【正文】 土地級別九級工業(yè)用地 土地優(yōu)劣程度修正系數(shù)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件距交通干道距離交通型主干道交通型次干道混合型主干道混合型次干道其他道路距火車站距離有鐵路專用線基礎設施基礎設施完備度通電、通訊、通上水、通下水、通暖氣、通煤氣通電、通訊、通上水、通下水、通暖氣通電、通訊、通上水、通下水通電、通訊、通上水通電、通訊產業(yè)集聚效應產業(yè)集聚效應大型工業(yè)倉儲區(qū)、高新技術產業(yè)區(qū)中型工業(yè)區(qū)、大型獨立工廠工業(yè)街坊分散廠家分散小廠規(guī)劃控制規(guī)劃控制工業(yè)區(qū)工業(yè)用地土地規(guī)劃用途不變公建設施其他宗地條件宗地條件地質地形條件好，土地自然條件好，擴展空間充足地質地形較好，土地自然條件好，有擴展空間地質地形條件一般，土地自然條件較好，用地完整，基本無余地地質地形條件較差，土地自然條件較差，用地狹窄，無發(fā)展空間地質地形條件差，土地自然條件差，用地不完整，無發(fā)展空間表46德城區(qū)九級工業(yè)用地基準地價修正系數(shù)表土地級別九級工業(yè)用地 土地優(yōu)劣程度修正系數(shù)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件道路級別及類型距火車站距離基礎設施基礎設施完備度產業(yè)集聚效應產業(yè)集聚效應規(guī)劃控制規(guī)劃控制宗地條件宗地條件表47地價影響因素修正系數(shù)表華魯三號工業(yè)用地因素說明優(yōu)劣程度修正系數(shù)道路級別及類型其他道路劣距火車站距離劣基礎設施完備度通電、通訊、通上水、通下水、通暖氣、通煤氣優(yōu)產業(yè)集聚效應中型工業(yè)區(qū)、大型獨立工廠較優(yōu)規(guī)劃控制工業(yè)用地較優(yōu)宗地條件地質地形條件一般，土地自然條件較好，用地完整，基本無余地一般合計（4）使用年限修正由于德州市基準地價設定的是各類用途最高年期的使用權價格，工業(yè)用地為50年，與法定最高年期不相同，因此需要進行使用權年期修正K=[11/（1+r）m]/[11/(1+r)n]公式中：K——使用年限修正系數(shù)r——土地還原利率n——基準地價土地使用年限m——待估宗地設定使用年限：K2=[11/（1+%）[11/（1+%）50]=（5）期日修正系數(shù)德州市基準地價基準日為2011年1月1日，本次評估的估價日為1011年3月12日，二者相隔較近，期日修正系數(shù)取1。（6）容積率修正根據德州市基準地價，工業(yè)用地不作容積率修正，因此容積率修正系數(shù)為1。（7）確定待估宗地樓面地價Pi=P*(1177。K)*T*D*Y=204*（）**1*1=㎡成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。其基本計算公式為：土地價格=土地取得費+相關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益v 成本逼近法測算過程：（1）土地取得費及相關稅費土地取得費土地取得費是指征用待估宗地所在區(qū)域同類土地所支付的平均費用。調查待估宗地所處區(qū)域的土地取得費用，目前獲得類似估價對象土地，需支付的費用主要有土地補償費、安置補助費、附著物補償費、青苗補償費等。待估宗地土地取得費=㎡稅費耕地占用稅：根據德州市人民政府文件《關于調整耕地占用稅稅率的通知》，本次待估宗地，㎡土地管理費及土地登記費：根據魯價費發(fā)[2001]301號文件規(guī)定，%收??；根據國家土地管理局[1990]國土（籍）字第93號文件規(guī)定，㎡待估土地管理費及土地登記費=*%+=㎡耕地開墾費：根據《山東省人民政府辦公廳關于調整征地年產值和補償標準的通知》規(guī)定，德州市德城區(qū)城市耕地年產值均為1600元/畝 ；宗地耕地開墾費=10*年產值=24元/㎡待估宗地的稅費=++24=㎡土地開發(fā)費：通過對德城區(qū)工業(yè)區(qū)及部分新征用地土地開發(fā)基礎設施配套情況的調查和土地開發(fā)成本的測算，確定開發(fā)費取值為45元/㎡投資利息：根據待估宗地的開發(fā)程度和開發(fā)規(guī)模，確定土地開發(fā)周期為一年，%計，其中土地取得費及有關稅費在征地時一次投入，開發(fā)費用在開發(fā)期內均勻投入。故投資利息=（+）*1*%+45*1/2*%=㎡投資利潤：按照德州市統(tǒng)計局公布的有關統(tǒng)計資料，及對土地開發(fā)工業(yè)投資利潤率的調查，綜合考慮我國經濟增長因素和企業(yè)行業(yè)的實際情況，本次評估的土地開發(fā)的年投資利潤率確定為8%，則投資利潤分別為：投資利潤=（土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費）*投資利潤率=（++45）*8%=㎡土地增值收益根據當?shù)貒临Y源部門提供的資料和市場調查該區(qū)域內工業(yè)用地增值收益率按15%計。待估宗地土地增值收益=（土地取得費+土地開發(fā)費+相關稅費+投資利息+投資利潤）*增值收益率=（++45++）*15%=㎡無線年期土地使用權價格根據成本逼近法計算公式，無線年期地價=++45+++=㎡待估宗地有限年期地價確定根據公式Vn=VN[11/(1+r)n]式中：Vn——待估宗地設定年期土地使用權價格 VN——無線年期土地使用權價格 r——土地還原利率 n——待估宗地設定年期待估宗地地價=*[11/（1+%）]=㎡根據估價人員對德州市地價的調查分析以及本地塊自身特點，用基準地價系數(shù)修正法測算的委估土地地面地價為169元/㎡，用成本逼近法測算的委估土地地面地價為184元/㎡，擬定采用二者的加權平均數(shù)作為最終的評估結果，，則地面地價=169*+184*=177元/㎡土地總價格=177元/㎡*44669㎡=7906413元（取整）第5章 對我國未來估價行業(yè)發(fā)展的可行性建議，規(guī)范估價市場建立健全房地產估價相關法律法規(guī)，完善估價市場環(huán)境房地產市場運作的成功與否，除了與整個經濟的大環(huán)境相適應外，更易受到地方政策的影響，目前德州對房地產估價人員、估價機構及估價市場的規(guī)范主要依靠國家頒布的一些政策法規(guī)，一些地方性規(guī)章已明顯不能適應現(xiàn)有的經濟環(huán)境。因此應在完善現(xiàn)有的房地產估價相關法規(guī)的基礎之上，建立健全其他法規(guī)，以便建立一套系統(tǒng)完善的規(guī)章制度指導估價機構規(guī)范運作，完善整個市場環(huán)境。要使估價報告摘要管理系統(tǒng)有效的執(zhí)行，還要有一套相應的管理措施。首先，要建立房地產估價行業(yè)執(zhí)業(yè)自律準則。所謂房地產估價行業(yè)執(zhí)業(yè)自律準則是指房地產估價機構和執(zhí)業(yè)人員在房地產估價業(yè)務活動中應當遵循的行業(yè)規(guī)范。房地產估價機構和執(zhí)業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中應絕對禁止下列行為：（1）以個人名義接受委托或轉包估價業(yè)務，收取費用；（2）以不正當手段損害同行的信譽，干預委托單位對房地產估價機構的選擇；（3）以回扣、提成、削價競爭的方式招攬業(yè)務；（4）執(zhí)業(yè)人員同時在兩個或者兩個以上估價機構從事房地產估價業(yè)務；（5）允許他人借用自己名義從事房地產估價業(yè)務，為他人的估價結果簽字蓋章；（6）違反法律、法規(guī)要求，泄漏委托人商業(yè)秘密；（7）承接超過其資質規(guī)定范圍的估價項目；（8）擅自提高或壓低收費標準；（9）對管理部門要求填報的情況，不如實填報，弄虛作假；（10）接受委托單位的不合理要求，抬高或壓低估價價值，或隱瞞重要事實出具不真實的估價報告；（11）以任何方式從委托單位接受或向委托單位索取賄賂和其他好處；（12）法律、法規(guī)禁止的其他行為。其次，用房地產估價行業(yè)問責制來監(jiān)督或嚴懲不遵守自律準則的估價機構或估價師執(zhí)業(yè)人員。只有雙管齊下才能達到事半功倍的效果。要建立《有錯無為問責實施辦法》，要形成“有錯是過，無為也是過；有錯要問責，無為也要問責”的理念。一是要促使問責制規(guī)范化、制度化；二是要分清問責制對象的職責；三是問責制必須完善監(jiān)督制度；四是確定完善問責制的具體實施辦法。因此要及時建立行業(yè)協(xié)會調查委員會、懲戒委員會和申訴委員會，完善行業(yè)自律監(jiān)管的各項程序、規(guī)則和懲戒手段。，加強估價業(yè)務管理力度社會一直在倡導“呼喚責任心，培養(yǎng)責任感”，地方估價行業(yè)組織也應該增強自身責任感的培養(yǎng)，不能放任估價行業(yè)自由發(fā)展。地方估價行業(yè)組織應積極引導估價機構按國家收費標準收取評估費，拒絕違規(guī)高收費或超低收費，維護估價機構經濟利益。在加強估價業(yè)務管理力度方面，建議各地市成立地方估價行業(yè)組織，以設地區(qū)、市為單位，全國一盤棋，從國土、房管、工商、銀行、稅務等五部門開始試點，地方估價行業(yè)組織發(fā)函至五部門建議其使用地方估價行業(yè)組織出具意見的估價報告，地方估價行業(yè)組織還應主動承擔起以下幾項監(jiān)督工作：（1）事前監(jiān)督。主要內容包括估價收費，至少有一名注冊房地產估價師到現(xiàn)場勘察，拍攝影像資料等，基本符合要求則出具意見并蓋章。對于影像資料要求，筆者認為注冊房地產估價師拍攝的照片中至少有一張能證明其到現(xiàn)場的照片（如估價人員以擬估房地產為背景的照片，提倡估價人員、領勘人與擬估房地產合照最佳），照片上估價人員要與估價報告附件中估價人員一致，這樣可以避免非估價人員勘察現(xiàn)場；（2）對估價報告監(jiān)督。地方估價行業(yè)組織不定期對估價機構出具的估價報告進行抽查，并對抽查到的估價報告按照中房學制作的《估價報告評審表》的要求進行評審。評審時，首先要對估價報告進行報告摘要系統(tǒng)核對，對核對無誤的報告進行評審，對弄虛作假的情況給予嚴懲，懲處力度要大于對不合格估價報告的懲處力度。在評審過程中，將評估價格也列入評審范圍，主要對所采用的可比實例的真實性、估價參數(shù)選取的合理性和客觀性進行審核。（3）收費監(jiān)督。建立并實施“委托合同備案制度”，即估價機構要想取得地方估價行業(yè)組織出具的意見及蓋章，必須提供委托雙方簽訂的估價委托合同書復印件（驗原件）。如果與國家評估收費標準偏差20%以上的，堅決不出具意見或蓋章，同時要求估價機構立即糾正。這樣可以杜絕評估機構通過競相降價手段來承攬估價業(yè)務。地方估價行業(yè)組織應積極建立估價專家?guī)?，定期對備案的估價報告進行抽查，對估價機構出具的評估報告進行價格管理，對出現(xiàn)評估價格異常的估價機構予以警告，嚴重的報估價主管機關對其進行吊銷、降級處理。這樣可以杜絕估價機構為迎合委托方要求而出具顯失真實、客觀的估價報告。，共同監(jiān)管體制由于受我國體制所限，房地產估價師、資產估價師、土地估價師各出自不同的行政主管部門，房地產估價師主管部門是建設部，資產估價師主管部門是財政部，而土地估價師主管部門是國土資源部。盡管“三師”各自主管部門不同，但“三師”的職能卻有許多共同之處，估價業(yè)務領域沒有非常明顯的分界線，相反“三師”間估價業(yè)務的相互滲透日益加深。這種各管各攤的方式容易造成混亂局面，給估價執(zhí)業(yè)人員的管理帶來了不小的難度，所以我們應盡快促使房地產估價師行業(yè)組織、資產估價行業(yè)協(xié)會及土地估價師協(xié)會三會聯(lián)盟，相互協(xié)作，共同監(jiān)管。這樣不但可以有效杜絕一部分估價師掛靠現(xiàn)象，還能進行相互間技術交流，促進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。結 論土地估價行業(yè)作為房地產行業(yè)中重要組成元素，伴隨著我國房地產市場的快速發(fā)展，也相應得到了其他行業(yè)的重視，人們紛紛投入這一行業(yè)的同時，相應的職業(yè)素質并沒有與之提高，這樣就產生了很多問題，對估價行業(yè)的發(fā)展起到了滯帶影響。本篇論文針對我國估價行業(yè)，簡略的講述了土地估價的目的和意義，土地估價行業(yè)存在的問題，從而以德州市華魯三號工業(yè)用地估價為例，編寫了其估價報告。在估價報告中，根據估價對象的實際情況和其他相關影響因素，主要采用基準地價修正系數(shù)法，成本逼近法來對估價對象進行測算評估，其估價結果是根據委估對象的影響因素分析，利用加權平均最終確定其最終價值。最后，針對估價行業(yè)存在的問題，提出了自己認為的可行性建議。參考文獻[1]盧新海. 房地產估價——：[2]：（第二版）[3]瞿富強. ：[4]：[5]余源鵬. ：[6]：[7]矯佩民. :[8]：[9]Judy ElAnsary，Raymond (4th Edition).Practice Hall， March 14，2006[10]Mitch Meyerson，Mast erring Online Marketing，Entrepreneur Press，November21，2007附件附表1德州市基準地價修正體系區(qū)片基準地價修正體系根據基準地價修正計算宗地地價的公式為：待估宗地地價 = （待估宗地所在級別基準地價＋基礎設施修正）期日修正系數(shù)土地使用權年限修正系數(shù)容積率修正系數(shù)行業(yè)修正系數(shù)（1+Σ各區(qū)域因素和個別因素修正系數(shù)）土地還原利率：%，%，%商業(yè)地價與容積率關系及容積率修正系數(shù)地價與容積率關系：y＝（x）+容積率≤修正系數(shù)容積率≥修正系數(shù)住宅地價與容積率關系及容積率修正系數(shù)地價與容積率關系：y＝（x）+538容積率≤修正系數(shù)容積率≥修正系數(shù)基礎設施修正幅度表開發(fā)程度基礎設施費（元/平方米）基礎設施修正（元/平方米）商住I/II工業(yè)I/II商住III/IV級工業(yè)III商住V，工業(yè)IV/V生地0－140－100－60三通（路訊電）60－80－400四通（＋供水）80－60－2020五通（＋排水）100－40040六通（＋供氣）120－202060七通（＋供暖）14004080行業(yè)修正系數(shù)表地類行業(yè)門類行業(yè)大類修正系數(shù)工