【正文】 銷售費(fèi)用 開業(yè)費(fèi)用 前期未處理 期間費(fèi)用成本 15,292, 5,180, 期間費(fèi)用單位成本 項目最終總成本 243,955, 87,067, 項目最終單位成本 3, 4, 9．項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險通常包括以下方面：政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、環(huán)境風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、客戶風(fēng)險、資金風(fēng)險、配套風(fēng)險、協(xié)作風(fēng)險。本項目主要潛在風(fēng)險包括：政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險。政策風(fēng)險經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險是指在建設(shè)期貨經(jīng)營期內(nèi)，由于所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件的變化，致使實際的經(jīng)濟(jì)效益與預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益相背離。對經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個角度進(jìn)行考察。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)條件的變化，是指國家經(jīng)濟(jì)制度的變革、經(jīng)濟(jì)法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策的修改、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整及經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的波動。從本項目來看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險，包括國家宏觀調(diào)控政策，財政貨幣政策，稅收政策，可能對項目今后的運(yùn)作產(chǎn)生影響。市場風(fēng)險市場風(fēng)險是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動，這些因素來自公司外部，是公司無法控制盒回避的。隨著潛在進(jìn)入者與行內(nèi)現(xiàn)有競爭對手兩種競爭力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營運(yùn)主體多、小、散、亂，市場競爭較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點。因此物流企業(yè)為了生存及競爭的需要，會采取“價格戰(zhàn)”策略打擊競爭對手，因而引起公司產(chǎn)品價格波動，進(jìn)而影響公司收益。財務(wù)風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。財務(wù)風(fēng)險來源于企業(yè)資金利潤率和接入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。借入資金比例越大，風(fēng)險程度越大；反之則越小。作為物流業(yè)，本項目的財務(wù)風(fēng)險主要體現(xiàn)在項目實施之前，實施后財務(wù)風(fēng)險較小。管理風(fēng)險項目的實施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會大大影響項目的進(jìn)展或收益。本項目融資成功后，相應(yīng)在項目管理、資金運(yùn)籌等諸多方面對合作公司均提出了高的要求。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動、資金運(yùn)營等方面的不確定性，將為公司的運(yùn)營帶來風(fēng)險。如何減少管理風(fēng)險是本項目運(yùn)行過程中必須予以關(guān)注的。應(yīng)對政策風(fēng)險的對策公司將在國家各項經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng)一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略；加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營運(yùn)成本，努力提高經(jīng)營效率，形成公司的獨(dú)特優(yōu)勢，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險的能力。應(yīng)對市場風(fēng)險的對策現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)已步入以顧客為核心的3G時代（顧客、競爭、變化），面對市場的激烈競爭和飛速變化，物流企業(yè)正字啊不斷強(qiáng)化內(nèi)部管理，實現(xiàn)以服務(wù)為中心的轉(zhuǎn)型，包括發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化營銷；拓展銷售渠道，推進(jìn)集團(tuán)化管理；發(fā)展加工中心，強(qiáng)化生產(chǎn)/質(zhì)量管理等等。1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運(yùn)作流程，實現(xiàn)對經(jīng)營流程各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營風(fēng)險。2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺，實現(xiàn)采購、銷售、倉儲、配送、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量、計量集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學(xué)制定銷售、采購、加工和配送計劃，提高整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性……3）財務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動形成，財務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財務(wù)核算、財務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。4）建立科學(xué)、實時、準(zhǔn)確的成本核算系統(tǒng)和統(tǒng)計分析系統(tǒng)，滿足經(jīng)營分析、績效考核和管理決策需要。5）實現(xiàn)全過程的客戶關(guān)系管理，密切顧客聯(lián)系，科學(xué)進(jìn)行顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠度。6）實現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時掌握資金和訂貨動態(tài)。7）實現(xiàn)業(yè)務(wù)與工作流整合，流程推動業(yè)務(wù)，提高辦事效率。8）發(fā)展電子商務(wù)，實現(xiàn)網(wǎng)上銷售、競價、狀態(tài)查詢、資金結(jié)算。9）優(yōu)化人力資源管理，提升組織能力，確保戰(zhàn)略實施。10）全面收集、整理、分析和展現(xiàn)數(shù)據(jù)，支持管理決策。應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險的對策實行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)；使投資項目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險；加強(qiáng)對業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流；加大資本運(yùn)營的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時完善公司自身的“造血”機(jī)制；加強(qiáng)對資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率；實施財務(wù)預(yù)決算制度；建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降低到最低程度。不可抗拒因素造成的風(fēng)險，包括各種自然災(zāi)害、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、政策變化、人為事故等。為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財務(wù)預(yù)算中撥出專款，購買各種保險以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險。應(yīng)對管理風(fēng)險的對策項目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運(yùn)營管理方面經(jīng)驗的專業(yè)人才進(jìn)入公司管理層；規(guī)范公司治理，制定完善各項管理制度，保障股東和投資者的合法權(quán)益；加強(qiáng)對管理人員組織結(jié)構(gòu)、管理制度、管理方法等方面的內(nèi)部培訓(xùn)、外部培訓(xùn)，提高其整體素質(zhì)和經(jīng)營管理水平；推行目標(biāo)成本全面管理，加強(qiáng)成本控制；倡導(dǎo)組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應(yīng)不斷變化的外部環(huán)境。10．社會效益和環(huán)境效益評價社會評價的主要內(nèi)容包括項目的社會影響分析，項目與所在地區(qū)的互適性分析和社會風(fēng)險分析三個方面，針對本項目的實際情況，將上述三個方面綜述如下。該項目的實施，可以進(jìn)一步完善縣城范圍內(nèi)的流通網(wǎng)絡(luò)體系，對于促進(jìn)我縣商貿(mào)流通業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展意義深遠(yuǎn)；另一方面，可以縮減差距，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，對于促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展，促進(jìn)財政增收也十分明顯，同時項目投產(chǎn)達(dá)效后還可安排部分就業(yè)崗位，為社會穩(wěn)定打下堅定的基礎(chǔ)。（一）銷售市場及收入分析該市場檢查呢過投入運(yùn)行，出租給商戶供用，以每平方米年租金收入500元、生活區(qū)每平方米年租金200元計，年市場租金可收入1110萬元，以每年貨物吞吐20萬噸，噸運(yùn)價平均80元，年運(yùn)費(fèi)收入1600萬元。以上兩項年可收入2710萬元。（二）總成本費(fèi)用估算總成本費(fèi)用包括工人工資及福利、車輛建筑等維修費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、市場管理費(fèi)用支出，其中：工人工資只包括管理層50名，按每人每年工資福利3萬元，需150萬元，車輛及設(shè)備維修按原值5%、建筑物按2%計，固定資產(chǎn)折舊采用平均年限結(jié)合分類折舊，房屋折舊按40年，設(shè)備折舊按10年計算，年 。（三）利潤分配企業(yè)年毛收入2710萬元。（四）清債能力分析，經(jīng)計算。11．可行性研究結(jié)論與建議本項目計劃占地面積50畝，建筑面積3萬平方米，建設(shè)期為1年，建成運(yùn)營后，年實現(xiàn)毛收益2710萬元。，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。本項目經(jīng)濟(jì)效益好，投資回收期短，具有較強(qiáng)的市場針對性，從財務(wù)角度分析具有良好的社會經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，本項目符合國家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥Υ隧椖康慕ㄔO(shè)也表示支持。本項目建成后能夠帶動當(dāng)?shù)厣藤Q(mào)物流業(yè)發(fā)展，提高的當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)水平。雖然從長期來分析，本項目市場前景廣闊，但是從目前形勢分析，市場具有一定的不確定性。邯鄲市正處于經(jīng)濟(jì)快速增長的時期，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項新興的高速發(fā)展的行業(yè)。必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對拉動社會經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，騎著至關(guān)重要的作用。當(dāng)前，邯鄲及邯山區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)溫不增長，居民購買力進(jìn)一步增強(qiáng)，投資環(huán)境良好，隨著邯鄲交通工業(yè)等各項事業(yè)的發(fā)展，邯鄲區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)將更加良好，更加火熱，升值空間也將進(jìn)一步拓展，趙都新城的選址合理，符合邯鄲市總體要求，具有良好的投資市場和經(jīng)營條件，項目地理為之得天獨(dú)厚，較完善的基礎(chǔ)設(shè)施，方便快捷的交通條件，使它成為邯鄲市邯鄲區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)舉足輕重的開發(fā)項目。 擬建項目從功能不懼、目標(biāo)市場定位。銷售價格定位等來看，都是比較合理的，項目本身屬于非污染項目，僅在工程建設(shè)過程中，會對工程場地的水土保持，工程施工區(qū)的空氣，噪聲，環(huán)境，人群健康等方面有輕微的影響，總體來看，有利影響是主要的餓，其不利影戲nag是暫時和輕微的，不存在制約項目是會死的重大環(huán)境因素，從環(huán)境角度看，該項目的建設(shè)是可行的。 經(jīng)濟(jì)方面，項目對市場的估計和預(yù)測是穩(wěn)健可靠的，通過分析評價，其內(nèi)部收益率。財務(wù)凈現(xiàn)值等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 反映出項目經(jīng)濟(jì)益較好，由此可見，三期開發(fā)項目具有現(xiàn)實可行性和經(jīng)濟(jì)合理性，同時項目實施也具有良好的社會效益和環(huán)境效益。綜上所述，該項目具有良好的投資環(huán)境和建設(shè)條件，其財務(wù)指標(biāo)較好，項目總投資為12600萬元，%投資凈利潤2749萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值為1349萬元，銀行貸款償還期為2年，由此看出該項目經(jīng)濟(jì)效益較好，財務(wù)內(nèi)部收益率在合理范圍內(nèi)，貸款償還能力較強(qiáng)。本項目投資效果明顯，經(jīng)濟(jì)效益較好，在財務(wù)上是可行的。 參考文獻(xiàn)：，建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所，中國計劃出版社 200310 ，廣東經(jīng)濟(jì)出版社， 3. 房地產(chǎn)項目全程策劃(理論實操與案例)，廣東省出版集團(tuán)， ，瞿富強(qiáng)，化學(xué)工業(yè)出版社，.