【正文】 200 51840000 1015207 利安東庭 13 5000 25000000 6500008 幸福美地 16 6000 36000000 960000合 計 49700 312590000 2985600注：表中樓價為均價（元/平方米）根據(jù)上表所列數(shù)據(jù)，建立回歸方程： Y = a + b X解上式中的參數(shù) a 和 b,得： Y = + X經(jīng)測算本案幸福東岸項目的得分為 17 分，所以有：Y = + 17 = 所以本項目的樓價平均價格為 元/平方米。在確定價格前確定樓盤的影響因指標及權重，我共列出 14 個對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的定級因素，分別為位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質量、交通、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、開發(fā)商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。與此同時周邊規(guī)劃建設近千畝的幸福林帶，配合小區(qū)內自身的獨特綠化和景觀，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢，我將本案定位于：一城書香，半城林 ????。其中小戶型的居住對象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨立生活的老年夫婦。所以房地產(chǎn)整體產(chǎn)品有三個層次的內容：房地產(chǎn)核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品及延伸產(chǎn)品。四期位于本項目中心景觀地帶，共開發(fā) 2 棟高層， ?？傉嫉?586畝，總規(guī)劃建筑面積 1354670㎡。（2）項目的劣勢較輕微，主要是做好施工準備及文明施工督導。環(huán)境：臨近西安市吊車市場，來往車輛較多，車流量大，灰塵、噪聲污染嚴重；規(guī)模：規(guī)模較小，配套設施不夠完善；開發(fā)商品牌：開發(fā)商品牌較小，知名度不夠沒有足夠的社會影響力；治安：項目位于市郊，城鄉(xiāng)結合處，人口較為復雜，人員素質不高，存在一定的安全問題。（3）住宅建筑類型設計 調查顯示，在有打算買房的消費者中，對中高層的需求程度更高，占比率的 36 %，其次是小高層，占比率的 30 %，只有小部分的人選擇多層和高層，這就突出了潛在消費者對建筑類型的需求集中在中高層。2）小區(qū)周邊的配套：購物場所、幼兒園及學校、醫(yī)療保健、金融郵政、餐飲/娛樂、農(nóng)貿(mào)市場、體育健身、文化活動 、公交站點等等。其中小戶型的居住對象多半是單身的年輕人、新婚夫婦或獨立生活的老年夫婦。這樣針對不同年齡段的潛在客戶，我們應做好詳細的分析，以便更好的服務于項目的后期策劃。共完成《調查問卷》68 份，其中有效《調查問卷》64 份。其次，擬定調查報告的提綱如果說主題是文章的精髓，材料是文章的枝葉，那么結構就是文章內部的主干，就是說結構是文章內部的組織構造，擬定提綱就是要安排，條目提綱是從層次上列出調查報告的章節(jié)目，觀點提綱是在此基礎上列出各章節(jié)目所要敘述的觀點。主題是一個報告的精髓，只有確立好主題做出來的調查報告才有意義，內容不會空泛。水岸東方的一個顯著特點是建筑密度小、容積率小，1200 畝的社區(qū)僅容納七千余戶住家，遠低于城區(qū)同等規(guī)模社區(qū)的人口密度；綠化率達到了 80％。水岸東方占地 1200 畝，位于最具升值潛力的浐灞生態(tài)區(qū)，坐落長樂路與咸寧路之間美麗浐河之濱，完整擁有 公里長的生態(tài)岸線暨濱河公園，是西安目前真正意義上的濱河小鎮(zhèn)，業(yè)主獨擁河、林、岸、島等都市稀缺生態(tài)資源。7）環(huán)境配套：規(guī)劃中的幸福林帶、長樂公園、浐霸生態(tài)區(qū)等自然環(huán)境為項目提供了一定的景觀，同時滿足了置業(yè)者對環(huán)境的需求。3）購物：愛家超市、沃爾瑪超市、百盛購物廣場、國美電器、蘇寧電器、丹尼爾大型綜合市場、輕工市場、義烏商城、摩托城、韓森寨家具城、小食品批發(fā)城等便捷購物場所，可以滿足居民的日常生活需求，同時規(guī)劃中的幸福林帶地下商城，一旦建成也將為居家生活帶來更多的便利與樂趣。綠化率 40%,容積率 。（3）福邸銘門 物業(yè)類別 住宅 項目特色 教育樓盤占地面積 62022㎡ 建筑面積 202200㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 1500 裝修狀況 毛坯1）教育：黃河中學，黃河小學，西光中學，西光小學，西安交大附中、交大陽光小學，華山雙語幼兒園，八十三中，西安交通大學，空軍工程大學，第四軍醫(yī)大學，西安建筑科技大學等；2）醫(yī)療：西京醫(yī)院，唐都醫(yī)院；黃河醫(yī)院，長樂醫(yī)院，創(chuàng)傷醫(yī)院，華山醫(yī)院，西安電力醫(yī)院等；3）休閑娛樂：香格里拉金花飯店，建國飯店，萬年飯店等；4）購物：百盛、沃爾瑪、愛家、易初蓮花、華潤萬家等；5）金融：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設銀行、中國郵政等。（2）匯騰福錦苑 物業(yè)類別 住宅 項目特色 商品住宅占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 316 裝修狀況 毛坯1）交通：13 路、240 路、409 路、508 路、708 路、800 路、8 路、242路、910 路等，公交線路較為便利；2）教育：西安市黃河幼兒園、西安市西光幼兒園、西安市交通大學幼園、西安市黃河小學、西安市西光小學、西安市交通大學附小、西安黃河中學、西安市西光中學、西安市交通大學附中、西安市交通大學西安市理工大學；3）醫(yī)療：西安市華山醫(yī)院、陜西省第二人民醫(yī)院、西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、第四人民醫(yī)院、君康大藥房、怡康醫(yī)藥超市等；4）購物：華潤萬家超市、緯十街商貿(mào)市場、家家樂超市、咸寧百貨商場、田家灣市場、瑞豐家具廣場等；5）金融：中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、商業(yè)銀行、建設銀行、中國郵政等；6）休閑娛樂：興慶公園、濱河公園、百草堂足浴中心、天馬洗浴中心、攬月樓賓館等。 項目周邊具有可比性樓盤概況 (1)利安東庭 物業(yè)類別 住宅 項目特色 經(jīng)濟住宅占地面積 6670㎡ 建筑面積 34930㎡容積率 綠化率 %總戶數(shù) 312 裝修狀況 毛坯 1）教育：西安交通大學、西安理工大學、西安工業(yè)大學、西安工程大學、西安第四醫(yī)學院、83 中、黃河中學、西光中學等； 2）購物：沃爾瑪超市、華潤萬家超市、易初蓮花超市、康復路服裝市場、輕工、義烏批發(fā)市場、多彩商城等； 3）醫(yī)療：西京醫(yī)院、唐都醫(yī)院、陜西第四人民醫(yī)院、灞橋區(qū)中醫(yī)醫(yī)院； 4）金融：中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、商業(yè)銀行等；5）餐飲：建國飯店、香格里拉金花飯店、凱賓斯基酒店等；6）休閑：興慶公園、長樂公園、紡織公園、半坡遺址公園等；7）交通狀況：8 路、13 路、240 路、708 路、800 路、242 路、409 路。大量的土地轉向了保障性住房，導致商品房住宅供地越來越少，那就是西安市可能總的土地供應在增加，但是商品住宅在降低，導致房價居高不下。第三，進一步落實完善房地產(chǎn)市場調控政策，增加市場的有效供給，特別要增加中小價位的普通商品房供給。（5）住房保障力度加大，供需關系趨于平衡西安市這幾年房地產(chǎn)發(fā)展也是非?？斓模謳砹肆硗庖粋€問題，就是住房保障的問題?？紤]到上述因素，未來成交量的變化趨勢依舊保持低位運行，或有小幅震蕩，但短期內反彈無望。一次次的幻想著回到去年交易量水平的夢想被無情的粉碎，足已印證市場回暖還時機未到，而想徹底結束目前這種動蕩還需繼續(xù)觀察。不過，經(jīng)濟層面還看不出好轉的跡象，預計后市貨幣政策還有松綁跡象，而這對目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來說無疑是一大利好。隨著消費者觀望的結束，西安市的房地產(chǎn)業(yè)也逐漸回暖。 從此可以看出西安的發(fā)展是刻不容緩，對于房地產(chǎn)行業(yè)是利好消息 ???。公布西安新一輪城市總體規(guī)劃，該規(guī)劃為西安市民描繪了一幅宏偉藍圖。伴隨著西安地鐵的建設和城市的外擴，市政基礎設施也全面鋪開往外擴展，以前所謂的郊區(qū)及遠郊概念正在慢慢淡化，人們由以前對郊區(qū)的冷落到現(xiàn)在對郊區(qū)的正視，甚至偏愛。在國家不斷強勢調控樓市，以及西安出臺樓市“限購令”等一系列調控政策下，部分手頭不充裕的開發(fā)商為了加快項目回款速度，5 月初西安部分樓盤已經(jīng)有明顯的打折促銷行為，用以價換量來回籠資金的現(xiàn)象將會日漸增多。自限購令至今，西安房地產(chǎn)市場成交表現(xiàn)一直低迷，市場觀望氣氛日漸濃厚，樓盤銷售速度放緩。 （5）經(jīng)濟適用房市場比重日益增加 　　自去年以來，西安一直在加大經(jīng)濟適用房的建設力度，到今年經(jīng)濟適用房項目開始大幅度面市，雖從總量上還沒有成為市場的主角，但其比重日益增加。而城北區(qū)在西安市行政中心北移、地鐵二號線建設、鐵路北客站建成以及大明宮區(qū)域遺址保護和舊城改造等前所未有的重大機遇面前，正在發(fā)生著日新月異的變化。由于產(chǎn)品結構的不合理，現(xiàn)有的自住性需求未必能轉化為有效購買力，是導致目前的市場形勢是有價無市的原因之一。從目前政策的實施效果看遏制房地產(chǎn)炒作和穩(wěn)定房價已經(jīng)起到了一定的作用。前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18727 元，增長 %。環(huán)比下降 %，年內連續(xù)第二個月呈下跌態(tài)勢。隨著中國人口步入老齡化，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是指既要滿足當代人對房地產(chǎn)業(yè)的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產(chǎn)生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房價收入比是用來判斷家庭對房價承受能力的經(jīng)濟指標。原因有三：一是，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境難以全面向好；二是，2022 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回籠仍將艱難；三是，外資對國內房地產(chǎn)市場持悲觀態(tài)度，在 2022 年難以大幅增加。之前 11 月的 FDI 同比下降 %，是 28 個月以來的首度負增長。 （4）樓市經(jīng)過一輪過山車走勢，成交依然不慍不火。112 月份，社會消費品零售總額 181226 億元，同比名義增長%（扣除價格因素實際增長 %） 。不過由于出臺相關政策使房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)疲軟現(xiàn)象，特別是資金回籠。社會消費品零售總額 17740 億元，同比名義增長 %。隨著限購令的逐漸鋪開，我國房地產(chǎn)價格上漲勢頭已經(jīng)基本得到控制。 ???2 房地產(chǎn)的市場分析與預測 本項目的市場分析分別從宏觀、中觀、微觀三個方面對西安市房地產(chǎn)市場以及項目自身具有的優(yōu)勢、劣勢、投資機會和項目威脅因素等方面進行分析，最后對項目的目標市場和價格進行定位。銷售收入的下降會對項目的財務效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來項目的效益，必須有良好的經(jīng)營運作。 開發(fā)建議 根據(jù)本項目在評價過程中對項目的認識，對本項目的實施提出如下建議：（1）項目建設過程中加強對進度、質量控制，確保進度目標和質量目標的實現(xiàn)。順應市場要求，最終選定開發(fā)“幸福東岸”項目。建成后預計可容納 13500 戶左右。 6）醫(yī)療：陜西省第四醫(yī)院、武警醫(yī)院、新安醫(yī)院等等。 區(qū)域內幼兒園主要有：西安東方幼兒園等近十所，這幾所幼兒園均屬國家或省市重點幼兒園，規(guī)模相對較大，設施完善，師資力量雄厚。位于西安市未來兩大發(fā)展區(qū)域曲江旅游開發(fā)區(qū)和浐灞居住區(qū)黃金分割點，盡享兩區(qū)繁華?！靶腋|岸”項目本著高品質、高質量的建設思想，引進先進的建筑理念，借鑒了中國傳統(tǒng)的建筑風格，加強了建筑空間的整體性，給人以強烈的建筑個性。 “幸福東岸”項目位于西安市新城區(qū)幸福南路與建工路交匯處。 2022 年，西安鑫星科教產(chǎn)業(yè)（集團）有限公司被建設部評為“中國名牌房產(chǎn)” ，2022 年被西安市房地產(chǎn)協(xié)會評為“綜合效益十強企業(yè)” ，2022 年被區(qū)建設局評為“招商引資先進單位” 。 項目可行性研究的依據(jù)（2022） ；（第三版）、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2022]10 號） ；《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計 價格〔2022〕1980 號） ；《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》 （計價格[1999]1283 號） ；《〈西安市市建設項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā)[2022]418 號） ；7.《陜西省建設工程概算定額》 （2022） ；8.《陜西省建設工程概算費用定額》 （2022）《陜西省建設工程其他費用定額》 ；、西安市室外配套工程費用一般水平；11.《全國市政工程預算定額陜西省價目表》 （2022） ；（財稅 [2022]88 號） ；（試行）；。 。 。 西安市已經(jīng)持續(xù)四、五個月房價在全國前五名，十月份還是第五名，房價突破 6500，國家統(tǒng)計局陜西調查總隊公布 6551，在北京、上海都在下降，深圳在下降，西安為什么上漲。房地產(chǎn)的市場分析與預測畢業(yè)論文目 錄1 總論 .......................................................6 項目提出的背景 ..........................................6 項目可行性研究的依據(jù) ....................................7 項目概況 ................................................8 開發(fā)商簡介 ..........................................8 項目簡介 ............................................9 項目開發(fā)建設的必要性 ...................................11 可行性研究結論及建議 ...................................12 結論 ...............................................12 開發(fā)建議 ......................................