【正文】 200 51840000 1015207 利安東庭 13 5000 25000000 6500008 幸福美地 16 6000 36000000 960000合 計(jì) 49700 312590000 2985600注：表中樓價(jià)為均價(jià)（元/平方米）根據(jù)上表所列數(shù)據(jù)，建立回歸方程： Y = a + b X解上式中的參數(shù) a 和 b,得： Y = + X經(jīng)測(cè)算本案幸福東岸項(xiàng)目的得分為 17 分，所以有：Y = + 17 = 所以本項(xiàng)目的樓價(jià)平均價(jià)格為 元/平方米。在確定價(jià)格前確定樓盤的影響因指標(biāo)及權(quán)重，我共列出 14 個(gè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的定級(jí)因素，分別為位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、開發(fā)商信譽(yù)、付款方式、戶型設(shè)計(jì)、銷售情況。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。與此同時(shí)周邊規(guī)劃建設(shè)近千畝的幸福林帶，配合小區(qū)內(nèi)自身的獨(dú)特綠化和景觀，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，我將本案定位于：一城書香，半城林 ????。其中小戶型的居住對(duì)象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨(dú)立生活的老年夫婦。所以房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個(gè)層次的內(nèi)容：房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。四期位于本項(xiàng)目中心景觀地帶，共開發(fā) 2 棟高層， ?？傉嫉?586畝，總規(guī)劃建筑面積 1354670㎡。（2）項(xiàng)目的劣勢(shì)較輕微，主要是做好施工準(zhǔn)備及文明施工督導(dǎo)。環(huán)境：臨近西安市吊車市場(chǎng)，來(lái)往車輛較多，車流量大，灰塵、噪聲污染嚴(yán)重；規(guī)模：規(guī)模較小，配套設(shè)施不夠完善；開發(fā)商品牌：開發(fā)商品牌較小，知名度不夠沒有足夠的社會(huì)影響力；治安：項(xiàng)目位于市郊，城鄉(xiāng)結(jié)合處，人口較為復(fù)雜，人員素質(zhì)不高，存在一定的安全問題。（3）住宅建筑類型設(shè)計(jì) 調(diào)查顯示，在有打算買房的消費(fèi)者中，對(duì)中高層的需求程度更高，占比率的 36 %，其次是小高層，占比率的 30 %，只有小部分的人選擇多層和高層，這就突出了潛在消費(fèi)者對(duì)建筑類型的需求集中在中高層。2）小區(qū)周邊的配套：購(gòu)物場(chǎng)所、幼兒園及學(xué)校、醫(yī)療保健、金融郵政、餐飲/娛樂、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育健身、文化活動(dòng) 、公交站點(diǎn)等等。其中小戶型的居住對(duì)象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨(dú)立生活的老年夫婦。這樣針對(duì)不同年齡段的潛在客戶，我們應(yīng)做好詳細(xì)的分析，以便更好的服務(wù)于項(xiàng)目的后期策劃。共完成《調(diào)查問卷》68 份，其中有效《調(diào)查問卷》64 份。其次，擬定調(diào)查報(bào)告的提綱如果說(shuō)主題是文章的精髓，材料是文章的枝葉，那么結(jié)構(gòu)就是文章內(nèi)部的主干，就是說(shuō)結(jié)構(gòu)是文章內(nèi)部的組織構(gòu)造，擬定提綱就是要安排，條目提綱是從層次上列出調(diào)查報(bào)告的章節(jié)目，觀點(diǎn)提綱是在此基礎(chǔ)上列出各章節(jié)目所要敘述的觀點(diǎn)。主題是一個(gè)報(bào)告的精髓，只有確立好主題做出來(lái)的調(diào)查報(bào)告才有意義，內(nèi)容不會(huì)空泛。水岸東方的一個(gè)顯著特點(diǎn)是建筑密度小、容積率小，1200 畝的社區(qū)僅容納七千余戶住家，遠(yuǎn)低于城區(qū)同等規(guī)模社區(qū)的人口密度；綠化率達(dá)到了 80％。水岸東方占地 1200 畝，位于最具升值潛力的浐灞生態(tài)區(qū)，坐落長(zhǎng)樂路與咸寧路之間美麗浐河之濱，完整擁有 公里長(zhǎng)的生態(tài)岸線暨濱河公園，是西安目前真正意義上的濱河小鎮(zhèn)，業(yè)主獨(dú)擁河、林、岸、島等都市稀缺生態(tài)資源。7）環(huán)境配套：規(guī)劃中的幸福林帶、長(zhǎng)樂公園、浐霸生態(tài)區(qū)等自然環(huán)境為項(xiàng)目提供了一定的景觀，同時(shí)滿足了置業(yè)者對(duì)環(huán)境的需求。3）購(gòu)物：愛家超市、沃爾瑪超市、百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)美電器、蘇寧電器、丹尼爾大型綜合市場(chǎng)、輕工市場(chǎng)、義烏商城、摩托城、韓森寨家具城、小食品批發(fā)城等便捷購(gòu)物場(chǎng)所，可以滿足居民的日常生活需求，同時(shí)規(guī)劃中的幸福林帶地下商城，一旦建成也將為居家生活帶來(lái)更多的便利與樂趣。綠化率 40%,容積率 。（3）福邸銘門 物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 教育樓盤占地面積 62022㎡ 建筑面積 202200㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 1500 裝修狀況 毛坯1）教育：黃河中學(xué)，黃河小學(xué)，西光中學(xué)，西光小學(xué)，西安交大附中、交大陽(yáng)光小學(xué)，華山雙語(yǔ)幼兒園，八十三中，西安交通大學(xué)，空軍工程大學(xué)，第四軍醫(yī)大學(xué)，西安建筑科技大學(xué)等；2）醫(yī)療：西京醫(yī)院，唐都醫(yī)院；黃河醫(yī)院，長(zhǎng)樂醫(yī)院，創(chuàng)傷醫(yī)院，華山醫(yī)院，西安電力醫(yī)院等；3）休閑娛樂：香格里拉金花飯店，建國(guó)飯店，萬(wàn)年飯店等；4）購(gòu)物：百盛、沃爾瑪、愛家、易初蓮花、華潤(rùn)萬(wàn)家等；5）金融：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政等。（2）匯騰福錦苑 物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 商品住宅占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 316 裝修狀況 毛坯1）交通：13 路、240 路、409 路、508 路、708 路、800 路、8 路、242路、910 路等，公交線路較為便利；2）教育：西安市黃河幼兒園、西安市西光幼兒園、西安市交通大學(xué)幼園、西安市黃河小學(xué)、西安市西光小學(xué)、西安市交通大學(xué)附小、西安黃河中學(xué)、西安市西光中學(xué)、西安市交通大學(xué)附中、西安市交通大學(xué)西安市理工大學(xué)；3）醫(yī)療：西安市華山醫(yī)院、陜西省第二人民醫(yī)院、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、第四人民醫(yī)院、君康大藥房、怡康醫(yī)藥超市等；4）購(gòu)物：華潤(rùn)萬(wàn)家超市、緯十街商貿(mào)市場(chǎng)、家家樂超市、咸寧百貨商場(chǎng)、田家灣市場(chǎng)、瑞豐家具廣場(chǎng)等；5）金融：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政等；6）休閑娛樂：興慶公園、濱河公園、百草堂足浴中心、天馬洗浴中心、攬?jiān)聵琴e館等。 項(xiàng)目周邊具有可比性樓盤概況 (1)利安東庭 物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 經(jīng)濟(jì)住宅占地面積 6670㎡ 建筑面積 34930㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 312 裝修狀況 毛坯 1）教育：西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、西安工業(yè)大學(xué)、西安工程大學(xué)、西安第四醫(yī)學(xué)院、83 中、黃河中學(xué)、西光中學(xué)等； 2）購(gòu)物：沃爾瑪超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、易初蓮花超市、康復(fù)路服裝市場(chǎng)、輕工、義烏批發(fā)市場(chǎng)、多彩商城等； 3）醫(yī)療：西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、陜西第四人民醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院； 4）金融：中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等；5）餐飲：建國(guó)飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基酒店等；6）休閑：興慶公園、長(zhǎng)樂公園、紡織公園、半坡遺址公園等；7）交通狀況：8 路、13 路、240 路、708 路、800 路、242 路、409 路。大量的土地轉(zhuǎn)向了保障性住房，導(dǎo)致商品房住宅供地越來(lái)越少，那就是西安市可能總的土地供應(yīng)在增加，但是商品住宅在降低，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。第三，進(jìn)一步落實(shí)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，增加市場(chǎng)的有效供給，特別要增加中小價(jià)位的普通商品房供給。（5）住房保障力度加大，供需關(guān)系趨于平衡西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非常快的，但又帶來(lái)了另外一個(gè)問題，就是住房保障的問題?？紤]到上述因素，未來(lái)成交量的變化趨勢(shì)依舊保持低位運(yùn)行，或有小幅震蕩，但短期內(nèi)反彈無(wú)望。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢(mèng)想被無(wú)情的粉碎，足已印證市場(chǎng)回暖還時(shí)機(jī)未到，而想徹底結(jié)束目前這種動(dòng)蕩還需繼續(xù)觀察。不過，經(jīng)濟(jì)層面還看不出好轉(zhuǎn)的跡象，預(yù)計(jì)后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對(duì)目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一大利好。隨著消費(fèi)者觀望的結(jié)束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。 從此可以看出西安的發(fā)展是刻不容緩，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是利好消息 ???。公布西安新一輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃為西安市民描繪了一幅宏偉藍(lán)圖。伴隨著西安地鐵的建設(shè)和城市的外擴(kuò)，市政基礎(chǔ)設(shè)施也全面鋪開往外擴(kuò)展，以前所謂的郊區(qū)及遠(yuǎn)郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對(duì)郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對(duì)郊區(qū)的正視，甚至偏愛。在國(guó)家不斷強(qiáng)勢(shì)調(diào)控樓市，以及西安出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”等一系列調(diào)控政策下，部分手頭不充裕的開發(fā)商為了加快項(xiàng)目回款速度，5 月初西安部分樓盤已經(jīng)有明顯的打折促銷行為，用以價(jià)換量來(lái)回籠資金的現(xiàn)象將會(huì)日漸增多。自限購(gòu)令至今，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)一直低迷，市場(chǎng)觀望氣氛日漸濃厚，樓盤銷售速度放緩。 （5）經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)比重日益增加 　　自去年以來(lái)，西安一直在加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，到今年經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場(chǎng)的主角，但其比重日益增加。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號(hào)線建設(shè)、鐵路北客站建成以及大明宮區(qū)域遺址保護(hù)和舊城改造等前所未有的重大機(jī)遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買力，是導(dǎo)致目前的市場(chǎng)形勢(shì)是有價(jià)無(wú)市的原因之一。從目前政策的實(shí)施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房?jī)r(jià)已經(jīng)起到了一定的作用。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18727 元，增長(zhǎng) %。環(huán)比下降 %，年內(nèi)連續(xù)第二個(gè)月呈下跌態(tài)勢(shì)。隨著中國(guó)人口步入老齡化，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當(dāng)代人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房?jī)r(jià)收入比是用來(lái)判斷家庭對(duì)房?jī)r(jià)承受能力的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。原因有三：一是，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；二是，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；三是，外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持悲觀態(tài)度，在 2022 年難以大幅增加。之前 11 月的 FDI 同比下降 %，是 28 個(gè)月以來(lái)的首度負(fù)增長(zhǎng)。 （4）樓市經(jīng)過一輪過山車走勢(shì)，成交依然不慍不火。112 月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 181226 億元，同比名義增長(zhǎng)%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) %） 。不過由于出臺(tái)相關(guān)政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 17740 億元，同比名義增長(zhǎng) %。隨著限購(gòu)令的逐漸鋪開，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭已經(jīng)基本得到控制。 ???2 房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析分別從宏觀、中觀、微觀三個(gè)方面對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)以及項(xiàng)目自身具有的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、投資機(jī)會(huì)和項(xiàng)目威脅因素等方面進(jìn)行分析，最后對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)和價(jià)格進(jìn)行定位。銷售收入的下降會(huì)對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來(lái)項(xiàng)目的效益，必須有良好的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。 開發(fā)建議 根據(jù)本項(xiàng)目在評(píng)價(jià)過程中對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施提出如下建議：（1）項(xiàng)目建設(shè)過程中加強(qiáng)對(duì)進(jìn)度、質(zhì)量控制，確保進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。順應(yīng)市場(chǎng)要求，最終選定開發(fā)“幸福東岸”項(xiàng)目。建成后預(yù)計(jì)可容納 13500 戶左右。 6）醫(yī)療：陜西省第四醫(yī)院、武警醫(yī)院、新安醫(yī)院等等。 區(qū)域內(nèi)幼兒園主要有：西安東方幼兒園等近十所，這幾所幼兒園均屬國(guó)家或省市重點(diǎn)幼兒園，規(guī)模相對(duì)較大，設(shè)施完善，師資力量雄厚。位于西安市未來(lái)兩大發(fā)展區(qū)域曲江旅游開發(fā)區(qū)和浐灞居住區(qū)黃金分割點(diǎn)，盡享兩區(qū)繁華?！靶腋|岸”項(xiàng)目本著高品質(zhì)、高質(zhì)量的建設(shè)思想，引進(jìn)先進(jìn)的建筑理念，借鑒了中國(guó)傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，加強(qiáng)了建筑空間的整體性，給人以強(qiáng)烈的建筑個(gè)性。 “幸福東岸”項(xiàng)目位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處。 2022 年，西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司被建設(shè)部評(píng)為“中國(guó)名牌房產(chǎn)” ，2022 年被西安市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)評(píng)為“綜合效益十強(qiáng)企業(yè)” ，2022 年被區(qū)建設(shè)局評(píng)為“招商引資先進(jìn)單位” 。 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù)（2022） ；（第三版）、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》的通知（計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)） ；《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》的通知（計(jì) 價(jià)格〔2022〕1980 號(hào)） ；《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》 （計(jì)價(jià)格[1999]1283 號(hào)） ；《〈西安市市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法〉實(shí)施細(xì)則》的通知（市建發(fā)[2022]418 號(hào)） ；7.《陜西省建設(shè)工程概算定額》 （2022） ；8.《陜西省建設(shè)工程概算費(fèi)用定額》 （2022）《陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額》 ；、西安市室外配套工程費(fèi)用一般水平；11.《全國(guó)市政工程預(yù)算定額陜西省價(jià)目表》 （2022） ；（財(cái)稅 [2022]88 號(hào)） ；（試行）；。 。 。 西安市已經(jīng)持續(xù)四、五個(gè)月房?jī)r(jià)在全國(guó)前五名，十月份還是第五名，房?jī)r(jià)突破 6500，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局陜西調(diào)查總隊(duì)公布 6551，在北京、上海都在下降，深圳在下降，西安為什么上漲。房地產(chǎn)的市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)畢業(yè)論文目 錄1 總論 .......................................................6 項(xiàng)目提出的背景 ..........................................6 項(xiàng)目可行性研究的依據(jù) ....................................7 項(xiàng)目概況 ................................................8 開發(fā)商簡(jiǎn)介 ..........................................8 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ............................................9 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的必要性 ...................................11 可行性研究結(jié)論及建議 ...................................12 結(jié)論 ...............................................12 開發(fā)建議 ......................................