【正文】 商品房的銷售均價(jià)會(huì)出現(xiàn) 200500 元/平方米的下跌。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的太快了，導(dǎo)致把很多大多數(shù)工薪階層遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉在了后面，很多居民不能通過(guò)市場(chǎng)化解決問(wèn)題，就需要政府加大住房保障的力度。第二，落實(shí)保障性住房的建設(shè)任務(wù)，抓緊建立保障性住房的使用、運(yùn)營(yíng)、退出等管理制度。第四，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)需求的分類調(diào)控，落實(shí)好差別化的信貸政策、稅收政策，支持居民合理住房消費(fèi)，抑制投資性住房。第五，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)的行為。開發(fā)商將會(huì)加大對(duì)商品房的投入，以保障自己的利益，商品房的增多將會(huì)使供需關(guān)系趨于平衡。 房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀觀分析 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的樓盤特點(diǎn) 西安市東郊內(nèi)的樓盤特點(diǎn)如下：以多層和小高層為主，主力戶型為三室二廳一衛(wèi)，二十二廳一衛(wèi)，建筑風(fēng)格清新優(yōu)雅、簡(jiǎn)潔、適用，通過(guò)對(duì)陽(yáng)臺(tái)，凸窗、飄窗等細(xì)部處理形成獨(dú)特的建筑風(fēng)格；住宅平面功能分區(qū)明確，主臥室及客廳多為朝南布置；內(nèi)部環(huán)境上體現(xiàn)“大綠化、小庭院、多層次”的模式；同時(shí)這一區(qū)域住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善，一般都配有地上地下停車位 ???。位于咸寧路繁華地段，社區(qū)由兩棟 28 層高層組成，獨(dú)享 90—120 平米全明戶型，讓人們安享家的溫馨。項(xiàng)目車位為立體車位設(shè)計(jì)，70 年產(chǎn)權(quán)，預(yù)計(jì) 2022 年 5 月交房。所處地塊位于咸寧東路中段，西鄰東盛北路，東臨東城桃園小區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃為 2 棟高層，一棟 27 層(2 梯 4 戶)，一棟 25 層(2 梯 4 戶，兩個(gè)單元)，推出戶型面積為 88130㎡的 2 室至 3 室，預(yù)計(jì) 2022 年年底至 2022 年初交房，項(xiàng)目周邊配套齊全，交通便利。6）交通狀況：交通狀況 15 分鐘到高新，15 分鐘到鐘樓，20 分鐘到機(jī)場(chǎng)，地鐵 6 號(hào)線近在咫尺。福邸銘門占地 93 畝，建筑面積 20 萬(wàn)平米，整個(gè)項(xiàng)目分 3 期開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為 5 年，一期有 1 棟 32 層高層，2 棟 1215 層小高層，面積區(qū)間 91146 平米，二期由純板式小高層和板式高層組成，戶型有 91146平米通透兩居、三居。主力戶型為 3 居室 139平米、2 居室 130 平米 。2）教育：西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、第四軍醫(yī)大學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)、西安工程大學(xué)、83 中、西安工業(yè)大學(xué)附中附小、理工大附中附小、交大附中附小、韓森寨小學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)附中附小，以及黃河、華山、東方、秦川、西光、昆侖等附中附小，學(xué)校眾多，雖然與項(xiàng)目的距離遠(yuǎn)近不同，但是項(xiàng)目周邊的交通較為便利，完全可以共享這些學(xué)校配套。4）醫(yī)院：西京醫(yī)院、北方醫(yī)院、華山中心醫(yī)院、職工醫(yī)院、秦川醫(yī)院等多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)為居民的健康保健護(hù)航。6）餐飲娛樂(lè)：金花飯店、建國(guó)飯店、皇后大酒店等酒店，在城東乃至西安也是比較有名。位于西安城東韓森路東段（韓森寨什子?xùn)| 300 米路北） ，距東二環(huán)快速通道僅 3 站路車程，道路寬敞交通便捷，是東郊主干道之一，位于即將建成的幸福林帶起點(diǎn)，周邊生活、市政、教育、配套成熟完善。（5）水岸東方物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 教育樓盤占地面積 800400㎡ 建筑面積 110000㎡容積率 綠化率 70%總戶數(shù) 1800 裝修狀況 毛坯1）學(xué)校：西光、黃河、昆侖重點(diǎn)中小學(xué)，社區(qū)交大幼兒園，交大、理工大、空軍工程大學(xué)、四醫(yī)大等；2）商場(chǎng)：康復(fù)路批發(fā)城、輕工市場(chǎng)、東大明宮建材家居城、半坡國(guó)際廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家等；3）銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)交通銀行；4）醫(yī)院：西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、北方醫(yī)院、華山醫(yī)院，社區(qū)診所；5）交通：地鐵 1 號(hào)線站口（浐河站） 、地鐵 6 號(hào)線（田家灣站） ，35 條公交線路等。廣廈廣廈以“自然河水景觀”和“公園式居住”為主要特色的水岸東方，將成為一個(gè)具有標(biāo)志意義的生態(tài)型“濱河小鎮(zhèn)” 。 項(xiàng)目區(qū)域需求狀況分析首先，確立主題。確立好主題才好根據(jù)主題的含義開枝散葉，去設(shè)計(jì)相關(guān)的調(diào)查問(wèn)題。在做相關(guān)材料的收集和篩選選擇好材料時(shí)，選擇主題需要的材料，去掉那些與主題無(wú)關(guān)的瑣碎的材料，選用那些能夠真正反映事物本質(zhì)和主流的材料。為了更好的完成項(xiàng)目的策劃，獲取一手資料，了解目前商品住宅市場(chǎng)潛在客戶的基本情況，了解購(gòu)房者對(duì)住宅的基本要求、對(duì)住宅的偏好。在這次市場(chǎng)調(diào)查中，我調(diào)查的地點(diǎn)包括大型商超，綜合市場(chǎng)，購(gòu)物百貨，政府機(jī)關(guān)，學(xué)校，公園，馬路等等場(chǎng)所，調(diào)查的對(duì)象年齡范圍 20—60 歲之間，受訪者的行業(yè)包括企業(yè)和公司的職工和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)人員，人民教師，公安干警等等職業(yè)。（1）住宅建筑類型的需求： 調(diào)查顯示，在有打算買房的消費(fèi)者中，對(duì)中高層的需求程度更高，占比率的 36 %，其次是小高層，占比率的 30 %，只有小部分的人選擇多層和高層，這就突出了潛在消費(fèi)者對(duì)建筑類型的需求集中在中高層。調(diào)查中我們還發(fā)現(xiàn)年齡在 26 歲以下的購(gòu)房者選著小戶型的居多，年齡在 26—40 歲之間的人往往看好 90—100㎡的房子。（3）對(duì)戶型的需求 在問(wèn)及對(duì)戶型的需求時(shí)，大部分購(gòu)房者選擇兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)，分別占總比率的 26 %、 28 %，其次是三室兩廳兩衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)，分別占到總比率的 14 %、16 %。051015202530兩 室 一 廳 兩 室 兩 廳 .三 室 一 廳 一 衛(wèi) 三 室 兩 廳 一 衛(wèi) 三 室 兩 廳 兩 衛(wèi) 四 室 兩 廳 兩 衛(wèi)對(duì) 戶 型 需 求房屋戶型戶型考慮建筑面積在 50—70 平方米的“一室一廳” ；建筑面積在 70—90 平方米的“兩室一廳”和建筑面積在 110—130 平方米的“三室兩廳” ，戶型比例按 1：2：2。面積稍微大一些的戶型主要針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭單元，對(duì)住房面積要求較高的業(yè)主或者既有老人又有小孩的業(yè)主。 （5）購(gòu)房關(guān)注因素：除了上述的，購(gòu)房者關(guān)注的主要房屋因素外，購(gòu)房者還對(duì)其他有關(guān)房屋的情況加以關(guān)注，例如：1）購(gòu)房的主要因素：地理位置、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、園林景觀、房屋質(zhì)量、開發(fā)商信譽(yù)、物業(yè)管理、供曖質(zhì)量、信息透明度、交通條件、周邊配套等等。 市場(chǎng)調(diào)研分析總結(jié) （1）戶型設(shè)計(jì)大部分購(gòu)房者選擇兩室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的戶型設(shè)計(jì)，分別占總比率的 26 %、 28 %，其次是三室兩廳兩衛(wèi)和兩室兩廳一衛(wèi)，分別占到總比率的 14 %、16 %。 （2）裝修設(shè)計(jì) 在對(duì)調(diào)查者中，對(duì)“裝修需求”的選著上，大部分受訪者選著了簡(jiǎn)單裝修，占到了總比率的 42 %，14 %的受訪者選擇了毛坯房，20 %的受051015202530354045毛 坯 簡(jiǎn) 單 裝 修 精 裝 修 時(shí) 情 況 而 定裝 修 需 求訪者選擇了精裝修。 項(xiàng)目 SWOT 分析房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商必須充分了解項(xiàng)目?jī)?nèi)在的優(yōu)勢(shì)和弱勢(shì)，洞悉外部的機(jī)會(huì)與威脅。本項(xiàng)目的具體情況，分析其內(nèi)部的優(yōu)劣勢(shì)以及外部環(huán)境提供的機(jī)會(huì)及帶來(lái)的威脅，并在分析的基礎(chǔ)上提供相應(yīng)的策略，具體分析如下表：S （優(yōu) 勢(shì)） W （劣 勢(shì)）地段：項(xiàng)目位于城市成熟地段，居住成熟度較好，周圍環(huán)境優(yōu)美，幸福林帶旁邊；交通：公交站點(diǎn)豐富，地鐵站附近，交通便利；教育：項(xiàng)目周圍有多所幼兒園，小學(xué)，中學(xué)，高中，教育氛圍良好；生活配套：大型超市、購(gòu)物廣場(chǎng)，綜合市場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)環(huán)繞，多家醫(yī)院毗鄰。O （機(jī) 會(huì)） T （威 脅）政策：西安市最新的發(fā)展規(guī)劃，大西安策略更加有利于本項(xiàng)目的建設(shè)；市場(chǎng)：房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r良好；周邊配套：臨近“幸福林帶”的建設(shè)，對(duì)項(xiàng)目的影響較大，開發(fā)與之相配套的小區(qū)，形成花園小區(qū)。 通過(guò)進(jìn)行項(xiàng)目 SWOT 分析，得出如下結(jié)論：（1）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)相對(duì)周圍樓盤比較突出，周邊配套完善。（3）項(xiàng)目潛在機(jī)會(huì)較大，升值空間較大。 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目概況幸福東岸位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處。幸福東岸項(xiàng)目共 59 棟樓，其中商業(yè) 3棟，已建成多層 10 棟、高層小高層 10 棟。建成后預(yù)計(jì)可容納13500 戶左右。幸福東岸自身 4500㎡幼兒園、5000㎡大型會(huì)所、小學(xué)、沿街商業(yè)等可滿足業(yè)主多方位無(wú)憂生活。 產(chǎn)品定位從房地產(chǎn)整體產(chǎn)品概念出發(fā)，房地產(chǎn)=有形實(shí)體+無(wú)形服務(wù)。核心產(chǎn)品是產(chǎn)品需求的核心層次，滿足客戶的基本需求或利益。考慮到區(qū)位因素，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的因素，根據(jù)國(guó)家九部委發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見》中的規(guī)定，結(jié)合《關(guān)于西安市東郊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷》的調(diào)查數(shù)據(jù)：根據(jù)上述數(shù)據(jù)，本案產(chǎn)品類型定位為普通商品住宅；建筑類型定位為中高層；房屋戶型戶型考慮建筑面積在 50—70 平方米的“一室一廳” ；建筑面積在 70—90 平方米的“兩室一廳”和建筑面積在 110—130 平方米的“三室兩廳” ，戶型比例按 1：2：2。面積稍微大一些的戶型主要針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的家庭單元，對(duì)住房面積要求較高的業(yè)主或者既有老人又有小孩的業(yè)主。戶型要求 一室一廳 兩室一廳 三室兩廳 四室兩廳所占比例 20% 34% 38% 8%建筑類型 多層（6 層） 小高層（911層）中高層（1217層）高層（17 層以上）所占比例 10 % 30 %； 36% 24 %建筑面積 51～70㎡ 71～90㎡ 91～110㎡ 111～130㎡ 131～150㎡所占比例 18% 22 % 14% 24 % 12 % 形象定位 本案位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處，小區(qū)馬路對(duì)面既是建工路綜合市場(chǎng)，東方廠與小區(qū)比鄰，就有配套的東方幼兒園，東方小學(xué)，東方中學(xué)；建公路上還有一家規(guī)模較大的行知幼兒園；小區(qū)北側(cè)比鄰西安建筑科技大學(xué)東校區(qū)，所以教育氣息濃厚。 客戶定位由于本案屬普通樓盤，不受價(jià)格限制，客源面相對(duì)寬泛，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購(gòu)房意圖、購(gòu)房時(shí)間等差別作如下分析：（1）本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，主要有以下類型：1）私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)穩(wěn)定，有廣泛的社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。2）政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。3）白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。4）年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。（2）外地客源此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內(nèi)及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型外地駐濟(jì)企業(yè)高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個(gè)性的張揚(yáng)，同時(shí)希望有一個(gè)溫馨、私密的生活環(huán)境，對(duì)品牌、地段、交通、配套、娛樂(lè)較為注重。市場(chǎng)法是最常用、最能反映房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的方法 ????。此 14 個(gè)因素共分為 5 個(gè)等級(jí)，每個(gè)等級(jí)均制定出相應(yīng)指標(biāo)，并且對(duì)應(yīng)分值 5 分。具體見下表定級(jí)因素、指標(biāo)與分值。 3 項(xiàng)目的建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)條件包括項(xiàng)目建設(shè)的自然條件、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件、項(xiàng)目建設(shè)的地形、地質(zhì)條件以及項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件等幾個(gè)方面。1． “幸福東岸”項(xiàng)目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。3．地塊內(nèi)無(wú)裂縫穿過(guò)。 項(xiàng)目建設(shè)的自然、地理?xiàng)l件 項(xiàng)目建設(shè)的自然條件（1）氣溫：年平均氣溫 攝氏度；（2）風(fēng)速：平均風(fēng)速 2 米/秒；（3）日照：年日照時(shí)數(shù) 小時(shí)；（4）霜期：無(wú)霜期 236 天；（5）濕度：相對(duì)濕度 65 %；（6）氣壓：平均氣壓 Pa；（7）降水：年降水量 毫米。地形由西北向東南逐漸升高，平均高差 2 米，最大的地方相差為 4 米。 資源供給及外部協(xié)作條件 交通狀況 幸福東岸地處西安市東郊新城區(qū)，建工路與幸福南路交匯處。 周邊配套設(shè)施（1）教育：除了項(xiàng)目本身配套的幼兒園和小學(xué)外，周邊教育資源很多，如西安交通大學(xué)附中、附小、鐵一中、西安東方中學(xué)、西安東方小學(xué)、西信中學(xué)、西安市第八十三中學(xué)、西安市理工大附小、西安市理工大附中、西安交通大學(xué)陽(yáng)光中學(xué)、陽(yáng)光小學(xué)等。 （2）交通：目前項(xiàng)目周邊共有公交車線路 14 條：700 路、19 路、308 路、717 路、208 路、228 路、351 路、528 路、37 路、7 路、602 路、400 路、924 路、607 路，可通往西安市各個(gè)方向，交通便捷。 （4）餐飲：以立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)為輻射，周邊有中檔餐館、茶樓、酒店。 （5）娛樂(lè)：東二環(huán)沿線 KTV、茶座等。 項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件1．供水、排水系統(tǒng)：接市政給、排水系統(tǒng)；2．供電：臨時(shí)用電可協(xié)調(diào)周圍電網(wǎng)部分解決，小區(qū)內(nèi)永久供電須向供電局申辦；3．通訊網(wǎng)絡(luò)：小區(qū)室外電話、電視網(wǎng)絡(luò)、寬帶網(wǎng)絡(luò)將在施工圖設(shè)計(jì)好后，由電信局、廣電局配合設(shè)計(jì)實(shí)施；4．天然氣：小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)好后，由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。具體的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表：2022 2022 20222 3 4 1 2 3 4 1 2 3前期準(zhǔn)備基礎(chǔ)工程主體工程裝飾工程室外工程銷售進(jìn)度季度進(jìn) 度安 排5 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃 推廣策略界定 目標(biāo)消費(fèi)群界定從“幸福東岸”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn)，界定“幸福東岸”的目標(biāo)客戶：（1）本地客源：此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，主要有以下類型：1）私營(yíng)業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對(duì)