【正文】 問題，提出自己認(rèn)為的可行性建議。房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)畢業(yè)論文目 錄前 言 1第1章 緒論 2 2 2第2章 我國現(xiàn)階段土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 4 總述 4 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的問題 4 4 5 5 商業(yè)賄賂之風(fēng)沒有得到有效遏制 6 6第3章 德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地估價(jià)結(jié)果報(bào)告 9 9 9 9 9 10 10 10 11 13 13 13 19 19 20 21第4章 德州市華魯三號(hào)工業(yè)用地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 22 22 22 22 22 23 23 23 24 24 26 26 27 32 32 33 38第5章 對(duì)我國未來估價(jià)行業(yè)發(fā)展的可行性建議 40 40 40 41 42結(jié) 論 43致 謝 44參考文獻(xiàn) 45附件 46附表1 46附表2 49附表3 50附圖1 53附圖2 543前 言房地產(chǎn)估價(jià)作為一項(xiàng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)古已有之，而真正作為一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)部門或者說一個(gè)行業(yè)在我國的出現(xiàn)，則是近二十年的事情。本論文的編寫引用借鑒了很多相關(guān)的研究成果和教材。人們不論希望出售、轉(zhuǎn)換還是購買土地，面臨的一個(gè)重要的問題就是希望知道土地的價(jià)格，也就是土地估價(jià)問題。社會(huì)諸多經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，如房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、課稅、拍賣、征用拆遷補(bǔ)償、糾紛處理，以及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等都離不開房地產(chǎn)估價(jià)。眾所周知，在西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士的社會(huì)地位是非常高的，很多普通老百姓都擁有自己的私人投資顧問，其中私人投資顧問中很多就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人士。理論上講，把房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)比作一列火車，估價(jià)技術(shù)應(yīng)為火車頭，估價(jià)業(yè)務(wù)則是發(fā)動(dòng)機(jī)組或是助推器，估價(jià)技術(shù)是方向，估價(jià)業(yè)務(wù)是動(dòng)力，估價(jià)技術(shù)應(yīng)該領(lǐng)著估價(jià)業(yè)務(wù)跑才對(duì)。估價(jià)行業(yè)顯現(xiàn)出商業(yè)賄賂現(xiàn)象頗為嚴(yán)重，其嚴(yán)重不在于涉及資金量大，而是“量小比例大”。v 以價(jià)格高低論“英雄”“價(jià)格戰(zhàn)”主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面：其一是估價(jià)結(jié)果價(jià)格戰(zhàn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)為了取得估價(jià)業(yè)務(wù)資源則通過一定途徑來獲得某些金融機(jī)構(gòu)、政府相關(guān)部門及某些大型企業(yè)的指定。（3）根據(jù)估價(jià)對(duì)象《國有土地使用權(quán)》復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象土地用途為工業(yè)用地，本次評(píng)估依據(jù)土地估價(jià)的合法性原則，將估價(jià)對(duì)象的用途設(shè)定為工業(yè)用地。（3）規(guī)劃限制條件：設(shè)定規(guī)劃條件為現(xiàn)設(shè)計(jì)的建設(shè)指標(biāo)。委估宗地的國有土地使用權(quán)證、用途、使用權(quán)類型、土地面積等土地登記狀況詳見下表32表32估價(jià)對(duì)象土地登記狀況表國有土地使用權(quán)證號(hào)國有土地使用權(quán)人位置登記用途使用權(quán)類型宗地編號(hào)宗地面積（㎡）德州政府國用（52）字第9763709號(hào)華能電廠有限公司德州市天衢工業(yè)園工業(yè)用地國有土地出讓KLG 7624144669（2）土地權(quán)利狀況土地使用權(quán)類型于估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象是國有出讓土地，土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)屬于德州市華能電廠有限公司。0′之間。由于河道與流速所致，加之風(fēng)力堆積之因素，形成了平原之中起伏不平，崗、坡、洼相間分布等特點(diǎn)。全市平均無霜期197天，一般為4月7日至10月22日，各縣之間相差較大，武城縣最長225天，東相差近月余。根據(jù)國土資源部頒發(fā)的《工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)》控制具體項(xiàng)目供地規(guī)模的尺度。::::。：：：：。市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)得到全面啟動(dòng)。0′之間。（3）基礎(chǔ)設(shè)施情況1998年，德州市城市建設(shè)加大基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和環(huán)境配套等建設(shè)。二是促進(jìn)加工貿(mào)易和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。表33宗地權(quán)利狀況表國有土地使用權(quán)證號(hào)國有土地使用權(quán)人位置登記用途使用權(quán)類型宗地編號(hào)宗地面積（㎡）德州政府國用（52）字第9763709號(hào)華能電廠有限公司德州市天衢工業(yè)園工業(yè)用地國有土地出讓KLG 7624144669（2）宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況宗地現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通一平”。土地估價(jià)的原則有合法原則，預(yù)期收益原則，替代原則，最有效利用原則，多種方法相結(jié)合原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，供需原則，報(bào)酬遞增遞減原則，貢獻(xiàn)原則和變動(dòng)原則等，本項(xiàng)目估價(jià)主要遵循以下原則：（1）合法性原則合法性原則就是說，土地估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)互相影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。根據(jù)實(shí)際市場分析研究，采用成本法對(duì)于本論文委估工業(yè)用地具有實(shí)際參考依據(jù)，故本文選取成本法為估價(jià)對(duì)象客觀市場價(jià)格。B、本報(bào)告中貨幣計(jì)量以人民幣為本位幣。（5）根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場勘查及提供的資料，在估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象紅線外開發(fā)程度達(dá)到了“五通”（道路、通電、通訊、通供水、通排水）；本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象的土地開發(fā)程度為紅線外“五通”、紅線內(nèi)“場平”。委估宗地的國有土地使用權(quán)證、用途、使用權(quán)類型、土地面積等土地登記狀況詳見下表41表42估價(jià)對(duì)象土地登記狀況表國有土地使用權(quán)證號(hào)國有土地使用權(quán)人位置登記用途使用權(quán)類型宗地編號(hào)宗地面積（㎡）德州政府國用（52）字第9763709號(hào)華能電廠有限公司德州市天衢工業(yè)園工業(yè)用地國有土地出讓KLG 7624144669（2）土地權(quán)利狀況土地使用權(quán)類型于估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象是國有出讓土地，土地所有權(quán)屬于國家，土地使用權(quán)屬于德州市華能電廠有限公司。0′之間。由于河道與流速所致，加之風(fēng)力堆積之因素，形成了平原之中起伏不平，崗、坡、洼相間分布等特點(diǎn)。全市平均無霜期197天，一般為4月7日至10月22日，各縣之間相差較大，武城縣最長225天，東相差近月余。根據(jù)國土資源部頒發(fā)的《工程項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)》控制具體項(xiàng)目供地規(guī)模的尺度。::::。：：：：。市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)得到全面啟動(dòng)。0′之間。（3）基礎(chǔ)設(shè)施情況1998年，德州市城市建設(shè)加大基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)和環(huán)境配套等建設(shè)。二是促進(jìn)加工貿(mào)易和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。表43宗地權(quán)利狀況國有土地使用權(quán)證號(hào)國有土地使用權(quán)人位置登記用途使用權(quán)類型宗地編號(hào)宗地面積（㎡）德州政府國用（52）字第9763709號(hào)華能電廠有限公司德州市天衢工業(yè)園工業(yè)用地國有土地出讓KLG 7624144669（2）宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況宗地現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“五通一平”。土地估價(jià)的原則有合法原則，預(yù)期收益原則，替代原則，最有效利用原則，多種方法相結(jié)合原則，估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，供需原則，報(bào)酬遞增遞減原則，貢獻(xiàn)原則和變動(dòng)原則等，本項(xiàng)目估價(jià)主要遵循以下原則：（1）合法性原則合法性原則就是說，土地估價(jià)必須以房地產(chǎn)的合法使用為前提。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)互相影響和競爭，使價(jià)格相互牽制而趨于一致。成本逼近法原理介紹：成本逼近法就是以開發(fā)土地的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息以及應(yīng)交納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的評(píng)估方法。表45德城區(qū)九級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)說明表土地級(jí)別九級(jí)工業(yè)用地 土地優(yōu)劣程度修正系數(shù)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件距交通干道距離交通型主干道交通型次干道混合型主干道混合型次干道其他道路距火車站距離有鐵路專用線基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完備度通電、通訊、通上水、通下水、通暖氣、通煤氣通電、通訊、通上水、通下水、通暖氣通電、通訊、通上水、通下水通電、通訊、通上水通電、通訊產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)大型工業(yè)倉儲(chǔ)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)中型工業(yè)區(qū)、大型獨(dú)立工廠工業(yè)街坊分散廠家分散小廠規(guī)劃控制規(guī)劃控制工業(yè)區(qū)工業(yè)用地土地規(guī)劃用途不變公建設(shè)施其他宗地條件宗地條件地質(zhì)地形條件好，土地自然條件好，擴(kuò)展空間充足地質(zhì)地形較好，土地自然條件好，有擴(kuò)展空間地質(zhì)地形條件一般，土地自然條件較好，用地完整，基本無余地地質(zhì)地形條件較差，土地自然條件較差，用地狹窄，無發(fā)展空間地質(zhì)地形條件差，土地自然條件差，用地不完整，無發(fā)展空間表46德城區(qū)九級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表土地級(jí)別九級(jí)工業(yè)用地 土地優(yōu)劣程度修正系數(shù)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣交通條件道路級(jí)別及類型距火車站距離基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施完備度產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)規(guī)劃控制規(guī)劃控制宗地條件宗地條件表47地價(jià)影響因素修正系數(shù)表華魯三號(hào)工業(yè)用地因素說明優(yōu)劣程度修正系數(shù)道路級(jí)別及類型其他道路劣距火車站距離劣基礎(chǔ)設(shè)施完備度通電、通訊、通上水、通下水、通暖氣、通煤氣優(yōu)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)中型工業(yè)區(qū)、大型獨(dú)立工廠較優(yōu)規(guī)劃控制工業(yè)用地較優(yōu)宗地條件地質(zhì)地形條件一般，土地自然條件較好，用地完整，基本無余地一般合計(jì)（4）使用年限修正由于德州市基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的是各類用途最高年期的使用權(quán)價(jià)格，工業(yè)用地為50年，與法定最高年期不相同，因此需要進(jìn)行使用權(quán)年期修正K=[11/（1+r）m]/[11/(1+r)n]公式中：K——使用年限修正系數(shù)r——土地還原利率n——基準(zhǔn)地價(jià)土地使用年限m——待估宗地設(shè)定使用年限：K2=[11/（1+%）[11/（1+%）50]=（5）期日修正系數(shù)德州市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2011年1月1日，本次評(píng)估的估價(jià)日為1011年3月12日，二者相隔較近，期日修正系數(shù)取1。待估宗地土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+相關(guān)稅費(fèi)+投資利息+投資利潤）*增值收益率=（++45++）*15%=㎡無線年期土地使用權(quán)價(jià)格根據(jù)成本逼近法計(jì)算公式，無線年期地價(jià)=++45+++=㎡待估宗地有限年期地價(jià)確定根據(jù)公式Vn=VN[11/(1+r)n]式中：Vn——待估宗地設(shè)定年期土地使用權(quán)價(jià)格 VN——無線年期土地使用權(quán)價(jià)格 r——土地還原利率 n——待估宗地設(shè)定年期待估宗地地價(jià)=*[11/（1+%）]=㎡根據(jù)估價(jià)人員對(duì)德州市地價(jià)的調(diào)查分析以及本地塊自身特點(diǎn)，用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算的委估土地地面地價(jià)為169元/㎡，用成本逼近法測(cè)算的委估土地地面地價(jià)為184元/㎡，擬定采用二者的加權(quán)平均數(shù)作為最終的評(píng)估結(jié)果，則地面地價(jià)=169*+184*=177元/㎡土地總價(jià)格=177元/㎡*44669㎡=7906413元（取整）第5章 對(duì)我國未來估價(jià)行業(yè)發(fā)展的可行性建議，規(guī)范估價(jià)市場建立健全房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)，完善估價(jià)市場環(huán)境房地產(chǎn)市場運(yùn)作的成功與否，除了與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境相適應(yīng)外，更易受到地方政策的影響，目前德州對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)市場的規(guī)范主要依靠國家頒布的一些政策法規(guī)，一些地方性規(guī)章已明顯不能適應(yīng)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。要建立《有錯(cuò)無為問責(zé)實(shí)施辦法》，要形成“有錯(cuò)是過，無為也是過；有錯(cuò)要問責(zé)，無為也要問責(zé)”的理念。地方估價(jià)行業(yè)組織不定期對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查，并對(duì)抽查到的估價(jià)報(bào)告按照中房學(xué)制作的《估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》的要求進(jìn)行評(píng)審。這樣可以杜絕估價(jià)機(jī)構(gòu)為迎合委托方要求而出具顯失真實(shí)、客觀的估價(jià)報(bào)告。最后，針對(duì)估價(jià)行業(yè)存在的問題，提出了自己認(rèn)為的可行性建議。 (4th Edition).Practice Hall， March 14，2006[10]Mitch Meyerson，Mast erring Online Marketing，Entrepreneur Press，November21，2007附件附表1德州市基準(zhǔn)地價(jià)修正體系區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)修正體系根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正計(jì)算宗地地價(jià)的公式為：待估宗地地價(jià) = （待估宗地所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)＋基礎(chǔ)設(shè)施修正）期日修正系數(shù)土地使用權(quán)年限修正系數(shù)容積率修正系數(shù)行業(yè)修正系數(shù)（1+Σ各區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)）土地還原利率：%，%，%商業(yè)地價(jià)與容積率關(guān)系及容積率修正系數(shù)地價(jià)與容積率關(guān)系：y＝（x）+容積率≤修正系數(shù)容積率≥盡管“三師”各自主管部門不同，但“三師”的職能卻有許多共同之處，估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域沒有非常明顯的分界線，相反“三師”間估價(jià)業(yè)務(wù)的相互滲透日益加深。在評(píng)審過程中，將評(píng)估價(jià)格也列入評(píng)審范圍，主要對(duì)所采用的可比實(shí)例的真實(shí)性、估價(jià)參數(shù)選取的合理性和客觀性進(jìn)行審核。因此要及時(shí)建立行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查委員會(huì)、懲戒委員會(huì)和申訴委員會(huì)，完善行業(yè)自律監(jiān)管的各項(xiàng)程序、規(guī)則和懲戒手段。要使估價(jià)報(bào)告摘要管理系統(tǒng)有效的執(zhí)行，還要有一套相應(yīng)的管理措施。（7）確定待估宗地樓面地價(jià)Pi=P*(1177。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》及各地區(qū)《土地定級(jí)估價(jià)》成果，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的計(jì)算公式為：Pi=P*(1177。本次評(píng)估，我們與本估價(jià)報(bào)告中的委托方?jīng)]有親屬關(guān)系或利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見，并且嚴(yán)格參照我國有關(guān)法規(guī)和制度，遵循必要的評(píng)估程序與原則，經(jīng)過實(shí)地查勘和市場調(diào)查，對(duì)該部分房地產(chǎn)價(jià)值做出公平客觀合理推測(cè)估價(jià)。（2）最高最佳使用原則最高最佳使用原則就是說，土地估價(jià)要以土地的最高最佳使用為前提，也即土地估價(jià)以能使土地估價(jià)對(duì)象得到最大收益的用途和開發(fā)方式進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)，最有效使用原則又是以合法性原則為前提的。通水：宗地內(nèi)現(xiàn)有供水設(shè)施能基本滿足生活需要，滿足程度100%排水：宗地內(nèi)生產(chǎn)污水進(jìn)入市政道路地下排水管道。經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)顯著突破，工業(yè)戰(zhàn)略逐步推行，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位繼續(xù)延續(xù)