【正文】 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)業(yè)費(fèi)用 前期未處理 期間費(fèi)用成本 15,292, 5,180, 期間費(fèi)用單位成本 項(xiàng)目最終總成本 243,955, 87,067, 項(xiàng)目最終單位成本 3, 4, 9．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)通常包括以下方面：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、配套風(fēng)險(xiǎn)、協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目主要潛在風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)是指在建設(shè)期貨經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件的變化，致使實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益相背離。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行考察。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)條件的變化，是指國(guó)家經(jīng)濟(jì)制度的變革、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的波動(dòng)。從本項(xiàng)目來(lái)看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀調(diào)控政策，財(cái)政貨幣政策，稅收政策，可能對(duì)項(xiàng)目今后的運(yùn)作產(chǎn)生影響。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動(dòng)，這些因素來(lái)自公司外部，是公司無(wú)法控制盒回避的。隨著潛在進(jìn)入者與行內(nèi)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手兩種競(jìng)爭(zhēng)力量的逐步加劇，我國(guó)物流行業(yè)具有營(yíng)運(yùn)主體多、小、散、亂，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈且處于無(wú)序狀態(tài)的特點(diǎn)。因此物流企業(yè)為了生存及競(jìng)爭(zhēng)的需要，會(huì)采取“價(jià)格戰(zhàn)”策略打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因而引起公司產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而影響公司收益。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對(duì)企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于企業(yè)資金利潤(rùn)率和接入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風(fēng)險(xiǎn)程度越大；反之則越小。作為物流業(yè)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施之前，實(shí)施后財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的實(shí)施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會(huì)大大影響項(xiàng)目的進(jìn)展或收益。本項(xiàng)目融資成功后，相應(yīng)在項(xiàng)目管理、資金運(yùn)籌等諸多方面對(duì)合作公司均提出了高的要求。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動(dòng)、資金運(yùn)營(yíng)等方面的不確定性，將為公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。如何減少管理風(fēng)險(xiǎn)是本項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中必須予以關(guān)注的。應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策公司將在國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略；加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營(yíng)運(yùn)成本，努力提高經(jīng)營(yíng)效率，形成公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已步入以顧客為核心的3G時(shí)代（顧客、競(jìng)爭(zhēng)、變化），面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和飛速變化，物流企業(yè)正字啊不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，實(shí)現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營(yíng)銷(xiāo)；拓展銷(xiāo)售渠道，推進(jìn)集團(tuán)化管理；發(fā)展加工中心，強(qiáng)化生產(chǎn)/質(zhì)量管理等等。1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運(yùn)作流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)、銷(xiāo)售、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、技術(shù)開(kāi)發(fā)、質(zhì)量、計(jì)量集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學(xué)制定銷(xiāo)售、采購(gòu)、加工和配送計(jì)劃，提高整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性……3）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動(dòng)形成，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。4）建立科學(xué)、實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的成本核算系統(tǒng)和統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)，滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)分析、績(jī)效考核和管理決策需要。5）實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的客戶(hù)關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進(jìn)行顧客需求和行為分析，提高顧客滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度。6）實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時(shí)掌握資金和訂貨動(dòng)態(tài)。7）實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動(dòng)業(yè)務(wù)，提高辦事效率。8）發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷(xiāo)售、競(jìng)價(jià)、狀態(tài)查詢(xún)、資金結(jié)算。9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實(shí)施。10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)據(jù)，支持管理決策。應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策實(shí)行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場(chǎng)成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)；使投資項(xiàng)目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流；加大資本運(yùn)營(yíng)的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時(shí)完善公司自身的“造血”機(jī)制；加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率；實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)決算制度；建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降低到最低程度。不可抗拒因素造成的風(fēng)險(xiǎn)，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、政策變化、人為事故等。為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財(cái)務(wù)預(yù)算中撥出專(zhuān)款，購(gòu)買(mǎi)各種保險(xiǎn)以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策項(xiàng)目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運(yùn)營(yíng)管理方面經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才進(jìn)入公司管理層；規(guī)范公司治理，制定完善各項(xiàng)管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益；加強(qiáng)對(duì)管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理水平；推行目標(biāo)成本全面管理，加強(qiáng)成本控制；倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。10．社會(huì)效益和環(huán)境效益評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析，項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析三個(gè)方面，針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，將上述三個(gè)方面綜述如下。該項(xiàng)目的實(shí)施，可以進(jìn)一步完善縣城范圍內(nèi)的流通網(wǎng)絡(luò)體系，對(duì)于促進(jìn)我縣商貿(mào)流通業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展意義深遠(yuǎn)；另一方面，可以縮減差距，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，促進(jìn)財(cái)政增收也十分明顯，同時(shí)項(xiàng)目投產(chǎn)達(dá)效后還可安排部分就業(yè)崗位，為社會(huì)穩(wěn)定打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。（一）銷(xiāo)售市場(chǎng)及收入分析該市場(chǎng)檢查呢過(guò)投入運(yùn)行，出租給商戶(hù)供用，以每平方米年租金收入500元、生活區(qū)每平方米年租金200元計(jì)，年市場(chǎng)租金可收入1110萬(wàn)元，以每年貨物吞吐20萬(wàn)噸，噸運(yùn)價(jià)平均80元，年運(yùn)費(fèi)收入1600萬(wàn)元。以上兩項(xiàng)年可收入2710萬(wàn)元。（二）總成本費(fèi)用估算總成本費(fèi)用包括工人工資及福利、車(chē)輛建筑等維修費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、市場(chǎng)管理費(fèi)用支出，其中：工人工資只包括管理層50名，按每人每年工資福利3萬(wàn)元，需150萬(wàn)元，車(chē)輛及設(shè)備維修按原值5%、建筑物按2%計(jì)，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限結(jié)合分類(lèi)折舊，房屋折舊按40年，設(shè)備折舊按10年計(jì)算，年 。（三）利潤(rùn)分配企業(yè)年毛收入2710萬(wàn)元。（四）清債能力分析，經(jīng)計(jì)算。11．可行性研究結(jié)論與建議本項(xiàng)目計(jì)劃占地面積50畝，建筑面積3萬(wàn)平方米，建設(shè)期為1年，建成運(yùn)營(yíng)后，年實(shí)現(xiàn)毛收益2710萬(wàn)元。，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好，投資回收期短，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)針對(duì)性，從財(cái)務(wù)角度分析具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，本項(xiàng)目符合國(guó)家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也表示支持。本項(xiàng)目建成后能夠帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)物流業(yè)發(fā)展，提高的當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。雖然從長(zhǎng)期來(lái)分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，但是從目前形勢(shì)分析，市場(chǎng)具有一定的不確定性。邯鄲市正處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的時(shí)期，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)。必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，騎著至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，邯鄲及邯山區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)溫不增長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好，隨著邯鄲交通工業(yè)等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，邯鄲區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將更加良好，更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展，趙都新城的選址合理，符合邯鄲市總體要求，具有良好的投資市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件，項(xiàng)目地理為之得天獨(dú)厚，較完善的基礎(chǔ)設(shè)施，方便快捷的交通條件，使它成為邯鄲市邯鄲區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)舉足輕重的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 擬建項(xiàng)目從功能不懼、目標(biāo)市場(chǎng)定位。銷(xiāo)售價(jià)格定位等來(lái)看，都是比較合理的，項(xiàng)目本身屬于非污染項(xiàng)目，僅在工程建設(shè)過(guò)程中，會(huì)對(duì)工程場(chǎng)地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣，噪聲，環(huán)境，人群健康等方面有輕微的影響，總體來(lái)看，有利影響是主要的餓，其不利影戲nag是暫時(shí)和輕微的，不存在制約項(xiàng)目是會(huì)死的重大環(huán)境因素，從環(huán)境角度看，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。 經(jīng)濟(jì)方面，項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)和預(yù)測(cè)是穩(wěn)健可靠的，通過(guò)分析評(píng)價(jià)，其內(nèi)部收益率。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 反映出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)益較好，由此可見(jiàn)，三期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有現(xiàn)實(shí)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時(shí)項(xiàng)目實(shí)施也具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。綜上所述，該項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和建設(shè)條件，其財(cái)務(wù)指標(biāo)較好，項(xiàng)目總投資為12600萬(wàn)元，%投資凈利潤(rùn)2749萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1349萬(wàn)元，銀行貸款償還期為2年，由此看出該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率在合理范圍內(nèi)，貸款償還能力較強(qiáng)。本項(xiàng)目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財(cái)務(wù)上是可行的。 參考文獻(xiàn)：，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所，中國(guó)計(jì)劃出版社 200310 ，廣東經(jīng)濟(jì)出版社， 3. 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