(yè)集團 38 家，市、縣級企業(yè)集團 19 家。市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)得到全面啟動。起步區(qū)實現(xiàn)了 “ 七通一平 “ ，入?yún)^(qū)項目 48 個，在建項目 26個，建成項目 2 個。 1998 年全市財政總收入 19 億元，比上年增長 %，全市地方支出 億元，比上年增長 %，實現(xiàn)了收支平衡。全市各類金 融機構(gòu)存款 億元，增長%，各項貸款余額 億元，增長 %。 區(qū)域因素 （ 1） 區(qū)域概況 德州市位于黃河下游北岸，山東省的西北部，東經(jīng) 115176。45 ′ ～ 117176。36 ′ ，北緯36176。24 ′ ～ 38176。0 ′ 之間。北以漳衛(wèi)新河為界，與河北省滄州地區(qū)為鄰；西以衛(wèi)運河為線，與河北省衡水地區(qū)毗連；西南與聊城地區(qū)接壤；南隔黃河與濟南市相望；東靠惠民地區(qū)。東西寬 2