【正文】 區(qū)域，原為德州財貿(mào)經(jīng)濟學(xué)校，北至山東德州煙草有限公司，新河?xùn)|路；東到山東聯(lián)興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目前開發(fā)的聯(lián)興嘉和居，南到東倉路，西到新湖南路。東面通過聯(lián)興嘉和居是交通主干道湖濱南路，德州晶華集團振華玻璃公司、德州向陽起重安裝有限公司等知名企業(yè)均坐落在湖濱南路上。南面不遠的向陽南路附近基本未成型，也在規(guī)劃中。主要公交線路有8路等。第二章 項目SWOT分析216。2. 小區(qū)占地100多畝，規(guī)模在周圍屬于較大的，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃較易分割及形成中心景觀區(qū)。4. 項目設(shè)計特邀建筑設(shè)計研究院進行整體規(guī)劃設(shè)計。6. 小區(qū)物業(yè)管理還在籌劃之中，計劃將邀請專業(yè)的物業(yè)管理公司擔任物業(yè)管理顧問，為小區(qū)業(yè)主提供管家式的標準物業(yè)服務(wù)。216。8. 西面新湖南路正待規(guī)劃拓寬，南面待規(guī)劃路段未成型，且環(huán)境較差，對購房者勢必造成心理抗性。10. 小區(qū)要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較挑剔。12. 房地產(chǎn)市場剛剛起步，項目在產(chǎn)品設(shè)計中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時，要考慮到市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。 市場機會點13. 目前德州南部的樓盤供銷兩旺，已逐步形成居住區(qū)和消費熱點。15. 本區(qū)域房地產(chǎn)市場處在發(fā)展階段，整體營銷實力不強，給項目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。17. 與本項目所處區(qū)位、特質(zhì)相近的可競爭樓盤較少，可抓住市場機會點，積累有效客戶。216。21. 陽光花園的大盤模式已在當?shù)氐玫讲糠秩说恼J可，形成一定的“口碑效應(yīng)”；22. 項目南部開發(fā)的屬于市政拆遷經(jīng)濟適用房的低價格競爭優(yōu)勢，不可避免對本案造成影響。 對自身潛質(zhì)的分析對住宅區(qū)評價的一個重要指標是：什么區(qū)域？什么環(huán)境？出行交通時間？區(qū)域方面：本區(qū)域處于城南版塊區(qū)域，屬于緊挨市中心最北區(qū)域，西出口瀕臨新湖南路，拓寬后將直達德城區(qū)市中心心臟區(qū)域，盡享市中心的繁華，車程距離不足5公里，；東面穿過聯(lián)興小區(qū)為交通主干道——湖濱南路，避開主干道的噪音喧囂，鬧中取靜。另外，此區(qū)域價格較市中心2800元/平米，和河?xùn)|開發(fā)區(qū)2600元/平米要低，具有絕對的價格競爭優(yōu)勢。環(huán)境方面：通過新湖南路可直達市政府中心廣場、世紀廣場、新湖風景區(qū)，不足5公里。南面的道路規(guī)劃后將與另一條交通主干道向陽南路連通，屆時三大交通主干道將充分發(fā)揮出行便利的巨大交通優(yōu)勢。第二節(jié) 產(chǎn)品概念建議 (1)開發(fā)中低檔的產(chǎn)品由于項目周邊競爭樓盤不多，或瀕臨104國道，位置最南，或是一些拆遷建房，售價大約在1200元/平方米以下，如果我們產(chǎn)品定位于中高檔產(chǎn)品，將會受到周邊這些樓盤低價的價格沖擊，考慮本因素，我們可以采取成本定價策略，按照成本價格加上開發(fā)商一定預(yù)期利潤作為售價，開發(fā)周期一次性開發(fā)以便最大的節(jié)約成本。且定位中高檔產(chǎn)品能使開發(fā)商利潤最大化，擬定本項目可以分二期開發(fā)，第一期先開發(fā)項目東部地塊，東部地塊規(guī)則，土地平整，易規(guī)劃。二期待學(xué)校拆遷進度、西面和南面道路的規(guī)劃完善后，和一期銷售進展情況而定。缺點：時間拖延。中低層面解決基本生活需求的購房者（占15％）政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員企業(yè)中青年職員老市區(qū)政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務(wù)員老市區(qū)企事業(yè)單位青年職員B、中層及中層以上改善居住條件的購房者（占60％）政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者企業(yè)中高層管理者企事業(yè)單位中高層企事業(yè)單位青年職員私營個體業(yè)主C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者（占35％） 私企成功人士 高級管理層政府事業(yè)單位高層※ 客源描述中低層面解決基本生活需求的購房者：⊙多為外地來城區(qū)工作不久或極少部分拆遷戶；⊙年齡大約在2535歲之間，收入較同齡人稍高；⊙主要購買力在總款10—18萬，面積80—120㎡之間?！央S著小孩的成長和生活條件的逐步改善，換房改善居住條件的愿望越來越強烈；⊙年齡段集中在35－45歲之間；⊙有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務(wù)⊙主要購買力在18—30萬，面積在120—160㎡之間，屬二次置業(yè)；⊙注重實用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高?！褜ぷ魃瞽h(huán)境，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍有較高要求，追求高生活品位，體現(xiàn)自己的人生價值；⊙對住房要求面積在180㎡或以上。企事業(yè)高層管理者和決策者——不關(guān)心房子的價格，追求最高的生活品味，生活品質(zhì)，已有兩套住宅，還在尋找市區(qū)最有特色、知名度高的樓盤，以體現(xiàn)和自己相符的身份。因此,本項目在布局上可適當作局部性梯度跌落、錯落有致的格局。從單體建筑來說，為了降低小區(qū)建筑覆蓋率，增大綠化景觀面積，提升項目整體品質(zhì)形象，建議在滿足上述布局要求的基礎(chǔ)上，留出足夠的土地資源用于綠化景觀的建設(shè)。幾種可供參考的建筑立面和建筑形式我們建議，本項目的建筑風格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。江浙一帶頗為流行的的立面風格◇ 屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢。(3)建筑細部建議◆ 建筑設(shè)計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。l 建筑布局可不設(shè)大面積集中綠地，更多采取“房前屋后”的綠化景觀。l 規(guī)劃綠化布局的同時，考慮地上停車位的選址，可以采用植草磚鋪設(shè)停車位， 加大了綠化面積同時，也滿足了停車的需要。 第五節(jié) 小區(qū)的物業(yè)管理及智能配套建議就本項目目標客戶群體的置業(yè)傾向而言，影響其置業(yè)決策的不僅僅是小區(qū)環(huán)境和住宅空間，社區(qū)的品牌形象、生活品質(zhì)也是其所關(guān)注的。依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、幼兒園、小學(xué)、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市等；我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有：178。這也可做為社區(qū)的又一賣點。供暖系統(tǒng)：本項目周邊有供暖主管道，我司建議供暖方式采用散熱片方式，集中供暖，分戶計量，且將排氣口預(yù)留室外。178。可以考慮以下服務(wù)內(nèi)容：家政服務(wù)中介、私人保健醫(yī)師、理財咨詢、健身指導(dǎo)、形象顧問、代訂服務(wù)（包括票務(wù)、用車、報刊等）、兒童興趣班等。 智能化建議：每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)家用電器遠程控制。具體安保措施如下：◇周邊紅外微波雙重報警：選用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員?！笮^(qū)內(nèi)部通信系統(tǒng)，實現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊?！笮^(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置電子巡更，記錄巡更路線及時間，保證安全?！筌噹煸O(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動煙感、消防噴淋系統(tǒng)?！筮h程抄表系統(tǒng)：采用電子脈沖水、電、煤表收集器，用戶即時通過智能化控制器的液晶顯示器查看三表讀書，并同時傳給物業(yè)中心遠端服務(wù)器，自動記費結(jié)算，減少上門抄表的干擾。第五章 項目定價建議第一節(jié) 價格定位依據(jù)我司本著在了解研究德州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，通過對該項目所在社區(qū)的商品房發(fā)展趨勢，市場現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項目的產(chǎn)品品質(zhì)及價格，對消費心理，購買行為的影響程度，為本項目的價格定位以及營銷組合提供依據(jù)。第三節(jié) 價格具體定位（入市價格/均價/項目單體定價）入市價格的確定 依據(jù)類比原則，我們選取周邊相類似的住宅小區(qū)，制定比準價格，作為本項目可實現(xiàn)入市價參考。具體如下：u 朝向加價原則由于小區(qū)房源基本為多層結(jié)構(gòu)，中間夾雜小高層，各棟樓之間朝向、臨路條件各不盡相同，北部臨近道路布置的房型，實際朝向不理想，居住品質(zhì)受到一定的影響，需進行一定調(diào)整。u 位置加價原則其中的小高層正對中央景觀步道和景觀位置相對較好的，應(yīng)適當加價。小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。33 / 33