房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)-資料下載頁(yè)
2025-06-05 23:51本頁(yè)面
【正文】 2 求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 可比實(shí)例 A 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：95****100???=100 可比實(shí) 例 A 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100****100???=4..93100 可比實(shí)例 A 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：92****100???=100 （ 3）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格 修正后各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格 =案例交易價(jià)格 *交易情況修正系數(shù)*交易日期修正價(jià)格 *房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 １９ 經(jīng)過(guò)修正后的各可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為： VA = 5920 * 9810 *100 *100 = 元 /㎡ VB = 5840* *100 *= 元 /㎡ VC =6120 * 10110 * *100 = 元 /㎡ 因可比實(shí)例 A 與估價(jià)對(duì)象最類似，可比實(shí)例 B、 C 與估價(jià)對(duì)象類似程度相同，所以取全數(shù)分別為： ， ， 。即： 比準(zhǔn)價(jià)格 =*+*+*= 元 /㎡ 總價(jià) =*21600=（萬(wàn)元） （ 1） 經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算 經(jīng)調(diào)查，豫達(dá)未來(lái)酒店經(jīng)營(yíng)主要分為三 部分 ：住房部、餐飲部、出租店內(nèi)面積，收益除此三 部分 之外，還包括酒店配套的設(shè)施收費(fèi)所取得的收入。 A．客房部分收入 根據(jù)實(shí)地調(diào)查，豫達(dá)未來(lái)酒店各類客房數(shù)量，收費(fèi)（服務(wù)費(fèi)率按客房類型分類收?。?，入住率不一，具體如下表： ２０ 客房類型 收費(fèi) （元 /間天） 間數(shù)（間） 入 住率（ %） 服務(wù)費(fèi) 年收益（萬(wàn) 元 ） 標(biāo)準(zhǔn)間 288 69 25 單間 288 36 25 商務(wù)套房 428 7 45 豪華套房 428 12 50 行政套房 628 4 60 總收益 B．餐廳收入 本酒店分為中餐和西餐兩個(gè)部分，中餐有單獨(dú)包間和公共餐廳（自助餐），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、座位數(shù)、上座率及包間情況如下表： 餐廳分類 平均消費(fèi) 座位數(shù) 上座率（天） 年收益（萬(wàn)） 公 共餐廳 30000 40 桌 20% 180 包間 800 15 間 500% 146 西餐廳 100 80 100% 292 自助餐 60 —— —— 總收益 C．其他收入 經(jīng)調(diào)查，其他收入共包括出租會(huì)議廳；出租商場(chǎng)及其他收入，出租商場(chǎng)年租金為 50 萬(wàn)元，其他收入按客房收入的 10%收取，為 119萬(wàn)，會(huì)議廳收入具體情況列表如下： ２１ 規(guī)模 可容納人數(shù) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 出租率（ %） 小型 16 800 50 中型 60 1000 50 大型 200 3000 50 總收益（萬(wàn) ） （ 2） 經(jīng)營(yíng)支出的測(cè)算 按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，豫達(dá)未來(lái)酒店?duì)I業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用分別占年收入的 20%、 25%、 5%，稅費(fèi)分別征收城市維護(hù)建設(shè)稅、營(yíng)業(yè)稅、教育稅及附加 ,分別為年收入的 %、 5%、%。因?yàn)樵ミ_(dá)未來(lái)酒店為商業(yè)房地產(chǎn)，扣除項(xiàng)目應(yīng)加上商業(yè)利潤(rùn)，為總支出的 10%。具體支出見下表： 扣除項(xiàng)目 占年收入比例（ %） 項(xiàng)目扣除額（萬(wàn)） 營(yíng)業(yè)成本 20 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 25 管理及 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5 稅費(fèi) 商 業(yè)利潤(rùn) 占總支出 10 扣除項(xiàng)目合計(jì) ２２ （ 3） 凈收益的測(cè)算 凈 收 益 = 年 總 收 入 支 出 項(xiàng) 目 商 業(yè) 利 潤(rùn)==（元） （ 4） 房地產(chǎn)凈收益 豫達(dá)未來(lái)大酒店年凈收益為 萬(wàn)元，土地剩余年限為 年，報(bào)酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，考慮酒店 房地產(chǎn) 不確定因素，確定酒店綜合報(bào)酬率為 9%，酒店建筑面積為 21600㎡，則房地產(chǎn)收益價(jià)值為： V=(a 247。 r)*[11 247。 (1+r)^n]= 247。 9%*[11 247。(1+9%)^]= 萬(wàn)元 ,則 酒 店單 位 面積 收 益價(jià) 值 為：247。 21600=5760 元 /㎡。 （ 七 ） 估價(jià)結(jié)果的確定 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)特點(diǎn)，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，本次估價(jià)的結(jié)果確定采用加權(quán)平均的方法，即市場(chǎng)比較法和收益法所占權(quán)值分別為 40%和 60%，據(jù)此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)在完好狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格為 *40%+*60%=（萬(wàn)元） ２３ 六 、附件 （一）、估價(jià)對(duì)象位置示意圖 （二）、估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀照片復(fù)印件 ２４ （三 ）估價(jià)小組任務(wù)分工 劉 英：小組組長(zhǎng)，在本次估價(jià)作業(yè)中做全局把握，根據(jù)各個(gè)組員能 及特長(zhǎng)合理分配工作。負(fù)責(zé)估價(jià) 線路的選擇，估價(jià)原則的確定，并參與搜集可比實(shí)例，對(duì)交易實(shí)例的修正做出最終的審核和采用 李 平： 負(fù)責(zé)市場(chǎng)比較法，對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行修正和計(jì)算，評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，同時(shí)，對(duì)可比實(shí)例情況修正進(jìn)行合理化的調(diào)整。 陳廷威： 負(fù)責(zé)收益法， 以實(shí)地調(diào)查收集的眾多數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運(yùn)用收益法來(lái)測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 胡文良： 搜集與估價(jià)對(duì)象相關(guān)的交易實(shí)例，并合理的推測(cè)分析部分缺失、不明確的數(shù)據(jù)。提出實(shí)例狀況修正方案。 劉志新： 匯 總和整理各部分文檔，對(duì)報(bào)告進(jìn)行內(nèi)容的審核和校對(duì)， 報(bào)告格式的修正、補(bǔ)全，排版打印。 杜豪杰： 對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，搜集匯總數(shù)據(jù)。 對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)物權(quán)益狀況 、 區(qū)位狀況 、 和市場(chǎng)背景分析。
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