房地產(chǎn)估價課程設(shè)計-資料下載頁
2025-06-05 23:51本頁面
【正文】 2 求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)： 可比實例 A 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：95****100???=100 可比實 例 A 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：100****100???=4..93100 可比實例 A 的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)：92****100???=100 （ 3）計算比準(zhǔn)價格 修正后各可比實例的比準(zhǔn)價格 =案例交易價格 *交易情況修正系數(shù)*交易日期修正價格 *房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 求取比準(zhǔn)價格 １９ 經(jīng)過修正后的各可比實例的比準(zhǔn)價格為： VA = 5920 * 9810 *100 *100 = 元 /㎡ VB = 5840* *100 *= 元 /㎡ VC =6120 * 10110 * *100 = 元 /㎡ 因可比實例 A 與估價對象最類似，可比實例 B、 C 與估價對象類似程度相同，所以取全數(shù)分別為： ， ， 。即： 比準(zhǔn)價格 =*+*+*= 元 /㎡ 總價 =*21600=（萬元） （ 1） 經(jīng)營收益測算 經(jīng)調(diào)查，豫達未來酒店經(jīng)營主要分為三 部分 ：住房部、餐飲部、出租店內(nèi)面積，收益除此三 部分 之外，還包括酒店配套的設(shè)施收費所取得的收入。 A．客房部分收入 根據(jù)實地調(diào)查，豫達未來酒店各類客房數(shù)量，收費（服務(wù)費率按客房類型分類收?。?，入住率不一，具體如下表： ２０ 客房類型 收費 （元 /間天） 間數(shù)（間） 入 住率（ %） 服務(wù)費 年收益（萬 元 ） 標(biāo)準(zhǔn)間 288 69 25 單間 288 36 25 商務(wù)套房 428 7 45 豪華套房 428 12 50 行政套房 628 4 60 總收益 B．餐廳收入 本酒店分為中餐和西餐兩個部分，中餐有單獨包間和公共餐廳（自助餐），收費標(biāo)準(zhǔn)、座位數(shù)、上座率及包間情況如下表： 餐廳分類 平均消費 座位數(shù) 上座率（天） 年收益（萬） 公 共餐廳 30000 40 桌 20% 180 包間 800 15 間 500% 146 西餐廳 100 80 100% 292 自助餐 60 —— —— 總收益 C．其他收入 經(jīng)調(diào)查，其他收入共包括出租會議廳；出租商場及其他收入，出租商場年租金為 50 萬元，其他收入按客房收入的 10%收取，為 119萬，會議廳收入具體情況列表如下： ２１ 規(guī)模 可容納人數(shù) 收費標(biāo)準(zhǔn) 出租率（ %） 小型 16 800 50 中型 60 1000 50 大型 200 3000 50 總收益（萬 ） （ 2） 經(jīng)營支出的測算 按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，豫達未來酒店營業(yè)成本、營業(yè)費用和管理費用及財務(wù)費用分別占年收入的 20%、 25%、 5%，稅費分別征收城市維護建設(shè)稅、營業(yè)稅、教育稅及附加 ,分別為年收入的 %、 5%、%。因為豫達未來酒店為商業(yè)房地產(chǎn)，扣除項目應(yīng)加上商業(yè)利潤，為總支出的 10%。具體支出見下表： 扣除項目 占年收入比例（ %） 項目扣除額（萬） 營業(yè)成本 20 營業(yè)費用 25 管理及 財務(wù)費用 5 稅費 商 業(yè)利潤 占總支出 10 扣除項目合計 ２２ （ 3） 凈收益的測算 凈 收 益 = 年 總 收 入 支 出 項 目 商 業(yè) 利 潤==（元） （ 4） 房地產(chǎn)凈收益 豫達未來大酒店年凈收益為 萬元，土地剩余年限為 年，報酬率按目前銀行一年期貸款利率及投資風(fēng)險系數(shù)，考慮酒店 房地產(chǎn) 不確定因素，確定酒店綜合報酬率為 9%，酒店建筑面積為 21600㎡，則房地產(chǎn)收益價值為： V=(a 247。 r)*[11 247。 (1+r)^n]= 247。 9%*[11 247。(1+9%)^]= 萬元 ,則 酒 店單 位 面積 收 益價 值 為：247。 21600=5760 元 /㎡。 （ 七 ） 估價結(jié)果的確定 根據(jù)估價目的及估價特點，結(jié)合本市房地產(chǎn)市場的狀況，本次估價的結(jié)果確定采用加權(quán)平均的方法，即市場比較法和收益法所占權(quán)值分別為 40%和 60%，據(jù)此確定估價對象在估價時點在完好狀態(tài)下的市場價格為 *40%+*60%=（萬元） ２３ 六 、附件 （一）、估價對象位置示意圖 （二）、估價對象現(xiàn)狀照片復(fù)印件 ２４ （三 ）估價小組任務(wù)分工 劉 英：小組組長，在本次估價作業(yè)中做全局把握，根據(jù)各個組員能 及特長合理分配工作。負責(zé)估價 線路的選擇，估價原則的確定，并參與搜集可比實例，對交易實例的修正做出最終的審核和采用 李 平： 負責(zé)市場比較法，對可比實例進行修正和計算，評估估價對象的價值，同時，對可比實例情況修正進行合理化的調(diào)整。 陳廷威： 負責(zé)收益法， 以實地調(diào)查收集的眾多數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，運用收益法來測算估價對象的價值。 胡文良： 搜集與估價對象相關(guān)的交易實例，并合理的推測分析部分缺失、不明確的數(shù)據(jù)。提出實例狀況修正方案。 劉志新： 匯 總和整理各部分文檔，對報告進行內(nèi)容的審核和校對， 報告格式的修正、補全，排版打印。 杜豪杰： 對估價對象進行實地調(diào)查，搜集匯總數(shù)據(jù)。 對估價對象進行實物權(quán)益狀況 、 區(qū)位狀況 、 和市場背景分析。
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