【正文】 期。建成后預(yù)計(jì)可容納13500 戶左右。四期位于本項(xiàng)目中心景觀地帶，共開發(fā) 2 棟高層， 。幸福東岸自身 4500㎡幼兒園、5000㎡大型會(huì)所、小學(xué)、沿街商業(yè)等可滿足業(yè)主多方位無憂生活。周邊生活配套完善成熟，學(xué)校、商業(yè)、娛樂、餐飲、醫(yī)療、金融、通信等等一應(yīng)俱全。 產(chǎn)品定位從房地產(chǎn)整體產(chǎn)品概念出發(fā)，房地產(chǎn)=有形實(shí)體+無形服務(wù)。所以房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容：房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。核心產(chǎn)品是產(chǎn)品需求的核心層次，滿足客戶的基本需求或利益。有形產(chǎn)品是產(chǎn)品是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的載體，只要包括：項(xiàng)目的區(qū)位、建筑風(fēng)格、房屋戶型、樓層、朝向、質(zhì)量、建筑設(shè)備、配套設(shè)備、品牌等 ?????？紤]到區(qū)位因素，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的因素，根據(jù)國家九部委發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見》中的規(guī)定，結(jié)合《關(guān)于西安市東郊房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷》的調(diào)查數(shù)據(jù)：根據(jù)上述數(shù)據(jù)，本案產(chǎn)品類型定位為普通商品住宅；建筑類型定位為中高層；房屋戶型戶型考慮建筑面積在 50—70 平方米的“一室一廳” ；建筑面積在 70—90 平方米的“兩室一廳”和建筑面積在 110—130 平方米的“三室兩廳” ，戶型比例按 1：2：2。其中小戶型的居住對(duì)象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨(dú)立生活的老年夫婦。面積稍微大一些的戶型主要針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭單元，對(duì)住房面積要求較高的業(yè)主或者既有老人又有小孩的業(yè)主。該期項(xiàng)目綠化、景觀、道路規(guī)劃服從小區(qū)內(nèi)整體規(guī)劃。戶型要求 一室一廳 兩室一廳 三室兩廳 四室兩廳所占比例 20% 34% 38% 8%建筑類型 多層（6 層） 小高層（911層）中高層（1217層）高層（17 層以上）所占比例 10 % 30 %； 36% 24 %建筑面積 51～70㎡ 71～90㎡ 91～110㎡ 111～130㎡ 131～150㎡所占比例 18% 22 % 14% 24 % 12 % 形象定位 本案位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處，小區(qū)馬路對(duì)面既是建工路綜合市場，東方廠與小區(qū)比鄰，就有配套的東方幼兒園，東方小學(xué)，東方中學(xué)；建公路上還有一家規(guī)模較大的行知幼兒園；小區(qū)北側(cè)比鄰西安建筑科技大學(xué)東校區(qū)，所以教育氣息濃厚。與此同時(shí)周邊規(guī)劃建設(shè)近千畝的幸福林帶，配合小區(qū)內(nèi)自身的獨(dú)特綠化和景觀，相對(duì)于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，我將本案定位于：一城書香，半城林 ????。 客戶定位由于本案屬普通樓盤，不受價(jià)格限制，客源面相對(duì)寬泛，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購房意圖、購房時(shí)間等差別作如下分析：（1）本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，主要有以下類型：1）私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重。2）政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。3）白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對(duì)社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關(guān)心。4）年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。（2）外地客源此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng)，同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境，對(duì)品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。 價(jià)格定位本案的價(jià)格定位采取“市場法” ，市場法又稱比較法，它是參照估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格來評(píng)定待定房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。市場法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方法 ????。在確定價(jià)格前確定樓盤的影響因指標(biāo)及權(quán)重，我共列出 14 個(gè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、開發(fā)商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況。此 14 個(gè)因素共分為 5 個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)均制定出相應(yīng)指標(biāo)，并且對(duì)應(yīng)分值 5 分。分值越大表示等次越高。具體見下表定級(jí)因素、指標(biāo)與分值。 （如下表）（1）定級(jí)因素、指標(biāo)與分值定級(jí)因素 指 標(biāo) 分 值位 置局所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近；商業(yè)為臨街或背街；寫字樓為臨街或背街；（遠(yuǎn)）1；差（遠(yuǎn)）2； 3； 住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠(yuǎn)近 好（近）4；（近）5價(jià) 格A．百元以上為等級(jí)劃分基礎(chǔ)；B．商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級(jí)依次減少；C．價(jià)格是否有優(yōu)勢(shì) 1； 2； 3； 4； 5配 套A．城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施供水、排水、供氣、供電；B．社會(huì)服務(wù)設(shè)施：文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電、公園綠地 1；善 2； 3； 4； 5物業(yè)管理A．保安； B．清潔衛(wèi)生；C．機(jī)電； D．綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；E．物業(yè)管理費(fèi)（元/月） ；F．是否人車分流；G．物業(yè)管理商資質(zhì) 1； 2； 3； 4； 5建筑質(zhì)量A．是否漏水； B．門窗封閉情況；C．內(nèi)墻； D．地板、E．排水管道 1； 2； 3； 4； 5交 通；B．距工交站遠(yuǎn)近；（遠(yuǎn)）1； 少（遠(yuǎn)）2；C．站點(diǎn)數(shù)量；D．大中小巴士舒適程度3； （近）4；（近）5城市規(guī)劃城市規(guī)劃A．規(guī)劃期限（遠(yuǎn)中近期） ；B．規(guī)劃完善程度；C．規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度；D．規(guī)劃現(xiàn)狀 1；善 2； 3； 4； 5定級(jí)因素 指 標(biāo) 分 值樓盤規(guī)模A．總建筑面積（在建及未建） ；B．總占地面積；C．戶數(shù) 1； 2； 3； 4； 5朝 向A．按方向； B．按山景；C．按海景； D．視野A．西（西北、西南）1；B．東（東南、東北）2；C．北（東北、西北）3；D．南（東南、西南）5外 觀A．是否醒目；B．是否新穎；C．是否高檔；D．感官舒適程度 1； 2； 3； 4； 5A．資產(chǎn)及資質(zhì)； （少）1；開發(fā)商信譽(yù) B．開發(fā)樓盤多少；C．樓盤質(zhì)量；D．品牌差（少）2；3； （多）4；（多）5付款方式A．一次性付款；B．分期付款；C．按揭付款；D．其他 1； 2； 3； 4； 5戶型設(shè)計(jì)A．客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系；B．廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系；C．是否有暗房；D．實(shí)用率大小 1； 2； 3； 4； 5銷售情況A．銷售進(jìn)度；B．銷售率；C．尾盤現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 5（2）樓盤分值判定與計(jì)算項(xiàng)目名稱/因素及權(quán)重序號(hào)龍城四季福邸銘門幸?；▓@匯騰福錦苑陽光華庭金茂紫庭利安東庭幸福美地位 置 1 4 5 4 3 2 3 3 4價(jià) 格 2 4 5 4 4 3 4 3 4配 套 3 4 4 5 4 3 5 4 4物業(yè)管理 4 3 4 5 3 3 4 4 4建筑質(zhì)量 5 4 4 4 4 4 4 4 4交 通 6 4 3 3 4 4 3 3 3城市規(guī)劃 7 4 4 4 4 4 4 4 4樓盤規(guī)模 8 5 4 4 3 2 3 4 3朝 向 9 4 4 4 4 4 4 4 4外 觀 10 3 5 3 4 3 2 3 3開發(fā)商信譽(yù) 11 4 4 4 3 3 4 3 3付款方式 12 4 3 3 4 4 3 3 4戶型設(shè)計(jì) 13 4 4 4 3 2 3 4 3銷售情況 14 4 5 4 3 3 2 3 3（3）可比樓盤分值匯總與樓價(jià)相關(guān)分析原 始 數(shù) 據(jù) 計(jì) 算 欄序號(hào) 樓盤名稱 樓盤的分（X）樓價(jià)（Y）XX YY XY1 龍城四季 7000 49000000 1337002 福邸銘門 6500 42250000 1196003 幸福花園 6000 36000000 1044004 匯騰福錦苑 6500 42250000 1079005 陽光華庭 5500 30250000 8085006 金茂紫庭 7200 51840000 1015207 利安東庭 13 5000 25000000 6500008 幸福美地 16 6000 36000000 960000合 計(jì) 49700 312590000 2985600注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）根據(jù)上表所列數(shù)據(jù)，建立回歸方程： Y = a + b X解上式中的參數(shù) a 和 b,得： Y = + X經(jīng)測算本案幸福東岸項(xiàng)目的得分為 17 分，所以有：Y = + 17 = 所以本項(xiàng)目的樓價(jià)平均價(jià)格為 元/平方米。 3 項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然條件、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。 開發(fā)項(xiàng)目用地情況 該項(xiàng)目位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處，項(xiàng)目用地使用權(quán)在西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司名下，使用權(quán)限 70 年。1． “幸福東岸”項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。2．規(guī)劃要求對(duì)該區(qū)域建筑高度沒有特別限制。3．地塊內(nèi)無裂縫穿過。4．根據(jù)西安市城市規(guī)劃要求，該宗土地可作為住宅用地。 項(xiàng)目建設(shè)的自然、地理?xiàng)l件 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件（1）氣溫：年平均氣溫 攝氏度；（2）風(fēng)速：平均風(fēng)速 2 米/秒；（3）日照：年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)；（4）霜期：無霜期 236 天；（5）濕度：相對(duì)濕度 65 %；（6）氣壓：平均氣壓 Pa；（7）降水：年降水量 毫米。 地理?xiàng)l件 項(xiàng)目用地位原陜鋼工業(yè)廠房廠址，地形較為平坦，整個(gè)用地范圍內(nèi)沒有大坑或垃圾坑。地形由西北向東南逐漸升高，平均高差 2 米，最大的地方相差為 4 米。土質(zhì)為失陷性黃土，土質(zhì)較好，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)三通一平。 資源供給及外部協(xié)作條件 交通狀況 幸福東岸地處西安市東郊新城區(qū)，建工路與幸福南路交匯處。小區(qū)交通便捷，足以滿足項(xiàng)目的施工要求。 周邊配套設(shè)施（1）教育：除了項(xiàng)目本身配套的幼兒園和小學(xué)外，周邊教育資源很多，如西安交通大學(xué)附中、附小、鐵一中、西安東方中學(xué)、西安東方小學(xué)、西信中學(xué)、西安市第八十三中學(xué)、西安市理工大附小、西安市理工大附中、西安交通大學(xué)陽光中學(xué)、陽光小學(xué)等。 區(qū)域內(nèi)幼兒園主要有：西安東方幼兒園、陜鋼幼兒園、西信幼兒園、秦川幼兒園、陽光幼兒園、東新明珠幼兒園等近十所；這幾所幼兒園均屬國家或省市重點(diǎn)幼兒園，規(guī)模相對(duì)較大，設(shè)施完善，師資力量雄厚。 （2）交通：目前項(xiàng)目周邊共有公交車線路 14 條：700 路、19 路、308 路、717 路、208 路、228 路、351 路、528 路、37 路、7 路、602 路、400 路、924 路、607 路，可通往西安市各個(gè)方向，交通便捷。 （3）購物：立豐購物廣場、百盛商場、沃爾瑪超市、華潤萬家超市、建工路綜合市場，西部食品批發(fā)市場，西北輕工業(yè)市場，仁和服裝市場，義烏市場，金海市場等。 （4）餐飲：以立豐國際購物廣場為輻射，周邊有中檔餐館、茶樓、酒店。川江紅火鍋、老客站酒店、格蘭明珠大酒店、粵好海皇酒店等；建工路沿線世紀(jì)金源大酒店、金海岸酒家等中高檔餐飲錯(cuò)落分布；咸寧路沿線小型餐飲店，如辣歡天美食城，九龍海天美食城，阿湘山寨，東海龍船餐飲等。 （5）娛樂：東二環(huán)沿線 KTV、茶座等。 項(xiàng)目內(nèi)部配套小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，沿街商業(yè)、金融服務(wù)、餐飲、醫(yī)療等可滿足業(yè)主多方位無憂生活。 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件1．供水、排水系統(tǒng)：接市政給、排水系統(tǒng)；2．供電：臨時(shí)用電可協(xié)調(diào)周圍電網(wǎng)部分解決，小區(qū)內(nèi)永久供電須向供電局申辦；3．通訊網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)室外電話、電視網(wǎng)絡(luò)、寬帶網(wǎng)絡(luò)將在施工圖設(shè)計(jì)好后，由電信局、廣電局配合設(shè)計(jì)實(shí)施；4．天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)好后，由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)本項(xiàng)目總體規(guī)劃方案和房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的一般規(guī)律及項(xiàng)目內(nèi)各單體結(jié)構(gòu)建筑物施工情況，及其相應(yīng)的工期定額編制小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)各項(xiàng)工作的進(jìn)度安排。具體的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表：2022 2022 20222 3 4 1 2 3 4 1 2 3前期準(zhǔn)備基礎(chǔ)工程主體工程裝飾工程室外工程銷售進(jìn)度季度進(jìn) 度安 排5 項(xiàng)目營銷策劃 推廣策略界定 目標(biāo)消費(fèi)群界定從“幸福東岸”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“幸福東岸”的目標(biāo)客戶：（1）本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，主要有以下類型：1）私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)